Rund ums Bauen

    Mietkauf von Haus oder Wohnung: Lohnt sich das?

    Inhalt:

    Viele Menschen sehnen sich nach einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung. Doch oft fehlt ihnen das nötige Kapital. Eine weniger bekannte Möglichkeit, um zu Wohneigentum zu kommen, ist der Mietkauf einer Immobilie – ein interessantes Modell, das aber auch einige Fallstricke bereithält: Gibt es eine Zinsbindung wie bei einem Bankkredit? Kann ich Fördermittel in Anspruch nehmen? Was passiert, wenn ich die Raten nicht mehr zahlen kann? Bin ich sofort Eigentümer der Immobilie oder erst später? Wir klären essenzielle Fragen und zeigen die Vor- und Nachteile des Mietkaufs.

    Mietkauf ist Hauskaufen in Raten

    Bei einem Mietkauf vereinbaren Vermieter und Mieter bereits mit Abschluss des Mietvertrages den Verkauf des Hauses oder der Wohnung zu einem festgelegten Preis. Mit der monatlichen Miete zahlt der Mietkäufer die Immobilie sukzessive ab. Die Zinsen für die Ratenzahlung sind in der Regel in der Miete enthalten. Die Höhe der Zinsen wird individuell zwischen beiden Parteien vereinbart. Im Gegensatz zum sonst üblichen Immobilienkauf ist hier keine Bank oder Bausparkasse als Vermittler beteiligt. Auch geht das Eigentum der Immobilie erst nach Ende der Laufzeit und mit Zahlung der letzten Miete auf den Mietkäufer über.

    Achtung bei den Zinsen

    Was auf den ersten Blick verlockend klingt, kann schnell teuer werden. Denn anders als bei einer Baufinanzierung sind die Zinsen beim Mietkauf meist sehr viel höher. Hinzu kommt, dass die monatlichen Tilgungs- und Zinsanteile bei einem Mietkauf über die gesamte Laufzeit konstant bleiben. Bei der klassischen Immobilienfinanzierung hingegen nimmt die Höhe der Zinszahlungen über die Jahre ab und der Anteil der Tilgung steigt. Grund dafür ist die geringer werdende Darlehenssumme durch die monatliche Tilgung.

    Achten Sie bei Vertragsabschluss einer klassischen Finanzierung auf die aktuelle Zinslage und die Laufzeit. Lange Laufzeiten lohnen sich nur bei niedrigem Zinsniveau.

    Der passende Versicherungsschutz für Ihre Immobilie

    Neben der richtigen Finanzierung gibt es noch andere wichtige Faktoren, die beim Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden müssen: Was passiert, wenn ich meine Arbeit verliere? Kann ich mir mein Haus noch leisten, wenn die Zinsen steigen? Kann ich Sondertilgungen leisten, zum Beispiel, wenn ich erben sollte?

    Mit der Baufinanzierung der R+V sichern Sie sich flexibel rundum ab. Das intelligente Finanzierungskonzept passt sich an Ihre jeweilige Lebenssituation an – immer. Es sichert Ihre monatlichen Darlehensraten auch bei Arbeitslosigkeit und im Todesfall ab und stellt die Finanzierung Ihrer Immobilie sicher. Von Anfang an.

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    Zwei Varianten: Mietkauf und Optionskauf

    Neben dem Mietkauf einer Wohnung oder eines Hauses gibt es eine weitere Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben: den Optionskauf. Worin die Unterschiede liegen, und welche Rechte und Pflichten sich daraus ergeben, sehen Sie hier:

    • Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter gegenüber dem Vermieter, die Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Frist zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Die Kaufsumme wird in gleichbleibenden Raten auf die Laufzeit aufgeteilt – mit oder ohne Restsumme. Der Mieter zahlt die Raten über seine monatlichen Mietzahlungen ab. In diesen ist auch ein Zinssatz für die Ratenzahlung enthalten. Ist kein Restkaufpreis vereinbart, dauert es meist länger, bis die Immobilie in das Eigentum des Mieters übergeht. Dafür erwartet den Käufer beim endgültigen Erwerb der Immobilie aber auch kein zusätzlicher Kostenblock.

