Rund ums Bauen

    Massivhaus oder Fertighaus? Nachteile und Vorteile

    Inhalt:

    Der Kaufvertrag für das Grundstück ist unterschrieben und der Traum von der Wunschimmobilie soll bald in Erfüllung gehen. Sie sind voller Vorfreude, denn Sie möchten ein Haus bauen. Die Frage ist nun: Soll es ein Massiv- oder ein Fertighaus sein? Wie funktionieren die beiden Bauarten, welche Unterschiede gibt es? Wir zeigen die besonderen Merkmale der beiden Bauweisen.

    Fertig kaufen oder doch besser ein Haus bauen?

    Massiv- oder Fertighaus, Stein-auf-Stein oder Holzbauweise? Beides hat Tradition, auch das Fertighaus ist in Deutschland seit der Nachkriegszeit ein gängiges Bauobjekt.

    Es gibt keine generelle Antwort auf die Frage, welche Bauart die bessere ist. Ein wichtiger Punkt, der bei der Entscheidung mitspielt: Die Baukosten sind gestiegen. Für Fertighäuser beispielsweise sind die Baupreise 2022 laut Statistischem Bundesamt um 15,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

    Wo können Bauherren am meisten einsparen? Um die richtige Wahl zu treffen, sollten Sie sich die wichtigsten Pro- und Kontra-Argumente ansehen. Nur so können Sie herausfinden, ob vielleicht das Fertighaus Nachteile gegenüber dem Massivhaus hat oder umgekehrt. Und Sie können herausfinden, was Ihnen bei Ihrem Traumhaus wichtig ist und auch am besten zu Ihnen passt.

    Hausbau nur mit einer Bauherren-Haftpflichtversicherung

    Sie stehen kurz davor, Ihr eigenes Haus zu bauen. Doch haben Sie auch an die Risiken gedacht, die beim Erwerb, während der Bauzeit und nach dem Einzug entstehen können? Informieren Sie sich rechtzeitig. Denn beim Hausbau ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung eine der wichtigsten Versicherungen überhaupt. Sie haften mit Ihrem gesamten Vermögen, wenn dritte Personen oder deren Besitz auf der Baustelle zu Schaden kommen.

    Unfälle auf der Baustelle: Typische Beispiele

    • Ein Kind klettert durch eine Lücke im Bauzaun und verletzt sich auf dem Baugrundstück an ungesichertem Baumaterial.
    • Ein Sturm weht das Baugerüst um und beschädigt dabei ein parkendes Auto.
    • Wertvolles Baumaterial wird nicht sachgemäß gelagert.
    • Vor der Baustelle stürzt ein Passant auf dem vereisten Bürgersteig.

    Schutz bietet eine Bauherren-Haftpflichtversicherung:

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    Die Bauherren in der Haftung

    Eine Baustelle sicher zu gestalten, ist sehr schwierig. Trotzdem haften Sie, wenn auf der Baustelle etwas passiert. Die R+V-Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Sie vor den finanziellen Folgen. Schließen Sie daher die Bauherrenhaftpflichtversicherung möglichst noch vor Baubeginn ab.

    Sie haben Fragen? Wir beraten Sie gerne persönlich.

    Die Unterschiede zwischen Massivhaus und Fertighaus

    • Konstruktionsarten von Fertighäusern und Massivhäusern

      Ein Massivhaus wird in der Regel Stein auf Stein gebaut. Die Basis eines Fertighauses dagegen ist oftmals eine Holzrahmenkonstruktion. Da es jedoch auch Anbieter von Fertighäusern gibt, die in Massivbauweise arbeiten, muss der Begriff „Fertighaus“ genauer definiert werden: Er bedeutet in erster Linie, dass Bauelemente des Hauses in Fabrikhallen vorgefertigt werden. Diese werden also nicht vor Ort gebaut, wie das bei einem Massivhaus üblich ist, sondern als fertige Bauteile an die Baustelle geliefert.

    • Weitere Konstruktionsarten

      Die Grenze zwischen Fertighausbau und Massivhausbau ist mittlerweile etwas verschwommen. Es gibt auch Bauarten wie die Modulbauweise, bei der man zwischen Stahlrahmen-, Holz- und Betonwänden wählen kann. Hier werden nicht nur Gebäudeteile, sondern ganze „Module“ inklusive Strom und Sanitärvorrichtungen in Fabriken vorgefertigt. 

