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Immobilien als Kapitalanlage clever finanzieren

Die Investition in Immobilien als Geldanlage gilt als risikoarm und die Aussicht auf regelmäßige Mieteinnahmen ist für Anleger attraktiv. Ein Immobilienkauf in Kombination mit einem Kredit mit Tilgungsaussetzung kann für Sie lohnenswert sein. Wir zeigen, wie dieses Modell der Immobilienfinanzierung funktioniert.

Geld richtig investieren - aber wie?

Sparbuch, Tagesgeld oder Festgeld – die klassische Form des Sparens ist für viele Kapitalanleger wegen anhaltend niedriger Zinsen nicht attraktiv. Immer mehr Menschen entscheiden sich daher für Immobilien als Kapitalanlage.

Bei der Planung sollten Sie besonderes Augenmerk auf die Finanzierung legen, um das eigene Vermögen optimal zu investieren und den passenden Kredit zu finden. Für Kapitalanleger ist ein Tilgungsaussetzungs-Kredit (TA-Finanzierungen) ein interessantes Modell. Er ist vor allem für vermietete Objekte passend, die Sie nicht selbst nutzen möchten.

Ihr Vorteil: Die anfallenden Zinsen können Sie steuerlich geltend machen und gleichzeitig Vermögen aufbauen.

Wie sinnvoll ist eine Immobilie als Kapitalanlage?

Es gibt zwei Hauptargumente, weshalb sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen:

  • Das Investment in Wohnungen oder Häuser, die vermietet werden, dient der Altersvorsorge.
  • Das so investierte Kapital ist sicher vor Inflation.

Auf der Bank bringt das Ersparte im aktuellen Niedrigzins-Umfeld kaum noch Zinsen und in Aktien zu investieren, ist vielen zu riskant. Immobilien als Kapitalanlage sind eine gute Alternative, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.

Unabhängig davon, ob Sie sich eine Immobilie als eigenes Zuhause oder als Kapitalanlage anschaffen, sollten Sie auf jeden Fall vorher sorgfältig überlegen, in welches Objekt Sie ihr Geld investieren.

Checkliste für den Immobilienkauf

Bei der Auswahl einer Immobilie sollten Sie folgende Punkte beachten:

  • Das passende Objekt finden: Für die Wahl der Immobilie gilt die Grundregel: Das Objekt, die Lage und die Baufinanzierung müssen überzeugen.
  • Unrealistische Renditeversprechen erkennen: Renditeversprechen von über 8 Prozent sind meist nicht realistisch.
  • Ruhe bewahren: Überstürzen Sie nie eine Kaufentscheidung – auch wenn die Nachfrage derzeit am Immobilienmarkt oftmals größer ist als das Angebot.
  • In der Region kaufen: Eine Immobilie vor Ort hat den Vorteil, dass Sie als Käufer den Markt kennen und für Mieter bei Fragen und Problemen alles selbst in die Hand nehmen können.
  • Die Finanzierung planen: Fester Bestandteil der Finanzierungsplanung ist eine realistische Einschätzung der eigenen Finanzen. Planen Sie etwa 20 Prozent der Gesamtinvestition als Reserve für unvorhergesehene Kosten ein. Tipp: Banken fördern ein hohes Eigenkapital mit attraktiveren Kreditzinsen.
  • Nicht alles auf eine Karte setzen: Wenn Sie die Wahl haben, investieren Sie nicht Ihr ganzes Geld in eine große Immobilie, sondern besser in mehrere kleine. Profis nennen das Klumpenrisiko, wenn Anleger ihr gesamtes Kapital in nur eine Anlage stecken. Das Ausfallrisiko ist dann besonders groß.

Ideal für Kapitalanleger: Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung

Neben dem klassischen Annuitätendarlehen gibt es eine Kreditform, die ideal zum Immobilienkauf als Kapitalanlage passt: eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung (TA-Finanzierungen).

