Viele Menschen sehnen sich nach einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung. Doch oft fehlt ihnen das nötige Kapital. Eine weniger bekannte Möglichkeit, um zu Wohneigentum zu kommen, ist der Mietkauf einer Immobilie – ein interessantes Modell, das aber auch einige Fallstricke bereithält: Gibt es eine Zinsbindung wie bei einem Bankkredit? Kann ich Fördermittel in Anspruch nehmen? Was passiert, wenn ich die Raten nicht mehr zahlen kann? Bin ich sofort Eigentümer der Immobilie oder erst später? Wir klären essenzielle Fragen und zeigen die Vor- und Nachteile des Mietkaufs.
Rund ums Bauen
Mietkauf von Haus oder Wohnung: Lohnt sich das?
Bei einem Mietkauf vereinbaren Vermieter und Mieter bereits mit Abschluss des Mietvertrages den Verkauf des Hauses oder der Wohnung zu einem festgelegten Preis. Mit der monatlichen Miete zahlt der Mietkäufer die Immobilie sukzessive ab. Die Zinsen für die Ratenzahlung sind in der Regel in der Miete enthalten. Die Höhe der Zinsen wird individuell zwischen beiden Parteien vereinbart. Im Gegensatz zum sonst üblichen Immobilienkauf ist hier keine Bank oder Bausparkasse als Vermittler beteiligt. Auch geht das Eigentum der Immobilie erst nach Ende der Laufzeit und mit Zahlung der letzten Miete auf den Mietkäufer über.
Achtung bei den Zinsen
Was auf den ersten Blick verlockend klingt, kann schnell teuer werden. Denn anders als bei einer Baufinanzierung sind die Zinsen beim Mietkauf meist sehr viel höher. Hinzu kommt, dass die monatlichen Tilgungs- und Zinsanteile bei einem Mietkauf über die gesamte Laufzeit konstant bleiben. Bei der klassischen Immobilienfinanzierung hingegen nimmt die Höhe der Zinszahlungen über die Jahre ab und der Anteil der Tilgung steigt. Grund dafür ist die geringer werdende Darlehenssumme durch die monatliche Tilgung.
Achten Sie bei Vertragsabschluss einer klassischen Finanzierung auf die aktuelle Zinslage und die Laufzeit. Lange Laufzeiten lohnen sich nur bei niedrigem Zinsniveau.
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Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter gegenüber dem Vermieter, die Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Frist zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Die Kaufsumme wird in gleichbleibenden Raten auf die Laufzeit aufgeteilt – mit oder ohne Restsumme. Der Mieter zahlt die Raten über seine monatlichen Mietzahlungen ab. In diesen ist auch ein Zinssatz für die Ratenzahlung enthalten. Ist kein Restkaufpreis vereinbart, dauert es meist länger, bis die Immobilie in das Eigentum des Mieters übergeht. Dafür erwartet den Käufer beim endgültigen Erwerb der Immobilie aber auch kein zusätzlicher Kostenblock.
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Beim Optionskauf mietet der Interessent die Immobilie von einer Genossenschaft oder einem anderen Bauträger. Dabei hat er die Option, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, ist aber nicht zum Kauf verpflichtet.
Der Mietkauf: So funktioniert er
Der Optionskauf: So funktioniert er
Eigentum verpflichtet
Keine Rechte ohne Pflichten. Während bei einem Mietkauf das juristische Eigentum erst nach der Zahlung der letzten Rate bzw. des Restkaufpreises und der Eintragung ins Grundbuch auf den Käufer übergeht, wechselt das wirtschaftliche Eigentum sofort mit Unterzeichnung des Vertrags. Das heißt, je nach rechtlicher Vereinbarung muss der Mieter bereits mit Vertragsabschluss für alle anfallenden Kosten selbst aufkommen. Das betrifft sowohl die Verwaltung als auch die Instandhaltung der Immobilie.
Gerade die Instandhaltung kann sehr schnell sehr teuer werden. Denn seit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes am 01.01.2024 werden Haus- oder Wohnungseigentümer verpflichtet, ihre Immobilie innerhalb festgelegter Fristen sukzessive auf erneuerbare Energien umzurüsten. Die Verpflichtung bezieht sich vorerst auf Neubauten in Neubaugebieten. Hier müssen seit dem 01.01.2024 alle eingebauten Heizungsanlagen bis zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. An anderen Standorten gelten folgende Fristen für den Einbau:
- 01.07.2026 für bestehende Gebäude und Neubauten in Großstädten (unter 100.000 Einwohner)
- 01.07.2028 für bestehende Gebäude und Neubauten in kleinen Städten (über 100.000 Einwohner)
Alternativ zum Einbau einer neuen Heizung ist der Anschluss an das Fernwärmenetz Ihrer Kommune möglich. Existiert noch keines, sind die Kommunen verpflichtet, eine entsprechende Planung vorzulegen: große Kommunen bis zum 30.06.2026, kleine Kommunen zwei Jahre später, zum 30.06.2028.
