Vermieter und Mieter sind sich oft nicht einig, wer für Renovierungsarbeiten in der Wohnung zuständig ist und wer für die Kosten aufkommen muss. Das Thema gehört zu den häufigsten Streitfällen zwischen Eigentümern und Mietern. Die Vermieter verweisen dann gerne auf Renovierungsfristen im Mietvertrag. Wir erklären die Rechtslage an praktischen Beispielen.
Rund ums Wohnen
Starre Renovierungsfristen im Mietvertrag sind ungültig
Wenn der Mietvertrag vorschreibt, die Wohnung innerhalb bestimmter Fristen zu renovieren, kann der Mieter sich freuen. Solche Fristen sind nicht wirksam. Das heißt: Die gesamte Klausel im Mietvertrag zu Renovierungsfristen und Schönheitsreparaturen ist ungültig. Sie sind dann automatisch Aufgabe des Vermieters.
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied bereits 2004, dass ein Mieter nur dann Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn der Zustand der Wohnräume es auch erfordert. Feste Renovierungsfristen würden den Mieter deshalb unangemessen benachteiligen (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03). Deshalb ist es auch nicht zulässig, den Mieter zu einer Renovierung beim Auszug aus der Wohnung zu verpflichten.
BGH-Urteil von 2004
Schreibt der Mietvertrag vor, die Wohnung innerhalb bestimmter Fristen zu renovieren, ist die gesamte Klausel ungültig (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03).
Ist Ihr neues Sofa ausreichend versichert?
Kaum hat Ihr neues Sofa seinen Lieblingsplatz in der Wohnung gefunden, kommt es zu einem Leitungswasserschaden. Wer ersetzt Ihnen jetzt den Schaden?
Damit Ihnen im Schadensfall keine finanziellen Verluste entstehen, sollten Sie Ihren Hausrat ausreichend absichern.
* Die Grundlage zur Wohnflächenberechnung für die Hausratversicherung kann von der hier beschriebenen abweichen und ist in den Versicherungsbedingungen festgelegt.
Starre Fristenpläne, weiche Fristenpläne
Die Gerichte unterscheiden zwischen starren und weichen Fristenplänen. Eine starre Renovierungsfrist im Mietvertrag berücksichtigt nicht den Zustand der Wohnung. Der Mieter kann sie deshalb nicht ändern. Eine solche Klausel ist unwirksam. Eine weiche Frist nennt einen Richtwert, von dem der Mieter je nach Zustand der Wohnung abweichen kann. Diese Klausel ist wirksam.
Wann sind Renovierungsfristen im Mietvertrag unwirksam?
Wann sind Renovierungsfristen im Mietvertrag wirksam?
Renovierungsfristen im Mietvertrag: Auf die Formulierung kommt es an
Klauseln im Mietvertrag: Schlussrenovierung beim Auszug
-
Wenn im Mietvertrag sowohl Schönheitsreparaturen während der Mietzeit als auch eine Schlussrenovierung vereinbart sind, sind beide Klauseln unwirksam. Die Häufung der dem Mieter auferlegten Pflichten benachteiligt ihn übermäßig (BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02).
-
Eine Klausel zur Schlussrenovierung ist auch unwirksam, wenn sie den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur und den Zustand der Wohnung beim Auszug nicht berücksichtigt (BGH, Urteil vom 12.09.2007 – VIII ZR 316/06).
-
Wirksam ist die Klausel dagegen, wenn im Mietvertrag die Pflicht zur Renovierung der Wohnung beim Auszug vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängt.
-
Der Mietvertrag enthält wirksame Renovierungsfristen, aber keine Klausel zur Endrenovierung: Dann muss der Mieter die Wohnung beim Auszug ebenfalls renoviert verlassen. Jedenfalls dann, wenn er die Fristen zur Renovierung vorher nicht eingehalten hat und der Zustand der Wohnung eine Renovierung notwendig macht.
-
Übernimmt ein Mieter eine nicht renovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung, ist er nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).
Sonderfälle: Starke Raucher, bunte Wände
- Von starken Rauchern kann der Vermieter Schadensersatz für die Renovierung verlangen. Das ist dann der Fall, wenn der Vermieter die Spuren in der Wohnung, die durch das Rauchen entstanden sind, nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen entfernen kann (BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07).
- Der Mieter darf die Wände seiner Mietwohnung ganz nach seinem Geschmack gestalten. Beim Auszug muss er sie dann aber wieder neutral streichen. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag keine gültigen Renovierungsklauseln enthält (BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12).
Was muss renoviert werden?
Sind die Renovierungsklauseln im Mietvertrag gültig, muss der Mieter Schönheitsreparaturen im Innenbereich der Wohnung durchführen. Dazu gehören beispielsweise:
- Streichen von Wänden, Decken und Heizkörpern
- Streichen der Innentüren
- Streichen der Innenseiten von Außenfenstern und Außentüren (in der Regel nur bei Holztüren und -fenstern erforderlich)
Was muss nicht renoviert werden?