Wählen Sie diesen Kredit in Kombination mit einem Anlageprodukt der R+V. Profitieren Sie hierbei über die gesamte Finanzierungslaufzeit von Steuervorteilen.

Annuitätendarlehen vs. Finanzierung mit Tilgungsaussetzung

Das klassische Annuitätendarlehen eignet sich, wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Sie selbst nutzen möchen. Das Modell der Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung passt zu Ihnen, wenn Sie eine fremd genutzte Immobilie als Kapitalanlage erwerben.

So funktioniert ein Annuitätendarlehen

Sie tilgen das Darlehen während der Laufzeit mit einer monatlich gleich hohen Rate. Die Zeitspanne und Höhe der Zahlung werden bei Abschluss des Kredits festgesetzt. Je nach Vertrag können Sie mit der Bank Sonderzahlungen vereinbaren. Da der Tilgungsanteil nach und nach größer wird, reduziert sich der Zinsaufwand im Laufe der Jahre. Allerdings sinkt bei dieser Variante die Steuerersparnis über die Jahre gegenläufig zum steigenden Tilgungsanteil.

So funktioniert eine Finanzierung mit Tilgungsaussetzung

Während der Laufzeit des Kredits zahlen Sie das Darlehen nicht ab, sondern tilgen lediglich die Zinsen. Ihr Vorteil: Sie können immer gleich hohe Zinsen steuerlich geltend machen und investieren das dort gesparte Geld in ein Anlageprodukt der R+V-Versicherung, wie zum Beispiel:

Fondsgebundene Rentenversicherung

PrivatRente IndexInvest

AnsparKombi Safe+Smart

Der Unterschied zum Annuitätendarlehen: Die Tilgung erfolgt erst nach Ende der Laufzeit mit der angesparten Summe aus dem Anlageprodukt, in das Sie investiert haben.

Video: So funktioniert das Finanzierungsdarlehen mit Tilgungsaussetzung

Immobilienfinanzierung mit Tilgungsaussetzung: Der Grundgedanke

Anstelle Tilgungen zu leisten, können Sie Ihr Vermögen steuerbegünstigt aufbauen. Da Sie Ihre Schuldzinsen bei der Steuererklärung absetzen können, haben Sie dadurch finanzielle Vorteile, die Sie gleich reinvestieren können.

Beispiel

Bei einem Darlehenszins von 1,5 Prozent und einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent werden 0,6 Prozentpunkte vom Finanzamt erstattet. Der Nettodarlehenszins liegt also bei 0,9 Prozent.

Wenn Sie eine langfristige Geldanlage finden, die nach Abzug des Grenzsteuersatzes mehr als diese 0,9 Prozent erwirtschaftet, legen Sie Ihr Geld beispielsweise in R+V-Produkte an. Das ist für Sie sinnvoller, als das Darlehen zu tilgen.

Finden Sie die Finanzierung, die zu Ihnen passt

Wählen Sie ein Darlehen, das zu Ihnen passt und Ihnen finanziellen Spielraum lässt. Berücksichtigen Sie dabei mögliche Konjunkturschwankungen und damit verbundene finanzielle Engpässe.

Die Volksbank Raiffeisenbank in Ihrer Nähe berät Sie gerne und findet gemeinsam mit Ihnen und der R+V ein Finanzierungsmodell, das zu Ihnen passt.

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Drei Finanzierungsmodelle im Vergleich

Beispiel 1: Annuitätendarlehen für selbst genutzte Immobilien

Nele und Hendrik Müller haben eine Tochter und wohnen in der Nähe von Frankfurt. Die beiden haben ein Grundstück gekauft, auf das sie ein Einfamilienhaus bauen, in das sie selbst einziehen werden. Dafür verkaufen sie ihre Eigentumswohnung, in der sie derzeit wohnen. Die Gesamtkosten haben sie auf 450.000 Euro geschätzt.