    • Faktoren für Preisunterschiede

      Die Preise für Fertighäuser sind meistens niedriger als für Massivhäuser. Da die Baukosten von vielen Faktoren abhängen, lässt sich hier keine generelle Regel aufstellen, um wie viel Prozent ein Fertighaus günstiger ist. Es gibt zudem starke regionale Preisunterschiede. Das betrifft vor allem die Grundstückspreise, aber auch die Handwerkerkosten variieren innerhalb Deutschlands.

    • Gründe für niedrigere Preise für Fertighäuser

      Der Preisvorteil der Fertighäuser liegt in der standardisierten Bauweise von Hauselementen und der Fertigung der Bauelemente in einer höheren Stückzahl. Fertighausanbieter kaufen Baumaterialen in großen Mengen und können so niedrigere Preise mit den Lieferanten vereinbaren. Das senkt die Produktionskosten, was auf den Fertighaus-Preis und somit die Käuferin oder den Käufer übertragen werden kann.

    Merkmale eines Massivhauses

    Ein herkömmliches Massivhaus wird so errichtet:

    • Baumaterialien werden an die Baustelle geliefert und dort von Fachfirmen verarbeitet. Üblicherweise übernimmt hier ein Architekt die Planungsarbeit nach den Wünschen der Bauherren.

    • Das Massivhaus kann schlüsselfertig durch ein Unternehmen hergestellt werden. Es können jedoch auch alle Gewerke einzeln beauftragt werden – also beispielweise Fliesenleger, Dachdecker oder Maurer, die dann das Haus bauen.

    • Wie der Begriff „Massivhaus“ andeutet, sind die häufig verwendeten Materialen Beton, Stein und Holz. Steine werden in ihrer vielfältigen Art zum Beispiel als Kalksand- oder Porenbetonstein für das Mauerwerk benutzt, Beton für Geschossdecken, aber auch Treppen, und Holz für die Dachkonstruktion.

    Fertighäuser gibt es mit zahlreichen Auswahlmöglichkeiten

    Ein Fertighaus wird von den Herstellern meistens schlüsselfertig angeboten. Für die Bauherren ist damit oftmals der Wunsch verbunden, das Haus inklusive Malerarbeiten und Bodenbeläge zu erhalten. Aber Vorsicht: „Schlüsselfertig“ ist kein geschützter Begriff. Legen Sie bei Vertragsabschluss im Bauvertrag genau fest, wie das Haus übergeben werden soll, damit es bei der Bauabnahme keine böse Überraschung gibt.

    Manche Unternehmen bieten auch individuell geplante Fertighäuser an. Mittlerweile können viele Elemente der Fertighäuser an den persönlichen Geschmack angepasst werden, wie z. B. Hausgröße, Dachform, Fensterform und Außenfassade. Sie müssen dabei berücksichtigen: Je mehr individuelle Wünsche beim Hausbau umgesetzt werden, desto höher ist der Fertighaus-Preis.

    Die Auswahl an Haustypen, Grundrissen und Materialien ist groß und kann auch in vielen Musterhaussiedlungen besichtigt werden. Wände, Dach und Decken der Häuser werden in großen Hallen vorgefertigt und nach dem Baukastenprinzip auf der Baustelle in kürzester Zeit zusammengesetzt. Auch das Thema Nachhaltigkeit wird bei Fertighäusern berücksichtigt. So sind z. B. auch Photovoltaikanlagen oder die Bauform als Plusenergiehaus möglich. Dank moderner Haustechnik, guter Dämmung und einer Solaranlage erzeugt dieses Haus mehr Energie als die Bewohner für Heizen, Beleuchtung und elektrische Geräte benötigen. Es hat daher eine positive Energiebilanz.

    Fast jedes vierte Haus in Deutschland ist ein Fertighaus

    2022 war in Deutschland fast jedes vierte neu gebaute Haus ein Fertighaus (22,8 Prozent). Trotz der gestiegenen Baupreise bestätigt sich der Trend im Fertighaussektor. In den letzten Jahren hat der Anteil an Fertighäusern in Deutschland stetig zugenommen, wie die Zahl der Baufertigstellungen in Deutschland laut dem Statistischen Bundesamt zeigt.

    „Ein maßgeschneidertes Fertighaus bietet vielen Menschen trotz Zinsanstieg weiter gute Chancen auf ein Eigenheim“, erklärt Mathias Schäfer, Präsident des Bundesverbands Deutscher Fertigbau. Und erklärt weiter: „Es gibt sowohl bei der Hausplanung als auch bei der Baufinanzierung variable Lösungen, die sich individuell anpassen lassen.“ Und die zeitliche Planung des Baus ist exakter, als es bei einem Massivhaus möglich ist. Auch das führt dazu, dass die Baukosten beim Fertighaus stabil bleiben. Es gibt außerdem Fördermöglichkeiten der KfW-Bank für energieeffizientes Bauen, die Bauherren nutzen können.

