In Deutschland gibt es rund 19,7 Mio. Wohngebäude und viele davon sind sanierungstechnisch gesehen in einem veralteten Zustand. Das zeigen auch die Zahlen des dena-Gebäudereports 2026: 60 % der Häuser in Deutschland wurden vor 1977 errichtet. Davon wiederum wurden 24 % noch vor 1946 gebaut. Eine schlechte Dämmung, undichte Fenster und veraltete Heizungssysteme – all das verschlechtert die Energiebilanz eines Hauses. Das „Heizungsgesetz“ bedeutet für Hauseigentümer neue Regelungen und erhöhte Auflagen im Hinblick auf den Gebäudezustand. Wir zeigen, welche Regeln für Ihr Gebäude gelten und wie Sie als Vermieter eine energetische Sanierung auf Mieter umlegen können.
Rund ums Wohnen
Energetische Sanierung auf Mieter umlegen
Mit den Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), kurz „Heizungsgesetz“, vom 1. Januar 2024 soll die Energiewende vorangebtrieben werden.
Etwa 70 % des Energieverbrauchs im Haushalt werden laut Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz für die Heizungsanlage benötigt. Gebäude haben generell einen enormen Energieverbrauch. Alle Gebäude in Deutschland zusammengerechnet haben einen Anteil von 35 % am gesamten Endenergieverbrauch.
Da Deutschland keine eigenen Vorkommen an Öl oder Gas hat, ist es darauf angewiesen, diese Energieträger zu importieren. Das erhöht die Notwendigkeit, den Energieverbrauch stark zu reduzieren.
Nach den Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes müssen neu eingebaute Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden, wobei Übergangsfristen gelten, abhängig davon, wann eine kommunale Wärmeplanung vorliegt.
Eine energetische Sanierung älterer Häuser führt zu einer langfristigen Einsparung bei den Energiekosten und steigert gleichzeitig den Wert Ihrer Immobilie.
Durchschnittliche Energieersparnis nach einer energetischen Sanierung:
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Sanierung der Heizungsanlage
20 % Energieersparnis
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Sanierung der Außendämmung
19 % Energieersparnis
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Sanierung der Dachdämmung
15 % Energieersparnis
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Sanierung der Fenster
7 % Energieersparnis
* Die Angaben sind Durchschnittswerte und beziehen sich auf ein Einfamilienhaus mit einer Größe von 125 m2, Quelle: Gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online https://www.co2online.de/modernisieren-und-bauen/sanierung-modernisierung/
Als Vermieter sind Sie gemäß § 559 BGB berechtigt, die Kosten für eine energetische Sanierung auf die Mietparteien umzulegen. Diese Mieterhöhung ist jedoch pro Jahr auf 8 % der Kosten begrenzt.
Wichtig: Staatliche Fördermittel müssen zuvor von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Bei einem Heizungstausch mit staatlicher Förderung gilt eine besondere Regelung: In diesem Fall kann die jährliche Miete um bis zu 10 % der Kosten erhöht werden.
Bei einem Heizungstausch darf die Kaltmiete pro Quadratmeter monatlich um maximal 50 Cent steigen. Wenn Sie weitere Sanierungsmaßnahmen durchführen, wie eine Außendämmung des Gebäudes, kann die Monatsmiete um maximal 3 EUR pro Quadratmeter angepasst werden. Eine Kappungsgrenze deckelt die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete auf maximal 3 EUR je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren.
Ein Beispiel
Petra und Heiner F. sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit vier Mietparteien in Wuppertal. Der Einbau einer neuen Heizungsanlage kostet sie 20.000 EUR. Sie dürfen nach Fertigstellung bis zu 1.600 EUR pro Jahr auf die Miete umlegen. Die Wohnungen sind jeweils 50 m2 groß. Pro Quadratmeter dürfen 50 Cent aufgeschlagen werden. Das sind 25 EUR monatlich pro Wohnung. Hochgerechnet auf ein Jahr sind das für alle 5 Wohnungen 1.500 EUR, die das Ehepaar auf die Mieter umlegen kann.
Wichtig: Von den Modernisierungskosten müssen gesparte Instandhaltungskosten und staatliche Fördermittel abgezogen werden.
Der Vermieter muss die Baumaßnahmen mindestens 3 Monate vor Baubeginn ankündigen. Das soll den Mietern ausreichend Zeit geben, die Ankündigung zu überprüfen, und sich auf die Bauarbeiten vorzubereiten. Sobald die Mieter die Ankündigung erhalten, haben sie ein Sonderkündigungsrecht. Sie können die Wohnung bis zum Ende des übernächsten Monats kündigen.
