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Nebenkosten beim Hauskauf oder Wohnungs­kauf berechnen

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, ist es nicht damit getan, nur den Kaufpreis zu bezahlen. Bei der gesamten Kaufabwicklung fällt eine Reihe weiterer Nebenkosten an, die sich auf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises addieren können. Diese sollten bereits im Vorfeld in die Finanzplanung mit einkalkuliert werden – unser Nebenkostenrechner hilft dabei.

Diese Nebenkosten fallen beim Erwerb einer Immobilie an

Notar

Für die Kaufabwicklung ist eine beglaubigte Urkunde von einem Notar notwendig.  Die Notarkosten betragen ca. 1 Prozent des Kaufpreises. Wird der Notar im Zusammenhang mit dem Hauskauf oder Wohnungskauf mit weiteren Leistungen beauftragt, erhöht sich der Betrag entsprechend. Dabei kann es sich zum Beispiel darum handeln, eine alte Grundschuld abzulösen, Sanierungen zu genehmigen oder Wohnrechte einzutragen.

Der notariell beglaubigte Kaufvertrag beim Hauskauf ist gesetzlich vorgeschrieben (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Meist zahlt der Käufer die gesamten Notarkosten.

Grundbucheintragung

Nur durch die Eintragung in das Grundbuch wird man in Deutschland Eigentümer eines Grundstücks. Im Grundbuch sind alle Beurkundungen über Grundstücksrechte verzeichnet, etwa Eigentum, Grundschuld oder Hypothek. Für die Grundbücher sind die Grundbuchämter (meist Amtsgerichte) verantwortlich.

Die Eintragung ins Grundbuch wird ebenfalls vom Notar veranlasst. Grundstückskäufer sollten sich von ihm ausführlich den Grundbuchauszug und die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen erklären lassen. Die Gebühr für den Eintrag ins Grundbuch beträgt rund 0,5 Prozent der Kaufsumme.

Grunderwerbssteuer

Auch das Finanzamt verursacht Nebenkosten beim Immobilienkauf: Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung wird Grunderwerbsteuer fällig. Diese beträgt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Gesamtkaufpreises für den Erwerb eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung.

Bestimmte mitgekaufte Einrichtungsgegenstände und Ausstattungen, etwa eine Einbauküche oder ein freistehender Schuppen im Garten, unterliegen oft nicht der Grundsteuer, werden also vor deren Berechnung vom Kaufpreis abgezogen. Gerade bei teuren Ausstattungen kann es sich deshalb lohnen, vorher einen Rechtsanwalt nach anfallenden Kosten zu fragen.

Makler

Hat ein Makler Grundstück, Haus oder Wohnung vermittelt, erhält er dafür ein Honorar, auch Courtage oder Maklerprovision genannt. Sie richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises. Eine einheitliche Regelung, wie viel ein Makler für die Vermittlung verlangen darf, gibt es nicht. Maklerverbände geben ihren Mitgliedern unverbindliche Richtwerte vor.

Die Vermittlungsprovision ist jedoch Verhandlungssache zwischen Kunde und Makler. In der Praxis weicht die Courtage daher häufig von den empfohlenen Sätzen der Verbände ab – etwa wenn der Kaufpreis besonders hoch oder besonders niedrig ist. Potenzielle Haus- oder Wohnungskäufer sollten also unbedingt die Höhe der Courtage schriftlich festhalten oder ihre Höhe nach oben begrenzen, bevor sie einen Makler beauftragen. Wer das Haus oder die Wohnung direkt beim Bauträger erwirbt, kann darauf verzichten: Hier fallen in der Regel keine Maklergebühren an.

Das Bestellerprinzip, das 2015 für die Vermietung von Wohnungen eingeführt wurde, gilt nicht beim Hauskauf oder Wohnungskauf. Beim Verkauf kann der Eigentümer weiterhin den Immobilienkäufer die Maklerprovision zahlen lassen, auch wenn er selbst den Makler beauftragt hat. So kommt in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen meist der Käufer allein für die Maklerprovision auf. In den übrigen Bundesländern teilen Verkäufer und Käufer sich üblicherweise die Kosten für die Maklerprovision. Die Spannbreite für den Käufer liegt derzeit zwischen 3,5 und gut 7 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer (siehe z. B. Übersicht nach Bundesländern).

