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Starre Renovierungs­fristen im Mietvertrag sind ungültig

Irgendwann sind in jeder Wohnung Renovierungsarbeiten fällig. Vermieter und Mieter sind sich aber oft nicht einig, wer dafür zuständig ist und wer für die Kosten aufkommen muss. Das Thema gehört deshalb zu den häufigsten Streitfällen zwischen Wohnungseigentümern und Mietern. Die Vermieter verweisen dann gerne auf Renovierungsfristen im Mietvertrag.

Doch wenn der Mietvertrag vorschreibt, die Wohnung innerhalb bestimmter Fristen zu renovieren, kann der Mieter sich freuen. Solche Fristen sind nicht wirksam. Das heißt: Die gesamte Klausel im Mietvertrag zu Renovierungsfristen und Schön­heits­repara­turen ist ungültig. Sie sind dann automatisch Aufgabe des Vermieters.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied bereits 2004, dass ein Mieter nur dann Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn der Zustand der Wohnräume es auch erfordert. Feste Renovierungsfristen würden den Mieter deshalb unangemessen benachteiligen (BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03). Deshalb ist es auch nicht zulässig, den Mieter zu einer Renovierung beim Auszug aus der Wohnung zu verpflichten.

BGH-Urteil von 2004: “... Schreibt der Mietvertrag vor, die Wohnung innerhalb bestimmter Fristen zu renovieren, ist die gesamte Klausel ungültig.“

Wann sind Renovierungsfristen im Mietvertrag unwirksam?

Bei der Formulierung von Renovierungsfristen steckt der Teufel im Detail. Unzulässig sind alle Formulierungen, laut denen der Mieter nach einer bestimmten Frist renovieren muss. Dann spielt es auch keine Rolle mehr, ob die Wohnung sehr abgewohnt ist oder überhaupt keine Spuren von Abnutzung aufweist.

Unwirksam:

„Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber alle drei Jahre in Küche und Bad und alle fünf Jahre in den anderen Räumen durchzuführen.“

Bei dieser Formulierung ist das Wort „mindestens“ entscheidend. Denn es schreibt eine starre Renovierungsfrist vor und nimmt keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Damit benachteiligt die Klausel nach Ansicht der Gerichte die Mieter. Die Klausel ist deshalb unwirksam. Ebenfalls unwirksam wäre die Formulierung: „Schönheitsreparaturen sind spätestens nach drei Jahren vorzunehmen.“

Wann sind Renovierungsfristen im Mietvertrag wirksam?

Das heißt aber nicht, dass die Mieter ihre Wohnungen überhaupt nicht renovieren müssen. Wenn die Fristen im Mietvertrag nur als Richtwert formuliert sind, ist die Klausel gültig. Auch hier kommt es auf die genaue Formulierung an.

Zulässig:

„Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, durchzuführen. In der Regel ist dies alle drei Jahre in Küche und Bad und alle fünf Jahre in den anderen Räumen notwendig.“

Mit der Formulierung „in der Regel“ empfiehlt der Vermieter dem Mieter Schönheitsreparaturen nach bestimmten Zeiträumen. Der entscheidende Unterschied zu den vorherigen Beispielen: Die Klausel schreibt die Fristen nicht strikt vor. Ist die Wohnung noch in einem guten Zustand, kann der Mieter die Wohnung auch später renovieren. Die Klausel ist damit wirksam. Ebenfalls wirksam wäre etwa die Formulierung: „Im Allgemeinen ist dies alle drei Jahre in Küche und Bad und alle fünf Jahre in den anderen Räumen notwendig.“

Starre Fristenpläne - weiche Fristenpläne

Die Gerichte unterscheiden zwischen starren und weichen Fristenpläne. Eine starre Renovierungsfrist im Mietvertrag berücksichtigt nicht den Zustand der Wohnung. Der Mieter kann sie deshalb nicht ändern. Eine solche Klausel ist unwirksam. Eine weiche Frist nennt einen Richtwert, von dem der Mieter je nach Zustand der Wohnung abweichen kann. Diese Klausel ist wirksam.

Renovierungsfristen im Mietvertrag: Auf die Formulierung kommt es an

Den Mietvertrag richtig zu formulieren, kann auch für Fachleute eine knifflige Angelegenheit sein. Selbst die Gerichte sind sich nicht immer einig. Das Landgericht Berlin geht davon aus, dass das Wort „grundsätzlich“ keine zwingende Frist setze. Die Renovierungsklausel sei deshalb wirksam (LG Berlin, Urteil vom 10.02.2006 - 64 S 430/05). Das Amtsgericht Berlin-Wedding findet dagegen, dass „grundsätzlich“ auch als Frist ohne Ausnahmen interpretiert werden könne. Es erklärte die Renovierungsklausel deshalb für unwirksam (AG Berlin-Wedding, Urteil vom 20.06.2008 - 7 C 421/06).