    • Beim Optionskauf mietet der Interessent die Immobilie von einer Genossenschaft oder einem anderen Bauträger. Dabei hat er die Option, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, ist aber nicht zum Kauf verpflichtet.

    Der Mietkauf: So funktioniert er

    Den Mietkauf einer Immobilie regelt ein Mietkaufvertrag, der alle Rechte und Pflichten der Vertragspartner enthält. Er besteht aus zwei Teilen:

    • dem Mietvertrag und
    • dem Kaufvertrag über den Erwerb des späteren Eigentums

    Ein Notar muss beide Verträge beurkunden.

    Beim klassischen Mietkauf von Immobilien kann der Vermieter vom Mieter vor der notariellen Beurkundung der Verträge eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises verlangen. Das entspricht dem Eigenkapitalanteil, der auch bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung üblich ist.

    Fehlen dem Mieter die Mittel für die Anzahlung, kann eine monatliche Ratenzahlung vereinbart werden. Damit steigt allerdings auch die monatliche Belastung für den Mieter.

    Wie bei jeder Finanzierung sollte sich der Mietkäufer zudem sicher sein, dass er am Ende der Laufzeit über die finanziellen Mittel für die Restsumme verfügt. Es handelt sich schließlich um einen verbindlichen Kaufvertrag.

    Der Optionskauf: So funktioniert er

    Beim Optionskauf wird ein Optionsvertrag geschlossen. Dieser notariell beglaubigte Vertrag sichert dem Mieter das Recht zu, die gemietete Immobilie nach einer fest vereinbarten Zeit zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch via Auflassungsvormerkung eingetragen. Ob der Kauf nach Ablauf der Frist tatsächlich zustande kommt, entscheidet bei dieser Variante allein der Mieter. Übt dieser sein Vorkaufsrecht aus, so wird ein zuvor festgelegter Teil der über die Jahre gezahlten Miete auf den Kaufpreis angerechnet. Verzichtet der Mieter auf sein Vorkaufsrecht, erhält er je nach vertraglicher Regelung einen Teil der Mietzahlungen zurück – jedoch nicht immer.

    Achtung: Die Miete einer mit Optionskauf gemieteten Wohnung oder eines Hauses ist meist deutlich höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete.

    Hintergrund ist, dass sich die Eigentümer erhoffen, den Mieter durch die erhöhten Zahlungen zum Kauf zu motivieren. Denn anders als beim Mietkauf werden die monatlichen Mietzahlungen beim Optionskauf nur als Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet, wenn die Wohnung oder das Haus tatsächlich gekauft wird. Kauft der Mietende die Immobilie nicht, erhält er nur einen geringen bis keinen Anteil der Mietzahlungen zurück.

    Schließen Sie den Optionsvertrag also nur ab, wenn Sie ernsthaft in Erwägung ziehen, die Immobilie zu kaufen.

    Eigentum verpflichtet

    Keine Rechte ohne Pflichten. Während bei einem Mietkauf das juristische Eigentum erst nach der Zahlung der letzten Rate bzw. des Restkaufpreises und der Eintragung ins Grundbuch auf den Käufer übergeht, wechselt das wirtschaftliche Eigentum sofort mit Unterzeichnung des Vertrags. Das heißt, je nach rechtlicher Vereinbarung muss der Mieter bereits mit Vertragsabschluss für alle anfallenden Kosten selbst aufkommen. Das betrifft sowohl die Verwaltung als auch die Instandhaltung der Immobilie.

    Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die Folgen

    Gerade die Instandhaltung kann sehr schnell sehr teuer werden. Denn seit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes am 01.01.2024 werden Haus- oder Wohnungseigentümer verpflichtet, ihre Immobilie innerhalb festgelegter Fristen sukzessive auf erneuerbare Energien umzurüsten. Die Verpflichtung bezieht sich vorerst auf Neubauten in Neubaugebieten. Hier müssen seit dem 01.01.2024 alle eingebauten Heizungsanlagen bis zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. An anderen Standorten gelten folgende Fristen für den Einbau:

    • 01.07.2026 für bestehende Gebäude und Neubauten in Großstädten (unter 100.000 Einwohner)
    • 01.07.2028 für bestehende Gebäude und Neubauten in kleinen Städten (über 100.000 Einwohner)

    Alternativ zum Einbau einer neuen Heizung ist der Anschluss an das Fernwärmenetz Ihrer Kommune möglich. Existiert noch keines, sind die Kommunen verpflichtet, eine entsprechende Planung vorzulegen: große Kommunen bis zum 30.06.2026, kleine Kommunen zwei Jahre später, zum 30.06.2028.

