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Energetische Sanierung: Was sagt das Mietrecht dazu?

Auf Mieter und Vermieter kommen weitere Mietrechtänderungen zu. Beim 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz wurde vor allem der Bereich der energetischen Gebäudesanierung neu geregelt. Dabei soll es jedoch nicht bleiben: Die nächste Mietrechtsreform ist bereits angekündigt und hält weitere Neuerungen bei der Umlage von Modernisierungskosten bereit.

Energetische Sanierung: Was hat sich geändert, was bleibt?

Wichtige Mietrechtänderungen betreffen die energetische Gebäudesanierung. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz von 2013 wollte der Gesetzgeber für Vermieter Baumaßnahmen zur energetischen Sanierung vereinfachen und damit einen Beitrag zum Klimaschutz leisten.

Wie zuvor muss der Vermieter die Baumaßnahmen drei Monate vor Baubeginn ankündigen. Das soll dem Wohnungsmieter ausreichend Zeit geben, die Ankündigung überprüfen und sich auf die Bauarbeiten vorbereiten zu können. Sobald der Mieter die Ankündigung erhalten hat, hat er ein außerordentliches Kündigungsrecht zum übernächsten Monat.

Ankündigung der energetischen Modernisierung

In der Ankündigung der energetischen Modernisierungsarbeiten muss der Vermieter folgende Angaben machen:

  • Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten
  • Zeitraum der Ausführung
  • Informationen über die zu erwartende Mieterhöhung oder Änderungen der Betriebskosten

Die Kosten der Sanierung sollte der Vermieter nachvollziehbar aufschlüsseln und dem Mieter auf Nachfrage ebenfalls vorlegen. Umlagefähig sind nur Sanierungskosten, die auch direkt dem Wohnungsmieter zugutekommen.

Umlagefähig sind nur Sanierungskosten, die dem Mieter direkt zugutekommen.

Welche Mieterhöhung ist möglich?

Der Vermieter muss seit 2013 in seiner Ankündigung keine konkreten Angaben über die Eigenschaften der einzelnen Bauteile mehr machen. Stattdessen kann er sich auf „allgemein anerkannte Pauschalwerte“ beziehen, um die erhoffte Energieeinsparung zu belegen (§ 555c Abs. 3 BGB). Das ist zunächst eine formale Vereinfachung für den Vermieter, sie kann für den Mieter aber ganz konkrete Folgen haben: Denn auf diese Pauschalwerte kann sich der Vermieter auch bei einer möglichen Mieterhöhung beziehen.

Bei einer Mieterhöhung gilt bislang: Der Vermieter darf pro Jahr maximal elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten als Mieterhöhungen an die Mieter weitergeben. Kosten, die nicht zur energetischen Sanierung gehören, sondern der Substanzerhaltung des Gebäudes dienen, dürfen nicht in die Erhöhungen eingerechnet werden. Eine gute Nachricht für Wohnungsmieter: Künftig – nach der geplanten Verabschiedung des Zweiten Mietrechtsnovellierungsgesetzes – sollen nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden können.

Zweites Mietrechts­novellierungs­gesetz: Was soll sich ändern?

Das Bundesjustizministerium plant weitere Mietrechtneuerungen und hat im April 2016 das Zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG) als Entwurf vorgelegt. Im Bereich der Modernisierungskosten sieht es folgende Änderungen im Mietrecht vor:

  • Künftig soll der Vermieter pro Jahr nur noch acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen können.
  • Eine Kappungsgrenze soll helfen, die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete zusätzlich auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von acht Jahren zu begrenzen.
  • Eine neue Härtefallklausel soll dafür sorgen, dass Wohnungsmieter nicht mehr als 40 Prozent ihres Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen.
  • Das Verfahren für die Berechnung der Umlage soll einfacher werden. Sind die Kosten nicht höher als 10.000 Euro, sollen die Vermieter künftig 50 Prozent als Erhaltungsaufwand abziehen. Den Rest können sie als Modernisierungskosten umlegen. Fördermittel sollen dabei nicht mehr zugunsten der Mieter berücksichtigt werden. Die geplante Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von acht Jahren und die Härtefallregelung sollen bei dieser Berechnungsmethode ebenfalls nicht gelten.
  • Der altersgerechte Umbau einer Wohnung soll künftig als Modernisierung gewertet werden. Die Kosten des Umbaus kann der Vermieter dann ebenfalls auf die Miete umlegen.

Das Gesetz ist noch nicht verabschiedet, sondern muss erst noch von den anderen Ministerien und dem Bundeskabinett gebilligt und anschließend vom Bundestag beschlossen werden.

