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Kündigung der Wohnung: Tipps zu Fristen, Rechten und Verträgen

Jan und Julia sind sich sicher: Sie haben nicht nur einander gefunden, sondern auch ihre erste gemeinsame Wohnung. Bevor es soweit ist, haben die beiden noch einiges zu klären: Welche Frist gilt für die Wohnungskündigung bei Jan? Was muss Julia beachten, deren Vermieter gerade Eigenbedarf angemeldet hat? Und: Was sollte unbedingt im Übergabeprotokoll notiert werden?

Traumwohnung gefunden – und was jetzt?

Nach langer Suche, vielen Besichtigungen und Bewerberrunden bekommen Jan und Julia den Zuschlag für die Wohnung, die ihre erste gemeinsame werden soll: lichtdurchflutet, geräumig und direkt am Stadtpark gelegen.

Die beiden möchten ihren Umzug möglichst entspannt und kostengünstig planen. Dem Traum vom gemeinsamen Wohnen soll kein böses Erwachen durch verpasste Fristen und Wissenslücken im Mietrecht folgen. Denn statt in vermeidbare Doppelmiete möchten sie viel lieber in schicke neue Möbel investieren. Worauf muss das Paar in Sachen Kündigung, Fristen und Übergabeprotokoll achten?

Die richtige Wohnungskündigung

Jan und Julia gehören zu den 11 Millionen Menschen, die jährlich in Deutschland umziehen und sich mit Fragen zu Mietvertrag, Kündigungsfrist und Nachmietern beschäftigen (müssen).

Jan möchte sein altes Apartment kündigen, bei Julia hat es sich zufällig so ergeben, dass der Vermieter ihr gerade wegen Eigenbedarf gekündigt hat. Da Julia ohnehin ausziehen möchte, kommt ihr die vermieterseitige Kündigung der Wohnung ganz gelegen.

Tipps für einen stressfreien Umzug

Im Ratgeberartikel „Checkliste Umzug: Umzug planen leicht gemacht“ finden Sie Umzug-Checklisten zum kostenlosen Download – von der Erstellung der Umzugsliste bis zum letzten Check nach dem Umziehen.

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Wer wie Jan und Julia als Paar zusammenzieht, kann sich freuen – und mit einer gemeinsamen Hausratversicherung eine Police einsparen.

Solch ein Neustart ist eine gute Gelegenheit, ein frisches Angebot einzuholen und den neuen gemeinsamen Haushalt gleich direkt online abzusichern. Damit alles gut ist und bleibt, selbst wenn Unvorhergesehenes Ihr Hab und Gut beschädigt.

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Kündigung der Wohnung als Mieter: wann und wie?

Für die ordentliche Kündigung, die Jan seinem Vermieter schickt, muss er als Mieter mit unbefristetem Mietvertrag eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.

Er kann etwas überziehen: Bis zum dritten Werktag eines Monats muss die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein, dann gilt sie noch immer zum letzten Tag des übernächsten Monats.

Ein Beispiel

  • Jan hat seine Wohnung am Samstag, den 3. November 2018 (dem dritten Werktag im Monat, der Samstag gilt als Werktag) gekündigt.
  • Seine Kündigung gilt zum 31. Januar 2019.
  • Wer in seinem Mietvertrag eine kürzere Frist als die gesetzliche findet, kann sich auf diese berufen. Eine vom Vermieter eingesetzte längere Frist ist dagegen nicht gültig – hier greift der Mieterschutz.
  • Jan muss seine Kündigung ganz altmodisch schriftlich und in Papierform verfassen und persönlich unterschreiben, damit diese gültig ist.

Hier finden Sie ein Muster zur Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter zum Download:

Mustervorlage: Kündigung Mietvertrag durch Mieter (PDF)

Wer als Vermieter kündigt, braucht einen guten Grund

Wenn Julias Vermieter ihre Wohnung kündigen will, braucht er eine berechtigte Begründung für die Kündigung. Als „berechtigt“ gelten die folgenden Gründe:

  • ein angemeldeter Eigenbedarf
  • eine erhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter
  • erhebliche Nachteile, die dem Vermieter durch das Weiterführen des Mietverhältnisses entstehen, zum Beispiel, wenn er das Gebäude abreißen und einen Neubau an der Stelle errichten möchte.

Fristen bei der Kündigung durch den Vermieter

Die Kündigungsfristen bei einer Kündigung durch den Vermieter variieren je nach Dauer des Mietverhältnisses:

Mietverhältnis in Jahren Kündigungsfrist für den Vermieter
weniger als fünf Jahre drei Monate
fünf bis acht Jahre sechs Monate
mehr als acht Jahre neun Monate

Fristlose Wohnungs­kündigung: Wann ist sie erlaubt?

Sowohl Mieter als auch Vermieter können die fristlose Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags nur dann aussprechen, wenn sie ihre Rechte in erheblichem Maße verletzt sehen.

