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Mehr Wohnqualität durch Umbaumaßnahmen

Am Anfang aller Ausbaupläne steht der Blick auf das rechtlich Mögliche. Denn wer wild drauf los baut, ohne sich über die geltenden Gesetze und Verordnungen zu informieren, kann am Ende eine böse und teure Überraschung erleben. Nicht selten mussten Bauherren nach jahrelangen und damit kostspieligen Prozessen mit Nachbarn oder der Gemeinde ihren Gebäudeanbau komplett wieder auf eigene Kosten abreißen.

Bauordnung und Bauplanungsrecht

Geregelt werden die Vorgaben für den Bau und den Ausbau von Häusern in der Bauordnung und dem Bauplanungsrecht des jeweiligen Bundeslandes. Hinzu kommen meist weitere Spezifizierungen der zuständigen Kommunen.

  • Die Bauordnung regelt die Bedingungen, welche bei jedem Bauvorhaben zu beachten sind.
  • Das Bauplanungsrecht bestimmt, was auf welchen Grundstücken überhaupt und in welcher Art und welchem Ausmaß gebaut werden darf.

Genehmigungsverfahren einplanen

In den Bauordnungen sind auch die jeweiligen Zuständigkeiten und entsprechenden Genehmigungsverfahren festgelegt. Erster Ansprechpartner für Fragen und weiterführende Informationen ist in der Regel das zuständige Bauamt der Gemeinde. Tipp: Informieren Sie sich so früh wie möglich über das jeweilige Prozedere bei einer Genehmigung. Diese kann schnell mehrere Monate dauern und den Bau somit, beispielsweise bei einem erstmöglichen Baubeginn im Winter, überproportional verzögern. In vielen Bundesländern sind kleinere Baumaßnahmen wie etwa eine neue Garage oder eine Terrassenüberdachung bis zu einer gewissen Größe genehmigungsfrei. Aber auch hier gilt, dass sich an die geltenden Regelungen der Bauordnung gehalten werden muss

Die wichtigsten Bestimmungen der Bauordnung

Besonders wichtig für den Aus- und Anbau von bestehenden Gebäuden sind die Regelungen über:

  • die Einhaltung von Abständen zu Nachbargebäuden und -grundstücken
  • den Lichteinfall für Nachbargebäude und -grundstücke
  • die notwendige Rettungswege, Treppen und Notausgänge
  • die generelle Statik eines Gebäudes
  • den Schutz gegen Schall, Feuchtigkeit und Korrosion
  • den Brandschutz
  • den Wärmeschutz
  • die Art der Heizung
  • die allgemeine Verkehrssicherheit

Die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer sind in der Regel auf den Webseiten der einzelnen Bundesländer oder auf www.baurecht-dienst.de abrufbar.

Die wichtigsten Ausbaumöglichkeiten im Überblick:

Anbau

Beim Anbau eines neuen Gebäudeteils sind der Fantasie des Bauherrn - bis auf die baurechtlichen Vorgaben - keine Grenzen gesetzt. Ob nun Garage, Schwimmbad oder einfach ein neues Wohnzimmer - ein Anbau verbessert die Wohnqualität bei einem wohnlich genutztem Bau, den Grundriss und damit auch den Wert des Hauses. Der Vorteil eines Anbaus liegt vor allem darin, dass während der Bauzeit keine der ansonsten üblichen Beeinträchtigungen etwa durch Schmutz auftreten müssen. Der Neubau wird einfach erst nach oder kurz vor seiner Fertigstellung an das bestehende Gebäude angeschlossen. Bei einem Anbau sollte auf jeden Fall ein Architekt zu Rate gezogen werden, um die vorhandenen Ressourcen optimal zu nutzen und möglicherweise neue Ideen in die Hausgestaltung einfließen zu lassen.

Dachausbau

Der Ausbau des Dachgeschosses ist der "Klassiker" der Aus- und Anbauten am Eigenheim. Bei Bau eines neuen Hauses wird der Dachboden oft wegen eines begrenzten finanziellen Spielraums oder der noch nicht benötigten Platzressourcen vernachlässigt. Später ist der Ausbau des Dachbodens dann aber eine kostengünstige Möglichkeit, Wohnraum zu schaffen. So können dort Arbeits- oder Hobbyräume oder zusätzliche Kinder- oder Gästezimmer entstehen. Ist ein Treppenhaus vorhanden, kann der ausgebaute Dachboden auch als separate Wohnung genutzt werden.

Mit dem Dachausbau kann bei Verwendung der richtigen Heizung und Dämmmaterialien sogar richtig Geld gespart werden. Experten versprechen durch einen wohnungsgenutzten Dachboden bis zu 20% geringere Heizkosten im Jahr. Viele Kommunen fördern den Ausbau von Dachgeschossen zudem finanziell, denn der Vorteil für die Stadt und Gemeinde liegt auf der Hand: Es wird Wohnraum geschaffen, ohne dass dafür zusätzlich Infrastruktur wie etwa Straßen oder Kanalisation geschaffen werden muss.

Geschossaufstockung

Mit einer Geschossaufstockung wird auf dem bestehenden Haus oder angrenzenden Gebäuden wie etwa der Garage zusätzlicher Wohnraum "obendrauf" gebaut. In Kombination mit einer neuen Dachkonstruktion kann hier mit relativ wenig Aufwand attraktiver Raum zum Leben geschaffen werden. Mit einem eigenen Eingang oder einer eigenen Eingangstreppe kann so auch eine zusätzliche Wohnung für Kinder, Großeltern oder Fremdmieter entstehen. Besonders bei einer Geschossaufstockung sollten die Vorgaben des Bebauungsplans beachtet werden. Zudem muss die notwendige Statik vorhanden sein. Es ist daher sinnvoll, bereits beim Bau des "Basisgebäudes" wie etwa der Garage darauf zu achten, die statischen Voraussetzungen zu schaffen, wenn später mal ein Ausbau angedacht ist. Wie bei dem Dachausbau bringt auch die Geschossaufstockung in der Regel eine deutliche Ersparnis bei den Heizkosten für die entsprechenden Gebäudeteile.

Wintergarten

Ein Wintergarten schafft nicht nur attraktiven Wohnraum, er steigert auch die Heizeffizienz, da er als Wärmespeicher und Klimapuffer wirkt. Das "Zelt aus Glas" ist in fast allen Bundesländern genehmigungspflichtig. Der Bauherr sollte sich mit Blick auf die notwendigen Klimatisierungs- und Heizungssysteme vor Beginn des Baus überlegen, wie der Wintergarten überhaupt genutzt werden soll. Ist eine Nutzung nur im Sommer geplant, so benötigt der Glasbau nur ein entsprechendes Lüftungssystem, um die Temperaturen bei direkter Sonneneinstrahlung erträglich zu halten. Auch sollte die Materialbeschaffenheit bedacht werden. So kann die Bausubstanz bei großer Sonneneinstrahlung überbeansprucht werden. Hier ist gegebenenfalls eine Beschattung mit Markisen oder Rollos sinnvoll. Wer seinen Wintergarten auch im Winter als Wohnraum nutzen will, der sollte Wärmeschutz verwenden und ein ausreichendes Heizungssystem installieren. Wichtig: Wird der Glasanbau im Winter nicht genutzt, sollte er vollständig von dem übrigen Wohnraum abtrennbar sein.

Autor/in

Eva Blumenfeld

Feb. 2013

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