Jan und Julia sind sich sicher: Sie haben nicht nur einander gefunden, sondern auch ihre erste gemeinsame Wohnung. Bevor es soweit ist, haben die beiden noch einiges zu klären: Welche Frist gilt für die Wohnungskündigung bei Jan? Was muss Julia beachten, deren Vermieter gerade Eigenbedarf angemeldet hat? Und: Was sollte unbedingt im Übergabeprotokoll notiert werden?
Rund ums Wohnen
Kündigung der Wohnung: Tipps zu Fristen, Rechten und Verträgen
Traumwohnung gefunden – und was jetzt?
Die richtige Wohnungskündigung
Für die ordentliche Kündigung, die Jan seinem Vermieter schickt, muss er als Mieter mit unbefristetem Mietvertrag eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.
Er kann etwas überziehen: Bis zum dritten Werktag eines Monats muss die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein, dann gilt sie noch immer zum letzten Tag des übernächsten Monats.
Ein Beispiel:
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Jan hat seine Wohnung am Samstag, den 3. November 2018 (dem dritten Werktag im Monat, der Samstag gilt als Werktag) gekündigt.
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Seine Kündigung gilt zum 31. Januar 2019.
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Wer in seinem Mietvertrag eine kürzere Frist als die gesetzliche findet, kann sich auf diese berufen. Eine vom Vermieter eingesetzte längere Frist ist dagegen nicht gültig – hier greift der Mieterschutz.
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Jan muss seine Kündigung ganz altmodisch schriftlich und in Papierform verfassen und persönlich unterschreiben, damit diese gültig ist.
Hier finden Sie ein Muster zur Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter zum Download:
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ein angemeldeter Eigenbedarf
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eine erhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter
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erhebliche Nachteile, die dem Vermieter durch das Weiterführen des Mietverhältnisses entstehen, zum Beispiel, wenn er das Gebäude abreißen und einen Neubau an der Stelle errichten möchte.
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Mietverhältnis in Jahren |
Kündigungsfrist für den Vermieter |
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weniger als fünf Jahre |
drei Monate |
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fünf bis acht Jahre |
sechs Monate |
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fünf bis acht Jahre |
neun Monate |
Fristlose Wohnungskündigung: Wann ist sie erlaubt?
Sowohl Mieter als auch Vermieter können die fristlose Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags nur dann aussprechen, wenn sie ihre Rechte in erheblichem Maße verletzt sehen.
Gründe für eine fristlose Kündigung der Wohnung durch den Vermieter
Gründe für eine fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter
Julias Vermieter möchte ihre alte Wohnung gründlich modernisieren, bevor er diese selbst nutzt. Würde sie dort weiterhin wohnen, hätte sie aufgrund der Modernisierung womöglich ein Sonderkündigungsrecht. Dieses besteht nur dann, wenn es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt und die Modernisierung nicht vorherzusehen war, als der Mietvertrag geschlossen wurde.
Die Gründe für eine Sonderkündigung durch den Mieter sind im BGB § 555 ff. festgelegt:
- Mieterhöhung
- Modernisierung respektive Verbesserung der Wohneinheit
- Mieter verstirbt, die Erben erhalten ein Sonderkündigungsrecht
- Vermieter erlaubt vorübergehende Untervermietung nicht
Um einen Nachmieter für seine Wohnung zu finden, macht Jan einen Aushang an der Uni. Das neue Semester steht vor der Tür, vielleicht möchte ja kurzfristig ein Student Jans kleine Wohnung beziehen?
Wenn man einen passablen Nachmieter benennen kann, ist man früh und fein raus aus dem Mietvertrag – stimmt’s? Nicht ganz.
Wenn keine Nachmieterklausel im Vertrag steht, muss der Vermieter einen Nachmieter nicht akzeptieren. Er kann es freiwillig tun, kann den Vorschlag aber auch ohne Begründung ablehnen. Wenn der Vermieter einverstanden ist, kann man den Mietvertrag aber einvernehmlich vorzeitig aufheben.
Nützliche Nachmieterklausel im Mietvertrag: Mit einer Nachmieterklausel sieht es besser aus für den Mieter. Dann muss der Kandidat allerdings übergangslos in die geltenden Vertragsbedingungen schlüpfen und kann beispielsweise die Höhe der Miete nicht verändern. Hat der vorgeschlagene Nachmieter z. B. ein Haustier und der Ausziehende hat keins, kann der Vermieter den Vorschlag ablehnen. Kinder sind dagegen kein Ablehnungsgrund.
Ein berechtigtes Interesse kann es dem Mieter erlauben, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Das liegt nach allgemeiner Rechtsauffassung vor, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:
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Der Mieter wechselt die Stadt aus beruflichen Gründen.
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Dem Mieter wurde sein Job gekündigt und er kann die Miete nicht mehr aufbringen.
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Der Mieter heiratet oder bekommt Kinder und benötigt dringend eine größere (oder kleinere) Wohnung.
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Ein Ehepartner stirbt und der andere kann die Miete nicht allein tragen.
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Der Mieter kann sich altersbedingt nicht mehr allein versorgen.
Wohnungsübergabe – bis wann?
Wie funktionieren Wohnungsabnahme und Wohnungsübergabe?
Tipp zum Übergabeprotokoll der Wohnung
Einen Anspruch auf ein Übergabeprotokoll hat keine Seite, es empfiehlt sich aber zur Absicherung. Fotos von Mängeln in der Wohnung können dem Protokoll beigefügt werden und dokumentieren, wo bereits beim Einzug Schäden vorlagen. Als Mieter sollten Sie ein Übergabeprotokoll nur dann unterschreiben, wenn es sich auf eine reine Zustandsbeschreibung beschränkt. Vorsicht ist geboten, wenn Verpflichtungen ins Protokoll aufgenommen werden sollen.
Gäbe es eine generelle Pflicht, seine Wohnung renoviert zurückzugeben, müssten Jan und Julia beim Zusammenziehen im Extremfall drei Wohnungen parallel überarbeiten. Das kann in Stress ausarten.
Im Ratgeberartikel "Starre Renovierungsfristen im Mietvertrag sind ungültig" erfahren Sie, welche Fristen gelten, wer für Renovierungsarbeiten in der Wohnung zuständig ist und wer für die Kosten aufkommen muss.
Wie lange müssen Mieter nach Kündigung der Wohnung auf die Mietkaution warten?
Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?
Wenn es im Umzug drunter und drüber geht und dann auch noch der Vermieter zum Beispiel wegen vermeintlicher Schäden auf stur schaltet, kann eine Rechtsschutzversicherung weiterhelfen.
Bei Konflikten hilft außerdem die im Versicherungspaket enthaltene Mediation, Unstimmigkeiten gütlich und außergerichtlich beizulegen.
Zuletzt aktualisiert: November 2018
R+V-Team
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