Die neue Traumwohnung ist gefunden und bezugsfertig. Am liebsten würden Sie Ihre Sachen packen und direkt einziehen – wäre da nicht die Kündigungsfrist für die alte Wohnung. Aber kann man nicht früher aus einer Mietwohnung ausziehen, wenn man einen Nachmieter stellt? Wie finde ich passende Nachmieter? Und welchen Anspruch können Vermieter an potenzielle Nachmieter stellen? Diese und weitere Fragen beantworten wir in dem Artikel.

Nachmieter gesucht: Tipps zu Rechten und Pflichten für Mieter
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Mietdauer und Kündigungsfrist
Bei unbefristeten Mietverträgen haben Sie als Mieter in Deutschland üblicherweise eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Für den Vermieter gilt hingegen eine Kündigungsfrist abhängig von der Mietdauer von bis zu neun Monaten. Zudem kann er den Vertrag im Wesentlichen nur bei Eigenbedarf oder gravierenden Pflichtverletzungen des Mieters kündigen. Befristete Mietverträge enden automatisch zum festgesetzten Datum. Wenn Sie das Mietverhältnis früher beenden wollen, müssen Sie bei befristeten und unbefristeten Verträgen einen geeigneten Nachmieter stellen.
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Miethöhe und Nebenkosten
Bei einem neuen Mietvertrag wird die Miete häufig erhöht – vor allem, wenn der aktuelle Vertrag schon länger besteht. Um potenziellen Nachmietern keine falschen Informationen zu geben, fragen Sie am besten Ihre Vermieter, wie hoch Miete und Nebenkosten bei einem neuen Vertrag voraussichtlich sein werden.
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Besondere Bedingungen oder Vereinbarungen
Holen Sie für zusätzliche Vereinbarungen wie die Übernahme von Einbauten immer die Zustimmung Ihres Vermieters ein und halten Sie alles schriftlich fest. Das gilt auch für Absprachen zur Kautionszahlung, z. B. wenn diese in Raten oder als Barzahlung erfolgt.
Echte Nachmieterklausel
Unechte Nachmieterklausel
Sie möchten den Auszug aus Ihrer Wohnung gerne so schnell wie möglich angehen, aber im Vertrag Ihrer alten Wohnung gibt es keine Nachmieterklausel. Was nun? Zum Glück ist es auch ohne eine solche Klausel möglich, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen. Dafür benötigen Sie entweder die Zustimmung Ihres Vermieters, oder es müssen besondere Umstände vorliegen.
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Einvernehmliche Auflösung des Mietvertrags
Versuchen Sie, sich mit Ihrem Vermieter zu einigen und eine einvernehmliche Lösung für einen früheren Auszug zu finden. Hausverwaltungen oder Wohnungsgesellschaften haben besonders in Ballungsräumen mit hoher Nachfrage an Wohnraum oft eigene Wartelisten an Interessenten. Das erhöht Ihre Chance, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen. Alternativ können Sie vorschlagen, selbst auf die Suche nach einem geeigneten Nachmieter zu gehen.
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Stellen eines Nachmieters
Auch wenn der Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthält, steht es Ihnen natürlich frei, einen Nachmieter vorzuschlagen. Ihr Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, Ihren Vorschlag anzunehmen, weil Sie laut Vertrag keinen Anspruch darauf haben. Nutzen Sie dennoch die Gelegenheit und bieten Sie an, sich um die Nachmietersuche zu kümmern.
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Vertragliche Sonderregelungen
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag: Manche Verträge enthalten besondere Vereinbarungen oder Klauseln, die eine vorzeitige Kündigung unter bestimmten Bedingungen ermöglichen, z. B. bei einem Jobwechsel oder familiären Veränderungen.
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Außerordentliche Kündigung
Aus einigen schwerwiegenden Gründen kann laut Mietrecht eine außerordentliche Kündigung möglich sein. Hier ein paar Beispiel:
- Wenn die Wohnung unbewohnbar ist (z. B. aufgrund von Schimmelbefall oder langfristigem Ausfall von Wasser, Strom oder Heizung).
- Wenn die Vermieter ihre Pflichten verletzen (z. B. notwendige Reparaturen nicht durchführen lassen oder die Strom- oder Wasserversorgung nicht sicherstellen).