Klauseln im Mietvertrag: Schlussrenovierung beim Auszug

Unstimmigkeiten können nicht nur wegen Schön­heits­repara­turen und Renovierungen während der Mietzeit entstehen. Die Schlussrenovierung beim Auszug aus der Mietwohnung kann ebenfalls für Ärger sorgen. Denn auch zur Renovierung beim Auszug aus der Wohnung kann der Mietvertrag ungültige Klauseln enthalten. Unwirksam werden die Klauseln immer dann, wenn sie eine Renovierung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung vorschreiben - also aus den gleichen Gründen wie bei Schönheitsreparaturen während der Mietzeit.

Klauseln im Mietvertrag zur Schlussrenovierung sind ungültig, wenn sie den Zustand der Wohnung nicht berücksichtigen.

Der Bundesgerichtshof urteilte:

  • Wenn im Mietvertrag sowohl Schönheitsreparaturen während der Mietzeit als auch eine Schlussrenovierung vereinbart sind, sind beide Klauseln unwirksam. Die Häufung der dem Mieter auferlegten Pflichten benachteiligt ihn übermäßig (BGH, Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02).
  • Eine Klausel zur Schlussrenovierung ist auch unwirksam, wenn sie den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur und den Zustand der Wohnung beim Auszug nicht berücksichtigt (BGH, Urteil vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06).
  • Wirksam ist die Klausel dagegen, wenn im Mietvertrag die Pflicht zur Renovierung der Wohnung beim Auszug vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängt.
  • Der Mietvertrag enthält wirksame Renovierungsfristen, aber keine Klausel zur Endrenovierung: Dann muss der Mieter die Wohnung beim Auszug ebenfalls renoviert verlassen. Jedenfalls dann, wenn er die Fristen zur Renovierung vorher nicht eingehalten hat und der Zustand der Wohnung eine Renovierung notwendig macht.
  • Übernimmt ein Mieter eine nicht renovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung, ist er nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen (BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14)

Quotenabgeltungsklauseln: Vom Bundesgerichtshof gekippt

Quotenabgeltungsklauseln verpflichten den Mieter beim Auszug, sich finanziell an einer Renovierung zu beteiligen. Der Mieter soll nach dem Auszug einen prozentualen Anteil an einer Renovierung auch dann übernehmen, wenn während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen angefallen sind. Solche Klauseln sind nur wirksam, wenn sie verständlich und nachvollziehbar formuliert sind. Sie dürfen sich deshalb nicht einfach auf einen Kostenvoranschlag eines Handwerksunternehmens beziehen, das der Vermieter beauftragt hat (BGH, Urteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 285/12).

Sonderfälle: Starke Raucher, bunte Wände

  • Von starken Rauchern kann der Vermieter Schadensersatz für die Renovierung verlangen. Das ist dann der Fall, wenn der Vermieter die Spuren in der Wohnung, die durch das Rauchen entstanden sind, nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen entfernen kann (BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07).
  • Der Mieter darf die Wände seiner Mietwohnung ruhig ganz nach seinem Geschmack gestalten. Beim Auszug muss er sie dann aber wieder neutral streichen. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag keine gültigen Renovierungsklauseln enthält (BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12).

Was muss renoviert werden?

Sind die Renovierungsklauseln im Mietvertrag gültig, muss der Mieter Schönheitsreparaturen im Innenbereich der Wohnung durchführen. Dazu gehören:

  • Streichen von Wänden, Decken, Fußböden und Heizkörpern
  • Streichen der Innentüren
  • Streichen der Innenseiten von Außenfenstern und Außentüren

Was muss nicht renoviert werden?

Instandhaltungsmaßnahmen muss grundsätzlich nicht der Mieter, sondern der Vermieter durchführen. Zu den Instandhaltungsmaßnahmen gehören etwa:

  • Außenanstriche von Fenstern und Türen
  • Schleifen und Versiegeln von Parkettböden
  • Erneuern von fest verlegten Teppichböden

Klauseln im Mietvertrag, die den Mietern solche Instandhaltungsmaßnahmen auferlegen, sind unwirksam. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Wohnungsrenovierung: Welche üblichen Fristen gelten?

