Jan und Julia sind sich sicher: Sie haben nicht nur einander gefunden, sondern auch ihre erste gemeinsame Wohnung. Ihre bisherigen getrennten Wohnungen wollen die beiden aufgeben und zusammenziehen. Bevor es so weit ist, haben die beiden noch einiges zu klären: Welche Frist gilt für die Wohnungskündigung bei Jan? Was muss Julia beachten, deren Vermieter gerade Eigenbedarf angemeldet hat? Und was sollten die beiden unbedingt im Übergabeprotokoll festhalten?
Rund ums Wohnen
Kündigung des Mietvertrags Ihrer Wohnung: Tipps zu Fristen, Rechten und Verträgen
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Gesetzliche Kündigungsfrist
Achten Sie bei der Kündigung Ihres Mietvertrags auf die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen. Üblich sind drei Monate für die Kündigung durch die Mieter.
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Ausnahmen bei der Kündigungsfrist
Es gibt Ausnahmen bei der Kündigungsfrist, zum Beispiel bei einem Zeitmietvertrag oder bei unzumutbaren Wohnbedingungen, wie zum Beispiel Lärmbelästigung oder Störung des Hausfriedens.
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Versicherungsschutz abschließen
Denken Sie an die Schlussrenovierung und die Kaution. Mit einer MietkautionsBürgschaft, Rechtschutzversicherung und Hausratversicherung der R+V sind Sie in jedem Schritt optimal abgesichert.
Nach langer Suche, vielen Besichtigungen und Bewerberrunden bekommen Jan und Julia den Zuschlag für die Wohnung, die ihre erste gemeinsame werden soll: lichtdurchflutet, geräumig und direkt am Stadtpark gelegen.
Die beiden möchten ihren Umzug möglichst entspannt und kostengünstig planen. Dem Traum vom gemeinsamen Wohnen soll kein böses Erwachen durch verpasste Fristen und Wissenslücken im Mietrecht folgen. Denn statt in vermeidbare Doppelmiete möchten sie viel lieber in schicke neue Möbel investieren. Worauf muss das Paar in Sachen Kündigung, Fristen und Übergabeprotokoll achten?
Jan und Julia gehören zu den rund acht Millionen Menschen, die jährlich in Deutschland umziehen und sich mit Fragen zu Mietvertrag, Kündigungsfrist und Nachmietern beschäftigen müssen.
Jan möchte sein altes Apartment kündigen. Bei Julia hat es sich zufällig so ergeben, dass der Vermieter ihr gerade wegen Eigenbedarfs gekündigt hat. Da Julia ohnehin ausziehen möchte, kommt ihr die vermieterseitige Kündigung der Wohnung ganz gelegen.
Für die ordentliche Kündigung, die Jan seinem Vermieter schickt, muss er als Mieter mit unbefristetem Mietvertrag eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Er kann etwas überziehen: Bis zum dritten Werktag eines Monats muss die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein, dann gilt sie noch immer zum letzten Tag des des übernächsten Monats.
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Jan hat seine Wohnung am Freitag, den 3. November 2023 gekündigt.
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Seine Kündigung gilt zum 31. Januar 2024.
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Wer in seinem Mietvertrag eine kürzere Frist als die gesetzliche findet, kann sich auf diese berufen. Eine vom Vermieter eingesetzte längere Frist ist dagegen nicht gültig – hier greift der Mieterschutz.
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Jan muss seine Kündigung ganz altmodisch schriftlich und in Papierform verfassen und persönlich unterschreiben, damit diese gültig ist.
Laden Sie sich hier kostenlos unser Musterschreiben zur Kündigung Ihres Mietverhältnisses herunter. Einfach ausfüllen und absenden.
