Wenn Sie eine Immobilie erwerben, ist es nicht damit getan, nur den Kaufpreis zu bezahlen: Bei der gesamten Kaufabwicklung fällt eine Reihe weiterer Nebenkosten an. Diese Nebenkosten können sich je nach Region und Situation erheblich summieren. Eine sorgfältige Kalkulation hilft, die Gesamtkosten realistisch einzuschätzen und die Finanzierung solide aufzustellen. Unser Nebenkostenrechner unterstützt Sie dabei, alle relevanten Posten im Blick zu behalten.
Rund ums Bauen
Nebenkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf berechnen
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Das sind Nebenkosten beim Immobilienkauf?
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, zahlen Sie zusätzlich zum Kaufpreis sogenannte Kaufnebenkosten. Diese können je nach Bundesland und Objekt bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen und Sie sollten diese von Anfang an mit einkalkulieren.
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Diese Nebenkosten kommen auf Sie zu
Zu den wichtigsten Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie – sofern ein Makler involviert ist – die Maklerprovision. Diese Kosten fallen direkt beim Eigentümerwechsel an.
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Auch an den Versicherungsschutz denken
Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, denkt nicht immer sofort an einen Versicherungsschutz – dabei sind Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Wohngebäude- und Hausratversicherung wichtige Absicherungen für Eigentümer.
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Notarkosten
Für die Kaufabwicklung ist eine beglaubigte Urkunde von einem Notar notwendig. Die Notarkosten betragen circa 1 % des Kaufpreises, bei Zusatzleistungen wie zum Beispiel die Ablösung einer Grundschuld oder die Eintragung eines Wohnrechtes bis zu 1,5 %. Dabei kann es sich zum Beispiel darum handeln, eine alte Grundschuld abzulösen, Sanierungen zu genehmigen oder Wohnrechte einzutragen.
Der notariell beglaubigte Kaufvertrag beim Hauskauf ist gesetzlich vorgeschrieben: § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB. Meistens zahlt der Käufer die gesamten Notarkosten.
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Grundbucheintragung
Nur durch die Eintragung in das Grundbuch wird man in Deutschland Eigentümer eines Grundstücks. Im Grundbuch sind alle Beurkundungen über Grundstücksrechte verzeichnet, etwa Eigentum, Grundschuld oder Hypothek. Für die Grundbücher sind die Grundbuchämter (meist Amtsgerichte) verantwortlich.
Die Eintragung ins Grundbuch wird ebenfalls vom Notar veranlasst. Grundstückskäufer sollten sich von ihm ausführlich den Grundbuchauszug und die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen erklären lassen. Die Gebühr für den Eintrag ins Grundbuch beträgt rund 0,5 % des Kaufpreises.
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Grunderwerbsteuer
Auch das zuständige Finanzamt erhebt beim Immobilienkauf Nebenkosten. Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung wird die Grunderwerbsteuer fällig. Diese beträgt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 % des Gesamtkaufpreises für den Erwerb eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung.
Tipp: Bestimmte mitgekaufte Einrichtungsgegenstände und Ausstattungen, etwa eine Einbauküche oder ein freistehender Schuppen im Garten, unterliegen oft nicht der Grunderwerbsteuer, werden also vor deren Berechnung vom Kaufpreis abgezogen. Gerade bei teuren Ausstattungen kann es sich deshalb lohnen, vorher einen Rechtsanwalt nach anfallenden Kosten zu fragen.
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Maklergebühren
Wenn ein Makler Grundstück, Haus oder Wohnung vermittelt hat, erhält er dafür ein Honorar, auch Courtage oder Maklerprovision genannt. Sie richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises. Eine einheitliche Regelung, wie viel ein Makler für die Vermittlung verlangen darf, gibt es nicht. Maklerverbände geben ihren Mitgliedern unverbindliche Richtwerte vor.
Die Vermittlungsprovision ist Verhandlungssache zwischen Kunde und Makler. In der Praxis weicht die Courtage daher häufig von den empfohlenen Sätzen der Verbände ab – etwa wenn der Kaufpreis besonders hoch oder besonders niedrig ist. Potenzielle Haus- oder Wohnungskäufer sollten also unbedingt die Höhe der Courtage schriftlich festhalten oder ihre Höhe nach oben begrenzen, bevor sie einen Makler beauftragen.
Wer das Haus oder die Wohnung direkt beim Bauträger erwirbt, kann darauf verzichten: Hier fallen in der Regel keine Maklergebühren an.