- Wenn ein Umzug wegen besonderer Umstände wie Krankheit für die Mieter unumgänglich ist.
Die Rückzahlung der Mietkaution steht Ihnen erst nach Vertragsende zu. Beachten Sie, dass es mehrere Wochen oder sogar Monate dauern kann, bis die Abrechnung erfolgt. Möglicherweise müssen Sie also die Kaution für die neue Wohnung zahlen, bevor Sie die Rückzahlung von Ihrem alten Vermieter erhalten. Stellen Sie rechtzeitig sicher, dass Sie die Übergangszeit stemmen können und loten Sie gegebenenfalls Möglichkeiten zur finanziellen Überbrückung aus.
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Berechtigtes Interesse
Ohne Nachmieterklausel haben Sie als Mieter nur dann das Recht, einen Nachmieter zu stellen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, den Vertrag vorzeitig zu beenden. Dafür muss in der Regel ein Härtefall vorliegen.
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Härtefälle
Ein berechtigtes Interesse, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, besteht z. B., wenn gesundheitlichen Gründe vorliegen, oder bei einer beruflichen Versetzung oder Familienzuwachs. Wichtig: Der Härtefall darf bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht bekannt gewesen sein!
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Überlegungsfrist
Wenn Sie einen Nachmieter vorgeschlagen haben, steht Ihrem Vermieter eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten zu. Innerhalb dieses Zeitraums muss er den Nachmieter akzeptieren oder ablehnen. Ohne bzw. mit der unechten Nachmieterklausel ist es daher nur möglich, eher aus dem Vertrag zu kommen, wenn das im Interesse des Vermieters liegt. Mit echter Nachmieterklausel müssen Sie aber ab dem Datum, ab dem ein zumutbarer Nachmieter einziehen würde, keine Miete mehr zahlen.
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Zumutbarer Nachmieter
Ihr Vermieter darf Ihren vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen, wenn dieser nicht zumutbar ist. Das ist z. B. der Fall, wenn die Person die Miete nicht zahlen kann oder die Personenanzahl für die Größe der Wohnung nicht geeignet ist.
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Mieterhöhung für Nachmieter
Grundsätzlich darf Ihr Vermieter die Miete mit einem neuen Vertrag erhöhen. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die neue Miete jedoch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern die Wohnung nicht modernisiert wurde.
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Vertragsende
Ein unbefristeter Mietvertrag endet, wenn er fristgerecht gekündigt wird. Wenn Sie einen Nachmieter stellen und Ihr Vermieter akzeptiert diesen, kann der Vertrag durch eine Aufhebungsvereinbarung zu einem beliebigen früheren Datum beendet werden.
Grundsätzlich können Vermieter vorgeschlagene Nachmieter natürlich auch ablehnen. Allerdings müssen sie dafür wichtige Gründe benennen. Ein solcher Grund ist zum Beispiel gegeben, wenn Ihr Nachmieter wegen seiner wirtschaftlichen Verhältnisse voraussichtlich nicht in der Lage ist, die Miete zuverlässig zu zahlen. Wenn Sie den Eindruck haben, dass die Gründe Ihres Vermieters für eine Ablehnung vorgeschoben sind, können Sie die Angabe der Gründe verlangen und diese auch juristisch prüfen lassen.
Um keine doppelte Miete für die Restlaufzeit zahlen zu müssen, oder wenn Sie Ihre Wohnung beispielsweise wegen eines längeren Auslandsaufenthalts nur für eine bestimmte Zeit nicht selbst benötigen, können Sie Ihre Wohnung mit einem Untermietvertrag von jemand anderem nutzen lassen. Auch hier ist die Zustimmung Ihres Vermieters notwendig. Verweigern darf er oder sie eine Untervermietungnur aus wichtigen Gründen.
Mehr Infos zu dem Thema finden Sie in unserem Ratgeberartikel zum Thema „Untermietvertrag“.
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Übernahme des Mietvertrags
Wird der bestehende Mietvertrag übernommen oder ein neuer Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen? Weisen Sie potenzielle Nachmieter darauf hin, falls Ihr Vertrag z. B. Regelungen zu Mieterhöhungen enthält. Wenn ein neuer Vertrag abgeschlossen werden soll, ist es sinnvoll, Informationen zu möglichen Veränderungen beim Vermieter einzuholen.
