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Mietkauf von Immobilien: Lohnt sich das?

Viele Menschen sehnen sich nach einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung. Doch oft fehlt ihnen das nötige Kapital. Eine weniger bekannte Möglichkeit, um zu Wohneigentum zu kommen, ist der Mietkauf einer Immobilie – ein interessantes Modell, das aber auch einige Fallstricke bereithält.

Mietkauf von Immobilien: Erst wohnen, dann zahlen

Ein Mietkauf funktioniert so: Wer sich für eine Immobilie interessiert, mietet sie zunächst, um sie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Den Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung vereinbaren Vermieter und Mieter bereits mit Abschluss des Mietvertrags. Die gezahlte Miete enthält den Ansparbetrag für den späteren Kauf und wird beim Erwerb der Immobilie mit dem Kaufpreis verrechnet. Einen Teil der monatlichen Raten behält der Verkäufer der Immobilie als Mietzins.

Käufer und Verkäufer vereinbaren den Mietkauf von Immobilien direkt miteinander – im Gegensatz zum sonst üblichen Immobilienkauf. Es ist keine Bank oder Bausparkasse als Vermittler beteiligt.

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Zwei Varianten: Mietkauf und Optionskauf

  • Beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Frist zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Der Immobilienbesitzer stundet dem Käufer die Kaufsumme inklusive der Zinsen. Der Mieter begleicht die Schulden über seine monatlichen Mietzahlungen. Ist neben der Miete kein Restkaufpreis vereinbart, dauert es meist länger, bis die Immobilie in den Besitz des Mieters übergeht. Dafür erwartet den Käufer beim endgültigen Erwerb der Immobilie dann auch kein zusätzlicher Kostenblock.
  • Beim Optionskauf mietet der Interessent die Immobilie von einer Genossenschaft oder einem anderen Bauträger. Dabei hat er die Option, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, ist aber nicht zum Kauf verpflichtet.

Der Mietkauf

Den Mietkauf der Immobilie regelt ein Mietkaufvertrag, der alle Rechte und Pflichten der Vertragspartner enthält. Er besteht aus zwei Teilen: dem Mietvertrag und dem Vertrag über den Erwerb des späteren Eigentums. Ein Notar muss beide Verträge beurkunden.

Beim klassischen Mietkauf von Immobilien muss der Mieter vor der notariellen Beurkundung der Verträge eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leisten. Das entspricht dem Eigenkapitalanteil, der auch bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung üblich ist. Fehlen dem Mieter die Mittel für die Anzahlung, kann oft eine monatliche Ratenzahlung vereinbart werden. Damit steigt allerdings auch die monatliche Belastung des Mieters. Zudem muss er sich sicher sein, dass das benötigte Geld für den Restkaufpreis nach dem vereinbarten Zeitraum zur Verfügung steht. Es handelt sich schließlich um eine verbindliche Vereinbarung mit dem Verkäufer. Dazu kommt häufig eine einmalige Abschlussgebühr.

Der Optionskauf

Beim Optionskauf entfällt der Vertrag über den Erwerb des Eigentums. Ob der Kauf wirklich zustande kommt, entscheidet bei dieser Variante allein der Mieter. Der Vermieter lässt im Grundbuch ein Optionsrecht zugunsten des Mieters eintragen. Dieses sichert ihm das Recht zu, die Immobile innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu einem festgelegten Preis zu kaufen.

Besonders beim Optionskauf ist die Miete meist deutlich höher als die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Idee der Immobilienverkäufer: Der erhöhte Betrag motiviert die Mieter, von der Kaufoption tatsächlich Gebrauch zu machen. Denn die gezahlten Mieten sind ansonsten verloren.

Juristisches und wirtschaftliches Eigentum

Bei einem Mietkauf geht das juristische Eigentum nach der Zahlung der letzten Rate und gegebenenfalls des Restkaufpreises auf den Käufer über. Das wirtschaftliche Eigentum wechselt aber sofort nach Abschluss des Vertrags. Je nach Ausgestaltung des Vertrags kann das bedeuten, dass der Mieter ab Vertragsabschluss für die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Immobilie aufkommen muss.