Seit 2020 gilt: Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen dürfen Verkäufer die Maklerkosten nicht mehr komplett auf den Käufer abwälzen. Wenn der Makler für beide Seiten tätig ist, teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage zur Hälfte. Beauftragt der Verkäufer, den Makler, muss er die Provision zahlen. Der Verkäufer kann aber bis zu 50 % an den Käufer weitergeben, wenn er seinen Anteil schon gezahlt hat. Die Spannbreite für die Courtage liegt zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
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Nebenkosten der Finanzierung
Wenn Sie für den Hauskauf ein Darlehen aufnehmen, können neben Tilgungsraten und Zinsen zusätzliche Kosten anfallen. So werden die Bereitstellungszinsen nicht in den Effektivzins einberechnet. Bereitstellungszinsen verlangen die kreditgebenden Banken, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Ab wann sie berechnet werden, ist ebenso wie deren Höhe in der Regel mit der Bank verhandelbar. Bereitstellungszinsen können bis zu 0,25 % der Darlehenssumme je Monat betragen.
Lange berechneten Baufinanzierer auch Wertermittlungsgebühren oder Schätzkosten für das Wertgutachten, mit dem sie den Beleihungswert der Immobilie festsetzen. Gerichte haben dies als unzulässig erklärt. Sie dürfen nicht berechnet werden. Wer nach 2013 solche Gebühren gezahlt hat, kann gegebenenfalls eine Rückforderung prüfen lassen.
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Gutachten
Ein Gutachten über den Immobilienwert vor dem Haus- oder Wohnungskauf ist kein Muss, aber oft sinnvoll, besonders bei älteren Immobilien oder bei Unsicherheiten über den Zustand der Immobilie.
Denn ob der für die Immobilie verlangte Preis angemessen ist oder ob es versteckte Mängel gibt, können Laien meist kaum einschätzen. Die Folgen können umso kostspieliger sein.
Mit dem Gutachten kann ein freier Sachverständiger beauftragt werden, meist ein Architekt oder Ingenieur. Dessen Honorar sollte sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) orientieren. Diese stellt allerdings nur eine Empfehlung dar – grundsätzlich ist das Honorar frei verhandelbar. Je nach Immobilienwert und Komplexität des Gutachtens muss der Auftraggeber circa 0,5 bis 1,5 % des Immobilienwerts für das Gutachten einkalkulieren. Damit erhöhen sich auch die Nebenkosten beim Hauskauf.
Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb hängen nicht nur vom Kaufpreis und den Vereinbarungen mit sachverständigem Gutachter und Makler sowie den Notar- und Finanzierungskosten ab.
Auch das Bundesland entscheidet über die Kosten, da die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist.
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg- Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein- Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Geben Sie einfach den Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie, die Höhe der Maklerprovision sowie Ihr Bundesland in den Rechner ein – schon erhalten Sie eine übersichtliche Aufstellung typischer Nebenkosten wie:
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Maklerkosten
Sie müssen sich nicht registrieren und es werden keine persönlichen Daten gespeichert. Die Nutzung ist anonym und vollständig datenschutzkonform.
Die errechnete Gesamtsumme bietet Ihnen eine gute Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Berechnung. Einige Positionen können durchaus abweichen. Beispielsweise lassen sich ausbaubare Extras der Immobilie – etwa eine Einbauküche oder Sauna – bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer aus dem Kaufpreis herausrechnen. Dadurch reduziert sich die Steuerlast. Gleichzeitig kann das Honorar für den Notar höher ausfallen als der hier ermittelte Wert, wenn zusätzliche Leistungen wie die Ablösung einer Grundschuld oder die Eintragung eines Wohnrechtes hinzukommen.
Familie Müller beauftragt einen Makler mit Suche nach einer Eigentumswohnung. Schon nach kurzer Zeit präsentiert er ihnen eine Eigentumswohnung im Saarland zum Kaufpreis von 250.000 EUR, die all ihre Wünsche erfüllt: ruhige Lage, guter Anschluss an die Innenstadt, ein kleiner Garten und genug Platz für die ganze Familie.
Die Nähe zu Schule und Kindergarten macht die Entscheidung leicht. Familie Müller schlägt zu und erfüllt sich ihren lang gehegten Traum vom eigenen Heim.