Bei Bestandsimmobilien mit gleichbleibendem Eigentümer ist vorläufig Entwarnung angesagt: Die Austauschfrist für bestehende und funktionierende Heizungen läuft noch bis Ende 2045. Auch Reparaturen von Heizungen, die mit fossilen Energieträgern betrieben werden, sind innerhalb dieser Frist möglich. Es besteht also kein Austauschzwang bestehender Heizungsanlagen vor Ablauf der Frist und es bleibt Zeit, um Rücklagen zu bilden. Aber Vorsicht bei einem Eigentümerwechsel. Hier gelten abweichende Übergangsfristen.
Lässt sich eine defekte Heizung nicht mehr reparieren, gibt es zwei Möglichkeiten:
- Einbau einer Gasheizung (in Abstimmung mit der kommunalen Wärmeplanung) und schrittweise Umstellung auf erneuerbare Gase ab 2029.
- Einbau einer klimafreundlichen Heizung bis 2028 mit der Möglichkeit der Förderung i. H. v. 50 bis 70 Prozent.
Der Mietkauf kann eine sinnvolle Alternative zum herkömmlichen Immobilienkauf sein. Zum Beispiel für Personengruppen, die nur schwer an Bankkredite herankommen. Das gilt etwa für junge Familien ohne Eigenkapital oder für Berufstätige mit unregelmäßigem Einkommen wie Unternehmer, die sich gerade erst selbstständig gemacht haben, bzw. in einer unsicheren Branche wie der Gastronomie oder der Taxibranche arbeiten.
Das Modell des Optionskaufs bietet sich an, wenn Sie unbedingt ein bestimmtes Objekt kaufen möchten, dafür aber zum gegenwärtigen Zeitpunkt keinen Kredit bekommen. So können Sie sich das gewünschte Objekt schon einmal reservieren und es kaufen, wenn die Mittel dafür da sind. Stehen diese wider Erwarten dann doch nicht zur Verfügung, ist es auch kein Problem. Beim Optionskauf sind Sie als Mieter nicht zum Kauf der Immobilie verpflichtet.
Ob sich der Mietkauf des Traumhauses am Ende lohnt oder nicht, hängt von vielen Faktoren ab. Das regelmäßige Einkommen muss hoch genug sein, um die monatlichen Raten stemmen zu können. Diese sollten nicht deutlich höher sein als die bisherige Miete. Fehlt beispielsweise das Eigenkapital, steigen auch die monatlichen Mietbelastungen. Prüfen Sie deshalb ganz genau, ob es sinnvoll ist, sich in hohe Schulden zu stürzen, und analysieren Sie Ihre aktuelle und zukünftige Liquiditätssituation. Es ist besonders wichtig, die zusätzlichen monatlichen Belastungen durch einen Mietkauf realistisch einzuschätzen. Es kann sich auch lohnen, sich steuerrechtlich beraten zu lassen. Nur so können Sie sich für das für Sie persönlich passende Kauf- oder Mietkaufmodell entscheiden.
Die Absicherung der Familie sollte hierbei immer im Vordergrund stehen. Denn mit einer Immobilienfinanzierung sind in der Regel langfristige finanzielle Verpflichtungen verbunden, die bis zu 30 Jahre und länger bestehen können. Umso wichtiger ist es vorzusorgen für den Fall, dass die monatlichen Raten nicht mehr gezahlt werden können, zum Beispiel durch betriebsbedingte Arbeitslosigkeit oder im Todesfall.
Geschafft: Das Eigenheim wird zum Eigentum
Ist die letzte Rate gezahlt und gegebenenfalls auch der Restkaufpreis beglichen, gehört das Eigenheim endgültig Ihnen. Herzlichen Glückwunsch! Denken Sie aber bei Vertragsabschluss daran, sich im Mietvertrag ein Sondertilgungsrecht einräumen zu lassen. Falls irgendwann unerwartet mehr Geld zur Verfügung stehen sollte, können Sie während des Rückzahlungszeitraums eine Sondertilgung vornehmen und früher als geplant sorgenfrei wohnen.
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Wie hoch sind die monatlichen Raten, die Anzahlung, der Gesamtkaufpreis und der Restkaufpreis?
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Wie hoch ist der Anteil des Ansparbetrags an der Monatsrate?
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Wie sicher sind die eingezahlten Gelder und wie werden sie angelegt? Werde ich am Anlagegewinn beteiligt?
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Wie ist die Immobilie abgesichert, falls der Vermieter insolvent wird?
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Was passiert, wenn sich meine Lebensumstände ändern, beispielsweise bei Auszug wegen Scheidung oder Verlust des Arbeitsplatzes?
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Welche Versicherung sollte ich abschließen, um in Notfallsituationen die Raten weiterhin zahlen zu können?
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Wer bezahlt während der Mietzeit anstehende Sanierungsarbeiten und die Verwaltung?
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Sind Sondertilgungen möglich?
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Ist eine Abtretung des Mietkaufvertrags möglich?
Zuletzt aktualisiert: Juli 2024
R+V-Team
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