Das Mietkaufmodell ist ein Nischenprodukt

Die Konditionen von Mietkauf-Verträgen können sich stark voneinander unterscheiden und sind nur schwer zu vergleichen. Das dürfte ein Grund dafür sein, dass das Modell bislang nicht sehr weit verbreitet ist. „Dieses Kaufmodell ist ein Nischenprodukt“, bestätigt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes (DMB). „Es gab immer mal wieder zeitlich begrenzte Wellen von Mietkaufangeboten, aber es hat sich nie wirklich durchgesetzt.“ Für ihn stellt sich die Frage, wo beim Mietkauf von Immobilien der Vorteil gegenüber einer herkömmlichen Finanzierung des Kaufs liegt. „Das müssen die Interessenten von Fall zu Fall entscheiden und genau prüfen, ob Mietkauf das richtige Kaufmodell für sie ist“, sagt Ropertz.

Der Experte des Mieterbundes rät beim Mietkauf von Immobilien grundsätzlich zur Vorsicht. Seiner Ansicht nach werden oft überteuerte oder mangelhafte Objekte als Mietkaufmodelle angeboten, die sich zuvor nicht verkaufen ließen. Immobilienkäufer sollten sich immer fragen, warum der Verkäufer bereit ist, „Bank zu spielen“. Schließlich gibt er dem Käufer einen Kredit, der gegen Zinsen über einen bestimmten Zeitraum abgezahlt wird. Damit setzt er sich dem Risiko aus, dass der Kaufinteressent nicht bezahlt.

Die Interessenten müssen genau prüfen, ob Mietkauf das richtige Kaufmodell für sie ist.

Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes (DMB)

Wenn kein Bankkredit winkt: Für wen ist der Mietkauf von Immobilien sinnvoll?

Für manchen kann der Mietkauf dennoch eine sinnvolle Alternative zum herkömmlichen Immobilienkauf sein. Zum Beispiel für Personengruppen, die nur schwer an Bankkredite herankommen. Das gilt etwa für junge Familien ohne Eigenkapital. Betroffen sind auch Unternehmer, die in einer unsicheren Branche wie der Gastronomie oder der Taxibranche arbeiten oder sich gerade erst selbstständig gemacht haben. Gerade diese Interessenten haben häufig ein unregelmäßiges Einkommen. Für sie ist es besonders wichtig, die zusätzlichen monatlichen Belastungen durch einen Mietkauf realistisch einzuschätzen.

Das Modell des Optionskaufs bietet sich an, wenn jemand unbedingt ein bestimmtes Objekt kaufen möchte, dafür aber keinen Kredit bekommt. „So kann er sich das gewünschte Objekt schon einmal reservieren und es kaufen, wenn die Mittel da sind“, erklärt Ropertz. Beim Optionskauf ist der Mieter nicht zum Kauf der Immobilie verpflichtet.

Fördermöglich­keiten ausloten

Wer mithilfe eines Mietkaufs schnell in die eigenen vier Wände ziehen möchte, sollte zunächst genau prüfen, ob die Finanzierung über eine Bank nicht günstiger ist. Gerade junge Familien sollten auch ausloten, welche staatlichen Zuschüsse es für den Kauf eines Eigenheims gibt. In fast allen Bundesländern können sie Fördermittel oder zumindest vergünstige Kredite für den Kauf oder den Bau einer selbst genutzten Immobilie beantragen. Junge Familien fahren deshalb mit dem direkten Kauf meistens besser als mit einem Miet- oder Optionskauf.

Wunschtraum Haus oder Eigentumswohnung: Nicht übers Knie brechen

Ob sich der Mietkauf von Immobilien lohnt oder nicht, müssen Interessenten sich ehrlich und im Detail beantworten. Viele Faktoren spielen eine Rolle. „Fehlt das Kapital für ein Eigenheim, sollte man genau prüfen, ob es sinnvoll ist, sich in Schulden zu stürzen. Schließlich ist man als vertragstreuer Mieter auch so in Deutschland gut vor Kündigung oder Ähnlichem geschützt“, sagt Mieterbund-Geschäftsführer Ropertz. „Eine wichtige Entscheidung wie der Kauf einer Immobilie sollte niemals über das Knie gebrochen werden.“

Hat sich der Käufer in spe entschlossen, ein Objekt zu erwerben, muss er seine aktuelle und künftige Liquiditätssituation unter die Lupe nehmen. So kann er sich für das am besten passende Kauf- oder Mietkaufmodell entscheiden. „Dabei sollte man sich auch immer noch von steuerrechtlicher Seite beraten lassen, um sich keine Ersparnis auszumalen, die am Ende gar keine ist“, empfiehlt Ropertz.

Die Absicherung der Familie sollte beim Erwerb einer Immobilie immer im Vordergrund stehen. Denn mit einer Baufinanzierung sind in der Regel langfristige finanzielle Verpflichtungen verbunden, die bis zu 30 Jahre und mehr bestehen können.