Nebenkosten der Finanzierung

Wird für den Hauskauf ein Darlehen aufgenommen, können neben Tilgungsraten und Zinsen zusätzliche Kosten anfallen. So werden die Bereitstellungszinsen nicht in den Effektivzins einberechnet. Bereitstellungszinsen verlangen die kreditgebenden Banken, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Ab wann sie berechnet werden, ist ebenso wie deren Höhe in der Regel mit der Bank verhandelbar. Bereitstellungszinsen können bis zu 0,25 Prozent der Darlehenssumme je Monat betragen.

Lange berechneten Baufinanzierer auch Wertermittlungsgebühren oder Schätzkosten für das Wertgutachten, mit dem sie den Beleihungswert der Immobilie festsetzen. Diese Praxis haben aber mehrere Gerichte für rechtswidrig erklärt. Wer 2013 oder später bereits solche Gebühren bezahlt hat, kann das Geld sogar noch zurückfordern. Die Verbraucherzentralen halten einen entsprechenden Musterbrief bereit (vor 2013 gezahlte Entgelte sind verjährt):

Musterbrief der Verbraucherzentrale zu Wertermittlungskosten

Gutachten

Kein Muss, aber es ist sinnvoll, vor dem Hauskauf oder Wohnungskauf ein Gutachten über den Immobilienwert erstellen zu lassen. Denn ob der für die Immobilie verlangte Preis angemessen ist oder ob es versteckte Mängel gibt, können Laien meist kaum einschätzen. Die Folgen können umso kostspieliger sein.

Mit dem Gutachten kann ein freier Sachverständiger beauftragt werden, meist ein Architekt oder Ingenieur. Dessen Honorar sollte sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) orientieren. Diese stellt allerdings nur eine Empfehlung dar – grundsätzlich ist das Honorar frei verhandelbar. Je nach Immobilienwert und Komplexität des Gutachtens muss der Auftraggeber ca. 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwerts für das Gutachten einkalkulieren. Damit erhöhen sich auch die Nebenkosten beim Hauskauf.

Ist Ihre neue Immobilie ausreichend abgesichert?

Ob Sie Ihr neues Haus oder Ihre neue Wohnung selbst beziehen oder vermieten: Beim Erwerb und Umbau einer Immobilie, aber auch nach dem Umzug kann so einiges passieren. Unsere Ansprechpartner prüfen gerne mit Ihnen gemeinsam Ihren Versicherungsschutz. Informieren Sie sich rechtzeitig:

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Nebenkosten beim Hauskauf je nach Bundesland unterschiedlich

  • Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb hängen nicht nur vom Kaufpreis und den Vereinbarungen mit sachverständigem Gutachter und Makler sowie den Notar- und Finanzierungskosten ab.
  • Auch das Bundesland entscheidet über die Kosten, da die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist.

Nebenkostenrechner für den Kauf von Haus und Eigentumswohnung

Mit unserem Nebenkostenrechner erhalten Sie schnell einen Überblick über die Nebenkosten beim Hauskauf und Wohnungskauf. Die errechnete Gesamtsumme ist eine ungefähre Angabe, da einzelne Positionen variieren können. Beispielsweise lassen sich ausbaubare Extras der Immobilie – etwa eine Einbauküche oder Sauna – bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer aus dem Kaufpreis herausrechnen. Die Steuer fällt dann entsprechend niedriger aus. Dafür kann das Honorar für den Notar höher ausfallen als der hier ermittelte Wert, wenn er beim Immobilienkauf Zusatzleistungen wie die Ablösung einer alten Grundschuld oder den Eintrag von Wohnrechten übernimmt.

 (in Prozent)
Ergebnis:

Autor/in

K. Waldheim

Aug. 2017

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