    Die besonderen Merkmale und Unterschiede der Bauweisen

    Grundsätzlich besitzt jede Bauweise ihre Vor- und Nachteile, die die Bauherren ausloten müssen. Die größten Unterschiede gibt es bei den Kosten und der Bauzeit.

    Planungskosten beim Massivhaus wesentlich höher

    Die teuerste Variante eines Massivhauses ist ein individuelles, von einem Architekten nach eigenen Wünschen geplantes Objekt. Diese Einmaligkeit spiegelt sich auch in den Kosten wider, denn hier kann nicht auf eine vorhandene Planung zurückgegriffen werden. Die Bauherren haben freie Wahl, welcher Grundriss und welche Materialien verwendet werden.

    Eine etwas kostengünstigere Alternative ist ein Massivhaus eines Typenhaus-Anbieters. Dabei entwirft ein Architekt ein Haus, das mit dem gleichen Grundriss beliebig oft gebaut werden kann. Dieser hat von diesem Haustyp bereits verschiedene Grundrissvarianten erstellt. Die Kosten für eine aufwändige Planung entfallen also. Zwar sind immer geringfügige Änderungen möglich, allerdings steigen dann auch wieder die Baukosten.

    Der Fertighaus-Preis ist durch die Standardisierung der Häuser wesentlich niedriger. Planungskosten fallen für den Unternehmer nur einmal an, während der Entwicklungsphase. Anschließend kann das Haus vielfach verkauft werden – ohne anfallende Planungskosten. Je weniger Abweichungen von den Vorgaben des Herstellers notwendig sind, desto günstiger wird das Haus. Ein weiterer Vorteil der Fertighausunternehmen besteht in einer Vielzahl von Musterhausparks, in denen die fertigen Häuser von Interessenten besichtigt werden können, während sich das individuell geplante Haus meist nur am Computer betrachten lässt.

    Kürzere Herstellungszeit beim Fertighaus

    Weitere Kosteneinsparungen entstehen beim Fertighaus durch die Herstellung der Bauteile in der Fabrik des Herstellers. Hier läuft die Fertigung computerunterstützt und wetterunabhängig. Die Teile können passgenau hergestellt und anschließend auf die Baustelle geliefert werden. Komplette Wände sind zumeist schon mit Fenstern, Türen oder Steckdosen versehen, während diese bei herkömmlicher Bauweise erst zeitintensiv auf der Baustelle durch verschiedene Fachfirmen installiert werden müssen. Bauherren haben dadurch eine viel kürzere Bauzeit bis zum Einzug oder bis zum Beginn des Innenausbaus des Hauses.

    Bei der Massivbauweise hingegen müssen Trocknungszeiten, zum Beispiel von Putz oder Estrich, eingehalten werden und die Lieferzeiten von Material können den Bauablauf verzögern. Auch das Wetter ist ein wichtiger, unvorhersehbarer Faktor, der die Bauzeit weiter in die Länge ziehen kann. Es gibt jedoch bereits einzelne Unternehmen, die das Haus bauen, indem sie es unter einem großen Zelt und somit wetterunabhängig errichten.

    Ein Fertighaus ist im Rohbau in wenigen Tagen aufgestellt, sodass unabhängig von Regen oder Schnee innen weitergearbeitet werden kann. Die Fabrikherstellung lässt jedoch keinerlei Möglichkeit offen, verschiedene Leistungen des Rohbaus in Eigenarbeit zu erbringen, was bei einem Massivhaus durchaus denkbar wäre.

    Ein Massivhaus speichert die Wärme besser

    Steinhäuser besitzen wegen der massiven Wandaufbauten grundsätzlich eine größere Wärmespeicherfähigkeit. Im Sommer heizen sich die Häuser nicht so schnell auf, im Winter geben sie die gespeicherte Wärme langsamer ab. Ein allgemein ausgeglichenes und angenehmeres Raumklima ist die Folge. Die Luftdichtigkeit eines Hauses ist eine Forderung des Gebäudeenergiegesetztes (GEG), kurz „Heizungsgesetz“, die jeder Hersteller einhalten sollte.

