Bei der Besichtigung der Wohnung scheint alles zu passen: Die Zimmeraufteilung ist perfekt, der Balkon ein Traum, sogar Speisekammer und Keller sind schön geräumig. Doch ist die Wohnung tatsächlich so groß wie im Vertrag angegeben und damit die Miethöhe gerechtfertigt? Welche Flächen zählen eigentlich zur Wohnfläche – und welche nicht? Das sollten Mieter genau wissen.
Rund ums Wohnen
Wohnflächenberechnung: Was zählt zur Wohnfläche und was nicht?
-
Definition
Die Wohnflächenberechnung legt fest, welche Teile einer Wohnung zur offiziellen Wohnfläche gehören und wie sie ermittelt wird.
-
DIN 277 oder WoFlV
WoFlV (Wohnflächenverordnung) rechnet nur nutzbare Wohnfläche (mit Abzügen z. B. bei Dachschrägen). DIN 277 erfasst Grundflächen umfassender und liefert meist höhere Werte.
-
Bedeutung für Mieter
Die Wohnflächenberechnung ist entscheidend für Mietpreis, Nebenkosten und Betriebskostenabrechnung, weil viele Kosten direkt von der Wohnfläche abhängen.
Wohnfläche nachrechnen lohnt sich
Die Wohnungsgröße ist Grundlage für die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung. Nachrechnen lohnt sich, denn neben einer eventuell zu hohen Miete spielt die im Mietvertrag angegebene Wohnflächen auch bei der Nebenkostenabrechnung eine wichtige Rolle. Schließlich ist die Wohnungsgröße die Berechnungsgrundlage vieler Posten in der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung – und die ist umso höher, je größer die Wohnung ist. Umso ärgerlicher, wenn die angegebene Wohnfläche nicht mit der tatsächlichen übereinstimmt.
Beispielsweise fällt bei einer Dachgeschosswohnung, die Mieter nach der DIN-Norm 277 ausmessen, die Wohnfläche deutlich größer aus als bei einer Berechnung nach der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFIV) – so können je nach Berechnungsmethode Abweichungen von bis zu 40 % entstehen. Der Grund dafür ist, dass die Höhe der Räume eine entscheidende Rolle spielt: Nach der Wohnflächenverordnung werden Räume, die zwischen 1 und 1,99 m hoch sind, nur zu 50 % angerechnet. Die Fläche unter einer Schräge bis zu 1 Meter Raumhöhe wird gar nicht mit eingerechnet. Bei der DIN-Norm-Berechnung ist die Grundfläche hingegen identisch zur Wohnfläche, unabhängig von Dachschrägen, Treppen oder freistehenden Säulen in der Wohnung.
Bevor Mieter den Zollstock zur Hand nehmen, sollte ihnen bereits im Vorfeld klar sein, welche Berechnungsgrundlage im Mietvertrag festgehalten ist. Dabei lassen sich 2 Wege zum Ermitteln der Wohnfläche unterscheiden: die DIN-Normen und die Wohnflächenverordnung. Die beiden Berechnungsarten unterscheiden sich in vielen Punkten voneinander.
Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277
Die Größe einer Dachwohnung mit 2 Zimmern, Küche und Bad mit Dachschräge, einem Balkon mit 6 m² und einem Keller mit 8 m² kann nach DIN-Norm 277 mit einer Größe von 74 m² angegeben werden, nach der Wohnflächenverordnung jedoch nur mit 52 m². Bei einem Mietpreis von 8 EUR pro m² beträgt die Miete je nach Berechnung entweder 592 EUR oder 416 EUR – das ist ein gravierender Unterschied.
* Die Grundlage zur Wohnflächenberechnung für die Hausratversicherung kann von der hier beschriebenen abweichen und ist in den Versicherungsbedingungen festgelegt.
Bis 2015 haben die Gerichte eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen von bis zu 10 % toleriert (so genannte 10-Prozent-Regel). Das hieß konkret: Mieter konnten früher nichts dagegen unternehmen, wenn im Mietvertrag beispielsweise eine Wohnfläche von 85 m² angegeben war, die Wohnung aber in Wirklichkeit nur 78 m² groß war.
Nach einem neueren Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ BGH VIII ZR 266/14) ist dies nun nicht mehr zulässig. Entscheidend für Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhungen ist heute ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche.
Wurde im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, gilt die Wohnflächenverordnung
Gerichte wenden als Berechnungsgrundlage immer dann die Wohnflächenverordnung an, wenn im Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode vereinbart wurde. Für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2004 gebaut wurden, ist sie ohnehin rechtsverbindlich.
Eine große Rolle spielt es, welche Räume zur Wohnfläche gezählt werden. Kellerräume oder Balkone zum Beispiel werden bei der DIN-Norm-Berechnung zu 100 % angerechnet. Anders bei der Wohnflächenverordnung: Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume oder Garagen zählen nicht zur Wohnfläche. Balkone, Terrassen und Loggien werden meist nur zu 25 %, höchstens zu 50 % eingerechnet. Die Flächen von Tür- und Fensterrahmen, Einbaumöbeln sowie Öfen und Badewannen werden dagegen auch bei der Wohnflächenverordnung mit eingerechnet, sofern sie Bestandteil des Raumes sind.
