Energetische Sanierung: Was sagt das Mietrecht dazu?

Das Bundesjustizministerium plant weitere Mietrechtneuerungen und hat im April 2016 das Zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG) als Entwurf vorgelegt. Im Bereich der Modernisierungskosten sieht es folgende Änderungen im Mietrecht vor:

• Künftig soll der Vermieter pro Jahr nur noch acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen können.
• Eine Kappungsgrenze soll helfen, die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete zusätzlich auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von acht Jahren zu begrenzen.
• Eine neue Härtefallklausel soll dafür sorgen, dass Wohnungsmieter nicht mehr als 40 Prozent ihres Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen.
• Das Verfahren für die Berechnung der Umlage soll einfacher werden. Sind die Kosten nicht höher als 10.000 Euro, sollen die Vermieter künftig 50 Prozent als Erhaltungsaufwand abziehen. Den Rest können sie als Modernisierungskosten umlegen. Fördermittel sollen dabei nicht mehr zugunsten der Mieter berücksichtigt werden. Die geplante Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von acht Jahren und die Härtefallregelung sollen bei dieser Berechnungsmethode ebenfalls nicht gelten.
• Der altersgerechte Umbau einer Wohnung soll künftig als Modernisierung gewertet werden. Die Kosten des Umbaus kann der Vermieter dann ebenfalls auf die Miete umlegen.

Das Gesetz ist noch nicht verabschiedet, sondern muss erst noch von den anderen Ministerien und dem Bundeskabinett gebilligt und anschließend vom Bundestag beschlossen werden.

Hier einige Beispiele für von Gerichten anerkannte Härtegründe:

• Fenster sollen mitten im Winter ausgetauscht werden.
• Die Arbeiten gefährden die Gesundheit der Mieter (sollte durch Attest belegt werden).
• Eine ältere Mieterin hat Angst vor dem Einbau eines Gasanschlusses.
• Erkrankung eines Mieters.
• Schwangerschaft der Mieterin.
• Gebrechlichkeit älterer Mieter.
• Bad oder Toilette können längere Zeit nicht benutzt werden.
• Der Grundriss verändert sich zu Ungunsten der Mieter.
• Eigene und mit dem Vermieter vereinbarte Investitionen in die Wohnung werden beeinträchtigt.
• Es handelt sich um eine nicht erforderliche Luxussanierung der Wohnung.
• Die Mieter haben bereits gekündigt und werden in nächster Zeit ohnehin bald ausziehen.

Bei den Beispielen handelt es sich durchweg um Einzelfallentscheidungen von Gerichten, die die Interessen von Vermietern und Mietern gegeneinander abgewogen haben. Betroffene Mieter sollten vor dem Ende der Einspruchsfrist auf jeden Fall eine Rechtsberatung aufsuchen.

• Für den Wohnungsmieter entstehen keine zusätzlichen Kosten.
• Die Wärme wird mit verbesserter Effizienz entweder aus einer neuen Anlage, einem Wärmenetz oder im Rahmen eines Betriebsführungs-Contracting einer bereits vorhandenen Anlage geliefert.
• Der Jahresnutzungsgrad muss bereits vor der Umstellung mindestens 80 Prozent betragen und die bisherigen Kosten dürfen nicht überstiegen werden.