Kündigung der Wohnung: Tipps zu Fristen, Rechten und Verträgen

Traumwohnung gefunden – und was jetzt?

Nach langer Suche, vielen Besichtigungen und Bewerberrunden bekommen Jan und Julia den Zuschlag für die Wohnung, die ihre erste gemeinsame werden soll: lichtdurchflutet, geräumig und direkt am Stadtpark gelegen.

Die beiden möchten ihren Umzug möglichst entspannt und kostengünstig planen. Dem Traum vom gemeinsamen Wohnen soll kein böses Erwachen durch verpasste Fristen und Wissenslücken im Mietrecht folgen. Denn statt in vermeidbare Doppelmiete möchten sie viel lieber in schicke neue Möbel investieren. Worauf muss das Paar in Sachen Kündigung, Fristen und Übergabeprotokoll achten?

Die richtige Wohnungskündigung

Jan und Julia gehören zu den 11 Millionen Menschen, die jährlich in Deutschland umziehen und sich mit Fragen zu Mietvertrag, Kündigungsfrist und Nachmietern beschäftigen (müssen).

Jan möchte sein altes Apartment kündigen, bei Julia hat es sich zufällig so ergeben, dass der Vermieter ihr gerade wegen Eigenbedarf gekündigt hat. Da Julia ohnehin ausziehen möchte, kommt ihr die vermieterseitige Kündigung der Wohnung ganz gelegen.

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Gründe für eine fristlose Kündigung der Wohnung durch den Vermieter

• Mietrückstände über zwei oder mehr Monatsmieten
• unerlaubte Untervermietung
• nicht genehmigte Haustierhaltung
• mutwillig/fahrlässig verursachter Schaden an der Mietwohnung
• erheblicher finanzieller Schaden, der dem Vermieter entstehen würde und der eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert

Gründe für eine fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter

• Schimmelbefall in der Wohnung
• Lärmbelästigung
• nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Vermieter

Der Mieter ist über eine schriftlich formulierte Begründung hinaus nicht verpflichtet darzulegen, weshalb es unzumutbar ist, weiter in der Wohnung zu wohnen. Fotos etc. sind nicht vonnöten.

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Wenn die alten Mietverträge gekündigt sind, geht der Blick nach vorn – in Richtung neue Wohnung. Wer viel Liebe (und Geld) in die Einrichtung steckt, möchte seine Büchersammlung, Erbstücke, Designersofa und Co. schließlich in Sicherheit wissen.

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Die Nachmietersuche

Um einen Nachmieter für seine Wohnung zu finden, macht Jan einen Aushang an der Uni. Das neue Semester steht vor der Tür, vielleicht möchte ja kurzfristig ein Student Jans kleine Wohnung beziehen?

Wenn man einen passablen Nachmieter benennen kann, ist man früh und fein raus aus dem Mietvertrag – stimmt’s? Nicht ganz.

Nachmieter „liefern“, um Kündigungsfrist zu verkürzen?

Wenn keine Nachmieterklausel im Vertrag steht, muss der Vermieter einen Nachmieter nicht akzeptieren. Er kann es freiwillig tun, kann den Vorschlag aber auch ohne Begründung ablehnen. Wenn der Vermieter einverstanden ist, kann man den Mietvertrag aber einvernehmlich vorzeitig aufheben.

Nützliche Nachmieterklausel im Mietvertrag: Mit einer Nachmieterklausel sieht es besser aus für den Mieter. Dann muss der Kandidat allerdings übergangslos in die geltenden Vertragsbedingungen schlüpfen und kann beispielsweise die Höhe der Miete nicht verändern. Hat der vorgeschlagene Nachmieter z. B. ein Haustier und der Ausziehende hat keins, kann der Vermieter den Vorschlag ablehnen. Kinder sind dagegen kein Ablehnungsgrund.

Ein berechtigtes Interesse kann es dem Mieter erlauben, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Das liegt nach allgemeiner Rechtsauffassung vor, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

• Der Mieter wechselt die Stadt aus beruflichen Gründen.
• Dem Mieter wurde sein Job gekündigt und er kann die Miete nicht mehr aufbringen.
• Der Mieter heiratet oder bekommt Kinder und benötigt dringend eine größere (oder kleinere) Wohnung.
• Ein Ehepartner stirbt und der andere kann die Miete nicht allein tragen.
• Der Mieter kann sich altersbedingt nicht mehr allein versorgen.