Voraussetzungen beim Mietkauf von Immobilien

Wichtigste Voraussetzung beim Mietkauf von Immobilien ist: Das regelmäßige Einkommen muss hoch genug sein. Um die Rate stemmen zu können, dürfen die monatliche Rate des Mietkaufvertrags und die weiteren Belastungen nicht deutlich höher als die bisherige Miete ausfallen.

Ein Vorteil des Mietkaufmodells: Die Monatsrate bleibt über die gesamte Laufzeit des Mietkaufvertrages unverändert. Das macht den Käufer unabhängig von der Zins- und Mietpreisentwicklung.

Beim Optionsmodell kommt dazu, dass der Mieter keine Verpflichtung eingeht, das Haus oder die Wohnung tatsächlich zu kaufen. Das verschafft Flexibilität für den Fall, dass sich die eigenen Lebensumstände ändern und die ausgewählte Immobilie nicht mehr passt.

Die letzte Rate: Das Eigenheim wird Eigentum

Ist die letzte Rate gezahlt und gegebenenfalls auch der Restkaufpreis beglichen, gehört das Eigenheim endgültig dem bisherigen Mieter. Sinnvoll ist es, sich im Mietvertrag ein Sondertilgungsrecht einräumen zu lassen. Falls irgendwann unerwartet mehr Geld zur Verfügung steht, kann während des Rückzahlungszeitraums mehr zur Tilgung des Kaufpreises eingesetzt und die Schuld so früher verringert werden.

Mietkauf: Worauf Interessenten achten sollten

  • Wie hoch sind die monatlichen Raten, die Anzahlung, der Gesamtkaufpreis und der Restkaufpreis?
  • Wie hoch ist der Anteil des Ansparbetrags an der Monatsrate?
  • Wie sicher sind die eingezahlten Gelder, wie werden sie angelegt? Werde ich am Anlagegewinn beteiligt?
  • Wie ist die Immobilie abgesichert, falls der Vermieter insolvent wird?
  • Was passiert, wenn sich meine Lebensumstände ändern, beispielsweise bei Umzug, Scheidung oder Verlust des Arbeitsplatzes?
  • Wer bezahlt während der Mietzeit anstehende Sanierungsarbeiten und die Verwaltung?
  • Sind Sondertilgungen möglich?
  • Ist eine Abtretung des Mietkaufvertrags möglich?

Vorteile beim Mietkauf von Immobilien

  • Stabile Raten: Die Monatsrate bleibt über die gesamte Laufzeit des Mietkaufvertrags gleich. Der Käufer ist damit unabhängig von der Zinsentwicklung.
  • Eigentum ohne Bankkredit: Für Personengruppen, die etwa aufgrund ihres Berufs keinen Bankkredit bekommen, einen Immobilienkauf aber finanzieren könnten, kann das Mietkaufmodell zum Eigenheim verhelfen.
  • Flexibilität: Beim Optionskauf haben die Mieter jederzeit die Möglichkeit, das Objekt zu kaufen, sind aber nicht zum Kauf verpflichtet.
  • Immobilie testen: Der Optionskauf ermöglicht es, erst eine Weile in einem Haus oder einer Wohnung zu leben, bevor man sich für oder gegen den Kauf entscheidet.

Nachteile beim Mietkauf von Immobilien

  • Oft weniger attraktive Objekte: Immobilienbesitzer bieten zum Teil schwer zu verkaufende Immobilien mit Mietkaufmodellen an, um für diese auf diesem Weg doch noch einen Käufer zu finden.
  • Finanzielle Konditionen: Sie sind meist nicht wirklich attraktiv. Bankkredite sind häufiger günstiger, die Mieten liegen oft über der ortsüblichen Vergleichsmiete und es entstehen häufig zusätzliche Kosten wie eine Abschlussgebühr.
  • Keine Fördermittel für Familien: Junge Familien erhalten in fast allen Bundesländern Zuschüsse oder vergünstigte Kredite für den Bau oder Kauf einer Immobilie. Diese Fördermittel sind attraktiv, greifen aber meist nicht beim Mietkauf von Immobilien.
  • Undurchsichtige Konditionen: Die Konditionen bei den verschiedenen Anbietern sind schwer zu vergleichen. Zusätzlich angebotene Sparverträge zur Finanzierung des Restkaufpreises bewegen sich auf dem grauen Kapitalmarkt und sind nicht immer seriös.

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Autor/in

K. Waldheim

Mai 2017

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