Rückzahlung der Mietkaution: Fristen, Regeln und Rechte von Mietern

Die Höhe der Mietkaution darf laut § 551 BGB maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen – also ohne Betriebskosten. Sie müssen die Kaution nicht in einer Summe zahlen: Mieter haben das Recht, sie in 3 gleich großen Monatsraten zu leisten. Die erste Rate ist spätestens zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, also in der Regel mit der ersten Mietzahlung. Die beiden weiteren Raten folgen dann in den darauffolgenden Monaten. 

Vermieter sind nicht berechtigt, die gesamte Kaution bis zur Vorlage der Nebenkostenabrechnung einzubehalten. Ein teilweiser Einbehalt ist möglich, aber nur dann rechtlich zulässig, wenn der Vermieter aus gegebenem Anlass eine Nachzahlung erwartet. 

Für die Rückzahlung der Mietkaution steht dem Vermieter eine angemessene Frist zu. Sie ist gesetzlich aber nicht festgelegt. In der Praxis gilt: Der Vermieter hat in der Regel 3 bis 6 Monate nach Auszug Zeit, um die Kaution abzurechnen und zurückzuzahlen. In dieser Zeit darf er prüfen, ob noch Forderungen offen sind oder Schäden vorliegen. Danach muss er die Kaution samt Zinsen auszahlen, soweit keine berechtigten Einbehalte bestehen

Wenn Ihr Vermieter die Kaution nicht in einer angemessenen Frist zurückgezahlt hat, können Sie die Rückzahlung einfordern. Dafür sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten: den Mietvertrag, ein Übergabeprotokoll bei Auszug, eventuell Fotos vom Zustand der Wohnung, Nachweise über geleistete Kautionszahlungen sowie die Kontoverbindung für die Rücküberweisung. Falls es Streit gibt, sind auch Schriftverkehr mit dem Vermieter und Nachweise über bereits gezahlte Miete oder Reparaturen hilfreich. Diese Unterlagen stärken Ihre Position bei der Geltendmachung der Kaution. 

Weitere Informationen dazu finden Sie in unserem Ratgeber „Ihr Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück?" Das können Sie tun. 

Wenn der Vermieter Schäden falsch abrechnet und zu Unrecht einen Teil der Kaution einbehält, sollten Sie zunächst schriftlich Widerspruch einlegen. Bitten Sie um Belege, Fotos oder Rechnungen. Falls keine Einigung erzielt wird, können Sie rechtliche Schritte einleiten – etwa über eine Schlichtungsstelle oder mit Unterstützung eines Mietervereins oder Anwalts. Die Beweislast für berechtigte Forderungen liegt beim Vermieter. 

Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber „Ihr Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück?" Das können Sie tun. 

Ja, der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution zu verzinsen. Dabei muss er sie laut § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom eigenen Vermögen anlegen – in der Regel auf einem Mietkautionssparbuch. Der geleistete Zinssatz hängt von der Bank ab und kann je nach Marktlage sehr niedrig ausfallen. Er orientiert sich am allgemeinen Zinssatz, der für täglich fällige Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblich ist. Die Zinsen muss der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution an den Mieter auszahlen. 

Nein, der Vermieter darf die Kaution nicht in Raten zurückzahlen. Nach Ende des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüf- und Abrechnungsfrist (in der Regel 3 bis 6 Monate) muss er die Kaution in einer Summe inklusive Zinsen zurückzahlen – abzüglich eventueller berechtigter Forderungen. Eine Ratenzahlung ist nur zulässig, wenn beide Seiten dies ausdrücklich vereinbaren. 

Wird der Vermieter insolvent, ist die Mietkaution grundsätzlich geschützt, wenn er sie – wie gesetzlich vorgeschrieben – getrennt vom eigenen Vermögen auf einem extra Konto angelegt hat. Sollte der Vermieter diese Pflicht verletzen und die Kaution nicht insolvenzsicher verwahren, besteht das Risiko, dass Sie als Mieter ihre Kaution im Insolvenzverfahren wie ein normaler Gläubiger geltend machen müssen. 

Für unmöblierte Wohnungen gilt § 551 BGB: Die Kaution darf maximal 3 Nettokaltmieten betragen und kann vom Mieter in 3 monatlichen Raten gezahlt werden. Diese Regelung schützt Mieter vor übermäßigen finanziellen Belastungen. 

Bei möblierten Wohnungen hängt es davon ab, ob ein reguläres Mietverhältnis nach dem Mietrecht besteht. Ist die möblierte Wohnung dauerhaft vermietet und dient als Hauptwohnsitz, gilt ebenfalls § 551 BGB. Wird die Wohnung jedoch nur vorübergehend vermietet – etwa bei einer Zwischenmiete –, kann die Kaution theoretisch frei vereinbart werden. Sie muss aber in jedem Fall angemessen bleiben; überhöhte Kautionsforderungen können nach § 138 BGB als sittenwidrig gelten und sind dann unwirksam. 

Haben Sie in Ihrer gekündigten Wohnung keine Schäden verursacht und bestehen keine Mietrückstände, muss Ihnen der Vermieter die Kaution auf das Konto Ihrer Wahl zurückzahlen. Sollte er die Rückzahlung ohne triftigen Grund verweigern, können Sie ihm schriftlich eine Frist zur Rückzahlung setzen. Nach deren Ablauf befindet er sich im Zahlungsverzug. Somit haben Sie die Möglichkeit, als nächsten Schritt ein gerichtliches Mahnverfahren einzuleiten.  

Mehr dazu unseren Ratgeber „Ihr Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück? Das können Sie tun". 

Der Vermieter kann die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn nach Mietende noch berechtigte Ansprüche offen sind. Dazu zählen zum Beispiel nicht gezahlte Mieten, zu erwartende Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung oder Reparaturkosten für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Wichtig ist, dass der Vermieter diese Forderungen nachvollziehbar belegen kann – pauschale Behauptungen reichen nicht aus. 

Eine MietkautionsBürgschaft der R+V ist eine gute Alternative zum Hinterlegen der Mietkaution, denn sie hat Vorteile für beide Seiten. Sie sparen sich als Mieter die Kaution in bar oder als Sparbuch, und Ihr Vermieter hat weniger Verwaltungsaufwand im Vergleich zum Konto für das Kautionssparbuch.