Wohnungsübergabe – bis wann?

Mieter können ihre Wohnung bis zur letzten Minute behalten – bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, die um Mitternacht endet. Erst danach haben sie keine Rechte mehr an der Wohnung und müssen diese an den Vermieter zurückgegeben. Fällt das Ende des Mietverhältnisses auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, dann muss die Rückgabe sogar erst am nächsten Werktag stattfinden. Der Vermieter könnte hier allerdings Miete für die Verlängerung einfordern.

„Ich hätte die Wohnungsschlüssel gern schon am 20., damit ich noch Arbeiten vornehmen kann, bevor die Nachmieter einziehen.“ Das kann man zu hören bekommen, der Vermieter hat jedoch kein Recht, die Wohnung schon vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückzuverlangen. Darauf müssen Sie sich als Mieter nicht einlassen. Sie können allerdings eine freiwillige Vereinbarung mit dem Vermieter treffen. Was auch immer Sie vereinbaren, sollten Sie schriftlich festhalten, um späteren Streit zu vermeiden.

Wie funktionieren Wohnungsabnahme und Wohnungsübergabe?

Jan und Julia vereinbaren Übergabetermine, an denen sie ihre jeweiligen Wohnungen gemeinsam mit dem Vermieter begehen und begutachten sowie sämtliche Schlüssel zur Wohnung zurückgeben wollen. Ein Präsenztermin zur Übergabe ist aber nicht unbedingt erforderlich. Die Schlüssel sollten persönlich übergeben und nicht einfach in den Briefkasten eingeworfen werden. Ist der Vermieter beispielsweise verreist oder meldet sich nicht, kann man ihm die Wohnungsschlüssel auch per Einschreiben zusenden.

Benötigen wir ein Übergabeprotokoll für die Wohnung?

Wer sich gegenüber etwaigen späteren Ansprüchen absichern möchte, erstellt bei der gemeinsamen Wohnungsbegehung ein Übergabeprotokoll, das Mieter und Vermieter unterschreiben. Im Protokoll erfasst man den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe möglichst genau.

Zur Wohnungsabnahme sollte man im Zweifelsfall einen Zeugen mitnehmen Eine Dokumentation durch Fotos ist ebenso ratsam wie das schriftliche Festhalten der Zählerstände.

Hier finden Sie ein Muster für ein Übergabeprotokoll der Wohnung zum Download:

​Mustervorlage: Übergabeprotokoll Wohnung (PDF)

Wie lange müssen Mieter nach Kündigung der Wohnung auf die Mietkaution warten?

Nach erfolgreicher Wohnungsabnahme warten Jan und Julia auf die Überweisung ihrer Mietkautionen, immerhin je stolze zwei Monatsmieten. Voraussetzungen für die Kautionsrückzahlung sind:

• keine Mietrückstände
• keine bleibenden Schäden am Mietobjekt
• eventuell vereinbarte Renovierungsarbeiten sind durchgeführt

Dem Mieter steht nun eigentlich die Kautionsrückzahlung zu. Der Vermieter hat aber das Recht, die Wohnung innerhalb einer sogenannten Prüfungs- und Überlegensfrist noch auf Schäden hin zu kontrollieren, die nicht gleich aufgefallen sind. Dazu gibt ihm die aktuelle Rechtsprechung heute bis zu sechs Monate lang Zeit.

Ansprüche aus Mietverhältnissen und der Anspruch auf die Mietkaution verjähren nach drei Jahren.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Wenn in der Wohnung etwas im Argen liegt, das auf Beschädigung statt Abnutzung zurückzuführen ist, kann der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise einbehalten.

Grob fahrlässig verursachte Schäden wie Brandlöcher im Teppich oder reihenweise kaputte Fliesen können zu einem Einbehalt der Kaution führen, während einzelne defekte Fliesen, leichter Abrieb und leichte Verschmutzung zur normalen Abnutzung gezählt werden.

Der Vermieter kann die Kaution außerdem einbehalten, solange die Nebenkostenabrechnung noch nicht erfolgt ist und mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.