Privatunterkunft statt Hotelzimmer – das liegt im Trend. Immer mehr Menschen vermieten ihre Wohnungen oder einzelne Zimmer an Untermieter. Das bedarf allerdings einiger Vorbereitung: vom Untermietvertrag über rechtliche und steuerliche Aspekte bis hin zu Haftungs- und Versicherungsfragen. Wir geben einen Überblick.
Rund ums Wohnen
Welcher Versicherungsschutz gilt bei einem Untermietvertrag?
Auf dem letzten Holland-Trip mit ihrem Freund kam Lisa die Idee: Mark und sie hatten über eine Plattform für Untervermietung von privat ein Häuschen mit eigenem Bootssteg gemietet. Lisa war nicht nur von der Unterkunft begeistert, sondern auch von der Gastfreundschaft ihrer Vermieter.
Eine Portion Vertrauen gehört schon dazu, das eigene Heim mehr oder weniger fremden Menschen zu überlassen – über Nacht, für ein paar Tage oder gar für Wochen und Monate.
Vor allem in Großstädten mit hohem Mietniveau lässt sich heute leicht eine private Unterkunft als Hotelalternative finden – oder selbst mit dem eigenen Zuhause etwas Geld dazuverdienen.
Wann lohnt sich ein Untermietvertrag?
Eine Untervermietung lohnt sich vor allem, wenn man viel unterwegs ist oder noch ein Zimmer frei hat. Neben den monetären Vorteilen ist es eben auch spannend, auf diese Weise Menschen aus der ganzen Welt kennenzulernen – oder eben auch nur deren Zuhause.
Bekannte Untervermietungsportale sind zum Beispiel:
Lisa arbeitet als freiberufliche Designerin in Düsseldorf und verbringt mindestens die Hälfte ihrer Wochenenden bei Mark in Hamburg. Sie kann überall arbeiten, wo ihr Laptop Strom findet.
Für ein größeres Agenturprojekt zieht sie im Frühling für 6 Monate nach Berlin. Und wie praktisch: Es ist näher an Hamburg. Ihre schöne Wohnung in Düsseldorf möchte sie nicht aufgeben. Eine zweite Miete aufzubringen, das ist bei dem Mietniveau in der Großstadt aber auch kaum möglich.
Kein Untermietvertrag ohne Genehmigung des Vermieters
Auch bei Eigentumswohnungen Untermietvertrag nicht ohne Zustimmung
Unbedingt einen Untermietvertrag schließen
Wann immer jemand zur Untermiete bei ihr wohnt, sollte Lisa einen Untermietvertrag schließen, um auf der sicheren Seite zu ein.
Ein schriftlicher Vertrag mit den Eckdaten zu Mietverhältnis, Höhe der Miete und Fragen aus dem Mietrecht hilft, allen Seiten in jeder Lage Klarheit und Rechtssicherheit zu geben. Auch, wenn ein solcher Vertrag nicht zwingend schriftlich sein muss, ist es aus Beweisgründen dringend zu empfehlen.
Das sagt das Mietrecht: § 540 Absatz 1 BGB besagt, dass der Hauptmieter beim Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung einholen muss. Ohne diese Zustimmung ist eine Untervermietung nicht zulässig. Eine unerlaubte Untervermietung kann nicht nur eine ordentliche Kündigung der Wohnung durch den Vermieter nach sich ziehen, sondern sogar eine fristlose Kündigung.
Der Vermieter kann seine Erlaubnis zur Untervermietung jedoch nicht grundlos verweigern. Er muss einen guten Grund, ein berechtigtes Interesse angeben, das allerdings erst nach Beginn des Mietverhältnisses entstanden sein darf.
Kündigungsfristen: Wenn der Hauptmieter und sein Untermieter einen unbefristeten Untermietvertrag abgeschlossen haben, gilt hier für die Kündigung die reguläre Kündigungsfrist von 3 Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB). Wenn der Hauptmieter seinem Mieter nur ein möbliertes Zimmer in der von ihm selbst bewohnten Wohnung überlässt, so gilt eine kürzere Kündigungsfrist.
Wenn der Untermieter eine weitere Person in seinem gemieteten Zimmer aufnehmen möchte, braucht er dazu die ausdrückliche Zustimmung des Hauptmieters.
Für Schäden durch Wetter, Einbruch oder Rohrbrüche haftet während der gesamten Untermietszeit der Hauptmieter für sein Eigentum. Werden also Einrichtungsgegenstände, Kleidung oder Elektrogeräte durch vorgenannte Ereignisse beschädigt, kann Sie nur eine Hausratversicherung vor hohen Folgekosten bewahren.
Wenn Lisa Einkünfte aus der Untervermietung ihrer Wohnung hat, hat sie die Pflicht, diese in der Einkommensteuererklärung im Themenkomplex „Vermietung und Verpachtung“ anzugeben. Als Hauptmieter muss man Einnahmen aus der Untervermietung versteuern.
Wer als Gastgeber in einer Unterkunft zusätzliche Serviceleistungen, wie frische Handtücher, bereitstellt oder eine Gebühr für die Endreinigung bekommt, wird möglicherweise steuerlich als Gewerbebetrieb eingestuft – also quasi als Hotel. Private Unternehmung und Hotelbetrieb sind nicht immer trennscharf voneinander abzugrenzen, man sollte jedoch vorsichtig sein und entsprechend zurückhaltend vermieten, wenn man nicht gewerbesteuerpflichtig werden möchte. Die Gewerbesteuer macht eine Untervermietung über Plattformen wie Airbnb finanziell deutlich weniger lohnenswert.
Zuletzt aktualisiert: November 2025
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