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    Welcher Versicherungs­schutz gilt bei einem Untermietvertrag?

    Privatunterkunft statt Hotelzimmer – das liegt im Trend. Immer mehr Menschen vermieten ihre Wohnungen oder einzelne Zimmer an Untermieter. Das bedarf allerdings einiger Vorbereitung, denn bei Portalen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats und Co. gibt es viele Dinge zu bedenken: vom Untermietvertrag über rechtliche und steuerliche Aspekte bis hin zu Haftungsfragen.

    Hallo Untermieter!

    Auf dem letzten Holland-Trip mit ihrem Freund kam Lisa die Idee: Mark und sie hatten über eine Plattform für Untervermietung von privat ein Häuschen mit eigenem Bootssteg gemietet. Lisa war nicht nur von der Unterkunft begeistert, sondern auch von der Gastfreundschaft ihrer Vermieter. Eine Portion Vertrauen gehört schon dazu, das eigene Heim mehr oder weniger fremden Menschen zu überlassen – über Nacht, für ein paar Tage oder gar für Wochen und Monate.

    Vor allem in Großstädten mit hohem Mietniveau lässt sich heute leicht eine private Unterkunft als Hotelalternative finden – oder selbst mit dem eigenen Zuhause etwas Geld dazuverdienen.

    Wann lohnt sich eine Untervermietung?

    Eine Untervermietung lohnt sich vor allem, wenn man viel unterwegs ist oder noch ein Zimmer frei hat. Neben den monetären Vorteilen ist es eben auch spannend, auf diese Weise Menschen aus der ganzen Welt in deren Zuhause kennenzulernen – oder eben auch nur deren Zuhause. Bekannte Untervermietungsportale sind zum Beispiel:

    Untermiete als Zuverdienst

    Lisa arbeitet als freiberufliche Designerin in Düsseldorf und verbringt mindestens die Hälfte ihrer Wochenenden bei Mark in Hamburg. Sie kann überall arbeiten, wo ihr Laptop Strom findet. Für ein größeres Agenturprojekt zieht sie im Frühling für sechs Monate nach Berlin. Und wie praktisch es ist näher an Hamburg. Ihre schöne Wohnung in Düsseldorf möchte sie nicht aufgeben. Eine zweite Miete aufzubringen, das ist bei dem Mietniveau in der Großstadt aber auch kaum möglich.

    Schäden am Eigentum absichern

    Im Rahmen des Umzugs denkt Lisa unter anderem darüber nach, was passiert, falls in ihrer Abwesenheit Schäden an ihrem Eigentum entstehen. Ihre Möbel, die Bücher, die neue Küche – alles wertvolle Gegenstände, nicht nur materiell betrachtet. Würde der Untermieter etwas beschädigen, müsste er dafür aufkommen: entweder aus seinem Privatvermögen oder über seine Haftpflichtversicherung. Was aber, wenn es brennt, eingebrochen wird oder die Waschmaschine der Nachbarn von oben einen Wasserschaden verursacht? Ihr Freund Mark empfiehlt ihr die R+V-Hausratversicherung, um sich vor solchen Gefahren zu schützen.

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    Das Wohnungsamt gibt Auskunft, ob Untervermietung erlaubt ist.

    Untervermietung – ist das hier erlaubt?

    Aus vagen Vorstellungen werden konkrete Ideen. Zuerst muss Lisa die Rechte und Pflichten kennen, die man als Hauptmieter sowohl dem vermietenden Eigentümer als auch dem eigenen Untermieter gegenüber hat. Dazu muss sie die regionalen Regelungen beachten und erst einmal herausfinden, ob sie in ihrer Stadt überhaupt Wohnraum zum Beispiel via Airbnb vermieten darf. In Düsseldorf gibt es aktuell keine Zweckentfremdungsverbote. Das bedeutet, dass Wohnraum auch abseits der privaten Nutzung verwendet und angeboten, quasi zur gewerblichen Nutzung „zweckentfremdet“ werden darf. Einer touristischen Untervermietung steht also seitens der Stadt nichts im Wege.

    Kein Untermietvertrag ohne Genehmigung des Vermieters

    Nun muss Lisa ihren Vermieter um Erlaubnis fragen. Sie hat einen guten Draht zu dem netten älteren Herrn, er erlaubt ihr spontan, Untermietverträge zu schließen, sowohl tageweise als auch für die Zeit ihrer Projektarbeit in Berlin. Vielleicht weiß er aber auch, dass er solch ein Ansinnen seiner Mieter nicht einfach so ablehnen darf.

    Hat Lisa ein berechtigtes Interesse und vernünftige, nachvollziehbare Gründe für eine Untervermietung – beispielsweise, weil sie die Mietwohnung sonst finanziell nicht halten kann – kann ihr der Vermieter nicht von Vornherein verbieten, die Wohnung unterzuvermieten, sondern nur, wenn es für ihn unzumutbar ist. Untersagt er es doch, ohne ein berechtigte Begründung anzugeben, hat Lisa das Recht auf eine außerordentliche Kündigung.

    Auch bei Eigentumswohnungen Untermietvertrag nicht ohne Zustimmung

    Selbst wenn Lisa die Eigentümerin der Düsseldorfer Wohnung wäre, so wäre eine Vermietung über Airbnb, Wimdu oder 9flats und Co. nicht ohne Rücksprache möglich. Eine Eigentümergemeinschaft kann sich mehrheitlich gegen eine touristische Nutzung aussprechen, weil bspw. die Befürchtung besteht, dass durch die Gäste Lärm und Beschädigungen des Flurs entstehen könnten.