-
Dachschrägen
Ein klassisches Problem ist der falsche Umgang mit Dachschrägen. Nicht selten werden Flächen unter 2 m Raumhöhe vollständig mitgerechnet, obwohl sie nach WoFlV nur teilweise oder gar nicht anzurechnen sind. Das führt schnell zu unrealistisch hohen Wohnflächenangaben.
-
Außenflächen
Ein weiterer häufiger Fehler betrifft Balkone, Loggien und Terrassen. Diese Außenflächen dürfen in der Regel nur anteilig angesetzt werden, oft mit 25 bis 50 %. Viele ältere oder unprofessionell erstellte Berechnungen rechnen diese Flächen jedoch zu 100 % an – ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern.
-
Sonderräume
Auch Sonderräume, etwa Abstellräume außerhalb der Wohnung oder nicht beheizbare Wintergärten, werden oft fälschlicherweise als Wohnfläche ausgewiesen. Sie zählen jedoch normalerweise nicht dazu.
-
Messfehler
Hinzu kommen Messfehler, etwa durch Rundungen, falsche Maßübernahmen oder die Nutzung von Grundrissen, die nicht dem tatsächlichen Zustand entsprechen.
Für Mieter kann es sich lohnen, die angegebene Wohnfläche zu überprüfen – besonders dann, wenn die Miete hoch ist oder der Verdacht eines Fehlers naheliegt. Zuerst sollte der Grundriss verglichen werden: Stimmen Raumzuschnitte, Wandverläufe und Maße mit der Realität überein? Wenn nicht, ist ein genaueres Nachmessen sinnvoll. Beim eigenständigen Messen empfiehlt es sich, Raum für Raum vorzugehen und mit einem Laser-Entfernungsmessgerät oder Maßband die Längen und Breiten zu erfassen. Daraus lassen sich die Quadratmeter pro Raum leicht berechnen. Wer nach der Wohnflächenverordnung vorgeht, sollte dabei beachten: Dachschrägen und bestimmte Außenflächen müssen anteilig berücksichtigt werden. Für alle, die es noch einfacher wollen, gibt es digitale Tools und Apps, mit denen Räume per Smartphone-Scan vermessen werden können.
Im Zweifelsfall Gutachter beauftragen
Geht es darum, die Wohnfläche ganz exakt zu berechnen, fallen größere Abweichungen auf oder sind sogar rechtliche Schritte nötig, lohnt es sich, für die Ermittlung einen Gutachter zu beauftragen.
Gerade beim Kauf einer Immobilie ist das eine sinnvolle Investition, bevor der Vertrag unterschrieben ist. Denn einen bereits geleisteten Kaufpreis im Nachhinein zu mindern, Schadenersatz zu verlangen oder vom abgeschlossenen Vertrag zurückzutreten, ist meist schwierig.
Um die Wohnfläche zu berechnen, messen Sie jeden Raum einzeln aus (Länge × Breite) und addieren die Quadratmeter. Wichtig ist die korrekte Anrechnung von Sonderflächen: Dachschrägen zählen je nach Höhe nur teilweise, Balkone oder Terrassen meist nur zu 25 bis 50 %. Digitale Raum-Scan-Apps können die Berechnung zusätzlich erleichtern.
Zur Wohnfläche gehören typischerweise Wohn- und Schlafräume, Küche, Bad, Flur sowie beheizbare Wintergärten. Die Anrechnung unterscheidet sich je nach Fläche:
- Außenflächen (Balkon, Loggia, Terrasse) nur anteilig
- Dachschrägen ab 2 m voller Ansatz, zwischen 1 bis 2 m nur 50 %, unter 1 m gar nicht
- Keller, Garage und Heizungsraum werden nicht angesetzt
Wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, können Mieter häufig eine Mietminderung oder Rückzahlung fordern. Eine fehlerhafte Anrechnung (z. B. Balkon zu 100 % statt 25 %) ist einer der häufigsten Gründe für solche Abweichungen.
Bei Mietwohnungen ist fast immer die Wohnflächenverordnung (WoFlV) verbindlich. Sie enthält klare Vorgaben zur Anrechnung von Dachschrägen und Außenflächen. Die DIN 277 liefert dagegen meist größere Ergebnisse, da sie für Bauplanung und Kostenkalkulation genutzt wird und viele Flächen voll berücksichtigt. Für Mieter gilt daher: Wohnfläche berechnen = WoFlV.
Zuletzt aktualisiert: November 2025
R+V-Team
Mehr als nur die Versicherung! Das R+V-Team schreibt über Erfahrungen sowie Kenntnisse rund um die Produktpalette der R+V. So arbeitet ein bunt gemischtes Team daran, die Faszination und das Wissen für alles rund um das Thema Versicherungen zu teilen.