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Fertighaus oder Massivhaus: Vor- und Nachteile

Das Grundstück ist gefunden, nun soll das neue Haus gebaut werden. Soll das Wunschhaus besser ein Massiv- oder ein Fertighaus sein? Wie funktionieren die beiden Bauarten, welche Unterschiede gibt es und was sind die jeweiligen Vor- und Nachteile?

Fertig kaufen oder doch besser bauen?

Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden, neu und nach Maß. Doch ist die Entscheidung gefallen, den Hausbau in die Tat umzusetzen, steht der Laie vor dem nächsten Problem: Massiv- oder Fertighaus, Stein-auf-Stein oder Holz? Beides hat Tradition, auch das Fertighaus gibt es in Deutschland seit rund 80 Jahren.

Eine generelle Antwort auf die Frage, welcher Baustil der Bessere ist, gibt es nicht. Doch die wichtigsten Argumente sollte man sich ansehen.

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Meilensteine des Fertigbaus

  • Gustav Lilienthal, Bruder des Flugzeug-Pioniers Otto Lilienthal, erfindet um 1900 in Berlin vollständig vorgefertigte Häuser, die nur noch verschraubt werden müssen. Mit seinem Holz-Baukastensystem wurde er zum ersten Fertighaus-Bauer Deutschlands.
  • Walter Gropius, Gründer des Bauhauses, fördert ab 1919 die Idee der Fertigbauhause in besonderem Maße.
  • Mit Hilfe des Architekten Konrad Wachsmann baut Albert Einstein im Jahr 1929 in Caputh, einem kleinen Ort im Südwesten von Potsdam, ein Holzfertighaus. Das Haus ist heute ein Museum.
  • Die meisten führenden deutschen Fertigbauunternehmen haben ihre Anfänge als Schreinerei im 19. Jahrhundert. Von den 50er Jahren des Wirtschaftswunders profitieren auch diese und mausern sich mit dem Kauf von Industrieanlagen zu den industriellen Fertighaus-Herstellern, wie wir sie teilweise heute noch kennen.

Quelle: Bundesverband Deutscher Fertigbau e.V.

Merkmale eines Massivhauses

Ein herkömmlicher Massivhausbau wird Stein-auf-Stein errichtet: Baumaterialien werden auf die Baustelle geliefert und dort von Fachfirmen verarbeitet. Üblicherweise übernimmt hier ein Architekt die Planungsarbeit nach den Wünschen des Bauherrn. Das Massivhaus kann schlüsselfertig durch ein Unternehmen hergestellt werden. Es können jedoch auch alle einzelnen Gewerke, also beispielweise der Fliesenleger, der Dachdecker oder der Maurer einzeln beauftragt werden. Wie der Begriff „Massivhaus“ andeutet, sind die meist verwendeten Materialen hier Beton, Stein und Holz. Steine werden in ihrer vielfältigen Art zum Beispiel als Kalksand- oder Porenbetonstein für das Mauerwerk benutzt, Beton für Geschoßdecken aber auch Treppen und Holz für die Dachkonstruktion.

Fertighäuser mit zahlreichen Auswahlmöglichkeiten

Ein Fertighaus wird von einzelnen Unternehmen zumeist schlüsselfertig angeboten. Auch hier stammen die Pläne von Architekten. Einzelne Unternehmen bieten auch vollständig individuell geplante Fertighäuser an, jedoch sind die Häuser in den überwiegenden Fällen standardisiert. Etwas eingeschränkter als in der individuell geplanten Bauweise kann der Bauherr hier ebenfalls eigene Wünsche realisieren.

Die Auswahl an Haustypen, Grundrissen und Materialen ist sehr groß und kann sogar in vielen Musterhaussiedlungen betrachtet werden. Wände, Dach und Decken der Häuser werden in großen Hallen vorgefertigt und nach dem Baukastenprinzip auf der Baustelle in kürzester Zeit zusammengesetzt. Die verwendeten Materialien für den Rohbau des Hauses beschränken sich zumeist auf Holz und der Aufbau erfolgt in Holzrahmenbauweise.

Fertighaus in Massivbauweise – was heißt das?