Instandhaltungsmaßnahmen muss grundsätzlich nicht der Mieter, sondern der Vermieter durchführen. Zu den Instandhaltungsmaßnahmen gehören etwa:
- Außenanstriche von Fenstern und Türen
- Schleifen und Versiegeln von Parkettböden
- Erneuern von fest verlegten Teppichböden
Klauseln im Mietvertrag, die den Mietern solche Instandhaltungsmaßnahmen auferlegen, sind unwirksam. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.
Wohnungsrenovierung: Welche üblichen Fristen gelten?
Die Klauseln zu Renovierungsfristen im Mietvertrag sind nicht zu beanstanden? Dann gelten sie und der Mieter muss die Schönheitsreparaturen wie vereinbart und je nach Zustand der Wohnung durchführen. Bei Meinungsverschiedenheiten helfen folgende Entscheidungen des Bundesgerichtshofs:
- Nassräume (Küche und Badezimmer) muss der Mieter frühestens nach drei Jahren renovieren.
- Trockenräume (Schlafzimmer, Wohnzimmer, Flur und Toilettenräume) muss der Mieter erst nach fünf Jahren renovieren.
- Nebenräume (das sind nicht direkt zur Wohnung zählende Räume wie Kellerräume oder Dachböden) sind erst nach sieben Jahren dran.
Sind im Mietvertrag kürzere Renovierungsfristen genannt, ist wieder die gesamte Klausel ungültig.
Wünscht der Vermieter eine frühere Renovierung, muss er beweisen, dass die Räume tatsächlich renovierungsbedürftig sind. Nur dann ist der Mieter verpflichtet, zu Tapeziertisch und Pinsel zu greifen.
Nach den genannten Zeiträumen von drei, fünf oder sieben Jahren dreht sich die Beweispflicht um. Dann muss im Streitfall der Mieter beweisen, dass die fraglichen Räume noch nicht renovierungsbedürftig sind.
Was tun, wenn es trotzdem Ärger gibt?
Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten Mieter bei nicht eindeutigen Klauseln zuerst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Häufig können die Parteien sich einigen, ohne gleich auf Urteile des Bundesgerichtshofs verweisen zu müssen. Bevor der Mieter Vertragsklauseln ignoriert, sollte er sich auf jeden Fall von einem Fachmann beraten lassen, etwa einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein. Denn ob eine Klausel unwirksam ist, ist nicht immer eindeutig. Liegt der Mieter mit seiner Einschätzung falsch, kann das zu teuren Streitfällen und Nachforderungen führen.
Manchen Vermietern sind die Gerichtsentscheidungen ein Dorn im Auge. Es kommt deshalb vor, dass sie dennoch darauf bestehen, dass der Mieter renoviert und nach seinem Auszug die Kaution einbehalten. Dann sollte sich der Mieter direkt an den Mieterschutzbund oder an den Mieterverein seiner Stadt wenden. Lenkt der Vermieter nicht ein, hilft nur der Gang zum Rechtsanwalt. Die Rechtslage ist meist eindeutig. Deshalb wollen die meisten Vermieter eine Klage verhindern und geben nach dem ersten Schreiben des Mieterschutzbundes oder eines Anwalts nach.
Tipp: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Vermieter
Mieter können ihren Vermieter schon vor ihrem Auszug bitten, renovierungsbedürftige Räume der Wohnung instand zu setzen. Denn falls der Mietvertrag ungültige Renovierungsfristen enthält, ist der Vermieter nach den Urteilen des BGH dazu verpflichtet. Auf diese Art stellen die Mieter frühzeitig fest, ob der Vermieter einsieht, dass die Renovierungsklauseln im Mietvertrag unwirksam sind – nicht erst bei einem möglichen Streitfall beim Auszug.
Mehr Infos für Mieter
Die Nebenkostenabrechnung führt häufig zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Unsere Checklisten zeigen, wie eine korrekte Nebenkostenrechnung aussehen muss.
Tipps und Checklisten für junge Haushaltsgründer: Wie finde ich die erste eigene Wohnung, woran muss ich jetzt denken?
Beim Umzug ist gute Planung mehr als die halbe Miete. Was gibt es Besseres als praktische Checklisten zum Abhaken?
Darf ich meine Wohnung auf Airbnb, Wimdu oder 9flats und Co. inserieren? Wir zeigen, wie Sie einen Untermietvertrag abschließen und worauf Sie achten sollten.
Zuletzt aktualisiert: November 2018
R+V-Team
Mehr als nur die Versicherung! Das R+V-Team schreibt über Erfahrungen sowie Kenntnisse rund um die Produktpalette der R+V. So arbeitet ein bunt gemischtes Team daran, die Faszination und das Wissen für alles rund um das Thema Versicherungen zu teilen.