Privatunterkunft statt Hotelzimmer – das liegt im Trend. Immer mehr Menschen vermieten ihre Wohnungen oder einzelne Zimmer an Untermieter. Das bedarf allerdings einiger Vorbereitung, denn bei Portalen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats und Co. gibt es viele Dinge zu bedenken: vom Untermietvertrag über rechtliche und steuerliche Aspekte bis hin zu Haftungsfragen.
Rund ums Wohnen
Welcher Versicherungsschutz gilt bei einem Untermietvertrag?
Auf dem letzten Holland-Trip mit ihrem Freund kam Lisa die Idee: Mark und sie hatten über eine Plattform für Untervermietung von privat ein Häuschen mit eigenem Bootssteg gemietet. Lisa war nicht nur von der Unterkunft begeistert, sondern auch von der Gastfreundschaft ihrer Vermieter. Eine Portion Vertrauen gehört schon dazu, das eigene Heim mehr oder weniger fremden Menschen zu überlassen – über Nacht, für ein paar Tage oder gar für Wochen und Monate.
Vor allem in Großstädten mit hohem Mietniveau lässt sich heute leicht eine private Unterkunft als Hotelalternative finden – oder selbst mit dem eigenen Zuhause etwas Geld dazuverdienen.
Eine Untervermietung lohnt sich vor allem, wenn man viel unterwegs ist oder noch ein Zimmer frei hat. Neben den monetären Vorteilen ist es eben auch spannend, auf diese Weise Menschen aus der ganzen Welt in deren Zuhause kennenzulernen – oder eben auch nur deren Zuhause. Bekannte Untervermietungsportale sind zum Beispiel:
Lisa arbeitet als freiberufliche Designerin in Düsseldorf und verbringt mindestens die Hälfte ihrer Wochenenden bei Mark in Hamburg. Sie kann überall arbeiten, wo ihr Laptop Strom findet. Für ein größeres Agenturprojekt zieht sie im Frühling für sechs Monate nach Berlin. Und wie praktisch es ist näher an Hamburg. Ihre schöne Wohnung in Düsseldorf möchte sie nicht aufgeben. Eine zweite Miete aufzubringen, das ist bei dem Mietniveau in der Großstadt aber auch kaum möglich.
Aus vagen Vorstellungen werden konkrete Ideen. Zuerst muss Lisa die Rechte und Pflichten kennen, die man als Hauptmieter sowohl dem vermietenden Eigentümer als auch dem eigenen Untermieter gegenüber hat. Dazu muss sie die regionalen Regelungen beachten und erst einmal herausfinden, ob sie in ihrer Stadt überhaupt Wohnraum zum Beispiel via Airbnb vermieten darf. In Düsseldorf gibt es aktuell keine Zweckentfremdungsverbote. Das bedeutet, dass Wohnraum auch abseits der privaten Nutzung verwendet und angeboten, quasi zur gewerblichen Nutzung „zweckentfremdet“ werden darf. Einer touristischen Untervermietung steht also seitens der Stadt nichts im Wege.
Das Wohnungsamt gibt Auskunft, ob Untervermietung erlaubt ist.
Kein Untermietvertrag ohne Genehmigung des Vermieters
Auch bei Eigentumswohnungen Untermietvertrag nicht ohne Zustimmung
Wann immer jemand zur Untermiete bei ihr wohnt, sollte Lisa einen Untermietvertrag schließen, um auf der sicheren Seite zu ein. Ein Untermietvertrag muss nicht schriftlich geschlossen werden, um wirksam zu sein, aber ein schriftlicher Vertrag mit den Eckdaten zu Mietverhältnis, Höhe der Miete und Fragen aus dem Mietrecht hilft unbedingt, allen Seiten in jeder Lage Klarheit und Rechtssicherheit zu geben.
Wenn Lisa Einkünfte aus der Untervermietung ihrer Wohnung hat, hat sie die Pflicht, diese in der Einkommensteuererklärung im Themenkomplex „Vermietung und Verpachtung“ anzugeben. Als Hauptmieter muss man Einnahmen aus der Untervermietung versteuern.
Wer als Gastgeber in einer Unterkunft frische Handtücher bereitstellt oder eine Gebühr für die Endreinigung bekommt, wird möglicherweise steuerlich als Gewerbebetrieb eingestuft – also quasi als Hotel. Private Unternehmung und Hotelbetrieb sind nicht immer trennscharf voneinander abzugrenzen, man sollte jedoch vorsichtig sein und entsprechend zurückhaltend vermieten, wenn man nicht gewerbesteuerpflichtig werden möchte. Die Gewerbesteuer macht eine Untervermietung über Portale wie Airbnb finanziell deutlich weniger lohnenswert.
Kuriosität
Wer frische Handtücher bereitstellt, kann steuerlich als Hotel gelten.
Wer wie Lisa seinen Wohnraum öffnet und ihn Gästen und Mietern nicht ganz sorglos überlässt, findet mit einem Smart-Home-System eine gute Möglichkeit, das eigene Zuhause „untermietersicher“ zu machen. Die wichtigsten Funktionen der Wohnungsinstallationen und auch die Sicherheit kann man so auch von fern per App im Blick und unter Kontrolle haben.
Per App lassen sich Smart-Home-Funktionen wie
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ein Türschloss, das mit Code statt Schlüssel funktioniert
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die Heizung
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die Beleuchtung (mit Anwesenheitssimulation)
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eine Alarmanlage
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die Steuerung elektrischer Rollläden
auch aus der Ferne ein- und umstellen. Heizung und Stromverbrauch lassen sich jederzeit einsehen und gegebenenfalls regeln.
Zuletzt aktualisiert: Dezember 2018
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