Die Fertighausindustrie ist mittlerweile auf einem technischen Stand, der es erlaubt auch hier den Begriff Massivbau verwenden zu können. Es ist durchaus möglich, die vorgefertigten Bauteile eines Hauses auch aus Leichtbeton oder Ziegeln herzustellen oder auf der Baustelle später mit Beton zu vergießen. Die Bauteile bestehen dann aus massiven Baustoffen, trotzdem werden die Häuser in Bauteilen „fertig“ geliefert und nur noch zusammengesetzt. Der Begriff Fertighaus in Massivbauweise ist damit zu erklären.

Fast jedes fünfte Haus ein Fertighaus

Nach Schätzungen des Bundesverbands Deutscher Fertigbau entstehen bis Ende 2017 rund 19.000 neue Fertighäuser, sofern der momentane Trend anhält. „Bauen mit vorgefertigten Elementen hat Tradition und ist zukunftsträchtig“, sagt BDF-Geschäftsführer Dirk-Uwe Klaas. Der Fertigbauanteil in Deutschland lag 2016 bei 17,8 Prozent und dürfte in 2018 auf über 18 Prozent steigen.

„Gründe für die hohe Nachfrage nach Fertighäusern sind der Trend zu sehr energieeffizienten Gebäuden und die historisch niedrigen Zinsen für Baugeld“, erklärt Klaas. Häuser aus Holz brauchen meist wenig Heizenergie, weil der Baustoff bei geringem Platzverbrauch gut dämmt. Das öffnet viele Türen zu öffentlicher Förderung, weil zum Beispiel die Kriterien der staatlichen KfW-Förderbank gut erfüllt werden.

Weitere Hausbau-Varianten

Selbstbausätze

Neben den klassischen Varianten gibt es eine Reihe weiterer Hausbauvarianten. Zunehmender Beliebtheit erfreuen sich Hausbauten in Selbstbausätzen. Hier wird das gesamte Baumaterial dem Bauherrn in richtigen Mengen und Abmessungen – meist inklusive einer persönlichen Einführung – zur Verfügung gestellt. Über Schalungssteine aus Styropor, normalen Porenbetonsteinen bis hin zu verschiedensten Holzvarianten reicht hier die Systemvielfalt der Hersteller. Wer über genügend handwerkliches Geschick verfügt, kann so schon beim Rohbau des Hauses Geld durch Eigenleistungen sparen.

Auch der Zeitfaktor spielt eine Rolle, denn in der Regel kann nur am Wochenende oder nach Feierabend am eigenen Haus gearbeitet werden. Auch großzügig angelegte Terminpläne, die eventuell noch durch die Kündigung der alten Mietwohnung unveränderbar festgelegt wurden, geraten hier leicht aus den Fugen.

Reine Holzhäuser

Reine Holzhäuser lassen sich in allen Varianten erstellen. Sie sind sowohl als Fertighausvariante oder Bausatzhaus zu erwerben, können jedoch auch als massives Blockbohlen-Haus gebaut werden. Holz ist durch seine leichte Bearbeitbarkeit sowie in heutiger Zeit vor allem durch seine Nachhaltigkeit einer der beliebtesten Baustoffe. In Nordeuropa schon seit Ewigkeiten ein Standard im Hausbau, breitet sich die rustikale Bauweise aus Vierkantbohlen oder Rundstämmen auch bei uns immer weiter aus.

Leistungsfähige Wärmedämmungen bringen auch diese Häuser auf den neuesten Energiesparlevel und durch die natürliche Luftschadstoffaufnahme des Holzes ist diese Bauweise besonders für Allergiker gut geeignet. Aufgrund der besonderen Atmosphäre, die ein solches Haus ausstrahlt, und den heutzutage wichtigen ökologischen Aspekten, entscheiden sich immer mehr Bauherren für diese Variante.

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Vor- und Nachteile der Bauweisen

Grundsätzlich besitzt jede Bauweise ihre Vor- und Nachteile, die der Bauherr für seine eigenen Ansprüche ausloten muss. Die größten Unterschiede gibt es bei den Kosten und der Bauzeit.