Der Mieter kann prüfen lassen, ob die Mieterhöhung eine unbillige wirtschaftliche Härte darstellt.

Härtefallregelung

Modernisierungsmaßnahmen dürfen für den Mieter keine „unbillige Härte“ darstellen. Seit den Mietrechtänderungen von 2013 muss der Wohnungsmieter bis zum Ablauf des Monats, der der Ankündigung der Modernisierungsarbeiten folgt, schriftlich die Gründe für die unzumutbare Härte nennen, die seiner Meinung nach vorliegen. Deshalb soll der Vermieter den Mieter in seiner Modernisierungsankündigung auch auf die Form und die Frist eines solchen Härteeinwands hinweisen, heißt es in § 555c Abs. 3 BGB.

Dabei unterscheidet der Gesetzgeber nun zwischen persönlichen Härten und wirtschaftlichen Härten. Allein aufgrund rein wirtschaftlicher Härten – also Mieterhöhungen oder steigenden Betriebskosten, die aufgrund der Modernisierung zu erwarten sind –, kann der Mieter keine Modernisierungsarbeiten mehr stoppen. Wenn die Modernisierung abgeschlossen ist und der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt, kann der Mieter aber prüfen lassen, ob die Mieterhöhung für ihn eine unbillige wirtschaftliche Härte darstellt, und auf diesem Weg die Mieterhöhung verhindern.

Das heißt: Wohnungsmieter können gegen eine Modernisierungsmaßnahme weiterhin aufgrund einer persönlichen unbilligen Härte angehen, aber nicht mehr aufgrund drohender wirtschaftlicher Härten. Nach der Sanierung können sie aber eine mit der Modernisierung begründete Mietererhöhung aufgrund einer unbilligen wirtschaftlichen Härte verhindern. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) spielt diese zweigeteilte Härtefallregelung praktisch bislang aber nur eine geringe Rolle.

Persönliche und wirtschaftliche Härte

Eine Modernisierungsmaßnahme kann etwa eine unbillige persönliche Härte für den Mieter darstellen, wenn der Verbleib in der Wohnung dadurch nicht mehr zu rechtfertigen ist. Dabei sollen auch die „berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes“ gewürdigt werden (§ 555d Abs. 2 BGB).

Wann der Verbleib in der Wohnung für den Mieter unzumutbar ist, präzisiert das Gesetz nicht. Das Landgericht Berlin urteilte im Februar 2016: Je länger Modernisierungsarbeiten andauern und je umfangreicher das Vorhaben ist, desto eher ist eine Härte anzunehmen (LG Berlin 65 S 301/15).

Ob eine wirtschaftliche Härte vorliegt, die eine Mieterhöhung nicht rechtfertigt, wird bislang nur individuell geprüft. Dabei werden alle Lebensumstände und das gesamte Einkommen des Mieters berücksichtigt. Der vom Bundesjustizminister vorgelegte Entwurf des Zweiten Mietrechtsnovellierungsgesetzes sieht dagegen einen konkreten Prozentsatz vor: Mieter sollen künftig, nach Verabschiedung des Gesetzes, maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen.

Von Gerichten ankerkannte Härtegründe

Hier einige Beispiele für von Gerichten anerkannte Härtegründe:

  • Fenster sollen mitten im Winter ausgetauscht werden.
  • Die Arbeiten gefährden die Gesundheit der Mieter (sollte durch Attest belegt werden).
  • Eine ältere Mieterin hat Angst vor dem Einbau eines Gasanschlusses.
  • Erkrankung eines Mieters.
  • Schwangerschaft der Mieterin.
  • Gebrechlichkeit älterer Mieter.
  • Bad oder Toilette können längere Zeit nicht benutzt werden.
  • Der Grundriss verändert sich zu Ungunsten der Mieter.
  • Eigene und mit dem Vermieter vereinbarte Investitionen in die Wohnung werden beeinträchtigt.
  • Es handelt sich um eine nicht erforderliche Luxussanierung der Wohnung.
  • Die Mieter haben bereits gekündigt und werden in nächster Zeit ohnehin bald ausziehen.

Bei den Beispielen handelt es sich durchweg um Einzelfallentscheidungen von Gerichten, die die Interessen von Vermietern und Mietern gegeneinander abgewogen haben. Betroffene Mieter sollten vor dem Ende der Einspruchsfrist auf jeden Fall eine Rechtsberatung aufsuchen.

Anspruch auf Ersatzwohnung?

