Zwei Frauen berechnen Zinsen ihrer Mietkaution
    Rund ums Wohnen

    Wann dürfen Vermieter die Kaution einbehalten?

    Die Mietkaution ist oft ein strittiges Thema zwischen Mietern und Vermietern. Mancher Vermieter ziert sich bei der Rückgabe nach Ablauf des Mietvertrags, wenn er beispielsweise Schäden an der Wohnung feststellt. Wenn Mieterinnen und Mieter dann bestreiten, diese verursacht zu haben, kann das schnell zu einem Rechtsstreit führen. Wann Vermieter mit Recht die Kaution einbehalten dürfen, lesen Sie hier.

    Warum gibt es die Mietkaution überhaupt?

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    Die Kaution oder Mietsicherheit dient grundsätzlich dazu, dass Vermieter sich gegen etwaige, von Mietern verursachte, Schäden am Mietobjekt sowie Außenstände absichern. Forderungen, die durch die Mietkaution gedeckt sind, sind beispielsweise:

    • Ausstehende Mietzahlungen
    • Schadenersatz bei Schäden sowie Reparaturleistungen
    • Betriebskosten

    Sie darf maximal drei Monatsmieten betragen und muss zinsbringend angelegt werden. Um die Kaution einzubehalten, muss sie – als Grundvoraussetzung – vertraglich vereinbart sein. Ist die Zahlung erfolgt, aber nicht schriftlich festgehalten, ist der Kautionseinbehalt nicht zulässig.

    Die MietkautionsBürgschaft der R+V

    Sie sind Vermieter und möchten sich finanziell gegen verursachte Schäden in der Mietwohnung absichern?

    Die R+V-MietkautionsBürgschaft übernimmt ausstehende Zahlungen von Mieterinnen und Mietern, wenn diese Schäden an der Mietsache verursacht haben, die über normale Gebrauchsspuren hinausgehen.

    Zur Mietkautionsbürgschaft

    Vereinbaren Sie einfach, dass bei Übernahme der Wohnung durch den Mieter bzw. Mieterin eine MietkautionsBürgschaft abgeschlossen wird. Wir übernehmen den Rest!

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    Wofür darf die Mietkaution genau einbehalten werden?

    Laut Bundesgerichtshof (BGH) dürfen Sie als Vermieter die Mietkaution dann einbehalten, wenn Mieterinnen und Mieter Ihre vertraglich festgelegten Pflichten nicht oder nur teilweise erfüllen. Typische Pflichtverletzungen sind beispielsweise Schadenersatz bei Schäden, Rückstände bei Mietzahlungen sowie Ansprüche aus unterlassenen Schönheitsreparaturen.

    Kaution einbehalten – aber wie lange darf man das?

    Wie lange Sie die Kaution bei Mängeln einbehalten dürfen, hängt davon ab, wie lang die Forderung Bestand hat – in der Regel bis zur Fälligkeit. Anschließend können Sie sie mit der durch Schäden und Reparaturen o. Ä. entstandenen Summe verrechnen. Die Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung ganz einzubehalten, ist nicht rechtens. Tatsächlich dürfen Sie nur einen Teil zurückhalten und das auch nur, wenn sehr konkret von einer Nachzahlung auszugehen ist. Ist das Jahr abgelaufen, müssen Sie die Mietkautions-Rückzahlung unverzüglich leisten.

    Machen Sie Ihre Ansprüche früh geltend

    Als Vermieter haben Sie nicht ewig Zeit, um Ansprüche Ihrerseits auf Schadenersatz anzumelden. Üblicherweise gilt eine Frist von sechs Monaten.

    Wie viel Kaution darf der Vermieter einbehalten?

    Die Höhe der Mietkaution, den Sie bei Vertragsverletzungen, Schäden etc. einbehalten dürfen, hängt von den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen ab. Im Fall noch abzurechnender Nebenkosten dürfen Sie beispielsweise nicht die gesamte Kaution, sondern nur einen Betrag in Höhe einer monatlichen Vorauszahlung für drei bis vier Monate einbehalten.

    Darf ein Vermieter die Kaution für Renovierungen einbehalten?

    Wenn es im Vertrag festgehalten ist, können Mieterinnen und Mieter zu bestimmten Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, die sie vornehmen müssen, bevor sie ausziehen. Als solche gelten, beispielsweise:

    • Streicharbeiten

    • Tapezieren

    • Ausbessern von Dübellöchern

    • Beseitigen kleiner Risse in Putz und Holz

    Werden diese nicht durchgeführt, können Sie als Vermieter die Kaution einbehalten. 
    Aber Vorsicht: Sie können die Ansprüche bei schlecht ausgeführten Renovierungsarbeiten nur sechs Monate lang geltend machen, ab Rückgabe des Mietobjekts. Idealerweise melden Sie Ihre Forderungen schriftlich bei Mieterinnen und Mietern an. Dabei erstellen Sie eine Liste, die alle Mängel und Punkte umfasst sowie die notwendigen Kosten der Renovierung.
    Auch die Kosten für eine Endreinigung können Sie von der Kaution abziehen, allerdings müssen Sie dabei nachweisen, dass nicht vertragsgemäße Reinigungsmängel vorlagen.

    Mietkaution ohne Rechnung einbehalten – geht das?

    Die Kaution einzubehalten, ohne eine Rechnung oder Ähnliches für anfallende Reparaturarbeiten, Reinigungsarbeiten etc. vorzulegen, ist nicht zulässig. Als Vermieter müssen Sie sämtliche Kosten und deren Notwendigkeit schriftlich nachweisen können.

    Fazit: Wann darf man die Mietkaution einbehalten?

    Um die Kaution für Nebenkosten, Reparaturen etc. einzubehalten, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

    • Mietzahlungen werden nicht geleistet

    • Vereinbarte Schönheitsreparaturen werden nicht vorgenommen

    • Nachzahlungen oder Betriebskosten stehen aus

    Tipp

    Sichern Sie sich ab, indem Sie Ihren Mieterinnen und Mietern nach Ende des Vertrags eine schriftliche Schätzung der entstehenden Kosten zuschicken. Die Höhe der Betriebs- oder Reparaturkosten dürfen Sie dabei schätzen.

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    Zuletzt aktualisiert: Juni 2024

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