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Immobilien als Kapitalanlage

Aufgrund sinkender Zinsen setzen immer mehr Sparer auf Wohnimmobilien als stabile Kapitalanlage. Doch Vorsicht: Es kann Eigentümer teuer zu stehen kommen, wenn die Finanzierung falsch kalkuliert ist. Genauso wichtig ist es, die Lage des Hauses oder der Wohnung richtig zu bewerten.

Kapitalanlage oder eigenes Heim?

Die Vermietung von Wohnungen und Häusern ist in Deutschland die zweitwichtigste Form der Vermögens­anlage, nach der Anlage in Geld und Wertpapiere.

Ob Alleinstehende, Paare oder Familien - für die meisten ist es wirtschaftlich vorteilhaft, anstelle von Mietzahlungen eine selbstbewohnte Immobilie abzubezahlen. Ein Argument, welches ebenfalls dafür spricht: Die Finanzierung des Eigenheims fördert die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Detaillierte Informationen über die verschiedenen Fördermittel für den Kauf von selbst genutzten Immobilien können Sie im Beitrag „Hausbau clever finanzieren“ nachlesen. Für den Selbstnutzer einer Immobilie ist diese jedoch in erster Linie sein Zuhause und erst zweitrangig eine spezielle Form der Vermögensbildung.

Wer hingegen eine Immobilie als reine Kapitalanlage betrachtet, hat vor allem deren Rendite im Sinn. Diese ergibt sich als Summe aus Mieteinnahmen und Wertentwicklung, abzüglich der Finanzierungs-, Renovierungs- und Unterhaltungskosten. Eine durchaus komplizierte Kalkulation, in die Kreditzinsen, Tilgung, persönlicher Einkommenssteuersatz, Steuervorteile, staatliche Förderprogramme und die künftige Zins- und Immobilienentwicklung einfließen. Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage rechnet, lässt sich nur mit Expertenwissen beurteilen. Hier gilt es, den Rat von Banken, Versicherungen, Steuerberatern und Maklern einzuholen.

Die einfache Renditeberechnung für Bruttorendite

Jahresnettokaltmiete x 100 ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Rendite in %

Machen Immobilien als Kapitalanlage Sinn?

Es gibt zwei Hauptargumente, weshalb sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen: Das Investment in Wohnungen oder Häuser, die vermietet werden, hat den Ruf, zum einen der Altersvorsorge zu dienen und zum anderen schützt es vor Inflation. Auf der Bank bringt das Ersparte im aktuellen Niedrigzinsumfeld kaum noch Zinsen, und in Aktien zu investieren ist vielen zu riskant. Immobilien als Kapitalanlage sind eine gute Alternative, jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Unabhängig davon jedoch, ob die Immobilie primär als Zuhause oder als Kapitalanlage dienen soll, sollten sich Käufer gut überlegen, in welches Objekt sie ihr Geld investieren. Eine Faustregel: Das Objekt, die Lage und die Baufinanzierung müssen überzeugen. Außerdem gilt es folgende Punkte zu beachten:

  • Eigenkapital nutzen: Banken honorieren ein hohes Eigenkapital mit attraktiveren Bauzinsen.
  • Reserven einkalkulieren: Experten raten dazu, etwa 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwands als Geldreserve zu haben.
  • Beim Immobilienkauf immer Ruhe bewahren: Egal wie gut das Angebot und wie groß die Nachfrage - beim Kauf einer Immobilie nie eine Entscheidung überstürzen.
  • Den Standort kennen: Um die Vermietbarkeit eines Objekts einschätzen zu können, sollten Mietpreise und Informationen zum Viertel vorliegen.
  • In der Region investieren: Eine Immobilie vor Ort zu kaufen hat den Vorteil, dass der Käufer den Markt leichter sondieren kann und bei einem Mieterwechsel schnell vor Ort ist.
  • Unrealistische Renditeversprechen erkennen: Bei Renditen von über acht Prozent sollten die Alarmglocken läuten.
  • Steuervorteile richtig einschätzen: Steuerliche Anreize sollten nicht kaufentscheidend sein, sondern lediglich als Nebeneffekt gewertet werden.
  • Anhand einer ausführlichen Checkliste für den Erwerb von Immobilien können Sie überprüfen, worauf beim Kauf zu achten und mit welchen Umlage- und Nebenkosten zu rechnen ist.
    Checkliste für den Erwerb von Immobilien

Wichtig: Kapitalreserve bilden

Gerät der Mieter mit den monatlichen Zahlungen in Verzug, bricht das gesamte Finanzierungskonzept aus Kredit, Miete und Steuervorteilen zusammen. Deshalb sollte unbedingt eine Kapitalreserve vorhanden sein, mit der der Eigentümer einen Mietausfall von mindestens zwölf Monaten verkraftet.