Die Klauseln zu Renovierungsfristen im Mitvertrag sind nicht zu beanstanden? Dann gelten sie und der Mieter muss die Schönheitsreparaturen wie vereinbart und je nach Zustand der Wohnung durchführen. Bei Meinungsverschiedenheiten helfen folgende Entscheidungen des Bundesgerichtshofs:

  • Küche und Badezimmer (Nassräume) muss der Mieter frühestens nach drei Jahren renovieren.
  • Schlafzimmer, Wohnzimmer, Flur und Toilettenräume (Trockenräume) muss der Mieter erst nach fünf Jahren renovieren.
  • Nebenräume (das sind nicht direkt zur Wohnung zählende Räume wie Kellerräume oder Dachböden) sind erst nach sieben Jahren dran.
Sind im Mietvertrag kürzere Renovierungsfristen genannt, ist wieder die gesamte Klausel ungültig.

Trend zu längeren Renovierungsfristen

Wegen der verbesserten Wohnverhältnisse geht in neueren Urteilen der Trend zu Fristen von fünf, acht und zehn Jahren für die verschiedenen Arten von Wohnräumen. Hierzu gibt es aber noch keine abschließenden Entscheidungen. Mieter sollten sich deshalb noch nicht darauf verlassen.

Bei Mietverträgen, die vor 2007 geschlossen wurden, bleiben die oben genannten Fristen von drei, fünf und sieben Jahren wegen des Bestandsschutzes für den Vermieter auf jeden Fall gültig.

Mieter oder Vermieter: Wer muss nachweisen, ob die Wohnung renovierungsbedürftig ist?

Wünscht der Vermieter eine frühere Renovierung, muss er beweisen, dass die Räume tatsächlich renovierungsbedürftig sind. Nur dann ist der Mieter verpflichtet, zu Tapeziertisch und Pinsel zu greifen.

Nach den genannten Zeiträumen von drei, fünf oder sieben Jahren dreht sich die Beweispflicht um. Dann muss im Streitfall der Mieter beweisen, dass die fraglichen Räume noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Was tun, wenn es trotzdem Ärger gibt?

Um Miss­ver­ständ­nisse zu vermeiden, sollten Mieter bei nicht eindeutigen Klauseln zuerst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Häufig können die Parteien sich einigen, ohne gleich auf Urteile des Bundesgerichtshofs verweisen zu müssen. Bevor der Mieter Vertragsklauseln ignoriert, sollte er sich auf jeden Fall von einem Fachmann beraten lassen, etwa einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein. Denn ob eine Klausel unwirksam ist, ist nicht immer eindeutig. Liegt der Mieter mit seiner Einschätzung falsch, kann das zu teuren Streitfällen und Nachforderungen führen.

Manchen Vermietern sind die Gerichtsentscheidungen ein Dorn im Auge. Es kommt deshalb vor, dass sie dennoch darauf bestehen, dass der Mieter renoviert und nach seinem Auszug die Kaution einbehalten. Dann sollte sich der Mieter direkt an den Mieterschutzbund oder die Schlichtungsstelle seiner Stadt wenden. Lenkt der Vermieter nicht ein, hilft nur der Gang zum Anwalt. Die Rechtslage ist meist eindeutig. Deshalb wollen die meisten Vermieter eine Klage verhindern und geben nach dem ersten Schreiben des Mieterschutzbundes oder eines Anwalts nach.

Hinweis:

Mieter können ihren Vermieter schon vor ihrem Auszug bitten, renovierungsbedürftige Räume der Wohnung instand zu setzen. Denn falls der Mietvertrag ungültige Renovierungsfristen enthält, ist der Vermieter nach den Urteilen des BGH dazu verpflichtet. Auf diese Art stellen die Mieter frühzeitig fest, ob der Vermieter einsieht, dass die Renovierungsklauseln im Mietvertrag unwirksam sind – nicht erst bei einem möglichen Streitfall beim Auszug.

Links zum Thema Renovierungsfristen

  • Der Deutsche Mieterbund ist der Dachverband von über 300 Mietervereinen in Deutschland. Auf seinen Internetseiten finden Interessenten zahlreiche Informationen zum Mietrecht und den nächsten Mieterverein in ihrer Nähe.
  • Der Mieterschutzbund bietet im Internet Informationen zur Mitgliedschaft und einige Dokumente zum Download.

Autor/in

J. Ollenik/E. Blumenfeld

Mai. 2016

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