Immobilien als Kapitalanlage clever finanzieren

Geld richtig investieren - aber wie?

Sparbuch, Tagesgeld oder Festgeld – die klassische Form des Sparens ist für viele Kapitalanleger wegen anhaltend niedriger Zinsen nicht attraktiv. Immer mehr Menschen entscheiden sich daher für Immobilien als Kapitalanlage.

Bei der Planung sollten Sie besonderes Augenmerk auf die Finanzierung legen, um das eigene Vermögen optimal zu investieren und den passenden Kredit zu finden. Für Kapitalanleger ist ein Tilgungsaussetzungs-Kredit (TA-Finanzierungen) ein interessantes Modell. Er ist vor allem für vermietete Objekte passend, die Sie nicht selbst nutzen möchten.

Ihr Vorteil: Die anfallenden Zinsen können Sie steuerlich geltend machen und gleichzeitig Vermögen aufbauen.

Wie sinnvoll ist eine Immobilie als Kapitalanlage?

Es gibt zwei Hauptargumente, weshalb sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen:

• Das Investment in Wohnungen oder Häuser, die vermietet werden, dient der Altersvorsorge.
• Das so investierte Kapital ist sicher vor Inflation.

Auf der Bank bringt das Ersparte im aktuellen Niedrigzins-Umfeld kaum noch Zinsen und in Aktien zu investieren, ist vielen zu riskant. Immobilien als Kapitalanlage sind eine gute Alternative, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.

Unabhängig davon, ob Sie sich eine Immobilie als eigenes Zuhause oder als Kapitalanlage anschaffen, sollten Sie auf jeden Fall vorher sorgfältig überlegen, in welches Objekt Sie ihr Geld investieren.

Annuitätendarlehen vs. Finanzierung mit Tilgungsaussetzung

Das klassische Annuitätendarlehen eignet sich, wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Sie selbst nutzen möchen. Das Modell der Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung passt zu Ihnen, wenn Sie eine fremd genutzte Immobilie als Kapitalanlage erwerben.

So funktioniert ein Annuitätendarlehen

Sie tilgen das Darlehen während der Laufzeit mit einer monatlich gleich hohen Rate. Die Zeitspanne und Höhe der Zahlung werden bei Abschluss des Kredits festgesetzt. Je nach Vertrag können Sie mit der Bank Sonderzahlungen vereinbaren. Da der Tilgungsanteil nach und nach größer wird, reduziert sich der Zinsaufwand im Laufe der Jahre. Allerdings sinkt bei dieser Variante die Steuerersparnis über die Jahre gegenläufig zum steigenden Tilgungsanteil.

So funktioniert eine Finanzierung mit Tilgungsaussetzung

Während der Laufzeit des Kredits zahlen Sie das Darlehen nicht ab, sondern tilgen lediglich die Zinsen. Ihr Vorteil: Sie können immer gleich hohe Zinsen steuerlich geltend machen und investieren das dort gesparte Geld in ein Anlageprodukt der R+V-Versicherung, wie zum Beispiel:

Fondsgebundene Rentenversicherung

PrivatRente IndexInvest

AnsparKombi Safe+Smart

Der Unterschied zum Annuitätendarlehen: Die Tilgung erfolgt erst nach Ende der Laufzeit mit der angesparten Summe aus dem Anlageprodukt, in das Sie investiert haben.

Video: So funktioniert das Finanzierungsdarlehen mit Tilgungsaussetzung

Immobilienfinanzierung mit Tilgungsaussetzung: Der Grundgedanke

Anstelle Tilgungen zu leisten, können Sie Ihr Vermögen steuerbegünstigt aufbauen. Da Sie Ihre Schuldzinsen bei der Steuererklärung absetzen können, haben Sie dadurch finanzielle Vorteile, die Sie gleich reinvestieren können.

Beispiel

Bei einem Darlehenszins von 1,5 Prozent und einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent werden 0,6 Prozentpunkte vom Finanzamt erstattet. Der Nettodarlehenszins liegt also bei 0,9 Prozent.

Wenn Sie eine langfristige Geldanlage finden, die nach Abzug des Grenzsteuersatzes mehr als diese 0,9 Prozent erwirtschaftet, legen Sie Ihr Geld beispielsweise in R+V-Produkte an. Das ist für Sie sinnvoller, als das Darlehen zu tilgen.

So finden Sie die passende Immobilie

Grundstücksgröße, Art der Immobilie und vor allem die Lage sind entscheidend für den Kaufpreis. Eine Immobilie in einem wirtschaftsstarken großstädtischen Ballungsgebiet mit Universität und einer großen Auswahl an Arbeitgebern ist besonders gefragt. Sie zahlen daher in der Regel höhere Immobilienpreise in Regionen, die als Zuzugsraum gelten. Ländliche Gebiete hingegen sollten vor der Kaufentscheidung genau unter die Lupe genommen werden. Stellen Sie sich die Frage: Hat die Region Zukunft?

Im schlimmsten Fall haben Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erworben, in der Leerstand zu beklagen ist. Die Mieten in der Gegend sinken aufgrund fehlender Nachfrage. Das wäre ein Minusgeschäft für Sie. Nehmen Sie die Mieteinnahmen mit in Ihre Kalkulation auf. Hier gilt die Faustregel: Was für das Sparbuch der Zins, ist für die Immobilie die Miete.

In vielen Regionen Deutschlands haben Bestandsimmobilien einen niedrigeren Kaufpreis als Neubauten. Der Preisunterschied variiert jedoch sehr stark.

Lassen Sie sich von einem Immobilienmakler über die regionalen Besonderheiten aufklären. Ebenfalls wichtig für Sie:

• Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
• Ist die Lage ruhig?
• Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?

Alle diese und weitere Faktoren fließen in den Immobilienpreis ein.