Ob Bau- oder Modernisierungsarbeiten zumutbar sind, hängt vom Umfang und der Dauer der Arbeiten sowie den persönlichen Umständen ab. Das gilt entsprechend für den Anspruch auf eine Ersatzwohnung während der Modernisierungsmaßnahmen.

Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes e.V. (DMB), nennt zwei Beispiele: „Wenn die Mieter circa eine Woche lang die Toilette und die Dusche nicht nutzen können, weil ein neues Bad eingebaut wird, kann es schon ausreichen, wenn der Vermieter eine Badnutzung in einer im gleichen Haus leer stehenden Wohnung ermöglicht oder Dixi-Klos zur Verfügung stellt.“

Lang andauernde Modernisierungsmaßnahmen

Anders sieht es bei umfassenden und lang andauernden Modernisierungsmaßnahmen aus. Solche Arbeiten können eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen, sodass der Mieter der Modernisierungsmaßnahme erfolgreich widersprechen kann. „In diesen Fällen muss notfalls ein Gericht abwägen, ob die Modernisierungsvorstellungen des Vermieters oder die Härtegründe des Mieters schwerer wiegen. Der Vermieter kann diese Interessenabwägung sicherlich dadurch beeinflussen, dass er dem Mieter für die Dauer der Baumaßnahmen eine Ersatzunterkunft anbietet“, erklärt Mietrecht-Experte Ropertz.

Für das Landgericht Berlin kommen die vorübergehende Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen in ein Hotel aber nur dann in Betracht, „wenn besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen oder der Mieter durch den vorübergehenden Wohnungswechsel nicht wesentlich in seinen Lebensgewohnheiten beeinträchtigt wird“. Das kann etwa bei einem alleinstehenden Mieter „mit geringem Hausrat und vorwiegend außerhäusiger Lebensweise“ ausnahmsweise der Fall sein, stellte das Gericht 2016 fest (LG Berlin 65 S 301/15).

Stellt der Vermieter eine Ersatzwohnung und ist der zeitweise Umzug zumutbar, kann der Mieter nicht mehr wegen der Modernisierungsarbeiten die Miete mindern.

Recht auf Mietminderung eingeschränkt

Eine weitere Neuerung, die nicht alle Wohnungsmieter erfreuen dürfte: Seit den Mietrechtänderungen von 2013 können sie während der Modernisierungsarbeiten nicht mehr die Miete wegen Baulärm oder Schmutz mindern. Sollte dadurch die Gesundheit beeinträchtigt sein, können Sie vorab weiterhin ihren Einwand wegen unbilliger Härte gegen die Modernisierungsmaßnahme vorbringen.

Die Einschränkung bei der Mietminderung gilt nur, wenn es sich bei den Arbeiten um energetische Sanierungsmaßnahmen handelt und auch dann nur innerhalb der ersten drei Monate. Dauert die Maßnahme länger, kann der Mieter die Miete mindern.

Keine Mietminderung wegen Lärm oder Schmutz

Contracting: Jetzt ohne Zustimmung des Mieters möglich

Das Mietrechtsänderungsgesetz regelt auch das sogenannte Contracting neu. Bei diesem Verfahren betreibt nicht mehr der Vermieter eine Wärmeversorgungsanlage (zum Beispiel eine Zentralheizung in einem Mehrfamilienhaus), sondern ein Unternehmen. Seit 2013 kann der Vermieter auch ohne Zustimmung der Wohnungsmieter auf das Contracting-Verfahren umstellen und die Kosten für die Umstellung auf die Mietnebenkosten umlegen. Die Umstellung muss jedoch drei Monate vorher angekündigt werden und kostenneutral bleiben.

Voraussetzungen für das Contracting-Verfahren

  • Für den Wohnungsmieter entstehen keine zusätzlichen Kosten.
  • Die Wärme wird mit verbesserter Effizienz entweder aus einer neuen Anlage, einem Wärmenetz oder im Rahmen eines Betriebsführungs-Contracting einer bereits vorhandenen Anlage geliefert.
  • Der Jahresnutzungsgrad muss bereits vor der Umstellung mindestens 80 Prozent betragen und die bisherigen Kosten dürfen nicht überstiegen werden.

Mehr zum Thema Mietrecht­änderungen

Mehr über die Rechte von Mietern und Vermietern erfahren Sie im Artikel:

Mietrechtänderungen: Rechte von Mietern und Vermietern

Auf den Seiten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) finden Sie Übersichten über

Pauschalwerte zur Einsparung durch energetische Modernisierungsmaßnahmen

Autor/in

K. Waldheim

März 2017

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