Steuern sparen bei Baudenkmälern
Im Gegensatz zu Neubauten sind die steuerlichen Abschreibungssätze für den Kauf und die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie deutlich höher. Je nach Baujahr und Spezifikation können Sie die Sonder-AfA (Absetzung für Abnutzung) oder Denkmal-AfA geltend machen. Die Kosten für Modernisierungsleistungen können Sie gemäß § 10 f. EStG über 12 Jahre verteilt komplett abschreiben. Dies teilt sich in 9 Prozent in den ersten acht Jahren und 7 Prozent in den letzten vier Jahren auf.
Wer selbst in seiner denkmalgeschützten Immobilie wohnt, kann eine Abschreibung von 9 Prozent für zehn Jahre geltend machen. Auch die Anschaffungskosten selbst bringen Steuervorteile: Bis Baujahr 1924 sind dies 2,5 Prozent innerhalb von 40 Jahren – ab Baujahr 1925 sind es 2 Prozent innerhalb von 50 Jahren.
Achtung: Nicht alles ist absetzbar
Die Kosten für die Arbeiten an Außenanlagen oder den eigenen Zeitaufwand können Sie nicht abschreiben. Außerdem sind von der Steuerminderung nur die Abschnitte betroffen, die auch unter Denkmalschutz stehen. Über die spezifischen Maßnahmen, die beim jeweiligen Gebäude abgeschrieben werden können, informiert die zuständige Denkmalschutz-Behörde. Ohne deren Bescheinigung sollten Sie nicht mit der Sanierung beginnen, damit die Kosten auch wirklich angerechnet werden.
Abschreibungen für Renovierungen begrenzt möglich
Übersteigen die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren 15 Prozent des Kaufpreises, können sie nicht mit 7 beziehungsweise 9 Prozent abgeschrieben werden, sondern werden steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt. Das heißt, sie müssen 40 beziehungsweise 50 Jahre linear abgeschrieben werden.
Fördermittel für Gebäude unter Denkmalschutz
Für die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie gibt es begrenzte Möglichkeiten der Förderung. Im Rahmen von Stadterneuerungs-Prozessen verteilen manche Gemeinden Zuschüsse für die Sanierung von Baudenkmälern. Der Anspruch und die Mittel werden je nach Anfrage individuell geprüft. Ansonsten vergeben Investitionsbanken wie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsverbilligte Kredite und Investitionszuschüsse speziell für energieeffizientes Sanieren. Allerdings kann man bei Gebäuden unter Denkmalschutz nicht von allen Vorteilen gleichzeitig profitieren. Doppelförderungen – beispielsweise durch Steuervorteile und Zuschüsse – werden meist ausgeschlossen.
Wertbeständigkeit eines Baudenkmals
Wenn die denkmalgeschützte Immobilie fachmännisch und klimafreundlich saniert wurde – und im besten Fall innerstädtisch gelegen ist – erfreut sie sich dauerhaft einer hohen Wertbeständigkeit. Durch das einzigartige Flair bietet sie nicht nur ein außergewöhnliches Zuhause, sondern wirkt auch auf potenzielle Mieter attraktiv. Befindet sich die Immobilie in einer größeren Stadt, gilt eine Wertsteigerung im Laufe der Jahre als wahrscheinlich.
Hohe Freibeträge bei Vererbung
Das hohe Alter einer denkmalgeschützten Immobilie wirkt sich bei einer Vererbung oder Schenkung mindernd auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer aus. Für Ehegatten gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder jeweils 400.000 Euro. Wird die Immobilie selbst genutzt, fällt bei einer Wohnfläche bis 200 m2 zehn Jahre lang keine Erbschaftssteuer an.
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Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren
Wie alle Immobilien kann eine denkmalgeschützte Immobilie nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei verkauft werden (gilt für fremdgenutzte Immobilien, bei selbstgenutzten Immobilien greift die Zehnjahresfrist nicht). In Kombination mit den hohen Abschreibungssätzen sind sie deshalb als Kapitalanlage sehr beliebt.