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Art und Umfang der Sanierungsarbeiten
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Genaue Informationen, welche Arbeiten in der Wohnung oder im Haus durchgeführt werden
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Zeitraum der Ausführung
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Informationen über die zu erwartende Mieterhöhung oder Änderungen der Betriebskosten
Die Kosten der Sanierung sollte der Vermieter nachvollziehbar aufschlüsseln und den Mietern auf Nachfrage ebenfalls vorlegen.
Als Vermieter dürfen Sie erst nach Abschluss der Bauarbeiten die Miete erhöhen. Dabei muss die Mieterhöhung 3 Monate zuvor angekündigt werden. Wichtig ist auch, dass Sie zuvor die Ankündigung der Sanierung mit Hinweis auf die Mieterhöhung ebenfalls fristgerecht verschickt haben. Der Mieter muss also 2 Schreiben bekommen:
- Die Ankündigung der Sanierungsarbeiten mit Hinweis auf die kommende Mieterhöhung und
- Danach die Bekanntgabe der Mieterhöhung mit Aufschlüsselung der genauen Kosten der Sanierung.
Ein Beispiel
Petra und Heiner F. schicken am 2. Februar die Ankündigung der energetischen Sanierung an ihre Mieter. In dem Schreiben teilen sie den Mietern mit, dass die Heizung ausgetauscht und danach die Miete angepasst wird. Am 15. Mai beginnen die Arbeiten im Haus, die rund 2 Wochen dauern. Am 1. Juni sind die Bauarbeiten beendet. Am 13. Juni schicken Petra und Heiner F. ein Schreiben an die Mieter, in dem sie die Mieterhöhung mitteilen und zudem die Kosten auflisten mit einer Erklärung, wie die Mieterhöhung zustande kommt. Mit Beginn des dritten Monats nach der Ankündigung darf die Mieterhöhung umgesetzt werden. In diesem Fall ist das der Monat September.
Bei einer energetischen Sanierung können die Mieter laut § 536 BGB in den ersten 3 Monaten der Bauarbeiten die Miete nicht wegen Baulärm oder Schmutz mindern. Wenn die Mieter allerdings nachweisen können, dass ihre Gesundheit durch die Sanierungsarbeiten beeinträchtigt wird, haben sie ein Recht auf Mietminderung.
Diese Einschränkung bei der Mietminderung gilt nur, wenn es sich bei den Bauarbeiten um energetische Sanierungsmaßnahmen handelt; bei anderen Reparaturarbeiten im Haus gilt diese Einschränkung nicht.
Die Pflicht für eine energetische Sanierung gilt für Bestandsgebäude (Ein- und Zwei-Familienhäuser), bei denen es nach dem 01.02.2002 einen Eigentümerwechsel gab. Ein Eigentümerwechsel liegt nicht nur beim Kauf einer Bestandsimmobilie vor, sondern auch bei einer Erbschaft.
Es gilt folgende Ausnahme: Eigentümer, die mindestens seit dem 01.02.2002 ihre Immobilie selbst bewohnen, sind von der Sanierungspflicht befreit.
Wichtig: Für Bestandsgebäude oder Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gibt es Übergangsfristen für den Heizungstausch. Diese können je nach kommunaler Wärmeplanung variieren.
Die Pflicht zum Einbau einer Heizungsanlage, die mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben wird, gilt in:
- Großstädten (mehr als 100.000 Einwohner) nach dem 30.06.2026
- Kleineren Kommunen (bis 100.000 Einwohner) nach dem 30.06.2028
Alle Kommunen und Städte in Deutschland wurden von der Bundesregierung dazu aufgefordert, ein Konzept für die Wärmeversorgung vor Ort zu entwickeln. Darin sollen die Formen der Wärmeversorgung, wie z. B. ein Wärmenetz, beschrieben werden. Die Kommune soll außerdem einen Überblick geben, mit welcher Form von erneuerbaren Energien die Wärmeversorgung geleistet werden soll.
Ziel ist eine klimaneutrale Wärmeversorgung bis zum Jahr 2045. Der Wärmeplan wird dann im Gemeindeparlament oder Stadtrat festgelegt und veröffentlicht. Die kommunale Wärmeplanung erhält damit eine besondere Bedeutung, denn sie dient regionalen Energiebetreibern, der Industrie und auch Hausbesitzenden als Orientierung und gibt Planungssicherheit.
Eigentümer von Bestandsimmobilien oder Bauherren von geplanten Neubauten (außerhalb von Neubaugebieten) müssen erst dann das Gebäudeenergiegesetz (GEG) berücksichtigen, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt. Erst dann tritt das GEG mit allen Vorgaben und Fristen in Kraft.