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ein angemeldeter Eigenbedarf
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eine erhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch die Mieter
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erhebliche Nachteile, die dem Vermieter durch das Weiterführen des Mietverhältnisses entstehen, zum Beispiel, wenn er das Gebäude abreißen und einen Neubau an der Stelle errichten möchte
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Mietdauer in |
Kündigungsfrist für |
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unter 5 Jahre |
3 Monate |
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5 bis 8 Jahre |
6 Monate |
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über 8 Jahre |
9 Monate |
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über 10 Jahre |
12 Monate (nur für Mietverträge, die |
Sonderfall: Mieter und Vermieter leben in einem Haus
Wenn Sie mit Ihrem Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung wohnen, gilt ein besonderes Kündigungsrecht. In diesem Fall muss Ihr Vermieter kein berechtigtes Interesse nachweisen, um das Mietverhältnis zu beenden. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Das bedeutet, dass bei einer Mietdauer von fünf Jahren nicht eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, sondern von neun Monaten gilt (§ 573a BGB).
Dabei kann festgelegt werden, dass für eine bestimmte Zeit weder Sie als Mieter noch Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter kündigen können. Solche Vereinbarungen sind jedoch nur rechtlich zulässig, wenn sie angemessen und zeitlich begrenzt sind.
Trotz eines Kündigungsausschlusses kann in Ausnahmefällen, zum Beispiel bei unzumutbaren Wohnbedingungen, dennoch gekündigt werden. Ebenso können die Vermieter zu Ihren Gunsten innerhalb einer festgelegten Zeitspanne auf die Kündigung verzichten.
- Mietrückstände von über zwei oder mehr Monatsmieten
- unerlaubte Untervermietung
- nicht genehmigte Haustierhaltung
- mutwillig/fahrlässig verursachter Schaden an der Mietwohnung
- erheblicher finanzieller Schaden, der dem Vermieter bzw. der Vermieterin entstehen würde und der eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert
- Nutzung der Wohnung in einer Weise, die im Mietvertrag untersagt ist
- Gefährdung der Gesundheit anderer Mieter durch die starke Vernachlässigung der Reinigung oder unsachgemäße Lagerung gefährlicher Stoffe
- Nutzung der Wohnung für kriminelle Aktivitäten
- Bedrohung, Belästigung oder Beleidigung anderer Mieter oder der Vermieter
- Schimmelbefall in der Wohnung
- Lärmbelästigung
- nachhaltige Störung des Hausfriedens durch die Vermieter
- mangelnde Versorgung mit essenziellen Dienstleistungen wie Wasser, Heizung und Strom
- Gesundheitsgefährdung durch giftige Stoffe wie beispielsweise Asbest
- unangemeldete und unzumutbare Baumaßnahmen, die die Nutzung der Wohnung erheblich einschränken
- nicht beseitigte Sicherheitsmängel, wie defekte Schlösser, unsichere Fenster und elektronische Defekte
- vorsätzliche Täuschung der Mieter durch die Vermieter bei Vertragsabschluss über wesentliche Eigenschaften der Wohnung
Als Mieterin oder Mieter reicht es aus, wenn Sie eine schriftliche Begründung einreichen. Sie sind darüber hinaus nicht verpflichtet darzulegen, weshalb es unzumutbar ist, weiter in der Wohnung zu wohnen. Fotos etc. sind zum Beispiel nicht nötig.
Julias Vermieter möchte ihre alte Wohnung gründlich modernisieren, bevor er diese selbst nutzt. Würde sie dort weiterhin wohnen, hätte sie aufgrund der Modernisierung womöglich ein Sonderkündigungsrecht. Dieses besteht aber nur dann, wenn es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt und die Modernisierung nicht vorherzusehen war, als der Mietvertrag geschlossen wurde.
Die Gründe für eine Sonderkündigung durch die Mieterin oder den Mieter sind im § 555f BGB festgelegt:
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Mieterhöhung
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Modernisierung respektive Verbesserung der Wohneinheit
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Mieterin bzw. Mieter verstirbt, die Erben erhalten ein Sonderkündigungsrecht
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Die Vermieter erlauben eine vorübergehende Untervermietung nicht
Trennung als Kündigungsgrund?
Eine Trennung allein ist kein gesetzlicher Kündigungsgrund für den Mietvertrag. Als Mieter bleiben Sie weiterhin gemeinsam verantwortlich. Stattdessen sollten Sie versuchen, eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu treffen oder eine Übertragung des Vertrags in die Wege zu leiten.
