Die Investition in Immobilien als Geldanlage gilt als risikoarm und die Aussicht auf regelmäßige Mieteinnahmen ist für Anleger attraktiv. Ein Immobilienkauf in Kombination mit einem Kredit mit Tilgungsaussetzung kann für Sie lohnenswert sein. Wir zeigen, wie dieses Modell der Immobilienfinanzierung funktioniert.
Das passende Objekt finden: Für die Wahl der Immobilie gilt die Grundregel: Das Objekt, die Lage und die Baufinanzierung müssen überzeugen.
Unrealistische Renditeversprechen erkennen: Renditeversprechen von über 8 Prozent sind meist nicht realistisch.
Ruhe bewahren: Überstürzen Sie nie eine Kaufentscheidung – auch wenn die Nachfrage derzeit am Immobilienmarkt oftmals größer ist als das Angebot.
In der Region kaufen: Eine Immobilie vor Ort hat den Vorteil, dass Sie als Käufer den Markt kennen und für Mieter bei Fragen und Problemen alles selbst in die Hand nehmen können.
Die Finanzierung planen: Fester Bestandteil der Finanzierungsplanung ist eine realistische Einschätzung der eigenen Finanzen. Planen Sie etwa 20 Prozent der Gesamtinvestition als Reserve für unvorhergesehene Kosten ein. Tipp: Banken fördern ein hohes Eigenkapital mit attraktiveren Kreditzinsen.
Nicht alles auf eine Karte setzen: Wenn Sie die Wahl haben, investieren Sie nicht Ihr ganzes Geld in eine große Immobilie, sondern besser in mehrere kleine. Profis nennen das Klumpenrisiko, wenn Anleger ihr gesamtes Kapital in nur eine Anlage stecken. Das Ausfallrisiko ist dann besonders groß.
Neben dem klassischen Annuitätendarlehen gibt es eine Kreditform, die ideal zum Immobilienkauf als Kapitalanlage passt: eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung (TA-Finanzierungen).
Wählen Sie diesen Kredit in Kombination mit einem Anlageprodukt der R+V. Profitieren Sie hierbei über die gesamte Finanzierungslaufzeit von Steuervorteilen.
So funktioniert ein Annuitätendarlehen
Sie tilgen das Darlehen während der Laufzeit mit einer monatlich gleich hohen Rate. Die Zeitspanne und Höhe der Zahlung werden bei Abschluss des Kredits festgesetzt. Je nach Vertrag können Sie mit der Bank Sonderzahlungen vereinbaren. Da der Tilgungsanteil nach und nach größer wird, reduziert sich der Zinsaufwand im Laufe der Jahre. Allerdings sinkt bei dieser Variante die Steuerersparnis über die Jahre gegenläufig zum steigenden Tilgungsanteil.
So funktioniert eine Finanzierung mit Tilgungsaussetzung
Während der Laufzeit des Kredits zahlen Sie das Darlehen nicht ab, sondern tilgen lediglich die Zinsen. Ihr Vorteil: Sie können immer gleich hohe Zinsen steuerlich geltend machen und investieren das dort gesparte Geld in ein Anlageprodukt der R+V-Versicherung, wie zum Beispiel:
Der Unterschied zum Annuitätendarlehen: Die Tilgung erfolgt erst nach Ende der Laufzeit mit der angesparten Summe aus dem Anlageprodukt, in das Sie investiert haben.
Anstelle Tilgungen zu leisten, können Sie Ihr Vermögen steuerbegünstigt aufbauen. Da Sie Ihre Schuldzinsen bei der Steuererklärung absetzen können, haben Sie dadurch finanzielle Vorteile, die Sie gleich reinvestieren können.
Beispiel
Bei einem Darlehenszins von 1,5 Prozent und einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent werden 0,6 Prozentpunkte vom Finanzamt erstattet. Der Nettodarlehenszins liegt also bei 0,9 Prozent.
Wenn Sie eine langfristige Geldanlage finden, die nach Abzug des Grenzsteuersatzes mehr als diese 0,9 Prozent erwirtschaftet, legen Sie Ihr Geld beispielsweise in R+V-Produkte an. Das ist für Sie sinnvoller, als das Darlehen zu tilgen.
Nele und Hendrik Müller haben eine Tochter und wohnen in der Nähe von Frankfurt. Die beiden haben ein Grundstück gekauft, auf das sie ein Einfamilienhaus bauen, in das sie selbst einziehen werden. Dafür verkaufen sie ihre Eigentumswohnung, in der sie derzeit wohnen. Die Gesamtkosten haben sie auf 450.000 Euro geschätzt.
Familie Müller hat eine Summe über 150.000 Euro mit einem Annuitätendarlehen geplant. Sie zahlt monatlich 724 Euro ab.
Familie Müller zahlt insgesamt 23.716 Euro Zinsen. Das Annuitätendarlehen passt zu Nele und Hendrik Müller als Immobilienbesitzer, da sie selbst in ihrem Eigenheim leben.