Familie Müller hat eine Summe über 150.000 Euro mit einem Annuitätendarlehen geplant. Sie zahlt monatlich 724 Euro ab.

  • Laufzeit: 20 Jahre
  • Zinssatz: 1,5 Prozent
  • Monatliche Rate: 724 Euro
  • Zinsen gesamt: 23.716 Euro

Fazit: Familie Müller zahlt insgesamt 23.716 Euro Zinsen. Das Annuitätendarlehen passt zu Nele und Hendrik Müller als Immobilienbesitzer, da sie selbst in ihrem Eigenheim leben.

Beispiel 2: Tilgungsaussetzungs-Darlehen für fremd genutzte Immobilie als Kapitalanlage

Moritz und Daniel Schmitz wohnen in Rosenheim und haben keine Kinder. Sie bewohnen eine Eigentumswohnung und haben vor einem Jahr Geld geerbt. Als Kapitalanlage möchte das Paar ein Einfamilienhaus zum Preis von 450.000 Euro kaufen, das sie vermieten werden. Die beiden haben eine Summe von 200.000 Euro mit einem Tilgungsaussetzungs-Darlehen abgedeckt. Außerdem schließen sie bei der R+V eine fondsgebundene Rentenversicherung der R+V ab. Moritz und Daniel zahlen dort monatlich 536 Euro ein.

  • Laufzeit: 20 Jahre
  • Zinssatz: 1,5 Prozent
  • Monatliche Rate: 724 Euro
  • Zinsen gesamt: 45.000 Euro

Fazit: Das Ehepaar Schmitz nutzt die fondsgebundene Rentenversicherung, um ihr Darlehen zu tilgen. Es zahlt insgesamt 45.000 Euro Zinsen und bekommt bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent daher 40 Prozent der Zinsen vom Finanzamt erstattet. Effektiv zahlt Ehepaar Schmitz 27.000 Euro Zinsen. Das Tilgungsaussetzungs-Darlehen passt zu Immobilienbesitzern wie den Schmitz, die eine Immobilie als Kapitalanlege nutzen und diese vermieten.

Beispiel 3: Tilgungsaussetzungs-Darlehen bei Gewerbeimmobilien

Fritz Hamacher kommt aus Köln, ist alleinstehend und als selbständiger Fotograf tätig. In den letzten Jahren hat er hohe Gewinne erzielt, die er in eine Gewerbeimmobilie investieren möchte. Er hat eine Arztpraxis gekauft, die bereits vermietet ist. Fritz möchte ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung aufnehmen. Die Immobilie hat 400.000 Euro gekostet. Er verfügt über ein Eigenkapital von 200.000 Euro. Zusätzlich zum Darlehen über 200.000 Euro schließt er bei der R+V eine Versicherung über eine Privatrente ab. Fritz zahlt dort monatlich 1.000 Euro ein.

  • Laufzeit: 15 Jahre
  • Zinssatz: 1,5 Prozent
  • Monatliche Rate: 1.250 Euro
  • Zinsen gesamt: 45.000 Euro

Fazit: Die R+V-Privatrente hat Fritz genutzt, um das Darlehen abzubezahlen. Er zahlt insgesamt 45.000 Euro Zinsen. Vom Finanzamt hat er 18.000 Euro zurückbekommen bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent. Der Darlehenszins liegt bei 1,5 Porzent. Effektiv zahlt Fritz nur 60 Prozent der Zinsen, also 27.000 Euro.

Auch bei Gewerbeimmobilien passt eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung, da Zinsen steuerlich gelten gemacht werden können.

Lassen Sie sich beraten

Für Ihre Geldanlage empfehlen wir zum Beispiel die folgenden R+V-Produkte zur Geldanlage:

Fondsgebundene Rentenversicherung

PrivatRente IndexInvest

AnsparKombi Safe+Smart

Möchten Sie mehr erfahren? Unsere Experten sind für Sie da.