    Aufgrund des Baukastenprinzips von Fertighäuseren kann es bei diesen unter Umständen zu Problemen kommen, wenn die Schnittstellen der einzelnen Bauteile nicht sauber ausgeführt werden.

    Ebenso verhält es sich mit dem Schallschutz. Durch die Schwere von Massivbauteilen erreicht man ohne Probleme einen hohen Schallschutz, der lediglich durch Baufehler beeinträchtigt werden kann.

    Bei den verwendeten, relativ leichten Bauteilen eines Fertighauses kann es besonders im Innenbereich zur unerwünschten Hellhörigkeit kommen.

    Auch kommt es bei massiven Steinwänden seltener zu Problemen beim späteren Ausbau: Ein Küchenschrank ist hier ohne Probleme mit Dübeln aufzuhängen. Bei leichten Holzwänden kann es dabei unter Umständen zu Schwierigkeiten kommen.

    Fertighaus komplett ausgerüstet, Massivhaus dafür günstiger im Betrieb

    Fertighäuser werden technisch meist vollständig ausgerüstet angeboten. Die Käufer können davon ausgehen, dass alle Bestandteile des Hauses aufeinander abgestimmt und für den Betrieb geeignet sind. Die Heizung oder auch die Lüftungsanlage beispielsweise sollten schon erprobt und für den Haustyp ausreichend dimensioniert sein.

    In einem individuell hergestellten Haus zeigt sich erst nach der Fertigstellung, ob die technische Ausrüstung allen Anforderungen entspricht. Zwar gibt es auch hier eindeutige Berechnungsverfahren und Erfahrungswerte, um beispielsweise Heizkörper zu dimensionieren. Jedoch bleibt ein Restrisiko bestehen, dass sich technische Einbauten als ungeeignet erweisen. Dieser Umstand kann noch verstärkt werden, wenn an der Herstellung des Hauses mehrere, voneinander unabhängig arbeitende Firmen beteiligt sind.

    Massivhäuser sind robust und unempfindlich. Bei einem Wasserschaden in der Küche wird die massive Wand in überschaubarer Zeit wiederhergestellt sein. Eine Holzwand inklusive Dämmung verzeiht solche Ereignisse jedoch nicht so leicht. Außerdem ist ein Holzhaus anfälliger für Ungezieferbefall, was eine entsprechende Behandlung der Materialien erfordert.

    Mit der massiven Bauweise legt man eine längere Nutzungsdauer zugrunde. Während Massivhäuser heute eine angenommene Nutzungsdauer von 100 Jahren und mehr besitzen, liegen die Angaben für Fertighäuser je nach Ausführung und Alter mit 70 bis 100 Jahren leicht darunter. Das sind jedoch nur Richtwerte. Anhaltspunkte für die Haltbarkeit eines Hauses geben die Qualität der Baumaterialien und eine regelmäßige Instandhaltung. Der Fertighausbau hat sich in den letzten Jahrzehnten stetig weiterentwickelt. Das zeigt sich auch in der Nutzungsdauer der Fertighäuser. Der Wiederverkaufswert ist trotzdem unterschiedlich: Ein Fertighaus erzielt heute bei einem Verkauf einen geringeren Ertrag als ein vergleichbares Massivhaus.

    Fertighaus oder Massivhaus? Nachteile und Vorteile abwägen

    Jede Bauweise und jeder Haustyp haben ihre Vor- und Nachteile. Eine eindeutige Empfehlung kann deshalb nicht gegeben werden. Die Bauherren müssen selbst prüfen, ob ein Massiv- oder Fertighaus ihren individuellen Ansprüchen und Vorstellungen entspricht. Was für den einen ein Nachteil ist, ist für den anderen unter Umständen besonders positiv. Am besten erstellen Sie eine persönliche Checkliste, um einen Überblick zu bekommen, was Ihnen wichtig ist. Interessenten helfen hierbei eine Vielzahl an Unternehmen, aber auch Verbände und Vereine, die unabhängig beraten können. Nicht zuletzt sind die Industrie- und Handelskammern oder Architektenkammern der jeweiligen Städte und Länder kompetente Ansprechpartner in der Beratung.

