Bei der Besichtigung der Wohnung scheint alles zu passen: Die Zimmeraufteilung ist perfekt, der Balkon ein Traum, sogar Speisekammer und Kellerraum sind schön geräumig. Doch ist die Wohnung tatsächlich so groß wie im Vertrag angegeben und damit die Miethöhe gerechtfertigt?
Nachrechnen lohnt sich, denn neben der eventuell zu hohen Miete spielt die Wohnflächenangabe aus dem Mietvertrag auch bei der Nebenkostenabrechnung eine wichtige Rolle. Schließlich ist die Wohnungsgröße die Berechnungsgrundlage vieler Posten in der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung – und die ist umso höher, je größer die Wohnung ist. Umso ärgerlicher, wenn die angegebene Wohnungsgröße nicht mit der tatsächlichen übereinstimmt.
Beispielsweise fällt bei einer Dachgeschosswohnung, die Mieter nach der DIN-Norm 277 ausmessen, die Wohnfläche deutlich größer aus als bei einer Berechnung nach der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung – es können Abweichungen von bis zu 40 Prozent entstehen. Der Grund dafür ist, dass die Raumhöhe eine entscheidende Rolle spielt: Bei der Wohnflächenverordnung werden Räume, die zwischen einem und 1,99 Meter hoch sind, nur zu 50 Prozent gezählt. Die Fläche unter einer Schräge bis zu einem Meter Raumhöhe wird gar nicht mit eingerechnet. Bei der DIN-Norm-Berechnung ist die Grundfläche hingegen identisch zur Wohnfläche, egal ob Dachschrägen, Treppen oder freistehende Säulen in der Wohnung vorhanden sind.
Bevor Mieter den Zollstock zur Hand nehmen, sollte ihnen bereits im Vorfeld klar sein, welche Berechnungsgrundlage im Mietvertrag festgehalten ist. Dabei lassen sich zwei Wege zum Ermitteln der Wohnfläche unterscheiden: die DIN-Normen und die Wohnflächenverordnung. Die beiden Berechnungsarten unterscheiden sich in vielen Punkten voneinander.
Die Größe einer Dachwohnung mit zwei Zimmern, Küche und Bad mit Schrägen, einem Balkon mit 6 m² und einem Kellerraum mit 8 m² kann nach DIN-Norm 277 mit einer Größe von 74 m² angegeben werden, nach der Wohnflächenverordnung jedoch nur mit 52 m². Bei einem Mietpreis von 8 Euro pro m² beträgt die Miete je nach Berechnungsgrundlage entweder 592 Euro oder 416 Euro – das ist schon ein gravierender Unterschied.
Bis 2015 haben die Gerichte eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen von bis zu zehn Prozent toleriert (so genannte 10-Prozent-Regel). Das hieß konkret: Mieter konnten früher nichts dagegen unternehmen, wenn im Mietvertrag beispielsweise eine Wohnfläche von 85 m² angegeben war, die Wohnung aber in Wirklichkeit nur 78 m² groß war.
Nach einem neueren Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ BGH VIII ZR 266/14) ist dies nun ausgeschlossen. Entscheidend für Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhungen ist heute ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche.
Gerichte wenden als Berechnungsgrundlage immer dann die Wohnflächenverordnung an, wenn im Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode vereinbart wurde. Für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2004 gebaut wurden, ist sie ohnehin rechtsverbindlich.
Geht es darum, ganz exakt nachzurechnen, lohnt es sich, einen Gutachter damit zu beauftragen. Gerade beim Kauf einer Immobilie ist das eine sinnvolle Investition bevor der Vertrag unterschrieben ist. Denn einen bereits geleisteten Kaufpreis im Nachhinein zu mindern, Schadenersatz zu verlangen oder vom abgeschlossenen Vertrag zurückzutreten, ist schwierig.
Eine große Rolle spielt es, welche Räume zur Wohnfläche gezählt werden. Kellerräume oder Balkone zum Beispiel werden bei der DIN-Norm-Berechnung zu 100 Prozent angerechnet. Anders bei der Wohnflächenverordnung: Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume oder Garagen zählen nicht zur Wohnfläche. Balkone, Terrassen und Loggien werden nur zu 25 Prozent eingerechnet. Die Flächen von Tür- und Fensterrahmen, Einbaumöbeln sowie Öfen und Badewannen werden dagegen auch bei der Wohnflächenverordnung mit eingerechnet.
Zuletzt aktualisiert: November 2018
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