Gründe für eine fristlose Kündigung der Wohnung durch den Vermieter

  • Mietrückstände über zwei oder mehr Monatsmieten
  • unerlaubte Untervermietung
  • nicht genehmigte Haustierhaltung
  • mutwillig/fahrlässig verursachter Schaden an der Mietwohnung
  • erheblicher finanzieller Schaden, der dem Vermieter entstehen würde und der eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert

Gründe für eine fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter

  • Schimmelbefall in der Wohnung
  • Lärmbelästigung
  • nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Vermieter

Der Mieter ist über eine schriftlich formulierte Begründung hinaus nicht verpflichtet darzulegen, weshalb es unzumutbar ist, weiter in der Wohnung zu wohnen. Fotos etc. sind nicht vonnöten.

Spezialfall „Sonderkündigungsrecht“

Julias Vermieter möchte ihre alte Wohnung gründlich modernisieren, bevor er diese selbst nutzt. Würde sie dort weiterhin wohnen, hätte sie aufgrund der Modernisierung womöglich ein Sonderkündigungsrecht. Dieses besteht nur dann, wenn es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt und die Modernisierung nicht vorherzusehen war, als der Mietvertrag geschlossen wurde.

Die Gründe für eine Sonderkündigung durch den Mieter sind im BGB § 555 ff. festgelegt:

  • Mieterhöhung
  • Modernisierung respektive Verbesserung der Wohneinheit
  • Mieter verstirbt, die Erben erhalten ein Sonderkündigungsrecht
  • Vermieter erlaubt vorübergehende Untervermietung nicht

Die Hausrat­versicherung bietet Schutz fürs neue Heim

Wenn die alten Mietverträge gekündigt sind, geht der Blick nach vorn – in Richtung neue Wohnung. Wer viel Liebe (und Geld) in die Einrichtung steckt, möchte seine Büchersammlung, Erbstücke, Designersofa und Co. schließlich in Sicherheit wissen.

Bei der R+V-Hausratversicherung gilt bei korrekter Angabe der Wohnfläche:

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Die Nachmietersuche

Um einen Nachmieter für seine Wohnung zu finden, macht Jan einen Aushang an der Uni. Das neue Semester steht vor der Tür, vielleicht möchte ja kurzfristig ein Student Jans kleine Wohnung beziehen?

Wenn man einen passablen Nachmieter benennen kann, ist man früh und fein raus aus dem Mietvertrag – stimmt’s? Nicht ganz.

Nachmieter „liefern“, um Kündigungsfrist zu verkürzen?

Wenn keine Nachmieterklausel im Vertrag steht, muss der Vermieter einen Nachmieter nicht akzeptieren. Er kann es freiwillig tun, kann den Vorschlag aber auch ohne Begründung ablehnen. Wenn der Vermieter einverstanden ist, kann man den Mietvertrag aber einvernehmlich vorzeitig aufheben.

Nützliche Nachmieterklausel im Mietvertrag: Mit einer Nachmieterklausel sieht es besser aus für den Mieter. Dann muss der Kandidat allerdings übergangslos in die geltenden Vertragsbedingungen schlüpfen und kann beispielsweise die Höhe der Miete nicht verändern. Hat der vorgeschlagene Nachmieter z. B. ein Haustier und der Ausziehende hat keins, kann der Vermieter den Vorschlag ablehnen. Kinder sind dagegen kein Ablehnungsgrund.

Ein berechtigtes Interesse kann es dem Mieter erlauben, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Das liegt nach allgemeiner Rechtsauffassung vor, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

  • Der Mieter wechselt die Stadt aus beruflichen Gründen.
  • Dem Mieter wurde sein Job gekündigt und er kann die Miete nicht mehr aufbringen.
  • Der Mieter heiratet oder bekommt Kinder und benötigt dringend eine größere (oder kleinere) Wohnung.
  • Ein Ehepartner stirbt und der andere kann die Miete nicht allein tragen.
  • Der Mieter kann sich altersbedingt nicht mehr allein versorgen.

Wohnungsübergabe – bis wann?

Mieter können ihre Wohnung bis zur letzten Minute behalten – bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, die um Mitternacht endet. Erst danach haben sie keine Rechte mehr an der Wohnung und müssen diese an den Vermieter zurückgegeben. Fällt das Ende des Mietverhältnisses auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, dann muss die Rückgabe sogar erst am nächsten Werktag stattfinden. Der Vermieter könnte hier allerdings Miete für die Verlängerung einfordern.

„Ich hätte die Wohnungsschlüssel gern schon am 20., damit ich noch Arbeiten vornehmen kann, bevor die Nachmieter einziehen.“ Das kann man zu hören bekommen, der Vermieter hat jedoch kein Recht, die Wohnung schon vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückzuverlangen. Darauf müssen Sie sich als Mieter nicht einlassen. Sie können allerdings eine freiwillige Vereinbarung mit dem Vermieter treffen. Was auch immer Sie vereinbaren, sollten Sie schriftlich festhalten, um späteren Streit zu vermeiden.

Wie funktionieren Wohnungsabnahme und Wohnungsübergabe?