Absichern gegen Mietausfall

Versicherungen bieten mittlerweile einen Schutz vor Mietausfall an. So können sich zum Beispiel Vermieter mit der R+V-MietschutzPolice gegen Mietausfälle, hohe Renovierungskosten oder Sachschäden absichern.

Die Lage bestimmt den Preis

Neben der Grundstücksgröße und der Bausubstanz bestimmt vor allem die Lage den Wert einer Immobilie. Deshalb sollte man sich die Frage stellen: Hat die Region Zukunft? Vor allem die Wohnungs­märkte der wirtschafts­starken Zuzugsräume und vieler Groß- und Universitätsstädte prosperieren regelrecht. Wo hingegen in ländlichen Gebieten vor einer Investition genau hingeschaut werden sollte: Denn dort sind die Kaufpreise zwar günstiger als in der Großstadt, aber die Rendite mit Immobilien auf dem Land ist deutlich geringer. Wenn Sie eine Wohnimmobilie unter dem reinen Aspekt einer Kapitalanlage auf dem Land erwerben möchten, dann sollten Sie darüber nachdenken, ob ein Ferienwohnungsmodell für Sie infrage kommt.

Grundsätzlich gilt aber, egal ob auf dem Land oder in der Großstadt: Besichtigen Sie auch das nahe Umfeld einer Immobilie. Sprechen Sie mit Anwohnern. Ist der nahe Flughafen, Bahnhof oder Autobahnanschluss ein wertsteigernder Mobilitätsvorteil oder eher eine wertmindernde Lärmkulisse? Außerdem ist es wichtig zu bedenken, ob die Lage der Immobilie eine Hausverwaltung erfordert. Dies wäre der Fall, wenn Sie entweder nicht nah genug an der Immobilie leben, um im Notfall mal eben vorbeizufahren. Das ist aber auch der Fall, wenn Sie für sich entscheiden, dass Sie kein Konfliktvermittler, Buchhalter, Hausmeister oder eine Beschwerdestelle bei Schäden und bei schlecht gekehrten Treppenhäusern sein wollen. So oder so müssen Sie die Kosten für eine etwaige Hausverwaltung einplanen.

Entwicklung von Mieten

Der Wohngeld- und Mietenbericht 2014, herausgegeben von der Bundesregierung, gibt einen Überblick über die Entwicklung der Mieten im Zeitraum von 2011 bis 2014. Anhand dieses Berichts können sich zukünftige Immobilienbesitzer gut orientieren, vor allem was die Mietpreisentwicklung in bestimmten Gebieten angeht.

Wertentwicklung bei Immobilien

Die Entwicklung von Immobilienmärkten ist eng mit regionalen demografischen Veränderungen verknüpft. Daher gelten Stadt­immobilien als chancenreiche Anlagen, während in der Provinz - abgesehen von Ferienimmobilien und sehr begehrten Lagen - der Leerstand steigt und die Preise sinken. Die Studie „Strategien 2030 - Immobilien“ vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) zeigt, wie sich die Märkte für Wohnimmobilien unter den Bedingungen demografischer Veränderungen anpassen.

Leerstand ist ein Renditekiller

Was für das Sparbuch der Zins, ist für die Immobilie die Miete. Immobilien in einer Gegend mit hohem Leerstand und niedrigen Mieten ist Gift für Ihre Kapitalanlage. Dort aber, wo die Mietgesuche überwiegen, kann sich sogar der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie rechnen.

Passendes Finanzierungsmodell wählen

Die meisten privaten Käufer finanzieren ihre Immobilie aus Erspartem und dem monatlichen Erwerbseinkommen. Auch hier gilt: Vorsicht ist geboten. Gehen Sie nicht an die Belastungs­grenze Ihres Ein­kommens. Beruflich läuft nicht immer alles rund - es kann immer zu betriebsbedingten Kündigungen kommen, und Unternehmer oder Selbstständige haben gute und schlechte wirtschaftliche Jahre. Wählen Sie deshalb eine Finanzierung, die sich Ihren Lebensumständen anpasst. Ein weiterer Aspekt: Setzen Sie nicht alles auf eine Karte - investieren Sie Ihr Geld besser in mehrere kleine als in eine große Immobilie. Das von Profis gefürchtete sogenannte Klumpenrisiko besteht immer dann, wenn Anleger ihr gesamtes Kapital in nur eine Anlage stecken. Das Ausfallrisiko ist dann besonders groß.

Absicherungen für Finanzierungen

Für jene, die im Auf und Ab der Konjunktur leben, bietet die R+V das Vorsorgedarlehen FIX & FLEX an. Es beinhaltet flexible Tilgungsmöglichkeiten und eine Absicherung für den Fall der Arbeitslosigkeit und im Todesfall.

Autor/in

Eva Blumenfeld

Apr. 2016

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