Ein Beispiel: Die Kommune Hagen hat ihre kommunalen Wärmeplanung veröffentlicht. Darin sieht Frank S., dass ein Wärmenetz geplant ist. Die Fertigstellung des Wärmenetzes soll im Jahr 2027 erfolgen. Als Hausbesitzer kann Frank nun einen Anschluss an das Wärmenetz planen. Ein Einbau einer neuen Heizungsanlage ist für ihn nicht notwendig, da er zukünftig seine bestehende Heizungsanlage über Fernwärme betreiben kann.
Grundsätzlich gilt: Jede Art von Sanierung darf die energetische Bilanz eines Gebäudes nicht verschlechtern. Wenn eine Sanierung mehr als 10 % der Außenbauteile betrifft, müssen die GEG-Vorgaben berücksichtigt werden.
Ein Beispiel: Das Haus von Frank S. ist aus den 1950er Jahren. Der Putz an einer Hauswand ist lose und bröckelt. Die Fassade des Gebäudes wurde bisher nicht gedämmt. Wenn Frank S. die Außenwand neu verputzt, muss er auch die Hauswand nach GEG-Vorgabe dämmen. Außerdem ist er unter Umständen verpflichtet, einen Sachverständigen hinzuziehen, der die Einhaltung der GEG-Auflagen prüft.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich vor einer Baumaßnahme von einem Energieberater persönlich beraten. Dieser kann Sie detailliert zu den neuen GEG-Auflagen informieren und Ihnen genau sagen, wann welche weiteren Schritte für Ihre Immobilie notwendig sind.
Bei Nichterfüllung der Sanierungspflicht droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 EUR.
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Anschluss an das Wärmenetz (Fernwärme)
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Gasheizung (mit mind. 65 % Nutzung von erneuerbaren Gasen, wie z. B. Biomethan)
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H2-Ready-Gasheizung
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Hybridheizung
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Solartherme
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Stromdirektheizung
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Wärmepumpe
Der Unterschied zwischen Sanieren und Reparieren
Umlagefähig sind nur Sanierungskosten, also bauliche Veränderungen, die den Wohnwert verbessern. Geht es nur um die Instandhaltung von Anlagen oder Anlageteilen, dürfen Vermieter die Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Das ist zum Beispiel bei einer Reparatur der Heizung oder beim Austausch defekter Rohre der Fall.
Finanzielle Unterstützung für den Heizungstausch gibt es durch das Förderkonzept des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK). Dieses beinhaltet:
- 30 % Grundförderung für den Einbau einer neuen Heizung nach GEG-Richtlinien
- 20 % Klimageschwindigkeits-Bonus bei einem frühzeitigen Austausch der Heizung bis 31.12.2028
- 30 % einkommensabhängiger Bonus für Hausbesitzer, die das Haus selbst bewohnen, und über ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von bis zu 40.000 EUR verfügen
- Für Hausbesitzer, die das Haus selbst nutzen, und deren zu versteuerndes Jahreseinkommen bis zu 90.000 EUR beträgt. Der Kredit kann für die Kosten des Heizungstauschs plus weitere energetische Sanierungsmaßnahmen verwendet werden. Maximal 120.000 EUR pro Wohneinheit Kreditvolumen sind dabei möglich.
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erfolgt durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Finanziell unterstützt werden energetische Sanierungen (außer Heizungstausch), wie Dachdämmung, Außendämmung oder Rohrdämmung. Eine Förderung von bis zu 20 % der Kosten, maximal 12.000 EUR, ist möglich.
Ja. Vermieter dürfen nach § 559 BGB einen Teil der Kosten einer energetischen Modernisierung auf die Mieter umlegen. Pro Jahr können bis zu 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Allerdings gelten gesetzliche Kappungsgrenzen: Innerhalb von 6 Jahren darf sich die Miete durch Modernisierungsmaßnahmen höchstens um 3 EUR pro Quadratmeter erhöhen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 EUR pro Quadratmeter, beträgt die Grenze 2 EUR pro Quadratmeter.
Grundsätzlich ja. Energetische Modernisierungsmaßnahmen gehören zu den baulichen Veränderungen, die Mieter laut Gesetz dulden müssen, sofern sie ordnungsgemäß angekündigt wurden.
Der Vermieter muss die geplanten Arbeiten mindestens 3 Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. In der Ankündigung müssen Art, Umfang, Dauer der Maßnahmen und die voraussichtliche Mieterhöhung beschrieben werden.
Während energetischer Modernisierungsmaßnahmen ist eine Mietminderung wegen Beeinträchtigungen wie Baulärm oder Schmutz in den ersten 3 Monaten grundsätzlich ausgeschlossen.
Erst danach kann eine Mietminderung möglich sein, wenn die Nutzung der Wohnung erheblich eingeschränkt ist. In besonderen Fällen – etwa bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen – kann eine Mietminderung auch früher infrage kommen.
Zuletzt aktualisiert: März 2026
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