    Bei Bestandsimmobilien mit gleichbleibendem Eigentümer ist vorläufig Entwarnung angesagt: Die Austauschfrist für bestehende und funktionierende Heizungen läuft noch bis Ende 2045. Auch Reparaturen von Heizungen, die mit fossilen Energieträgern betrieben werden, sind innerhalb dieser Frist möglich. Es besteht also kein Austauschzwang bestehender Heizungsanlagen vor Ablauf der Frist und es bleibt Zeit, um Rücklagen zu bilden. Aber Vorsicht bei einem Eigentümerwechsel. Hier gelten abweichende Übergangsfristen.

    Lässt sich eine defekte Heizung nicht mehr reparieren, gibt es zwei Möglichkeiten:

    • Einbau einer Gasheizung (in Abstimmung mit der kommunalen Wärmeplanung) und schrittweise Umstellung auf erneuerbare Gase ab 2029.
    • Einbau einer klimafreundlichen Heizung bis 2028 mit der Möglichkeit der Förderung i. H. v. 50 bis 70 Prozent.

    Für wen ist der Mietkauf von Immobilien sinnvoll?

    Der Mietkauf kann eine sinnvolle Alternative zum herkömmlichen Immobilienkauf sein. Zum Beispiel für Personengruppen, die nur schwer an Bankkredite herankommen. Das gilt etwa für junge Familien ohne Eigenkapital oder für Berufstätige mit unregelmäßigem Einkommen wie Unternehmer, die sich gerade erst selbstständig gemacht haben, bzw. in einer unsicheren Branche wie der Gastronomie oder der Taxibranche arbeiten.

    Das Modell des Optionskaufs bietet sich an, wenn Sie unbedingt ein bestimmtes Objekt kaufen möchten, dafür aber zum gegenwärtigen Zeitpunkt keinen Kredit bekommen. So können Sie sich das gewünschte Objekt schon einmal reservieren und es kaufen, wenn die Mittel dafür da sind. Stehen diese wider Erwarten dann doch nicht zur Verfügung, ist es auch kein Problem. Beim Optionskauf sind Sie als Mieter nicht zum Kauf der Immobilie verpflichtet.

    Fördermöglich­keiten ausloten

    Wer mithilfe eines Mietkaufs schnell in die eigenen vier Wände ziehen möchte, sollte zunächst genau prüfen, ob die Finanzierung über eine Bank nicht günstiger ist. Gerade junge Familien sollten sich erkundigen, welche staatlichen Zuschüsse es für den Kauf eines Eigenheims gibt. In fast allen Bundesländern können sie Fördermittel oder zumindest vergünstige Kredite für den Kauf oder den Bau einer selbst genutzten Immobilie beantragen. Junge Familien fahren deshalb mit dem direkten Kauf meistens besser als mit einem Miet- oder Optionskauf.

    Wunschtraum Haus oder Eigentumswohnung: Entscheiden Sie sich nicht vorschnell

    Ob sich der Mietkauf des Traumhauses am Ende lohnt oder nicht, hängt von vielen Faktoren ab. Das regelmäßige Einkommen muss hoch genug sein, um die monatlichen Raten stemmen zu können. Diese sollten nicht deutlich höher sein als die bisherige Miete. Fehlt beispielsweise das Eigenkapital, steigen auch die monatlichen Mietbelastungen. Prüfen Sie deshalb ganz genau, ob es sinnvoll ist, sich in hohe Schulden zu stürzen, und analysieren Sie Ihre aktuelle und zukünftige Liquiditätssituation. Es ist besonders wichtig, die zusätzlichen monatlichen Belastungen durch einen Mietkauf realistisch einzuschätzen. Es kann sich auch lohnen, sich steuerrechtlich beraten zu lassen. Nur so können Sie sich für das für Sie persönlich passende Kauf- oder Mietkaufmodell entscheiden.

