Nachmieter gesucht: Tipps zu Rechten und Pflichten für Mieter

Manche Mietverträge enthalten eine Nachmieterklausel. Sie erlaubt es dem Mieter, vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist das Mietverhältnis zu beenden und aus dem Mietvertrag auszutreten. Bedingung ist, dass der Mieter geeignete Nachmieter stellt. Diese müssen in der Regel bereit sein, die Wohnung zu denselben Konditionen zu übernehmen wie die Vormieter. 

Um geeignete Nachmieter für Ihre Wohnung zu finden, können Sie verschiedene Wege nutzen. Schalten Sie beispielsweise Anzeigen auf Immobilienportalen wie ImmScout24 oder Kleinanzeigen.de oder verwenden Sie soziale Netzwerke wie Facebook oder nebenan.de, um die Wohnung zu bewerben. Aushänge in der Nachbarschaft oder an Universitäten sind eine weitere Möglichkeit.  

Organisieren Sie Besichtigungstermine für Interessentinnen und Interessenten sorgfältig, damit alles möglichst reibungslos verläuft. Sammeln Sie zunächst alle Anfragen und erstellen Sie daraus eine Liste passender Interessenten. Planen Sie feste Zeitfenster für die Besichtigungen, entweder als Einzel- oder Gruppentermine. Nutzen Sie Gruppenbesichtigungen, um mehrere Bewerber und Bewerberinnen gleichzeitig kennenzulernen und Zeit zu sparen. Bitten Sie am besten darum, die erforderlichen Unterlagen wie Schufa-Auskunft und Gehaltsnachweise gleich zur Besichtigung mitzubringen. Dann können Sie im Nachgang alles schneller mit Ihren Vermietern regeln. 

Wenn Sie eine potenzielle Nachmieterin oder einen Nachmieter finden wollen, sind dies die wichtigsten Schritte: 

1. Anzeige schalten: Bewerben Sie Ihre Wohnung über Anzeigen, Aushänge oder soziale Netzwerke. 
2. Anfragen sammeln: Machen Sie eine Liste mit allen Interessenten. 
3. Besichtigungen organisieren: Legen Sie Termine zur Wohnungsbesichtigung fest und laden Sie Interessentinnen und Interessenten ein. 
4. Bonitätsnachweise anfordern: Lassen Sie sich von allen Mietwilligen die Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des aktuellen Vermieters geben. 
5. Nachmieter vorschlagen: Übergeben Sie Ihrem Vermieter alle Dokumente der potenziellen Nachmieter. 
6. Mietaufhebungsvertrag oder Vertragsübernahme: Akzeptiert Ihr Vermieter einen Nachmieter, vereinbaren Sie einen Mietaufhebungsvertrag. 

Für einen erfolgreichen Mieterwechsel müssen im Wesentlichen folgende Kriterien erfüllt sein: 

1. Bonität des Nachmieters: Der Nachmieter muss finanziell in der Lage sein, die Miete zu zahlen. Hierzu sind Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise und unter Umständen weitere Dokumente wie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Nachweis erforderlich. 
2. Zustimmung des Vermieters: Der Vermieter muss den Nachmieter akzeptieren, was meist von dessen Zuverlässigkeit und Bonität abhängt. 
3. Übernahme der Mietbedingungen: Der Nachmieter muss bereit sein, den bestehenden Mietvertrag zu denselben Konditionen zu übernehmen oder einen Neuvertrag zu denselben Konditionen zu akzeptieren. 

Vermieter haben das Recht, Auskünfte über die finanzielle Bonität eines vorgeschlagenen Nachmieters zu erhalten. Das ist üblich und wichtig, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu minimieren. Wenn Sie selbst einen Nachmieter suchen, bitten Sie die Interessenten daher am besten gleich um die entsprechenden Unterlagen zur Weiterleitung an den Vermieter. 

Die üblichen Unterlagen zur Bonitätsprüfung eines potenziellen Nachmieters umfassen drei aktuelle Gehaltsnachweise und eine Schufa-Bonitätsprüfung. Die Schufa-Auskunft enthält Angaben über die Kreditwürdigkeit und eventuelle negative Einträge durch unbezahlte Rechnungen oder Kreditraten. Außerdem verlangen Vermieter manchmal eine Bestätigung des vorhergehenden Vermieters, dass keine Mietrückstände bestehen. 