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Zustimmung des Vermieters
Bevor Ihr Nachmieter einziehen kann, benötigen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters. Damit Ihr Vermieter den von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert, muss dieser seine Bonität nachweisen. Bitten Sie ihn deshalb, eine Schufa-Auskunft und Gehaltsnachweise einzureichen.
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Wohnungsübergabe und Zustand
Führen Sie gemeinsam mit Ihrem Nachmieter eine gründliche Wohnungsübergabe mit einem Übergabeprotokoll durch. Notieren Sie alle bestehenden Mängel, Schäden oder Abnutzungserscheinungen. Klären Sie außerdem, ob Sie während Ihrer Mietzeit eventuell vereinbarte Schönheitsreparaturen vorgenommen haben oder ob noch unerfüllte Renovierungspflichten bestehen, die Ihr Nachmieter übernehmen muss.
Mehr Infos zum Thema „Wohnungsübergabe“ finden Sie in unserem Ratgeberartikel „Kündigung des Mietvertrags Ihrer Wohnung“.
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Übernahme von Möbeln oder Einbauten
Klären Sie, ob Ihr Nachmieter Möbel oder Einbauten von Ihnen übernehmen soll oder möchte und ob er oder sie etwas dafür zahlt. Halten Sie die Details zur Übernahme und Zahlung sicherheitshalber schriftlich fest.
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Zählerstände ablesen
Dokumentieren Sie bei der Wohnungsübergabe die Zählerstände für Wasser, Strom und Gas schriftlich und übermitteln Sie diese an die jeweiligen Versorger. So stellen Sie sicher, dass beide Parteien nur für ihren eigenen Verbrauch zahlen.
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Vermieter einbeziehen:
Kontaktieren Sie Ihren Vermieter bezüglich der Nachmietersuche und klären Sie sein Einverständnis, sofern Ihr Vertrag keine echte Nachmieterklausel enthält.
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Anzeigen schalten:
Nutzen Sie Online-Immobilien- oder Kleinanzeigen-Portale, um Ihre Wohnung zu inserieren. Auch soziale Netzwerke können eine gute Möglichkeit sein, um einen geeigneten Nachmieter zu finden.
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Vermieter informieren:
Wenn Sie einen passenden Nachmieter gefunden haben, informieren Sie umgehend Ihren Vermieter. Reichen Sie am besten sofort alle wichtigen Informationen und Unterlagen ein.
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Notwendige Unterlagen:
Legen Sie dem Vermieter in jedem Fall eine Selbstauskunft des Nachmieters inklusive Name, Beruf, Einkommen und Haushaltsgröße (Anzahl Bewohner) vor. Fügen Sie eine Kopie des Personalausweises, Gehaltsnachweise der letzten drei Monate sowie eine Schufa-Auskunft des Nachmieters bei.
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Die richtige Übergabe:
Halten Sie in einem schriftlichen Übergabeprotokoll den Zustand der Wohnung fest. Dokumentieren Sie Zählerstände und übergebene Schlüssel und machen Sie gegebenenfalls Fotos. Beachten Sie dazu auch unsere ausführlichen Tipps im Ratgeberartikel „Kündigung des Mietvertrags Ihrer Wohnung: Tipps zu Fristen, Rechten und Verträgen”.
In vielen Fällen können Sie einen Nachmieter vorschlagen, um Ihren Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Auch wenn Ihr Vertrag keine Nachmieterklausel enthält: Viele Vermieterinnen und Vermieter lassen mit sich reden. Denn durch passende Nachmieter entsteht ihnen in der Regel kein Nachteil und sie sparen sich das Inserieren der Wohnung.
Wenn Sie rechtzeitig alle wichtigen Unterlagen Ihres Nachmieters zusammentragen und die Übergabe der alten Wohnung gut planen und dokumentieren, steht dem Umzug in Ihr neues Zuhause nichts im Weg.
Manche Mietverträge enthalten eine Nachmieterklausel. Sie erlaubt es dem Mieter, vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist das Mietverhältnis zu beenden und aus dem Mietvertrag auszutreten. Bedingung ist, dass der Mieter geeignete Nachmieter stellt. Diese müssen in der Regel bereit sein, die Wohnung zu denselben Konditionen zu übernehmen wie die Vormieter.