Massivhaus versus Fertighaus

Planungskosten beim Massivhaus wesentlich höher

Die teuerste Variante eines Massivhauses ist ein individuelles, von einem Architekten nach eigenen Wünschen geplantes Objekt. Diese Einmaligkeit spiegelt sich auch in den Kosten wider, denn hier kann nicht auf eine vorhandene Planung zurückgegriffen werden. Der Bauherr hat freie Wahl des Grundrisses, also der Hausgröße und der zu verwendenden Materialien.

Eine etwas kostengünstigere Alternative wäre ein Massivhaus eines Typenhaus-Anbieters. Dieser hat verschiedene Grundriss-Varianten bereits erstellt. Die Kosten für eine aufwändige Planung können also entfallen. Zwar sind immer geringfügige Änderungen möglich, allerdings steigen dann auch wieder die Baukosten.

Die Kosten für ein Fertighaus sind durch die Standardisierung der Häuser wesentlich niedriger. Planungskosten fallen für den Unternehmer nur einmal an, während das Haus vielfach verkauft werden kann. Für beide Varianten der Typenhäuser gilt: Je weniger Planung – also Abweichung von den Vorgaben des Herstellers – notwendig ist, desto günstiger wird das Haus. Ein weiterer Vorteil der Fertighausunternehmen besteht in einer Vielzahl von Musterhausparks, in denen die fertigen Häuser von Interessenten besichtigt werden können, während sich das individuell geplante Haus allerhöchstens am Computer betrachten lässt.

Kürzere Herstellungszeit beim Fertighaus

Weitere Kosteneinsparungen entstehen beim Fertighaus durch die Herstellung der Bauteile in der Fabrik des Unternehmers. Hier läuft die Fertigung computerunterstützt und wetterunabhängig. Die Teile können passgenau hergestellt und anschließend per LKW auf die Baustelle geliefert werden. Komplette Wände sind zumeist schon mit Fenstern, Türen oder Steckdosen versehen, während diese bei herkömmlicher Bauweise erst zeitintensiv auf der Baustelle durch verschiedene Firmen installiert werden müssen. Für den Bauherrn ergibt das den großen Vorteil der kürzeren Bauzeit bis zum Einzug oder bis zum Beginn des Innenausbaus des Hauses.

In der Massivbauweise hingegen sind Trocknungszeiten, zum Beispiel von Putz oder Estrich einzuhalten, Lieferzeiten von Material können den Bauablauf verzögern. Auch das Wetter ist ein erheblicher und unvorhersehbarer Faktor, der die Bauzeit weiter in die Länge ziehen kann. Es gibt jedoch bereits einzelne Unternehmen, die anbieten, auch Massivhäuser unter einem großen Zelt und somit wetterunabhängig zu erstellen.

Das Fertighaus ist im Rohbau in wenigen Tagen aufgestellt, sodass unabhängig von Regen oder Schnee innen weiter gearbeitet werden kann. Die Fabrikherstellung lässt jedoch keinerlei Möglichkeit offen, verschiedene Leistungen des Rohbaus in Eigenarbeit zu erbringen, was bei einem Massivhaus durchaus denkbar wäre.

Massivhaus speichert Wärme besser

Steinhäuser besitzen wegen der massiven Wandaufbauten grundsätzlich eine größere Wärmespeicherfähigkeit. Im Sommer heizen sich die Häuser nicht so schnell auf, im Winter geben sie die gespeicherte Wärme langsamer ab. Ein allgemein ausgeglichenes und angenehmeres Raumklima ist die Folge. Die Luftdichtigkeit eines Hauses ist eine Forderung der Energieeinsparverordnung EnEV, die jeder Hersteller einhalten sollte. Aufgrund des Baukastenprinzips eines Fertighauses kann es unter Umständen jedoch zu Problemen kommen, wenn die Schnittstellen der einzelnen Bauteile nicht sauber ausgeführt werden.

Ebenso verhält es sich mit dem Schallschutz. Durch die Schwere von Massivbauteilen erreicht man ohne Probleme einen hohen Schallschutz, der lediglich durch Baufehler beeinträchtigt werden kann. Bei den verwendeten, relativ leichten Bauteilen eines Fertighauses kann es besonders im Innenbereich zur unerwünschten Hellhörigkeit kommen.