Die direkten Kosten im Zusammenhang mit einem vorzeitigen Mieterwechsel trägt in der Regel der aktuelle Mieter, wenn er selbst einen Nachmieter vorschlägt. Dazu gehören mögliche Anzeigenkosten für das Inserieren der Wohnung oder Kosten im Zusammenhang mit der Organisation von Besichtigungen. 

Der Vermieter trägt die indirekten Kosten, wenn er selbst eine Überprüfung der Nachmieter durchführt. Ebenso trägt er die Kosten, die sich durch die Vertragsumstellung ergeben. 

Ihre Vermieter können sich für die Prüfung eines vorgeschlagenen Nachmieters bis zu drei Monate Zeit nehmen. Üblicherweise wird aber eine Frist von zwei bis drei Wochen als angemessen angesehen, um die Bonität und Eignung eines Nachmieters zu überprüfen. Es ist also vollkommen in Ordnung, wenn Sie nach diesem Zeitraum nachhaken, ob schon eine Entscheidung gefallen ist bzw. wann Sie mit dieser rechnen können. Wenn Ihr Vertrag eine echte Nachmieterklausel beinhaltet und der Nachmieter geeignet ist, müssen Sie auch ab dem Zeitpunkt seines potenziellen Einzugs grundsätzlich keine Miete mehr zahlen. 

Verzögert Ihr Vermieter die Prüfung oder lehnt den Nachmieter grundlos ab, können Sie als Mieter unter Umständen dennoch vorzeitig aus dem Mietvertrag kommen. Das gilt insbesondere, wenn eine Nachmieterklausel im Vertrag besteht. Dafür ist jedoch der Rechtsweg erforderlich, was mit entsprechenden Kosten und Aufwand verbunden ist. 

Ja, Ihr Vermieter darf einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen, allerdings nur unter bestimmten Bedingungen, wie zum Beispiel: 

• Es bestehen Bonitätsprobleme, z. B. negative Schufa-Einträge oder unzureichendes Einkommen. 
• Der Nachmieter akzeptiert die Mietbedingungen nicht, wie etwa die Höhe der Miete oder die Vertragslaufzeit. 
• Der Nachmieter erscheint aus persönlichen oder objektiven Gründen nicht geeignet, z. B. weil die Haushaltsgröße nicht zur Wohnung passt. 

Beachten Sie: Bei einer bestehenden Nachmieterklausel kann der Vermieter nicht grundlos ablehnen, solange der vorgeschlagene Nachmieter die wesentlichen Kriterien erfüllt. 

In der Regel zahlt der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses an den bisherigen Mieter zurück, sofern keine Mietrückstände oder Schäden an der Wohnung vorliegen. Danach hinterlegt der neue Mieter seine eigene Kaution beim Vermieter. Sie können im Übrigen statt der Kautionszahlung auch eine Bürgen-Regelung treffen wie mit der R+V-MietkautionsBürgschaft.  

Achten Sie bei der Wohnungsübergabe auf folgende Punkte, um Missverständnisse und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Ausführliche Informationen zu diesen Punkten finden Sie in unserem Ratgeberartikel „Kündigung der Wohnung”. 

1. Übergabeprotokoll erstellen: Fertigen Sie gemeinsam mit Ihrem Vermieter und gegebenenfalls auch mit Ihrem Nachmieter ein schriftliches Protokoll an. Halten Sie darin alle Mängel, Schäden und den Zustand der Wohnung fest, insbesondere von Wänden, Böden, Fenstern, Türen, Sanitäranlagen etc. 
2. Zählerstände ablesen: Dokumentieren Sie Gas-, Strom- und Wasserzählerstände und übermitteln Sie die Zählerstände an die jeweiligen Versorgungsunternehmen. Sie können sie zur Sicherheit auch im Übergabeprotokoll festhalten. 
3. Rückgabe der Schlüssel: Sie müssen alle Wohnungsschlüssel, darunter Hauptschlüssel, Briefkastenschlüssel und eventuell auch Ersatzschlüssel, an den Vermieter übergeben. 
4. Reinigung der Wohnung: Übergeben Sie die Wohnung im gereinigten Zustand. Der genaue Reinigungsgrad hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab (besenrein, gründlich gereinigt). 
5. Renovierungspflichten klären: Klären Sie eventuelle Schönheitsreparaturen oder Renovierungen wie das Streichen der Wände vorab und führen Sie diese vor der Übergabe so aus, wie es im Mietvertrag geregelt ist.