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Fortgeschrittene Schwangerschaft:
Wenn der Geburtstermin kurz bevorsteht und ein Umzug gesundheitliche Risiken für Sie birgt.
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Kurz bevorstehender Schulabschluss oder Universitätsexamen:
Wenn ein Umzug Ihren erfolgreichen Abschluss gefährden würde.
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Schwere Erkrankung, Behinderung oder Invalidität:
Wenn ein Umzug Ihren Gesundheitszustand erheblich verschlechtern könnte.
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Sehr lange Wohndauer (mehr als 30 Jahre):
Wenn Sie seit vielen Jahren tief in der Gegend verwurzelt sind.
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Hohes Alter:
Wenn Ihr Alter einen Umzug unzumutbar macht.
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Notwendiger Zwischenumzug:
Wenn Sie beispielsweise auf die Fertigstellung Ihres Eigenheims oder auf einen Platz im Alten- oder Pflegeheim warten.
Die R+V steht Ihnen mit der Rechtsschutzversicherung zur Seite und sichert Ihre Mietrechte ab. Egal ob bei Kündigung, Mietmängeln oder Streitigkeiten.
Beispiel 1
Kündigung eines Mietvertrages als Untermieter
Beispiel 2
Auflösung einer Wohngemeinschaft
Beispiel 3
Kündigung eines Zeitmietvertrags
Um einen Nachmieter für seine Wohnung zu finden, macht Jan einen Aushang an der Uni. Das neue Semester steht vor der Tür, vielleicht möchte ja kurzfristig ein Student Jans kleine Wohnung beziehen?
Wenn man einen passablen Nachmieter benennen kann, ist man früh und fein raus aus dem Mietvertrag – stimmt’s? Nicht ganz.
Wenn keine Nachmieterklausel im Vertrag steht, muss Jans Vermieter die von ihm vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren. Er kann es freiwillig tun, kann den Vorschlag aber auch ohne Begründung ablehnen. Wenn der Vermieter einverstanden ist, können beide den Mietvertrag jedoch einvernehmlich vorzeitig aufheben.
Nützliche Nachmieterklausel im Mietvertrag: Mit einer Nachmieterklausel sieht es besser aus. Jans Kandidat schlüpft dann übergangslos in die geltenden Vertragsbedingungen, kann aber beispielsweise die Höhe der Miete nicht verändern. Wenn die von Jan vorgeschlagenen Nachmieter zum Beispiel ein Haustier haben und er Jan hatte keines, kann sein Vermieter den Vorschlag ablehnen. Kinder sind dagegen kein Ablehnungsgrund.
Ein berechtigtes Interesse kann es Mietern erlauben, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Das liegt nach allgemeiner Rechtsauffassung bei einem der folgenden Gründe vor:
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Die Mieter wechseln die Stadt aus beruflichen Gründen.
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Dem Mieter wurde sein Job gekündigt und er kann die Miete nicht mehr aufbringen.
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Die Mieter heiraten oder bekommen Kinder und benötigen dringend eine größere (oder kleinere) Wohnung.
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Ein Ehepartner stirbt und der andere kann die Miete allein nicht tragen.
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Der Mieter kann sich altersbedingt nicht mehr allein versorgen.
Als Mieter können Sie Ihre Wohnung bis zur letzten Minute behalten, d. h. bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, die um Mitternacht endet. Erst danach haben Sie keine Rechte mehr an der Wohnung und müssen diese an Ihre Vermieter zurückgeben. Wenn das Ende des Mietverhältnisses auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt, muss die Rückgabe sogar erst am nächsten Werktag stattfinden. Ihre Vermieter können hier allerdings Miete für die Verlängerung einfordern.
„Ich hätte die Wohnungsschlüssel gern schon am 20., damit ich noch Arbeiten vornehmen kann, bevor die Nachmieter einziehen.“ Das kann man zu hören bekommen. Vermieter haben jedoch kein Recht, die Wohnung schon vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückzuverlangen. Darauf müssen Sie sich als Mieter nicht einlassen.