Um geeignete Nachmieter für Ihre Wohnung zu finden, können Sie verschiedene Wege nutzen. Schalten Sie beispielsweise Anzeigen auf Immobilienportalen wie ImmScout24 oder Kleinanzeigen.de oder verwenden Sie soziale Netzwerke wie Facebook oder nebenan.de, um die Wohnung zu bewerben. Aushänge in der Nachbarschaft oder an Universitäten sind eine weitere Möglichkeit.
Organisieren Sie Besichtigungstermine für Interessentinnen und Interessenten sorgfältig, damit alles möglichst reibungslos verläuft. Sammeln Sie zunächst alle Anfragen und erstellen Sie daraus eine Liste passender Interessenten. Planen Sie feste Zeitfenster für die Besichtigungen, entweder als Einzel- oder Gruppentermine. Nutzen Sie Gruppenbesichtigungen, um mehrere Bewerber und Bewerberinnen gleichzeitig kennenzulernen und Zeit zu sparen. Bitten Sie am besten darum, die erforderlichen Unterlagen wie Schufa-Auskunft und Gehaltsnachweise gleich zur Besichtigung mitzubringen. Dann können Sie im Nachgang alles schneller mit Ihren Vermietern regeln.
Wenn Sie eine potenzielle Nachmieterin oder einen Nachmieter finden wollen, sind dies die wichtigsten Schritte:
- Anzeige schalten: Bewerben Sie Ihre Wohnung über Anzeigen, Aushänge oder soziale Netzwerke.
- Anfragen sammeln: Machen Sie eine Liste mit allen Interessenten.
- Besichtigungen organisieren: Legen Sie Termine zur Wohnungsbesichtigung fest und laden Sie Interessentinnen und Interessenten ein.
- Bonitätsnachweise anfordern: Lassen Sie sich von allen Mietwilligen die Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des aktuellen Vermieters geben.
- Nachmieter vorschlagen: Übergeben Sie Ihrem Vermieter alle Dokumente der potenziellen Nachmieter.
- Mietaufhebungsvertrag oder Vertragsübernahme: Akzeptiert Ihr Vermieter einen Nachmieter, vereinbaren Sie einen Mietaufhebungsvertrag.
Für einen erfolgreichen Mieterwechsel müssen im Wesentlichen folgende Kriterien erfüllt sein:
- Bonität des Nachmieters: Der Nachmieter muss finanziell in der Lage sein, die Miete zu zahlen. Hierzu sind Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise und unter Umständen weitere Dokumente wie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Nachweis erforderlich.
- Zustimmung des Vermieters: Der Vermieter muss den Nachmieter akzeptieren, was meist von dessen Zuverlässigkeit und Bonität abhängt.
- Übernahme der Mietbedingungen: Der Nachmieter muss bereit sein, den bestehenden Mietvertrag zu denselben Konditionen zu übernehmen oder einen Neuvertrag zu denselben Konditionen zu akzeptieren.
Vermieter haben das Recht, Auskünfte über die finanzielle Bonität eines vorgeschlagenen Nachmieters zu erhalten. Das ist üblich und wichtig, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu minimieren. Wenn Sie selbst einen Nachmieter suchen, bitten Sie die Interessenten daher am besten gleich um die entsprechenden Unterlagen zur Weiterleitung an den Vermieter.
Die üblichen Unterlagen zur Bonitätsprüfung eines potenziellen Nachmieters umfassen drei aktuelle Gehaltsnachweise und eine Schufa-Bonitätsprüfung. Die Schufa-Auskunft enthält Angaben über die Kreditwürdigkeit und eventuelle negative Einträge durch unbezahlte Rechnungen oder Kreditraten. Außerdem verlangen Vermieter manchmal eine Bestätigung des vorhergehenden Vermieters, dass keine Mietrückstände bestehen.
Die direkten Kosten im Zusammenhang mit einem vorzeitigen Mieterwechsel trägt in der Regel der aktuelle Mieter, wenn er selbst einen Nachmieter vorschlägt. Dazu gehören mögliche Anzeigenkosten für das Inserieren der Wohnung oder Kosten im Zusammenhang mit der Organisation von Besichtigungen.