    Neben den persönlichen Bedürfnissen kommen gesetzliche Vorgaben hinzu: Wenn Sie ein Haus neu bauen, müssen Sie diese berücksichtigen. Das Heizungsgesetz gibt es seit 2020. Zahlreiche Änderungen gab es zum 1. Januar 2024. Das Gesetz steuert die energetischen Anforderungen an Gebäude. Beim Hausneubau gelten höhere Auflagen bezüglich der Nachhaltigkeit:

    • Heizungsanlage: Diese muss zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, z. B. durch eine Wärmepumpe, Solartherme oder Biomasseheizung. Achtung: Es gelten Übergangsfristen für Neubauten außerhalb von Neubaugebieten.
    • Wärmedämmung: Seit dem 01.01.2023 gilt KfW 55 als gesetzlicher Mindeststandard bei Neubauten. Diese Kennzahl bezieht sich auf die Dämmung des Daches, der Fassade und des Kellers und bewertet die energetische Qualität des Gebäudes.

    Vorteile Massivhaus

    • Höherer Wiederverkaufswert

    • Längere Nutzungsdauer

    • Besserer Schallschutz

    • Hoher Brandschutz

    • Bessere Abschirmung von elektromagnetischer Strahlung

    • Höherer Anteil an Eigenleistungen möglich

    • Frei planbarer Grundriss, freie Gestaltung

    • Ausgeglichenes Raumklima

    Nachteile Massivhaus

    • Höhere Baukosten

    • Längere Bauzeit

    • Längere Trocknungszeiten

    • Schlechtere Kalkulation der Baukosten

    Vorteile Fertighaus

    • Kürzere Bauzeit

    • Niedrigere Kosten

    • Feste Kalkulation der Baukosten vorab möglich

    • Besichtigung von Musterhäusern möglich

    • Witterungsrisiko in der Bauphase minimiert

    • Abgestimmte Haustechnik

    Nachteile Fertighaus

    • Oftmals vorgegebene Raumaufteilung

    • Individuelle Wünsche nur eingeschränkt möglich

    • Wiederverkaufswert meist niedriger

    • Bauausführung weniger robust, dadurch z. B. schalldurchlässig

    • Niedrigere Wärmespeicherfähigkeit der Wände

    • Trockenes Raumklima

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    Weitere Hausbau-Varianten

    Neben den klassischen Hausbauarten gibt es eine Reihe weiterer Varianten, wie man ein Haus bauen kann.

    Selbstbausätze

    Zunehmender Beliebtheit erfreuen sich Hausbauten in Selbstbausätzen. Hier wird den Bauherren das gesamte Baumaterial in den richtigen Mengen und Abmessungen – meist inklusive einer persönlichen Einführung – zur Verfügung gestellt. Über Schalungssteine aus Styropor, normalen Porenbetonsteinen bis hin zu verschiedensten Holzvarianten reicht hier die Systemvielfalt der Hersteller. Wer über genügend handwerkliches Geschick verfügt, kann so schon beim Rohbau des Hauses viel Geld durch Eigenleistungen sparen.

    Bedenken Sie bei Ihrer Entscheidung: Genauso wie ein Fertighaus Nachteile hat, haben auch Häuser in Selbstbausätzen Schwachstellen, die bei der Planung berücksichtigt werden müssen. Der Zeitfaktor spielt hier eine Rolle, denn viele Menschen können nur am Wochenende oder nach Feierabend am eigenen Haus arbeiten. Auch ein großzügig angelegter Zeitplan, der eventuell noch durch die Kündigung der alten Mietwohnung unveränderbar festgelegt ist, kann hier leicht aus den Fugen geraten.

    Schätzen Sie daher Ihre Zeit und Ihre Kraft realistisch ein. Erstellen Sie einen Übersichtplan mit den einzelnen Arbeitsschritten und planen Sie dabei Zeitpuffer ein. Jeder kennt das aus eigener Erfahrung: Es läuft nicht immer alles glatt.

    Reine Holzhäuser

    Reine Holzhäuser lassen sich in allen Varianten erstellen: Sie können sie sowohl als Fertighausvariante oder Bausatzhaus erwerben; sie können jedoch auch als massives Blockbohlen-Haus gebaut werden. Holz ist vor allem wegen seiner Nachhaltigkeit sehr beliebt. Außerdem lässt sich der Baustoff leicht verarbeiten. Eine neue Variante des Holzhauses ist das Tiny House, das derzeit in der Beliebtheit steigt.

    Eine gute Holzverarbeitung und eine passende Wärmedämmung bringen auch Holzhäuser auf die geforderte Energieeffizienzklasse. Durch die Eigenschaften des Holzes ist diese Bauweise besonders für Allergiker geeignet. Aufgrund der besonderen Atmosphäre, die ein solches Haus bietet und aus ökologischen Gründen entscheiden sich immer mehr Menschen für diese Variante.

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    Zuletzt aktualisiert: Juli 2024

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