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Immobilie unter Denkmalschutz: Was bei Kauf und Sanierung zu beachten ist

Ob historisches Fachwerkhaus, Villa aus der Gründerzeit oder gemütlicher Gutshof: Eine Immobilie unter Denkmalschutz bietet ein einzigartiges Wohnflair, eignet sich aber auch als lohnenswerte Kapitalanlage. Lesen Sie, was Sie bei Kauf, Sanierung und Instandhaltung einer altehrwürdigen Immobilie zu beachten haben und welche finanziellen Vorteile winken.

Wohnen mit historischem Flair

Der Anblick eines denkmalgeschützten Gebäudes fasziniert und wirkt wie eine Reise in vergangene Epochen. Als stummer Zeitzeuge hat es die Jahrzehnte überdauert und erzählt mit jedem einzelnen Stein, mit jeder Holzdiele und seiner ganz besonderen Architektur spannende Geschichten.

Den Denkmalschutz können Käufer von historischen Gebäuden als Beschränkung oder Chance verstehen. Denn ob als außergewöhnliches Zuhause oder Kapitalanlage: Eine Immobilie unter Denkmalschutz unterscheidet sich hinsichtlich Finanzierung, Sanierung und Erhalt deutlich von einem Neubau.

Neben den gesetzlichen Vorgaben zum Denkmalschutz sind auch bauliche Einschränkungen bei einem Altbau zu berücksichtigen – dafür kann sich der Käufer über attraktive Steuervorteile, Förderungen und nicht zuletzt eine einzigartige Immobilie freuen.

Immobilie unter Denkmalschutz sanieren: der richtige Schutz von Anfang an

Jedes Bauvorhaben beginnt mit einer soliden Finanzierungslösung, die flexible Tilgungsraten bietet und sich auf die jeweilige Lebenssituation des Häuslebauers einstellt.

Eine spezielle Risiko-Unfallversicherung für Bauherren und Bauhelfer sorgt vor allem bei den sanierungsbedürftigen Denkmalbauten für eine optimale Absicherung aller am Bau beteiligten Personen.

Wenn der Traum vom denkmalgeschützten Eigenheim erfüllt ist, gilt es diesen mit einer Wohngebäudeversicherung vor unvorhersehbaren Gefahren wie einem Sturm- oder Wasserschaden zu schützen.

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Schon gewusst?

Das Großherzogtum Hessen verabschiedete mit dem „Gesetz, den Denkmalschutz betreffend“ im Jahr 1902 das erste moderne, kodifizierte Denkmalschutzgesetz in Deutschland.

Wann spricht man von einem Baudenkmal?

Eine Aufnahme von Immobilien in die deutsche Denkmalliste wird von den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer geregelt. Besteht an der Erhaltung eines Bauwerks ein öffentliches Interesse und erfüllt es alle Kriterien für Baudenkmäler, wird es in die Denkmalliste aufgenommen. Diese wird von den Unteren Denkmalschutzbehörden (Städte und Kreise) geführt. Ab dem Zeitpunkt der Einstufung wird der Erhalt der Immobilie als kulturelles Erbe gesichert und gefördert. Die Anforderungen für eine Aufnahme unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland.

Bundesländer haben eigene Denkmalschutz­gesetze

Der Denkmalschutz wird in Deutschland von den einzelnen Bundesländern geregelt, die jeweils eigene Denkmalschutzgesetze (DSchG) haben. Die Begrifflichkeiten und Abläufe unterscheiden sich dabei teilweise – sind aber im Großen und Ganzen recht ähnlich.

Online verfügbare Denkmalschutzgesetze

Denkmalschutz: strenge Auflagen für die Sanierung

Haben Sie ein Auge auf ein altes Gebäude geworfen, sollten Sie mit der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde in Kontakt treten.

Wenn es sich um ein unter Denkmalschutz gestelltes Gebäude handelt, muss der Eigentümer für gewisse Sanierungsmaßnahmen bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde einen Genehmigungsantrag stellen. Der Antrag muss in Textform mit allen erforderlichen Unterlagen (Baubeschreibung, Lageplan, Fotografien, Beschreibung der Maßnahme usw.) eingereicht werden.

Hinter den speziellen Auflagen für Material und Umsetzung steht die Sorge, dass die Immobilie wegen unfachmännischer Maßnahmen Schaden nehmen könnte. Das gilt sogar schon für neue Anstriche. Wegen der zahlreichen Anforderungen wird die Sanierung unter Umständen komplizierter und kann am Ende teurer als der Neubau eines Hauses sein. Das Schutzziel des DSchG ist es unter anderem, die Baudenkmäler in ihrem Quellen- und Zeugniswert möglichst unbeeinträchtigt zu erhalten.

