Energetische Sanierung auf Mieter umlegen

Als Vermieter dürfen Sie erst nach Abschluss der Bauarbeiten die Miete erhöhen. Dabei muss die Mieterhöhung drei Monate zuvor angekündigt werden. Wichtig ist auch, dass Sie zuvor die Ankündigung der Sanierung mit Hinweis auf die Mieterhöhung ebenfalls fristgerecht verschickt haben. Der Mieter muss also zwei Schreiben bekommen:

• Die Ankündigung der Sanierungsarbeiten mit Hinweis auf die kommende Mieterhöhung und
• Danach die Bekanntgabe der Mieterhöhung mit Aufschlüsselung der genauen Kosten der Sanierung.

Bei einer energetischen Sanierung können die Mieter laut § 536 BGB in den ersten drei Monaten der Bauarbeiten die Miete nicht wegen Baulärm oder Schmutz mindern. Wenn die Mieter allerdings nachweisen können, dass ihre Gesundheit durch die Sanierungsarbeiten beeinträchtig wird, haben sie ein Recht auf Mietminderung.

Diese Einschränkung bei der Mietminderung gilt nur, wenn es sich bei den Bauarbeiten um energetische Sanierungsmaßnahmen handelt; bei anderen Reparaturarbeiten im Haus gilt diese Einschränkung nicht.

Alle Kommunen und Städte in Deutschland wurden von der Bundesregierung dazu aufgefordert, ein Konzept für die Wärmeversorgung vor Ort zu entwickeln. Darin sollen die Formen der Wärmeversorgung, wie z. B. ein Wärmenetz, beschrieben werden. Die Kommune soll außerdem einen Überblick geben, mit welcher Form von erneuerbaren Energien die Wärmeversorgung geleistet werden soll.

Ziel ist eine klimaneutrale Wärmeversorgung bis zum Jahr 2045. Der Wärmeplan wird dann im Gemeindeparlament oder Stadtrat festgelegt und veröffentlicht. Die kommunale Wärmeplanung erhält damit eine besondere Bedeutung, denn sie dient regionalen Energiebetreibern, der Industrie und auch Hausbesitzenden als Orientierung und gibt Planungssicherheit.

Eigentümer von Bestandsimmobilien oder Bauherren von geplanten Neubauten (außerhalb von Neubaugebieten) müssen erst dann das Gebäudeenergiegesetz (GEG) berücksichtigen, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt. Erst dann tritt das GEG mit allen Vorgaben und Fristen in Kraft.

Ein Beispiel: Die Kommune Hagen hat ihre kommunalen Wärmeplanung veröffentlicht. Darin sieht Frank S., dass ein Wärmenetz geplant ist. Die Fertigstellung des Wärmenetzes soll im Jahr 2027 erfolgen. Als Hausbesitzer kann Frank nun einen Anschluss an das Wärmenetz planen. Ein Einbau einer neuen Heizungsanlage ist für ihn nicht notwendig, da er zukünftig seine bestehende Heizungsanlage über Fernwärme betreiben kann.

Grundsätzlich gilt: Jede Art von Sanierung darf die energetische Bilanz eines Gebäudes nicht verschlechtern. Wenn eine Sanierung mehr als zehn Prozent der Außenbauteile betrifft, müssen die GEG-Vorgaben berücksichtigt werden.

Ein Beispiel: Das Haus von Frank S. ist aus den 1950er Jahren. Der Putz an einer Hauswand ist lose und bröckelt. Die Fassade des Gebäudes wurde bisher nicht gedämmt. Wenn Frank S. die Außenwand neu verputzt, muss er auch die Hauswand nach GEG-Vorgabe dämmen. Außerdem ist er unter Umständen verpflichtet, einen Sachverständigen hinzuziehen, der die Einhaltung der GEG-Auflagen prüft.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich vor einer Baumaßnahme von einem Energieberater persönlich beraten. Dieser kann Sie detailliert zu den neuen GEG-Auflagen informieren und Ihnen genau sagen, wann welche weiteren Schritte für Ihre Immobilie notwendig sind.

Bei Nichterfüllung der Sanierungspflicht droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.