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Immobilie unter Denkmal­schutz - was beim Kauf zu beachten ist

Den Denkmalschutz können Käufer von historischen Gebäuden als Beschränkung oder Chance verstehen: In einer altehrwürdigen Immobilie zu wohnen hat jedenfalls seinen Reiz.

Auch als Kapitalanlage kann ein solches Haus von Vorteil sein. Allerdings verpflichtet man sich damit zur manchmal kostspieligen Instandhaltung. Eine Immobilie unter Denkmalschutz unterscheidet sich hinsichtlich Finanzierung, Sanierung und Erhalt deutlich von einem Neubau. Wir geben Tipps für die Anschaffung eines Eigenheims unter Denkmalschutz.

Denkmalschutz mit strengen Auflagen

Haben Sie ein Auge auf ein altes Gebäude geworfen, sollten Sie mit der örtlichen Denkmalschutz-Behörde in Kontakt treten. Möglicherweise besteht am Erhalt der Immobilie ein öffentliches Interesse und sie erfüllt die Kriterien für Baudenkmäler. Dann ist sie auf der Denkmalschutz-Liste des entsprechenden Bundeslandes zu finden. In diesem Fall müssen viele Sanierungsarbeiten vor Beginn erst genehmigt werden. Hinter den speziellen Auflagen für Material und Umsetzung steht die Sorge, dass die Immobilie wegen unfachmännischer Maßnahmen Schaden nehmen könnte. Das gilt sogar schon für neue Anstriche. Wegen der Anforderungen des Denkmalschutzes wird die Sanierung unter Umständen komplizierter und teurer als der Neubau eines Hauses.

Denkmalschutz und Sanierungen: 10 Maßnahmen, für die man eine Genehmigung braucht

  • Veränderungen der tragenden Konstruktion wie Wanddurchbrüche
  • Nutzungsänderungen, zum Beispiel: leerstehende Gewerberäume als Wohnraum
  • Ausbau von Keller- oder Dachgeschoss
  • Abbruch oder Teilabbruch des Gebäudes
  • Veränderung des Erscheinungsbilds wie Austausch von Fenstern und Türen
  • Neuer Anstrich der Fassade
  • Modernisierung der Elektroinstallation
  • Befestigung von Satelliten- oder Solaranlagen
  • Errichtung von Überdachungen, Vordächern oder Terrassen
  • Umsetzen des Gebäudes an einen anderen Standort

Immobilie unter Denkmalschutz: Kosten kalkulieren

Die Sanierungs- und langfristigen Folgekosten sollten Sie frühzeitig auflisten - und sich nicht nur von den meist günstigeren Anschaffungspreisen verlocken lassen. Ein auf Denkmalschutz spezialisierter Architekt oder Sachverständiger hilft bei der genauen Prüfung. Oft sind für eine exakte Kalkulation nämlich viele Baudetails entscheidend.

Manchmal besteht der Denkmalschutz nur für einen gewissen Teil des Gebäudes, z. B. für die Fassade. Außerdem ist es nicht notwendig, die Immobilie wieder in ihren Urzustand zu versetzen. Der Bestandsschutz bezieht sich auf den Bauzustand, mit dem das Haus in die Denkmalschutz-Liste eingetragen wurde. Für neue bauliche Lösungen sind die Ämter in der Vergangenheit immer offener geworden. Interessenten sollten das Beratungsangebot und die Unterstützung der Denkmalschutz-Behörde daher bereits im Vorfeld nutzen.

Energieeffizienz und Denkmalschutz

Bei alten und schlecht gedämmten Gebäuden ist energieeffizientes Sanieren ein besonders wichtiger Aspekt. Dies schlägt sich nicht nur in den Heizkosten nieder, sondern schont auch die Umwelt. In welchem Rahmen die Nachdämmung und neue Heizungssysteme bei denkmalgeschützten Immobilien möglich sind - und genehmigt werden -, sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags geklärt sein. Für mehr Wohnkomfort und niedrigere Stromkosten müssen beispielsweise oft Türen oder Fenster ausgetauscht werden. Die neuen Modelle sollen jedoch dem alten Erscheinungsbild entsprechen. Das kann schwierig und teuer werden. Als Alternative lässt sich zum Beispiel hinter historische Fenster ein Kastenfenster einsetzen.

Steuern sparen mit Denkmalschutz

Neben der Arbeit und den hohen Investitionen erwarten den Käufer einer denkmalgeschützten Immobilie jedoch auch finanzielle Pluspunkte: zum Beispiel die Wertsteigerung des Gebäudes und der Steuervorteil. So können Kapitalanleger die Modernisierungskosten beispielsweise über 12 Jahre verteilt komplett abschreiben:

  • 9 Prozent in den ersten 8 Jahren
  • 7 Prozent in den letzten 4 Jahren

Nutzen Sie die Immobilie unter Denkmalschutz, um selbst darin zu wohnen, gilt eine Abschreibung von:

  • 9 Prozent für 10 Jahre

Die Kosten für die Arbeiten an Außenanlagen oder den eigenen Zeitaufwand können Sie allerdings nicht abschreiben. Außerdem sind von der Steuerminderung nur die Abschnitte betroffen, die auch unter Denkmalschutz stehen. Über die spezifischen Maßnahmen, die beim jeweiligen Gebäude abgeschrieben werden können, informiert die zuständige Denkmalschutz-Behörde. Ohne deren Bescheinigung sollten Sie nicht mit der Sanierung beginnen, damit die Kosten auch wirklich angerechnet werden.

Die Anschaffungskosten selbst können Sie ebenfalls steuerlich geltend machen:

  • bis Baujahr 1924: 2,5 Prozent innerhalb von 40 Jahren
  • ab Baujahr 1925: 2 Prozent innerhalb von 50 Jahren

Abschreibung für Renovierung in den ersten 3 Jahren nur begrenzt möglich

Übersteigen die Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren 15 Prozent des Kaufpreises, können sie nicht mit 7 beziehungsweise 9 Prozent abgeschrieben werden, sondern werden steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt. D.h., sie müssen 40 beziehungsweise 50 Jahre linear abgeschrieben werden.

Fördermittel für Gebäude unter Denkmalschutz

Für die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie gibt es begrenzte Möglichkeiten der Förderung. Im Rahmen von Stadterneuerungsprozessen verteilen manche Gemeinden Zuschüsse für die Sanierung von Denkmalimmobilien. Der Anspruch und die Mittel werden je nach Anfrage individuell geprüft. Ansonsten vergeben Investitionsbanken wie die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zum Beispiel zinsverbilligte Kredite und Investitionszuschüsse speziell für energieeffizientes Sanieren. Allerdings kann man bei Gebäuden unter Denkmalschutz nicht von allen Vorteilen gleichzeitig profitieren. Doppelförderungen - beispielsweise durch Steuervorteile und Zuschüsse - werden meist ausgeschlossen.

Autor/in

Eva Blumenfeld

Okt. 2012

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