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So finden Sie die passende Immobilie

Grundstücksgröße, Art der Immobilie und vor allem die Lage sind entscheidend für den Kaufpreis. Eine Immobilie in einem wirtschaftsstarken großstädtischen Ballungsgebiet mit Universität und einer großen Auswahl an Arbeitgebern ist besonders gefragt. Sie zahlen daher in der Regel höhere Immobilienpreise in Regionen, die als Zuzugsraum gelten. Ländliche Gebiete hingegen sollten vor der Kaufentscheidung genau unter die Lupe genommen werden. Stellen Sie sich die Frage: Hat die Region Zukunft?

Im schlimmsten Fall haben Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erworben, in der Leerstand zu beklagen ist. Die Mieten in der Gegend sinken aufgrund fehlender Nachfrage. Das wäre ein Minusgeschäft für Sie. Nehmen Sie die Mieteinnahmen mit in Ihre Kalkulation auf. Hier gilt die Faustregel: Was für das Sparbuch der Zins, ist für die Immobilie die Miete.

In vielen Regionen Deutschlands haben Bestandsimmobilien einen niedrigeren Kaufpreis als Neubauten. Der Preisunterschied variiert jedoch sehr stark.

Lassen Sie sich von einem Immobilienmakler über die regionalen Besonderheiten aufklären. Ebenfalls wichtig für Sie:

  • Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
  • Ist die Lage ruhig?
  • Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?

Alle diese und weitere Faktoren fließen in den Immobilienpreis ein.

Checkliste: Das ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten

Planen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung? Wir haben eine ausführliche Checkliste für Sie zusammengestellt, unter anderem mit Informationen zur Kalkulation von Umlage- und Nebenkosten und einer Übersicht über Regeln und Pflichten von Hausgemeinschaften.

 Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung

So sichern Sie sich gegen Mietausfall ab

Was können Sie tun, wenn ein Mieter seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt und es zu einem Mietausfall kommt?

Die gute Nachricht: Mit der R+V-Mietschutzversicherung können Sie sich gegen Mietausfälle, hohe Renovierungskosten oder Sachschäden absichern. Die R+V-Mietschutzversicherung ist für private Vermieter von Häusern oder Wohnungen sinnvoll.

Einfache Formel zur Berechnung der Bruttorendite

Möchten Sie als Immobilienbesitzer Ihr Haus vermieten, ist die Rendite ein wichtiger Aspekt für die Vermögensbildung. Diese wird durch eine Vielzahl an Faktoren beeinflusst, sodass eine Berechnung komplex ist.

Die Rendite ergibt sich aus: Summe aus Mieteinnahmen und Wertentwicklung abzüglich der Finanzierungs-, Renovierungs- und Unterhaltungskosten.

Weiter beeinflusst wird die Kalkulation durch diese Faktoren: Kreditzinsen, Tilgung, den persönlichen Einkommenssteuersatz, Steuervorteile, staatliche Förderprogramme, die Entwicklung der Zinshöhe und die Immobilienmarkt-Lage.

Eine einfache Formel zur Berechnung der Bruttorendite zeigen wir hier. Um die Rendite genau zu berechnen, lassen Sie sich von einem Experten beraten.

Jahresnettokaltmiete x 100 : (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Rendite in Prozent

Finanzieren Sie mit uns Ihre Immobilie als Kapitalanlage

Die Wahl ist gefallen und Sie haben eine geeignete Immobilie gefunden? Wir unterstützen Sie gerne mit einem modernen Finanzierungskonzept. Ihre Volksbank Raiffeisenbank berechnet Ihnen ein individuelles Darlehen mit Tilgungsaussetzung in Kombination mit einem passenden Anlageprodukt, wie z. B. der AnsparKombi Safe+Smart.

Möchten Sie mehr erfahren? Wir beraten Sie gerne.

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Autor/in

K. Waldheim

April 2021

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