Starre Renovierungs­fristen im Mietvertrag sind ungültig

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Wann sind Renovierungsfristen im Mietvertrag unwirksam?

Bei der Formulierung von Renovierungsfristen steckt der Teufel im Detail. Unzulässig sind alle Formulierungen, laut denen der Mieter nach einer bestimmten Frist renovieren muss. Dann spielt es auch keine Rolle mehr, ob die Wohnung sehr abgewohnt ist oder überhaupt keine Spuren von Abnutzung aufweist.

Beispiele für unwirksame Formulierungen zu Schönheitsreparaturen

„Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber alle drei Jahre in Küche und Bad und alle fünf Jahre in den anderen Räumen durchzuführen.“

Bei dieser Formulierung ist das Wort „mindestens“ entscheidend. Denn es schreibt eine starre Renovierungsfrist vor und nimmt keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Damit benachteiligt die Klausel nach Ansicht der Gerichte die Mieter. Die Klausel ist deshalb unwirksam.

Ebenfalls unwirksam wäre die Formulierung: „Schönheitsreparaturen sind spätestens nach drei Jahren vorzunehmen.“

Wann sind Renovierungsfristen im Mietvertrag wirksam?

Das heißt aber nicht, dass die Mieter ihre Wohnungen überhaupt nicht renovieren müssen. Wenn die Fristen im Mietvertrag nur als Richtwert formuliert sind, ist die Klausel gültig. Auch hier kommt es auf die genaue Formulierung an.

Beispiele für wirksame Formulierungen zu Schönheitsreparaturen

„Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, durchzuführen. In der Regel ist dies alle drei Jahre in Küche und Bad und alle fünf Jahre in den anderen Räumen notwendig.“

Mit der Formulierung „in der Regel“ empfiehlt der Vermieter dem Mieter Schönheitsreparaturen nach bestimmten Zeiträumen. Der entscheidende Unterschied zu den vorherigen Beispielen: Die Klausel schreibt die Fristen nicht strikt vor. Ist die Wohnung noch in einem guten Zustand, kann der Mieter die Wohnung auch später renovieren. Die Klausel ist damit wirksam.

Ebenfalls wirksam wäre etwa die Formulierung: „Im Allgemeinen ist dies alle drei Jahre in Küche und Bad und alle fünf Jahre in den anderen Räumen notwendig.“

Renovierungsfristen im Mietvertrag: Auf die Formulierung kommt es an

Den Mietvertrag richtig zu formulieren, kann auch für Fachleute eine knifflige Angelegenheit sein. Selbst die Gerichte sind sich nicht immer einig.

Das Landgericht Berlin geht davon aus, dass das Wort „grundsätzlich“ keine zwingende Frist setze. Die Renovierungsklausel sei deshalb wirksam (LG Berlin, Urteil vom 10.02.2006 – 64 S 430/05). Das Amtsgericht Berlin-Wedding findet dagegen, dass „grundsätzlich“ auch als Frist ohne Ausnahmen interpretiert werden könne. Es erklärte die Renovierungsklausel deshalb für unwirksam (AG Berlin-Wedding, Urteil vom 20.06.2008 – 7 C 421/06).

Klauseln im Mietvertrag: Schlussrenovierung beim Auszug

Unstimmigkeiten können nicht nur wegen Schön­heits­repara­turen und Renovierungen während der Mietzeit entstehen. Die Schlussrenovierung beim Auszug aus der Mietwohnung kann ebenfalls für Ärger sorgen. Denn auch zur Renovierung beim Auszug aus der Wohnung kann der Mietvertrag ungültige Klauseln enthalten. Unwirksam werden die Klauseln immer dann, wenn sie eine Renovierung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung vorschreiben – also aus den gleichen Gründen wie bei Schönheitsreparaturen während der Mietzeit.

Klauseln im Mietvertrag zur Schlussrenovierung sind ungültig, wenn sie den Zustand der Wohnung nicht berücksichtigen.

Mieter oder Vermieter: Wer muss nachweisen, ob die Wohnung renovierungsbedürftig ist?

Wünscht der Vermieter eine frühere Renovierung, muss er beweisen, dass die Räume tatsächlich renovierungsbedürftig sind. Nur dann ist der Mieter verpflichtet, zu Tapeziertisch und Pinsel zu greifen.

Nach den genannten Zeiträumen von drei, fünf oder sieben Jahren dreht sich die Beweispflicht um. Dann muss im Streitfall der Mieter beweisen, dass die fraglichen Räume noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Was tun, wenn es trotzdem Ärger gibt?

Um Miss­ver­ständ­nisse zu vermeiden, sollten Mieter bei nicht eindeutigen Klauseln zuerst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Häufig können die Parteien sich einigen, ohne gleich auf Urteile des Bundesgerichtshofs verweisen zu müssen. Bevor der Mieter Vertragsklauseln ignoriert, sollte er sich auf jeden Fall von einem Fachmann beraten lassen, etwa einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein. Denn ob eine Klausel unwirksam ist, ist nicht immer eindeutig. Liegt der Mieter mit seiner Einschätzung falsch, kann das zu teuren Streitfällen und Nachforderungen führen.

Manchen Vermietern sind die Gerichtsentscheidungen ein Dorn im Auge. Es kommt deshalb vor, dass sie dennoch darauf bestehen, dass der Mieter renoviert und nach seinem Auszug die Kaution einbehalten. Dann sollte sich der Mieter direkt an den Mieterschutzbund oder an den Mieterverein seiner Stadt wenden. Lenkt der Vermieter nicht ein, hilft nur der Gang zum Rechtsanwalt. Die Rechtslage ist meist eindeutig. Deshalb wollen die meisten Vermieter eine Klage verhindern und geben nach dem ersten Schreiben des Mieterschutzbundes oder eines Anwalts nach.

Tipp: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Vermieter

Mieter können ihren Vermieter schon vor ihrem Auszug bitten, renovierungsbedürftige Räume der Wohnung instand zu setzen. Denn falls der Mietvertrag ungültige Renovierungsfristen enthält, ist der Vermieter nach den Urteilen des BGH dazu verpflichtet. Auf diese Art stellen die Mieter frühzeitig fest, ob der Vermieter einsieht, dass die Renovierungsklauseln im Mietvertrag unwirksam sind – nicht erst bei einem möglichen Streitfall beim Auszug.

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