Der Vermieter trägt die indirekten Kosten, wenn er selbst eine Überprüfung der Nachmieter durchführt. Ebenso trägt er die Kosten, die sich durch die Vertragsumstellung ergeben.
Ihre Vermieter können sich für die Prüfung eines vorgeschlagenen Nachmieters bis zu drei Monate Zeit nehmen. Üblicherweise wird aber eine Frist von zwei bis drei Wochen als angemessen angesehen, um die Bonität und Eignung eines Nachmieters zu überprüfen. Es ist also vollkommen in Ordnung, wenn Sie nach diesem Zeitraum nachhaken, ob schon eine Entscheidung gefallen ist bzw. wann Sie mit dieser rechnen können. Wenn Ihr Vertrag eine echte Nachmieterklausel beinhaltet und der Nachmieter geeignet ist, müssen Sie auch ab dem Zeitpunkt seines potenziellen Einzugs grundsätzlich keine Miete mehr zahlen.
Verzögert Ihr Vermieter die Prüfung oder lehnt den Nachmieter grundlos ab, können Sie als Mieter unter Umständen dennoch vorzeitig aus dem Mietvertrag kommen. Das gilt insbesondere, wenn eine Nachmieterklausel im Vertrag besteht. Dafür ist jedoch der Rechtsweg erforderlich, was mit entsprechenden Kosten und Aufwand verbunden ist.
Ja, Ihr Vermieter darf einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen, allerdings nur unter bestimmten Bedingungen, wie zum Beispiel:
- Es bestehen Bonitätsprobleme, z. B. negative Schufa-Einträge oder unzureichendes Einkommen.
- Der Nachmieter akzeptiert die Mietbedingungen nicht, wie etwa die Höhe der Miete oder die Vertragslaufzeit.
- Der Nachmieter erscheint aus persönlichen oder objektiven Gründen nicht geeignet, z. B. weil die Haushaltsgröße nicht zur Wohnung passt.
Beachten Sie: Bei einer bestehenden Nachmieterklausel kann der Vermieter nicht grundlos ablehnen, solange der vorgeschlagene Nachmieter die wesentlichen Kriterien erfüllt.
In der Regel zahlt der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses an den bisherigen Mieter zurück, sofern keine Mietrückstände oder Schäden an der Wohnung vorliegen. Danach hinterlegt der neue Mieter seine eigene Kaution beim Vermieter. Sie können im Übrigen statt der Kautionszahlung auch eine Bürgen-Regelung treffen wie mit der R+V-MietkautionsBürgschaft.
Achten Sie bei der Wohnungsübergabe auf folgende Punkte, um Missverständnisse und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Ausführliche Informationen zu diesen Punkten finden Sie in unserem Ratgeberartikel „Kündigung der Wohnung”.
- Übergabeprotokoll erstellen: Fertigen Sie gemeinsam mit Ihrem Vermieter und gegebenenfalls auch mit Ihrem Nachmieter ein schriftliches Protokoll an. Halten Sie darin alle Mängel, Schäden und den Zustand der Wohnung fest, insbesondere von Wänden, Böden, Fenstern, Türen, Sanitäranlagen etc.
- Zählerstände ablesen: Dokumentieren Sie Gas-, Strom- und Wasserzählerstände und übermitteln Sie die Zählerstände an die jeweiligen Versorgungsunternehmen. Sie können sie zur Sicherheit auch im Übergabeprotokoll festhalten.
- Rückgabe der Schlüssel: Sie müssen alle Wohnungsschlüssel, darunter Hauptschlüssel, Briefkastenschlüssel und eventuell auch Ersatzschlüssel, an den Vermieter übergeben.
- Reinigung der Wohnung: Übergeben Sie die Wohnung im gereinigten Zustand. Der genaue Reinigungsgrad hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab (besenrein, gründlich gereinigt).
- Renovierungspflichten klären: Klären Sie eventuelle Schönheitsreparaturen oder Renovierungen wie das Streichen der Wände vorab und führen Sie diese vor der Übergabe so aus, wie es im Mietvertrag geregelt ist.
Zuletzt aktualisiert: März 2025
R+V-Team
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