Sie können allerdings eine freiwillige Vereinbarung mit Ihrem Vermieter treffen. Was auch immer Sie vereinbaren, sollten Sie schriftlich festhalten, um späteren Streit zu vermeiden.
Jan und Julia vereinbaren Übergabetermine, an denen sie ihre jeweiligen Wohnungen gemeinsam mit dem Vermieter begehen und begutachten sowie sämtliche Schlüssel zur Wohnung zurückgeben wollen. Ein Präsenztermin zur Übergabe ist aber nicht unbedingt erforderlich.
Die Schlüssel sollten persönlich übergeben und nicht einfach in den Briefkasten eingeworfen werden. Ist ihr Vermieter beispielsweise verreist oder meldet er sich nicht, können sie ihm die Wohnungsschlüssel auch per Einschreiben zusenden.
Wer sich gegenüber etwaigen späteren Ansprüchen absichern möchte, erstellt bei der gemeinsamen Wohnungsbegehung ein Übergabeprotokoll, das Mieter und Vermieter unterschreiben. Im Protokoll erfassen Sie den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe möglichst genau.
Zur Wohnungsabnahme sollten Sie im Zweifelsfall einen Zeugen mitnehmen. Eine Dokumentation durch Fotos ist ebenso ratsam wie das schriftliche Festhalten der Zählerstände.
Hier finden Sie ein Muster für ein Übergabeprotokoll der Wohnung zum kostenlosen Download:
Tipp zum Übergabeprotokoll der Wohnung
Einen Anspruch auf ein Übergabeprotokoll hat keine Seite, es empfiehlt sich aber zur Absicherung. Fotos von Mängeln in der Wohnung können dem Protokoll beigefügt werden und dokumentieren, wo bereits beim Einzug Schäden vorlagen. Als Mieter sollten Sie ein Übergabeprotokoll nur dann unterschreiben, wenn es sich auf eine reine Zustandsbeschreibung beschränkt. Vorsicht ist geboten, wenn Verpflichtungen ins Protokoll aufgenommen werden sollen.
Wie lange müssen Mieter nach Kündigung der Wohnung auf die Mietkaution warten?
Wann dürfen Vermieter die Mietkaution einbehalten?
Wenn es im Umzug drunter und drüber geht und dann auch noch die Vermieter zum Beispiel wegen vermeintlicher Schäden auf stur schalten, kann Ihnen eine Rechtsschutzversicherung weiterhelfen.
Bei Konflikten hilft außerdem die in der R+V-Rechtsschutzversicherung enthaltene Mediation dabei, Unstimmigkeiten gütlich und außergerichtlich beizulegen
Fazit: Fristen einhalten, Ausnahmen kennen und rechtliche Unterstützung nutzen
Beachten Sie beim Kündigen eines Mietvertrags die gesetzlichen Kündigungsfristen, um rechtliche Komplikationen zu vermeiden. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, die eine fristlose Kündigung erlauben.
Wenn Sie sich unsicher sind, holen Sie sich rechtlichen Rat ein. Eine Rechtsschutzversicherung bietet finanzielle Sicherheit, um im Streitfall für Ihre Rechte einzustehen.
Die Kündigungsfristen im Mietrecht variieren je nach Dauer des Mietverhältnisses. Für Mieter gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten – unabhängig von der Mietdauer.
Vermieter müssen längere Fristen einhalten: Nach fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist sechs Monate, nach acht Jahren sogar neun Monate. Diese Fristen sind gesetzlich festgelegt
Ja. Wohnraum-Mietverträge sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) strenger geregelt, insbesondere in Bezug auf Kündigungsfristen und den Kündigungsschutz für Mieter.
Gewerbe-Mietverträge bieten hingegen mehr vertragliche Freiheit, sodass Kündigungsfristen und Bedingungen individuell ausgehandelt werden können, solange sie nicht den allgemeinen Grundsätzen des BGB widersprechen.
Wenn ein Mieter stirbt, sind sowohl die Erben als auch die Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod der Mieterin oder des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.