Zehn Maßnahmen, für die Sie eine Genehmigung benötigen

Grundsätzlich sind alle Maßnahmen genehmigungspflichtig, die das Erscheinungsbild oder die Substanz des unter Schutz gestellten Baudenkmals verändern. Dies betrifft nicht nur Maßnahmen, die sich negativ, sondern auch solche, die sich positiv auf das Baudenkmal auswirken. Beides bedarf denkmalfachlicher Begutachtung. Beispiele für genehmigungspflichtige Maßnahmen sind:

  • Abriss und Entkernung
  • Einbau und Anbau von Treppen oder Aufzügen
  • Neuer Putz und Neuanstrich
  • Reparatur und Erneuerung von Fenstern, Türen, Wandverkleidungen und Dacheindeckungen
  • Einbau von Schaufenstern und Werbeanlagen
  • Energetische Sanierung
  • Statische Eingriffe wie Dachgeschossausbau und Fachwerkreparatur
  • Neubauten in der Umgebung des Baudenkmals

Der passende Versicherungs­schutz für Ihr neues Traumhaus

Sie stehen kurz davor, Ihr Traumhaus zu kaufen, eventuell auch, es zu sanieren. Doch haben Sie auch an die Risiken gedacht, die beim Erwerb, während der Bauzeit und nach dem Einzug entstehen können? Informieren Sie sich rechtzeitig. Unsere Ansprechpartner prüfen gerne mit Ihnen gemeinsam Ihren Versicherungsschutz.

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Baudenkmal sanieren: So kalkulieren Sie die Kosten

Die Sanierungs- und langfristigen Folgekosten sollten Sie frühzeitig auflisten – und sich nicht nur von den meist günstigeren Anschaffungspreisen für den Altbau verlocken lassen. Ein auf Denkmalschutz spezialisierter Architekt oder Sachverständiger hilft bei der genauen Prüfung der denkmalgeschützten Bestandsimmobilie. Oft sind für eine exakte Kalkulation viele Baudetails entscheidend.

Informieren Sie sich rechtzeitig.

Manchmal besteht der Denkmalschutz nur für einen gewissen Teil des Gebäudes

Nicht immer ist es notwendig, die Immobilie wieder in ihren Urzustand zu versetzen. Der Bestandsschutz bezieht sich auf den Bauzustand, mit dem das Haus in die Denkmalliste eingetragen wurde. Wer neue bauliche Lösungen anstrebt, sollte die Beratungs- und Unterstützungsangebote der zuständigen Denkmalschutzbehörde gleich zu Planungsbeginn in Anspruch nehmen. Gemeinsam können Bauherren und Behörden so eine Lösung finden, die alle Interessen erfüllt.

Energieeffizienz und Denkmalschutz: Was Sie beachten sollten

Bei alten und schlecht gedämmten Gebäuden ist energieeffizientes Sanieren ein besonders wichtiger Aspekt. Dies schlägt sich nicht nur in den Heizkosten nieder, sondern schont auch die Umwelt. In welchem Rahmen die Nachdämmung und neue Heizungssysteme bei denkmalgeschützten Immobilien möglich sind und genehmigt werden, sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags geklärt sein.

Für mehr Wohnkomfort und niedrigere Stromkosten müssen beispielsweise oft Türen oder Fenster ausgetauscht werden. Die neuen Modelle sollen jedoch dem alten Erscheinungsbild entsprechen. Das kann schwierig und teuer werden. Als Alternative lässt sich zum Beispiel hinter historische Fenster ein Kastenfenster einsetzen.

Nebenkosten, Förderungen & Co.: Tipps für Bauherren

Welche Förderungen und Zuschüsse stehen Bauherren zu? Was wird gefördert? Wie und wo stellt man die Anträge? Antworten darauf gibt der Ratgeber-Artikel Bauen, kaufen und sanieren: Staatliche Förderungen und Zuschüsse für Bauherren.

Welche Nebenkosten müssen Sie beim Haus- oder Wohnungskauf erwarten? Mit unserem praktischen Nebenkosten-Rechner sind Sie auf der sicheren Seite.

Steuervorteile, Fördermittel und Wertsteigerung

Neben der Renovierungsarbeit und unter Umständen hohen Investitionen erwarten den Käufer einer denkmalgeschützten Immobilie jedoch auch finanzielle Pluspunkte. Ob attraktive Steuervorteile, Fördermittel zur Sanierung oder die allgemeine Wertbeständigkeit – die im Folgenden beschriebenen finanziellen Anreize bietet eine Immobilie unter Denkmalschutz.

Tipps: So lohnt sich der Kauf eines Baudenkmals

Steuern sparen bei Baudenkmälern

Im Gegensatz zu Neubauten sind die steuerlichen Abschreibungssätze für den Kauf und die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie deutlich höher. Je nach Baujahr und Spezifikation können Sie die Sonder-AfA (Absetzung für Abnutzung) oder Denkmal-AfA geltend machen. Die Kosten für Modernisierungsleistungen können Sie gemäß § 10 f. EStG über 12 Jahre verteilt komplett abschreiben. Dies teilt sich in 9 Prozent in den ersten acht Jahren und 7 Prozent in den letzten vier Jahren auf.

