Immobilie unter Denkmalschutz: Was bei Kauf und Sanierung zu beachten ist

Schon gewusst?

Das Großherzogtum Hessen verabschiedete mit dem „Gesetz, den Denkmalschutz betreffend“ im Jahr 1902 das erste moderne, kodifizierte Denkmalschutzgesetz in Deutschland.

Wann spricht man von einem Baudenkmal?

Eine Aufnahme von Immobilien in die deutsche Denkmalliste wird von den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer geregelt. Besteht an der Erhaltung eines Bauwerks ein öffentliches Interesse und erfüllt es alle Kriterien für Baudenkmäler, wird es in die Denkmalliste aufgenommen. Diese wird von den Unteren Denkmalschutzbehörden (Städte und Kreise) geführt. Ab dem Zeitpunkt der Einstufung wird der Erhalt der Immobilie als kulturelles Erbe gesichert und gefördert. Die Anforderungen für eine Aufnahme unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland.

Denkmalschutz: strenge Auflagen für die Sanierung

Haben Sie ein Auge auf ein altes Gebäude geworfen, sollten Sie mit der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde in Kontakt treten.

Wenn es sich um ein unter Denkmalschutz gestelltes Gebäude handelt, muss der Eigentümer für gewisse Sanierungsmaßnahmen bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde einen Genehmigungsantrag stellen. Der Antrag muss in Textform mit allen erforderlichen Unterlagen (Baubeschreibung, Lageplan, Fotografien, Beschreibung der Maßnahme usw.) eingereicht werden.

Hinter den speziellen Auflagen für Material und Umsetzung steht die Sorge, dass die Immobilie wegen unfachmännischer Maßnahmen Schaden nehmen könnte. Das gilt sogar schon für neue Anstriche. Wegen der zahlreichen Anforderungen wird die Sanierung unter Umständen komplizierter und kann am Ende teurer als der Neubau eines Hauses sein. Das Schutzziel des DSchG ist es unter anderem, die Baudenkmäler in ihrem Quellen- und Zeugniswert möglichst unbeeinträchtigt zu erhalten.

Zehn Maßnahmen, für die Sie eine Genehmigung benötigen

Grundsätzlich sind alle Maßnahmen genehmigungspflichtig, die das Erscheinungsbild oder die Substanz des unter Schutz gestellten Baudenkmals verändern. Dies betrifft nicht nur Maßnahmen, die sich negativ, sondern auch solche, die sich positiv auf das Baudenkmal auswirken. Beides bedarf denkmalfachlicher Begutachtung. Beispiele für genehmigungspflichtige Maßnahmen sind:

• Abriss und Entkernung
• Einbau und Anbau von Treppen oder Aufzügen
• Neuer Putz und Neuanstrich
• Reparatur und Erneuerung von Fenstern, Türen, Wandverkleidungen und Dacheindeckungen
• Einbau von Schaufenstern und Werbeanlagen
• Energetische Sanierung
• Statische Eingriffe wie Dachgeschossausbau und Fachwerkreparatur
• Neubauten in der Umgebung des Baudenkmals

Energieeffizienz und Denkmalschutz: Was Sie beachten sollten

Bei alten und schlecht gedämmten Gebäuden ist energieeffizientes Sanieren ein besonders wichtiger Aspekt. Dies schlägt sich nicht nur in den Heizkosten nieder, sondern schont auch die Umwelt. In welchem Rahmen die Nachdämmung und neue Heizungssysteme bei denkmalgeschützten Immobilien möglich sind und genehmigt werden, sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags geklärt sein.

Für mehr Wohnkomfort und niedrigere Stromkosten müssen beispielsweise oft Türen oder Fenster ausgetauscht werden. Die neuen Modelle sollen jedoch dem alten Erscheinungsbild entsprechen. Das kann schwierig und teuer werden. Als Alternative lässt sich zum Beispiel hinter historische Fenster ein Kastenfenster einsetzen.

Nebenkosten, Förderungen & Co.: Tipps für Bauherren

Welche Förderungen und Zuschüsse stehen Bauherren zu? Was wird gefördert? Wie und wo stellt man die Anträge? Antworten darauf gibt der Ratgeber-Artikel Bauen, kaufen und sanieren: Staatliche Förderungen und Zuschüsse für Bauherren.

Welche Nebenkosten müssen Sie beim Haus- oder Wohnungskauf erwarten? Mit unserem praktischen Nebenkosten-Rechner sind Sie auf der sicheren Seite.

Pro: Das spricht für den Kauf einer Immobilie unter Denkmalschutz

  Einzigartigkeit durch die architektonischen und historischen Besonderheiten

  Erhalt eines wichtigen, geschichtlichen Bauwerks

  Zusätzliche Förderung durch den Staat

  Steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten

  Steuerliche Vorteile durch umfangreiche Abschreibungsmöglichkeiten

  Hohe Wertbeständigkeit oder sogar Wertsteigerung

  Steuerbefreiungen und Steuererlasse

  Unter Umständen höhere Mieterträge aufgrund der Einzigartigkeit des Objekts

  Prestigegewinn

Contra: Das spricht gegen den Kauf einer Immobilie unter Denkmalschutz

  Strenge Auflagen für die Sanierung

  Nicht alle individuellen Umbauwünsche können umgesetzt werden

  Verbindliche Verpflichtung, das Denkmal dauerhaft instandzuhalten

  Zum Teil hohe Kaufpreise durch das geringe Angebot

  Gesetzliche Einschränkung für spätere bauliche Veränderungen

  Hohe Sanierungs- und Erhaltungskosten

  Eventuelle baurechtlich zulässige Ausnutzung des Grundstücks nicht gegeben

  Laufende Bewirtschaftungskosten sind höher