Der Kauf ist für Familie Müller ein großer Schritt – nicht nur emotional, sondern auch finanziell. Denn zum Kaufpreis von 250.000 EUR kommen noch einige Nebenkosten dazu, die man als Käufer im Blick haben sollte:
| Kosten | Anteil | Betrag |
| Notar | 1,0 % | 2.500 EUR |
| Grundbucheintragung | 0,5 % | 1.250 EUR |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 16.250 EUR |
| Makler (hälftig) | 3,57 % | 8.925 EUR |
| Gutachten | 1,5 % | 3.750 EUR |
| Bereitstellungszinsen (3 Monate) | 0,25 % | 1.875 EUR |
| Nebenkosten gesamt | 34.550 EUR |
Neben den üblichen Kaufnebenkosten sollten Sie auch mögliche Ausgaben für Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen am besten bereits bei der Immobilienfinanzierung einkalkulieren.
Je nach Zustand der Wohnung oder des Hauses können zusätzliche Kosten anfallen, zum Beispiel für:
- neue Böden
- Malerarbeiten
- Badmodernisierung
- technische Erneuerungen wie dem Austausch der Elektroinstallation
Besonders bei älteren Bestandsimmobilien ist es sinnvoll, vor dem Kauf eine realistische Schätzung einzuplanen – diese kann leicht mehrere tausend Euro betragen.
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, übernimmt mehr als nur vier Wände – auch der passende Versicherungsschutz ist entscheidend:
- Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt Sie vor teuren Schadenersatzforderungen – zum Beispiel, wenn jemand auf dem Gehweg vor dem Haus stürzt.
- Eine Wohngebäudeversicherung deckt finanzielle Schäden durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser ab und wird von Banken bei finanzierten Objekten in der Regel verlangt.
- Zusätzlich kann eine Hausratversicherung sinnvoll sein, um Einrichtungsgegenstände, Technik und persönliche Dinge in der Immobilie abzusichern.
Gut zu wissen: Eine Versicherungspflicht für Wohngebäude besteht in Deutschland nicht, allerdings verlangen Banken im Rahmen einer Baufinanzierung meist eine Wohngebäudeversicherung als Absicherung.
Kaum sind die Schlüssel übergeben, steht der nächste große Schritt an: der Umzug in die neue Immobilie. Neben Umzugskartons und Verpackungsmaterial fallen je nach Umfang zusätzliche Ausgaben an, zum Beispiel für ein Mietfahrzeug, Spritkosten und ein Umzugsunternehmen.
Hinzu kommen oft Kosten für neue Möbel, Gardinen oder kleinere Anschaffungen, die erst nach dem Einzug auffallen. Besonders bei weiteren Entfernungen oder größeren Haushalten kann der finanzielle Aufwand spürbar steigen.
Mehr Infos und Tipps für den Umzug finden Sie in unserem Ratgeberartikel „Checklisten Umzug: Von der Planung bis zur Ummeldung“.
Welche Gesetze regeln die Nebenkosten beim Immobilienkauf?
- Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 311b BGB) schreibt vor, dass ein Immobilienkaufvertrag nur dann wirksam ist, wenn er notariell beurkundet wurde.
- Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) regelt, wie hoch die Gebühren für Notare und Grundbucheintragungen ausfallen dürfen.
- Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) legt fest, unter welchen Bedingungen die Grunderwerbsteuer erhoben wird und wie sie berechnet wird.
- Das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 656a bis 656d BGB) enthält die gesetzlichen Regelungen zur Maklerprovision – insbesondere zur hälftigen Teilung der Courtage bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
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Grunderwerbsteuer bei familiärer Übertragung vermeiden
Beim Kauf oder der Schenkung einer Immobilie innerhalb der Familie – etwa durch Eltern, Großeltern oder im Rahmen eines Zugewinnausgleichs – entfällt die Grunderwerbsteuer.
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Grundstück vom Hausbau getrennt kaufen
Wer ein unbebautes Grundstück separat kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück und nicht auf die späteren Baukosten. Das kann erhebliche Einsparungen bringen.
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Region mit niedriger Grunderwerbsteuer wählen
Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland (zwischen 3,5 % und 6,5 %). Wer flexibel ist, kann durch einen Standortwechsel mehrere tausend Euro sparen.
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Inventar separat aufführen
Wenn zum Beispiel eine Einbauküche oder ein Gartenhaus mitverkauft wir, kann der Wert dieser Gegenstände vom Kaufpreis abgezogen werden – das senkt die Grunderwerbsteuer.