    Die Absicherung der Familie sollte hierbei immer im Vordergrund stehen. Denn mit einer Immobilienfinanzierung sind in der Regel langfristige finanzielle Verpflichtungen verbunden, die bis zu 30 Jahre und länger bestehen können. Umso wichtiger ist es vorzusorgen für den Fall, dass die monatlichen Raten nicht mehr gezahlt werden können, zum Beispiel durch betriebsbedingte Arbeitslosigkeit oder im Todesfall.

    Geschafft: Das Eigenheim wird zum Eigentum

    Ist die letzte Rate gezahlt und gegebenenfalls auch der Restkaufpreis beglichen, gehört das Eigenheim endgültig Ihnen. Herzlichen Glückwunsch! Denken Sie aber bei Vertragsabschluss daran, sich im Mietvertrag ein Sondertilgungsrecht einräumen zu lassen. Falls irgendwann unerwartet mehr Geld zur Verfügung stehen sollte, können Sie während des Rückzahlungszeitraums eine Sondertilgung vornehmen und früher als geplant sorgenfrei wohnen.

    Mietkauf: Checkliste

    Achten Sie vor dem Abschluss des Vertrags noch auf folgende Fallstricke:

    • Wie hoch sind die monatlichen Raten, die Anzahlung, der Gesamtkaufpreis und der Restkaufpreis?

    • Wie hoch ist der Anteil des Ansparbetrags an der Monatsrate?

    • Wie sicher sind die eingezahlten Gelder und wie werden sie angelegt? Werde ich am Anlagegewinn beteiligt?

    • Wie ist die Immobilie abgesichert, falls der Vermieter insolvent wird?

    • Was passiert, wenn sich meine Lebensumstände ändern, beispielsweise bei Auszug wegen Scheidung oder Verlust des Arbeitsplatzes?

    • Welche Versicherung sollte ich abschließen, um in Notfallsituationen die Raten weiterhin zahlen zu können?

    • Wer bezahlt während der Mietzeit anstehende Sanierungsarbeiten und die Verwaltung?

    • Sind Sondertilgungen möglich?

    • Ist eine Abtretung des Mietkaufvertrags möglich?

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    Kurz und knapp

    Die Vor- und Nachteile beim Mietkauf im Überblick

    Die Vorteile beim Mietkauf von Immobilien

    • Stabile Raten: Die Monatsrate bleibt über die gesamte Laufzeit des Mietkaufvertrags gleich. Käufer sind damit unabhängig von der Zinsentwicklung.

    • Eigentum ohne hohen Bankkredit: Gute Finanzierungsalternative für Selbstständige oder junge Familien, die keinen hohen Bankkredit bekommen.

    • Flexibilität: Keine Kaufpflicht beim Optionskauf.

    • Immobilie testen: Der Optionskauf ermöglicht es, erst eine Weile in einem Haus oder einer Wohnung zu leben, bevor man sich für oder gegen den Kauf entscheidet.

    Die Nachteile beim Mietkauf von Immobilien

    • Oft weniger attraktive Objekte: Immobilienbesitzer bieten zum Teil schwer zu verkaufende Immobilien mit Mietkaufmodellen an, um auf diesem Weg einen Käufer zu finden.

    • Finanzielle Konditionen: Bankkredite sind häufig günstiger, die Mieten liegen oft über der ortsüblichen Vergleichsmiete und ein guter Zinsmarkt kann nicht genutzt werden.

    • Keine Fördermittel für Familien: Junge Familien erhalten in fast allen Bundesländern Zuschüsse oder vergünstigte Kredite für den Bau oder Kauf einer Immobilie. Diese attraktiven Fördermittel gelten meist nicht beim Mietkauf.

    • Undurchsichtige Konditionen: Die Konditionen bei den verschiedenen Anbietern sind schwer zu vergleichen. 

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    Zuletzt aktualisiert: Juli 2024

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