    Zum Glück helfen die Möglichkeit der persönlichen Kontaktaufnahme vorab bei Portalen wie Airbnb, 9flats und Wimdu dabei, sich ein Bild vom künftigen Untermieter zu machen. Schließlich möchte man sich mit der Vermietung wohlfühlen und auch noch in guter Nachbarschaft wohnen, wenn die Untermieter längst fort sind.

     

    Ihre Versicherung, Ihr Schutz

    Die R+V-Hausratversicherung, die Lisa dank Mark für ihr Hab und Gut abgeschlossen hat, schützt ihr bewegliches Eigentum bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel, bei Einbruchdiebstahl, Raub und Vandalismus nach einem Einbruch.

    Über Lisas Sachen hinaus umfasst der Versicherungsschutz auch die beweglichen Besitztümer einer Person, die mit ihr in einer häuslichen Gemeinschaft lebt. Vermietet Lisa ihr Gästezimmer längerfristig, sollte sie mit der Versicherung besprechen, ob und wie sie die angegebenen Werte anpassen sollte, um einen ausreichenden Schutz zu garantieren.

    Mit dem Tarifrechner für die Hausratversicherung können Sie berechnen, was der Schutz Ihrer kleinen und großen Schätze kostet.

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    Unbedingt Untermietvertrag schließen

    Wann immer jemand zur Untermiete bei ihr wohnt, sollte Lisa einen Untermietvertrag schließen, um auf der sicheren Seite zu ein. Ein Untermietvertrag muss nicht schriftlich geschlossen werden, um wirksam zu sein, aber ein schriftlicher Vertrag mit den Eckdaten zu Mietverhältnis, Höhe der Miete und Fragen aus dem Mietrecht hilft unbedingt, allen Seiten in jeder Lage Klarheit und Rechtssicherheit zu geben.

     

    Was sagt das BGB zur Unter­vermietung, was der Mietvertrag?

    Was sagt das Mietrecht zu Rechten und Pflichten? § 540 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) besagt, dass der Hauptmieter bei seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung einholen muss.

    Eine unerlaubte Untervermietung kann nicht nur eine reguläre Kündigung der Wohnung durch den Vermieter nach sich ziehen, sondern sogar eine fristlose Kündigung.

    Der Vermieter kann seine Erlaubnis zur Untervermietung jedoch nicht grundlos verweigern. Er muss einen guten Grund, ein berechtigtes Interesse angeben, das allerdings erst nach Beginn des Mietverhältnisses entstanden sein darf.

    Haben der Hauptmieter und sein Untermieter einen unbefristeten Untermietvertrag abgeschlossen, gilt hier für die Kündigung die ganz reguläre Kündigungsfrist von 3 Monaten. Überlässt der Hauptmieter seinem Mieter jedoch nur ein möbliertes Zimmer, so gilt eine kürzere Kündigungsfrist.

    Möchte der Untermieter eine weitere Person in seinem gemieteten Zimmer aufnehmen, braucht er dazu die Erlaubnis des Hauptmieters.

    Was Schäden durch Wetter, Einbruch oder Rohrbrüche angeht, haftet während der gesamten Untermietszeit der Hauptmieter für sein Eigentum. Werden also Einrichtungsgegenstände, Kleidung oder Elektrogeräte durch vorgenannte Ereignisse beschädigt, kann Sie nur eine Hausratversicherung vor hohen Folgekosten bewahren.

     

    Wer frische Handtücher bereitstellt, kann steuerlich als Hotel gelten.

    Eine Steuerfrage: Handtücher als Indizien für Gewerbebetrieb

    Wenn Lisa Einkünfte aus der Untervermietung ihrer Wohnung hat, hat sie die Pflicht, diese in der Einkommensteuererklärung im Themenkomplex „Vermietung und Verpachtung“ anzugeben. Als Hauptmieter muss man Einnahmen aus der Untervermietung versteuern.

    Wer als Gastgeber in einer Unterkunft frische Handtücher bereitstellt oder eine Gebühr für die Endreinigung bekommt, wird möglicherweise steuerlich als Gewerbebetrieb eingestuft – also quasi als Hotel. Private Unternehmung und Hotelbetrieb sind nicht immer trennscharf voneinander abzugrenzen, man sollte jedoch vorsichtig sein und entsprechend zurückhaltend vermieten, wenn man nicht gewerbesteuerpflichtig werden möchte. Die Gewerbesteuer macht eine Untervermietung über Portale wie Airbnb finanziell deutlich weniger lohnenswert.

    Sicher und komfortabel: Smart Home für Airbnb

    Wer wie Lisa seinen Wohnraum öffnet und ihn Gästen und Mietern nicht ganz sorglos überlässt, findet mit einem Smart-Home-System eine gute Möglichkeit, das eigene Zuhause „untermietersicher“ zu machen. Die wichtigsten Funktionen der Wohnungsinstallationen und auch die Sicherheit kann man so auch von fern per App im Blick und unter Kontrolle haben.

    Per App lassen sich Smart-Home-Funktionen wie

    • ein Türschloss, das mit Code statt Schlüssel funktioniert
    • die Heizung
    • die Beleuchtung (mit Anwesenheitssimulation)
    • eine Alarmanlage
    • die Steuerung elektrischer Rollläden

    auch aus der Ferne ein- und umstellen. Heizung und Stromverbrauch lassen sich jederzeit einsehen und gegebenenfalls regeln.

     

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    Autor/in

    F. Dogan

    Dezember 2018

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