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Wohnflächen­berechnung: Was zählt zur Wohnfläche und was nicht?

Bei der Besichtigung der Wohnung scheint alles zu passen: Die Zimmeraufteilung ist perfekt, der Balkon ein Traum, sogar Speisekammer und Kellerraum sind schön geräumig. Doch ist die Wohnung tatsächlich so groß wie im Vertrag angegeben und damit die Miethöhe gerechtfertigt?

Die Wohnungs­größe ist Grund­lage für die Betriebs- und Nebenkosten­abrechnung.

Nachrechnen lohnt sich

Nachrechnen lohnt sich, denn neben der eventuell zu hohen Miete spielt die Wohnflächenangabe aus dem Mietvertrag auch bei der Nebenkostenabrechnung eine wichtige Rolle. Schließlich ist die Wohnungsgröße die Berechnungsgrundlage vieler Posten in der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung – und die ist umso höher, je größer die Wohnung ist. Umso ärgerlicher, wenn die angegebene Wohnungsgröße nicht mit der tatsächlichen übereinstimmt.

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Zwei Berechnungswege, gravierende Unterschiede

Bevor Mieter den Zollstock zur Hand nehmen, sollte ihnen bereits im Vorfeld klar sein, welche Berechnungsgrundlage im Mietvertrag festgehalten ist. Dabei lassen sich zwei Wege zum Ermitteln der Wohnfläche unterscheiden: die DIN-Normen und die Wohnflächenverordnung. Die beiden Berechnungsarten unterscheiden sich in vielen Punkten voneinander.

Beispielsweise fällt bei einer Dachgeschosswohnung, die Mieter nach der DIN-Norm 277 ausmessen, die Wohnfläche deutlich größer aus als bei einer Berechnung nach der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung – es können Abweichungen von bis zu 40 Prozent entstehen. Der Grund dafür ist, dass die Raumhöhe eine entscheidende Rolle spielt: Bei der Wohnflächenverordnung werden Räume, die zwischen einem und 1,99 Meter hoch sind, nur zu 50 Prozent gezählt. Die Fläche unter einer Schräge bis zu einem Meter Raumhöhe wird gar nicht mit eingerechnet. Bei der DIN-Norm-Berechnung ist die Grundfläche hingegen identisch zur Wohnfläche, egal ob Dachschrägen, Treppen oder freistehende Säulen in der Wohnung vorhanden sind.

Beispiel Dachgeschosswohnung

Die Größe einer Dachwohnung mit zwei Zimmern, Küche und Bad mit Schrägen, einem Balkon mit 6 m² und einem Kellerraum mit 8 m² kann nach DIN-Norm 277 mit einer Größe von 74 m² angegeben werden, nach der Wohnflächenverordnung jedoch nur mit 52 m². Bei einem Mietpreis von 8 Euro pro m² beträgt die Miete je nach Berechnungsgrundlage entweder 592 Euro oder 416 Euro – das ist schon ein gravierender Unterschied.

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung

  • Die Grundfläche ist nicht identisch zur Wohnfläche.
  • Wohnfläche unterhalb von Schrägen oder Treppen:
    • Bis zu einem Meter zählt die Fläche nicht zur Wohnfläche.
    • Von einem Meter bis 1,99 Meter zählt die Fläche zur Hälfte.
    • Ab zwei Metern Raumhöhe wird die Fläche zu 100 Prozent angerechnet.
  • Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche.
  • Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel mit einem Viertel der Fläche mit einberechnet, höchstens bis zur Hälfte.
  • Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche, geheizte zu 100 Prozent.
  • Tür-, Fenster- und Wandnischen, zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und sie mindestens 13 Zentimeter tief sind.
  • Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.

Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277

  • Die Grundfläche ist identisch zur Wohnfläche.
  • Die Raumhöhe spielt keine Rolle.
  • Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen zur Wohnfläche.
  • Balkone, Terrassen und Loggien werden mit einberechnet.
  • Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Wohnfläche, egal ob beheizt oder nicht.

Video: Welche Unterschiede ergeben sich bei der Wohnflächenberechnung?

Rechtliche Grundlagen

Das Nachmessen lohnt sich nicht nur, wenn man als Mieter gerade eine neue Wohnung bezogen hat. In einem Präzedenz-Urteil des Bundesgerichthofs aus dem Jahr 2004 erhielt eine Mieterin auch rückwirkend das Recht die Miete zu mindern. Auch eine ungefähre Angabe der Quadratmeterzahl im Mietvertrag schützt den Vermieter nicht vor Ungenauigkeit, wie der BGH in einem Urteil vom März 2010 urteilte. Voraussetzung ist immer, dass die Toleranzgrenze von zehn Prozent überschritten ist.

Gut zu wissen: Gerichte wenden mittlerweile als Berechnungsgrundlage immer dann die Wohnflächenverordnung an, wenn im Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode vereinbart wurde. Für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2004 gebaut wurden, gilt sie sowieso rechtsverbindlich. Das Motto: „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“, ist hinsichtlich der Wohnfläche in der eigenen Mietwohnung oder der Immobilie, die man kaufen möchte, sicherlich nicht verkehrt, denn es kann um viel Geld gehen.

Wurde im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, gilt die Wohnflächenverordnung.

Im Zweifelsfall Gutachter beauftragen

Geht es darum, ganz exakt nachzurechnen, lohnt es sich, einen Gutachter damit zu beauftragen. Gerade beim Kauf einer Immobilie ist das eine sinnvolle Investition bevor der Vertrag unterschrieben ist. Denn einen bereits geleisteten Kaufpreis im Nachhinein zu mindern, Schadenersatz zu verlangen oder vom abgeschlossenen Vertrag zurückzutreten, ist schwierig.

Ist Ihr Hausrat ausreichend versichert?

In Ihren vier Wänden stecken viel Arbeit, Mühe und vor allem Geld. Doch was ist, wenn es beispielsweise zu einem Leitungswasserschaden kommt?

Damit Ihnen im Schadensfall keine finanziellen Verluste entstehen, sollten Sie Ihren Hausrat ausreichend absichern. Bei der R+V-Hausratversicherung gilt bei korrekter Angabe der Wohnfläche*:

  • Versicherungsschutz zum Neuwert des Hausrates ohne Begrenzung durch eine Versicherungssumme
  • Kein Abzug wegen Unterversicherung

* Die Grundlage zur Wohnflächenberechnung für die Hausratversicherung kann von der hier beschriebenen abweichen und ist in den Versicherungsbedingungen festgelegt.

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Zählen Garage, Kellerraum und Balkon zum Wohnraum?

Eine große Rolle spielt es, welche Räume zur Wohnfläche gezählt werden. Kellerräume oder Balkone zum Beispiel werden bei der DIN-Norm-Berechnung zu 100 Prozent angerechnet. Anders bei der Wohnflächenverordnung: Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume oder Garagen zählen nicht zur Wohnfläche. Balkone, Terrassen und Loggien werden nur zu 25 Prozent eingerechnet. Die Flächen von Tür- und Fensterrahmen, Einbaumöbeln sowie Öfen und Badewannen werden dagegen auch bei der Wohnflächenverordnung mit eingerechnet.

Autor/in

K. Waldheim

März. 2017

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