Jan und Julia vereinbaren Übergabetermine, an denen sie ihre jeweiligen Wohnungen gemeinsam mit dem Vermieter begehen und begutachten sowie sämtliche Schlüssel zur Wohnung zurückgeben wollen. Ein Präsenztermin zur Übergabe ist aber nicht unbedingt erforderlich. Die Schlüssel sollten persönlich übergeben und nicht einfach in den Briefkasten eingeworfen werden. Ist der Vermieter beispielsweise verreist oder meldet sich nicht, kann man ihm die Wohnungsschlüssel auch per Einschreiben zusenden.

Benötigen wir ein Übergabeprotokoll für die Wohnung?

Wer sich gegenüber etwaigen späteren Ansprüchen absichern möchte, erstellt bei der gemeinsamen Wohnungsbegehung ein Übergabeprotokoll, das Mieter und Vermieter unterschreiben. Im Protokoll erfasst man den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe möglichst genau.

Zur Wohnungsabnahme sollte man im Zweifelsfall einen Zeugen mitnehmen Eine Dokumentation durch Fotos ist ebenso ratsam wie das schriftliche Festhalten der Zählerstände.

Hier finden Sie ein Muster für ein Übergabeprotokoll der Wohnung zum Download:

Mustervorlage: Übergabeprotokoll Wohnung (PDF)

Tipp zum Übergabeprotokoll der Wohnung

Einen Anspruch auf ein Übergabeprotokoll hat keine Seite, es empfiehlt sich aber zur Absicherung. Fotos von Mängeln in der Wohnung können dem Protokoll beigefügt werden und dokumentieren, wo bereits beim Einzug Schäden vorlagen. Als Mieter sollten Sie ein Übergabeprotokoll nur dann unterschreiben, wenn es sich auf eine reine Zustandsbeschreibung beschränkt. Vorsicht ist geboten, wenn Verpflichtungen ins Protokoll aufgenommen werden sollen.

Kündigung der Wohnung und Schlussrenovierung

Gäbe es eine generelle Pflicht, seine Wohnung renoviert zurückzugeben, müssten Jan und Julia beim Zusammenziehen im Extremfall drei Wohnungen parallel überarbeiten. Das kann in Stress ausarten.

Im Ratgeberartikel „Starre Renovierungsfristen im Mietvertrag sind ungültig“ erfahren Sie, welche Fristen gelten, wer für Renovierungsarbeiten in der Wohnung zuständig ist und wer für die Kosten aufkommen muss.

Wie lange müssen Mieter nach Kündigung der Wohnung auf die Mietkaution warten?

Nach erfolgreicher Wohnungsabnahme warten Jan und Julia auf die Überweisung ihrer Mietkautionen, immerhin je stolze zwei Monatsmieten. Voraussetzungen für die Kautionsrückzahlung sind:

  • keine Mietrückstände
  • keine bleibenden Schäden am Mietobjekt
  • eventuell vereinbarte Renovierungsarbeiten sind durchgeführt

Dem Mieter steht nun eigentlich die Kautionsrückzahlung zu. Der Vermieter hat aber das Recht, die Wohnung innerhalb einer sogenannten Prüfungs- und Überlegensfrist noch auf Schäden hin zu kontrollieren, die nicht gleich aufgefallen sind. Dazu gibt ihm die aktuelle Rechtsprechung heute bis zu sechs Monate lang Zeit.

Ansprüche aus Mietverhältnissen und der Anspruch auf die Mietkaution verjähren nach drei Jahren.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Wenn in der Wohnung etwas im Argen liegt, das auf Beschädigung statt Abnutzung zurückzuführen ist, kann der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise einbehalten.

Grob fahrlässig verursachte Schäden wie Brandlöcher im Teppich oder reihenweise kaputte Fliesen können zu einem Einbehalt der Kaution führen, während einzelne defekte Fliesen, leichter Abrieb und leichte Verschmutzung zur normalen Abnutzung gezählt werden.

Der Vermieter kann die Kaution außerdem einbehalten, solange die Nebenkostenabrechnung noch nicht erfolgt ist und mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.

So sparen Sie das Geld für die Mietkaution

Ein Umzug ist immer auch mit einem finanziellen Aufwand verbunden. Die erste Monatsmiete und Kaution sind fällig, die alte Kaution ist noch nicht ausgezahlt, und dann möchte man gerne noch neue Möbel kaufen. Mit der R+V-MietkautionsBürgschaft schaffen Sie sich finanzielle Spielräume, schon ab fünf Euro monatlich.

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Wenn’s mal hakt, ist man für guten Rechtsschutz dankbar

Wenn es im Umzug drunter und drüber geht und dann auch noch der Vermieter zum Beispiel wegen vermeintlicher Schäden auf stur schaltet, kann eine Rechtsschutzversicherung weiterhelfen.

Bei Konflikten hilft außerdem die im Versicherungspaket enthaltene Mediation, Unstimmigkeiten gütlich und außergerichtlich beizulegen.

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Gerne steht Ihnen unser Ansprechpartner vor Ort für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.

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Autor/in

K. Waldheim

Nov. 2018

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