Auch kommt es bei massiven Steinwänden seltener zu Problemen beim späteren Ausbau: Ein Küchenschrank ist hier ohne Probleme mit Dübeln aufzuhängen. Bei leichten Holzwänden kann es dabei unter Umständen zu Schwierigkeiten kommen.

Fertighaus komplett ausgerüstet, Massivhaus dafür robuster im Betrieb

Fertighäuser werden meist vollständig ausgerüstet angeboten. Der Verkäufer kann davon ausgehen, dass alle Bestandteile des Hauses aufeinander abgestimmt und für den Betrieb geeignet sind. Die Heizung oder auch Lüftungsanlage beispielsweise sollte schon erprobt und für den Haustyp ausreichend dimensioniert sein. In einem individuell hergestellten Haus wird sich erst nach Fertigstellung zeigen, ob die technische Ausrüstung allen Anforderungen entspricht. Zwar gibt es auch hier eindeutige Berechnungsverfahren und Erfahrungswerte, um beispielsweise Heizkörper zu dimensionieren. Jedoch bleibt ein Restrisiko bestehen, dass sich technische Einbauten als unbrauchbar erweisen. Dieser Umstand wird natürlich noch verstärkt, wenn an der Herstellung des Hauses mehrere, unabhängig voneinander arbeitende Firmen beteiligt sind.

Massivhäuser sind robust und unempfindlich. Bei einem Wasserschaden in der Küche wird die massive Wand in überschaubarer Zeit wieder hergestellt sein. Eine Holzwand inklusive Dämmung verzeiht solche Ereignisse jedoch schwerer. Außerdem ist ein Holzhaus natürlich anfälliger gegen Ungezieferbefall, was eine entsprechende Behandlung der Materialien erfordert. Durch die massive Bauweise legt man eine längere Nutzungsdauer zugrunde. Während Massivhäuser heute eine angenommene Nutzungsdauer von 100 Jahren und mehr besitzen, bewegen sich die Angaben für Fertighäuser je nach Ausführung und Alter mit 60-90 Jahren leicht darunter. Das spiegelt sich im Wiederverkaufswert der Immobilien wider, denn ein Fertighaus erzielt heute bei einem Verkauf einen wesentlich geringen Ertrag, als ein vergleichbares Massivhaus.

Massivhaus oder Fertighaus? Auf die persönlichen Bedürfnisse kommt es an

Jede Bauweise und jeder Haustyp haben ihre Vor- und Nachteile. Eine eindeutige Empfehlung kann deshalb nicht gegeben werden. Der Bauherr muss selbst prüfen, ob ein Massiv- oder Fertighaus seinen individuellen Ansprüchen und Vorstellungen genügt. Was für den einen Bauherrn ein Nachteil ist, ist für den anderen unter Umständen besonders positiv. Dem Interessenten helfen hierbei eine Vielzahl an Unternehmen, aber auch Verbände und Vereine, die unabhängig beraten können. Nicht zuletzt sind die Industrie- und Handelskammern oder Architektenkammern der jeweiligen Städte und Länder ein kompetenter Ansprechpartner in der Beratung.

Vorteile Massivhaus

  • Höherer Wiederverkaufswert
  • Bessere Winddichtigkeit
  • Längere Nutzungsdauer
  • Besserer Schallschutz
  • Hoher Brandschutz
  • Bessere Abschirmung von elektromagnetischer Strahlung
  • Höherer Anteil Eigenleistungen möglich
  • Frei planbarer Grundriss
  • Ausgeglichenes Raumklima

Nachteile Massivhaus

  • Höhere Baukosten
  • Längere Bauzeit
  • Längere Trocknungszeiten

Vorteile Fertighaus

  • Kürzere Bauzeit
  • Niedrige/fixe Baukosten
  • Besichtigung von Musterhäusern möglich
  • Witterungsrisiko in der Bauphase minimiert
  • Abgestimmte Haustechnik

Nachteile Fertighaus

  • Eingeschränkte Planung/Materialwahl
  • Meist niedriger Wiederverkaufswert
  • Schwieriger lösbare Luftdichtigkeit
  • Kaum Wärmespeicherfähigkeit der Wände
  • Trockenes Raumklima

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Autor/in

K. Waldheim

Juni 2017

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