Moritz und Daniel Schmitz wohnen in Rosenheim und haben keine Kinder. Sie bewohnen eine Eigentumswohnung und haben vor einem Jahr Geld geerbt. Als Kapitalanlage möchte das Paar ein Einfamilienhaus zum Preis von 450.000 Euro kaufen, das sie vermieten werden. Die beiden haben eine Summe von 200.000 Euro mit einem Tilgungsaussetzungs-Darlehen abgedeckt. Außerdem schließen sie bei der R+V eine fondsgebundene Rentenversicherung der R+V ab. Moritz und Daniel zahlen dort monatlich 536 Euro ein.
Das Ehepaar Schmitz nutzt die fondsgebundene Rentenversicherung, um ihr Darlehen zu tilgen. Es zahlt insgesamt 45.000 Euro Zinsen und bekommt bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent daher 40 Prozent der Zinsen vom Finanzamt erstattet. Effektiv zahlt Ehepaar Schmitz 27.000 Euro Zinsen. Das Tilgungsaussetzungs-Darlehen passt zu Immobilienbesitzern wie den Schmitz, die eine Immobilie als Kapitalanlege nutzen und diese vermieten.
Fritz Hamacher kommt aus Köln, ist alleinstehend und als selbständiger Fotograf tätig. In den letzten Jahren hat er hohe Gewinne erzielt, die er in eine Gewerbeimmobilie investieren möchte. Er hat eine Arztpraxis gekauft, die bereits vermietet ist. Fritz möchte ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung aufnehmen. Die Immobilie hat 400.000 Euro gekostet. Er verfügt über ein Eigenkapital von 200.000 Euro. Zusätzlich zum Darlehen über 200.000 Euro schließt er bei der R+V eine Versicherung über eine Privatrente ab. Fritz zahlt dort monatlich 1.000 Euro ein.
Die R+V-Privatrente hat Fritz genutzt, um das Darlehen abzubezahlen. Er zahlt insgesamt 45.000 Euro Zinsen. Vom Finanzamt hat er 18.000 Euro zurückbekommen bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent. Der Darlehenszins liegt bei 1,5 Prozent. Effektiv zahlt Fritz nur 60 Prozent der Zinsen, also 27.000 Euro.
Auch bei Gewerbeimmobilien passt eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung, da Zinsen steuerlich gelten gemacht werden können.
Grundstücksgröße, Art der Immobilie und vor allem die Lage sind entscheidend für den Kaufpreis. Eine Immobilie in einem wirtschaftsstarken großstädtischen Ballungsgebiet mit Universität und einer großen Auswahl an Arbeitgebern ist besonders gefragt. Sie zahlen daher in der Regel höhere Immobilienpreise in Regionen, die als Zuzugsraum gelten. Ländliche Gebiete hingegen sollten vor der Kaufentscheidung genau unter die Lupe genommen werden. Stellen Sie sich die Frage: Hat die Region Zukunft?
Im schlimmsten Fall haben Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erworben, in der Leerstand zu beklagen ist. Die Mieten in der Gegend sinken aufgrund fehlender Nachfrage. Das wäre ein Minusgeschäft für Sie. Nehmen Sie die Mieteinnahmen mit in Ihre Kalkulation auf. Hier gilt die Faustregel: Was für das Sparbuch der Zins, ist für die Immobilie die Miete.
In vielen Regionen Deutschlands haben Bestandsimmobilien einen niedrigeren Kaufpreis als Neubauten. Der Preisunterschied variiert jedoch sehr stark.
Lassen Sie sich von einem Immobilienmakler über die regionalen Besonderheiten aufklären. Ebenfalls wichtig für Sie:
Alle diese und weitere Faktoren fließen in den Immobilienpreis ein.
Was können Sie tun, wenn ein Mieter seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt und es zu einem Mietausfall kommt?
Die gute Nachricht: Mit der R+V-Mietschutzversicherung können Sie sich gegen Mietausfälle, hohe Renovierungskosten oder Sachschäden absichern. Die R+V-Mietschutzversicherung ist für private Vermieter von Häusern oder Wohnungen sinnvoll.
Möchten Sie als Immobilienbesitzer Ihr Haus vermieten, ist die Rendite ein wichtiger Aspekt für die Vermögensbildung. Diese wird durch eine Vielzahl an Faktoren beeinflusst, sodass eine Berechnung komplex ist.
Die Rendite ergibt sich aus: Summe aus Mieteinnahmen und Wertentwicklung abzüglich der Finanzierungs-, Renovierungs- und Unterhaltungskosten.
Weiter beeinflusst wird die Kalkulation durch diese Faktoren: Kreditzinsen, Tilgung, den persönlichen Einkommenssteuersatz, Steuervorteile, staatliche Förderprogramme, die Entwicklung der Zinshöhe und die Immobilienmarkt-Lage.
Eine einfache Formel zur Berechnung der Bruttorendite zeigen wir hier. Um die Rendite genau zu berechnen, lassen Sie sich von einem Experten beraten.
Jahresnettokaltmiete x 100 : (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Rendite in Prozent
Zuletzt aktualisiert: April 2021
R+V-Team
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