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Makler umgehen durch Eigeninitiative
Wer weiß, wo er kaufen möchte, kann gezielt Eigentümer ansprechen und Immobilien frühzeitig entdecken – so lassen sich Maklerkosten oft ganz umgehen.
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Maklerprovision nicht doppelt zahlen
Wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde, müssen Sie als Käufer höchstens die Hälfte der Maklerprovision übernehmen – mehr ist gesetzlich nicht erlaubt.
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Preis geschickt verhandeln
In vielen Fällen lässt sich der Angebotspreis einer Immobilie noch verhandeln. Wer erfolgreich über den Preis verhandelt, senkt automatisch auch die Nebenkosten, da diese prozentual vom Kaufpreis abhängen.
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Notar nur mit Standardleistungen beauftragen
Sonderleistungen wie das Eintragen von Wohnrechten oder die Ablösung alter Grundschulden kosten extra. Wer sie nicht benötigt, sollte bewusst darauf verzichten.
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Keine unnötigen Gutachten beauftragen
Ein Gutachten ist sinnvoll, aber kein Muss. Wer bereits eine solide Einschätzung durch einen erfahrenen Bausachverständigen oder Architekten hat, kann sich teure Vollgutachten sparen.
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Förderprogramme prüfen
Je nach Region, Lebenssituation oder Sanierungsvorhaben gibt es Zuschüsse und zinsgünstige Kredite von KfW, Landesbanken oder Kommunen – diese reduzieren die Eigenleistung und indirekt auch die Belastung durch Kaufnebenkosten.
Fazit: Die Nebenkosten nicht aus dem Blick verlieren
Obwohl sich die Nebenkosten beim Hauskauf leicht berechnen lassen, werden sie bei der Immobilienfinanzierung häufig unterschätzt. Dabei machen sie einen erheblichen Anteil der Gesamtkosten aus und sollten von Anfang an fest eingeplant werden.
Der R+V-Rechner für Nebenkosten hilft dabei, einen realistischen Überblick zu gewinnen und typische Kosten nicht aus dem Blick zu verlieren.
Wer dabei gezielt sparen möchte, findet durchaus Möglichkeiten, zum Beispiel bei der Grunderwerbsteuer oder Maklerprovision. Doch nicht jeder Kürzungsversuch ist sinnvoll: Wer an der falschen Stelle den Rotstift ansetzt oder auf wichtigen Versicherungsschutz verzichtet, gefährdet die finanzielle Stabilität des Vorhabens. Deshalb gilt: Kalkulieren Sie lieber etwas großzügiger und achten Sie auf eine solide Absicherung – für einen Haus- oder Wohnungskauf, der langfristig trägt.
Beim Hauskauf entstehen in der Regel Nebenkosten für Notar und Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls für einen Makler. Hinzu kommen oft weitere Kosten wie Gebühren für Immobiliengutachten, Grundschuld-Eintragung bei einer Baufinanzierung und Kosten für Renovierung oder Modernisierung der Immobilie. Insgesamt belaufen sich diese Nebenkosten häufig auf rund 10 bis 15 % des Immobilien-Kaufpreises. Die Summe sollten Sie beim Finanzieren Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung berücksichtigen.
Um die Nebenkosten zu berechnen, summieren Sie die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 1,5 % des Kaufpreises) und eventuell Maklergebühren (meist 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises, davon 50 %). Oder nutzen Sie ganz bequem den R+V-Nebenkostenrechner.
Diese Nebenkosten werden kurz nach dem Kauf der Wohnung oder des Hauses fällig: Notar- und Grundbuchkosten sind meist direkt nach Beurkundung zu zahlen, d. h. nachdem sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben, die Grunderwerbsteuer innerhalb weniger Wochen.
Maklergebühren werden bei Abschluss des Kaufvertrags oder nach Vereinbarung fällig.
Die Notarkosten inklusive Grundbucheintrag betragen etwa 1,5 % des Kaufpreises und richten sich nach einer gesetzlich festgelegten Gebührenordnung. Sie können nicht verhandelt werden.
Die eigentlichen Notarkosten lassen sich kaum reduzieren, da sie gesetzlich festgelegt sind. Mehrere hundert Euro sparen können Sie dennoch, indem Sie zusätzliche notarielle Leistungen auf ein Minimum beschränken.
Zuletzt aktualisiert: Mai 2025
R+V-Team
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