Bei befristeten Mietverträgen ist eine Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Dauer in der Regel nicht möglich. Der Vertrag endet automatisch nach der festgelegten Mietzeit.
Eine vorzeitige Kündigung ist nur in Ausnahmefällen, wie bei einem Härtefall, möglich. Bei Verträgen mit einer Klausel zur automatischen Verlängerung muss ein Kündigungsschreiben rechtzeitig vor Vertragsende eingereicht werden.
Ja, Mieter können den Mietvertrag unter bestimmten Umständen vorzeitig kündigen. Laut Mietrecht ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, wie etwa erhebliche Mängel in der Wohnung, die die Vermieter nicht beheben, oder bei einer unzumutbaren Störung des Hausfriedens. In solchen Fällen entfällt die übliche Kündigungsfrist und der Vertrag kann fristlos beendet werden.
Ja. Wenn zum Beispiel eine fristlose Kündigung aufgrund schwerwiegender Gründe, wie unzumutbaren Wohnbedingungen, gerechtfertigt ist, können die üblichen Fristen entfallen. Zudem können Kündigungsfristen unwirksam sein, wenn sie im Mietvertrag unangemessen lang festgelegt wurden oder den gesetzlichen Vorgaben widersprechen.
Wenn Sie die Kündigungsfrist nicht einhalten, bleibt der Mietvertrag zunächst bestehen. Das bedeutet, dass Sie weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet sind, bis die ordentliche Kündigungsfrist abgelaufen ist. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ist nur möglich, wenn die Vermieter zustimmen oder besondere Umstände vorliegen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Bei Untermietverträgen gelten grundsätzlich die gleichen Kündigungsfristen wie bei regulären Mietverträgen. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, sofern im Untermietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Wenn es sich um die Untervermietung eines möblierten Zimmers handelt, kann der Hauptmieter spätestens bis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats den Vertrag zur Untervermietung kündigen.
Ja. Allerdings gelten die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen auch in diesem Fall. Das bedeutet, dass die Kündigungsfrist in der Regel erst nach Beginn des Mietvertrags zu laufen beginnt, es sei denn, es wurde im Vertrag eine andere Regelung getroffen. In solchen Fällen ist es ratsam, frühzeitig das Gespräch mit den Vermietern zu suchen.
Die Kündigung eines Mietvertrags muss schriftlich und ordnungsgemäß erfolgen. Nutzen Sie dafür beispielsweise unser Muster-Kündigungsschreiben, das Sie kostenlos herunterladen können. Und denken Sie daran, dass Ihre Kündigung spätestens zum Monatsende bei den Vermietern eingehen muss. Ein Einschreiben kann sinnvoll sein, um die Zustellung der Kündigung zu beschleunigen und abzusichern.
Nein, Sie müssen keinen Grund angeben, solange Sie die vertraglich festgelegten Kündigungsfristen einhalten. Eine Kündigung ohne Angabe von Gründen ist Ihr gutes Recht, solange sie formgerecht und fristgerecht erfolgt.
Eine persönliche Übergabe der Kündigung ist nicht erforderlich. Es reicht aus, die Kündigung schriftlich zu versenden – ein Einschreiben kann sinnvoll sein, ist aber nicht vorgeschrieben. Auf diese Weise haben Sie einen Nachweis über den Versand und den Empfang der Kündigung, was im Falle von Unstimmigkeiten sehr wichtig sein kann.
Die Schriftform spielt eine entscheidende Rolle bei der Kündigung des Mietvertrags. Ansonsten ist die Kündigung rechtlich nicht wirksam. Falls Sie unsicher über den Inhalt sind, dann laden Sie einfach unsere kostenlose Musterkündigung herunter.
Nein. Sie müssen Mietverhältnisse über Wohnraum immer schriftlich kündigen und die Kündigung eigenhändig unterschreiben. Namensstempel, eingescannte Unterschrift oder Fotokopie genügen nicht. Ansonsten ist die Schriftform nicht eingehalten und die Kündigung unwirksam.
Zuletzt aktualisiert: Oktober 2024
R+V-Team
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