Wer selbst in seiner denkmalgeschützten Immobilie wohnt, kann eine Abschreibung von 9 Prozent für zehn Jahre geltend machen. Auch die Anschaffungskosten selbst bringen Steuervorteile: Bis Baujahr 1924 sind dies 2,5 Prozent innerhalb von 40 Jahren – ab Baujahr 1925 sind es 2 Prozent innerhalb von 50 Jahren.

Achtung: Nicht alles ist absetzbar

Die Kosten für die Arbeiten an Außenanlagen oder den eigenen Zeitaufwand können Sie nicht abschreiben. Außerdem sind von der Steuerminderung nur die Abschnitte betroffen, die auch unter Denkmalschutz stehen. Über die spezifischen Maßnahmen, die beim jeweiligen Gebäude abgeschrieben werden können, informiert die zuständige Denkmalschutz-Behörde. Ohne deren Bescheinigung sollten Sie nicht mit der Sanierung beginnen, damit die Kosten auch wirklich angerechnet werden.

Abschreibungen für Renovierungen begrenzt möglich

Übersteigen die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren 15 Prozent des Kaufpreises, können sie nicht mit 7 beziehungsweise 9 Prozent abgeschrieben werden, sondern werden steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt. Das heißt, sie müssen 40 beziehungsweise 50 Jahre linear abgeschrieben werden.

Fördermittel für Gebäude unter Denkmalschutz

Für die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie gibt es begrenzte Möglichkeiten der Förderung. Im Rahmen von Stadterneuerungs-Prozessen verteilen manche Gemeinden Zuschüsse für die Sanierung von Baudenkmälern. Der Anspruch und die Mittel werden je nach Anfrage individuell geprüft. Ansonsten vergeben Investitionsbanken wie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsverbilligte Kredite und Investitionszuschüsse speziell für energieeffizientes Sanieren. Allerdings kann man bei Gebäuden unter Denkmalschutz nicht von allen Vorteilen gleichzeitig profitieren. Doppelförderungen – beispielsweise durch Steuervorteile und Zuschüsse – werden meist ausgeschlossen.

Wertbeständigkeit eines Baudenkmals

Wenn die denkmalgeschützte Immobilie fachmännisch und klimafreundlich saniert wurde – und im besten Fall innerstädtisch gelegen ist – erfreut sie sich dauerhaft einer hohen Wertbeständigkeit. Durch das einzigartige Flair bietet sie nicht nur ein außergewöhnliches Zuhause, sondern wirkt auch auf potenzielle Mieter attraktiv. Befindet sich die Immobilie in einer größeren Stadt, gilt eine Wertsteigerung im Laufe der Jahre als wahrscheinlich.

Hohe Freibeträge bei Vererbung

Das hohe Alter einer denkmalgeschützten Immobilie wirkt sich bei einer Vererbung oder Schenkung mindernd auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer aus. Für Ehegatten gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder jeweils 400.000 Euro. Wird die Immobilie selbst genutzt, fällt bei einer Wohnfläche bis 200 m2 zehn Jahre lang keine Erbschaftssteuer an.

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Das eigene Haus vererben: von Erbschafts- bis Schenkungssteuer

Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren

Wie alle Immobilien kann eine denkmalgeschützte Immobilie nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei verkauft werden (gilt für fremdgenutzte Immobilien, bei selbstgenutzten Immobilien greift die Zehnjahresfrist nicht). In Kombination mit den hohen Abschreibungssätzen sind sie deshalb als Kapitalanlage sehr beliebt.

Pro: Das spricht für den Kauf einer Immobilie unter Denkmalschutz

Einzigartigkeit durch die architektonischen und historischen Besonderheiten

Erhalt eines wichtigen, geschichtlichen Bauwerks

Zusätzliche Förderung durch den Staat

Steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten

Steuerliche Vorteile durch umfangreiche Abschreibungsmöglichkeiten

Hohe Wertbeständigkeit oder sogar Wertsteigerung

Steuerbefreiungen und Steuererlasse

Unter Umständen höhere Mieterträge aufgrund der Einzigartigkeit des Objekts

Prestigegewinn

Contra: Das spricht gegen den Kauf einer Immobilie unter Denkmalschutz

Strenge Auflagen für die Sanierung

Nicht alle individuellen Umbauwünsche können umgesetzt werden

Verbindliche Verpflichtung, das Denkmal dauerhaft instandzuhalten

Zum Teil hohe Kaufpreise durch das geringe Angebot

Gesetzliche Einschränkung für spätere bauliche Veränderungen

Hohe Sanierungs- und Erhaltungskosten

Eventuelle baurechtlich zulässige Ausnutzung des Grundstücks nicht gegeben

Laufende Bewirtschaftungskosten sind höher

Damit aus dem Haustraum kein Albtraum wird

Bei der Sanierung eines Baudenkmals kann einiges passieren: Eine spezielle Risiko-Unfallversicherung für Bauherren und Bauhelfer sorgt für die optimale Absicherung aller am Bau beteiligten Personen. Nach dem Einzug schützt eine Wohngebäudeversicherung vor unvorhersehbaren Gefahren wie einem Sturm- oder Wasserschaden.

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Autor/in

K. Waldheim

Okt. 2012

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