1. Bauen + Wohnen
  2. Recht + Geld

Immobilienkredit: Welche Unter­lagen benötigt die Bank?

Die Kreditunterlagen sind die für den Kreditgeber erforderlichen Informationen und Dokumente und damit die Grundlage für eine Kreditbewilligung. Sie geben der Bank unter anderem Aufschluss über die Kreditwürdigkeit des Antragstellers und eine detaillierte Beschreibung des Kauf- oder Bauobjekts. Hinzu kommen Angaben und Nachweise zur Beleihbarkeit des Pfandobjekts.

Persönliche Situation des Antragstellers: Bonitätsprüfung

Die Bonität bzw. Kreditwürdigkeit ist die Fähigkeit und die Bereitschaft einer Person oder eines Unternehmens, aufgenommene Schulden zurückzuzahlen. Sie ist die Grundvoraussetzung für eine Kreditbewilligung. Um die Bonität zu überprüfen, verlangen Banken Auskunft über Einkommens- und Vermögenssituation des Antragstellers. Welche Unterlagen die Kreditinstitute zur Bonitätsprüfung verlangen, erfahren Sie im Folgenden.

Der passende Versicherungs­schutz für Ihr neues Traumhaus

Sie stehen kurz davor, Ihr Traumhaus zu bauen oder zu kaufen. Doch haben Sie auch an die Risiken gedacht, die beim Erwerb, während der Bauzeit und nach dem Einzug entstehen können? Informieren Sie sich rechtzeitig. Unsere Ansprechpartner prüfen gerne mit Ihnen gemeinsam Ihren Versicherungsschutz:

Jetzt Termin vereinbaren

Privatpersonen

Erforderliche Unterlagen zu Einkünften aus nicht selbstständiger Arbeit

  • Die letzten drei Gehaltsnachweise und Bescheinigung des letzten Dezembergehaltes, sofern variable Anteile hierin enthalten sind: Mitteilung dieses Anteils am Gesamtgehalt.
  • Bei einer erfolgsabhängigen Vergütung: die letzten drei Gehaltsnachweise des Monats Dezember.
  • Aktuelle Renteninformation sowie gegebenenfalls Nachweise über die betriebliche und private Rente.
  • Bei Rentnern/Pensionären: aktueller Rentenbescheid, Nachweise über betriebliche und private Rente und Kontoauszüge der letzten drei Monate.
  • Letzter Einkommensteuerbescheid (maximal zwei Jahre alt).
  • Aktuell unterschriebene Selbstauskunft mit Vermögensaufstellung und SCHUFA-Klausel (maximal drei Monate alt).
  • Nachweis zur privaten Krankenversicherung
  • Nachweis (Verträge und gegebenenfalls Kontoauszüge) bei weiteren Darlehens-/Kreditverpflichtungen über die Höhe der Darlehens-/Kreditraten.
  • Nachweis zu weiteren Verpflichtungen/Unterhaltsleistungen anhand der Vertragsgrundlage.
  • Mitteilung, ob innerhalb der letzten fünf Jahre die Abnahme der Vermögensauskunft durch einen Gerichtsvollzieher stattgefunden hat.
  • Mitteilung, ob über das Vermögen ein Insolvenz- oder Vergleichsverfahren droht, angeordnet oder ein Antrag auf Insolvenzeröffnung mangels Masse abgelehnt wurde.

Selbstständige

Erforderliche Unterlagen zu Einkünften aus selbstständiger Arbeit/Gewerbebetrieben/Land- und Forstwirtschaft

  • Unterschriebene Bilanzen bzw. Gewinnermittlungen oder Einnahmen-Überschussrechnungen der letzten zwei Geschäftsjahre.
  • Aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) mit Summen- und Saldenliste (maximal drei Monate alt).
  • Sofern vorhanden: letzte drei Gehaltsnachweise und Bescheinigung des letzten Dezembergehaltes, sofern variable Anteile hierin enthalten sind: Mitteilung dieses Anteils am Gesamtgehalt.
  • Einkommensteuererklärungen sowie Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre.
  • Aktuell unterschriebene Selbstauskunft mit Vermögensaufstellung und SCHUFA-Klausel (maximal drei Monate alt).
  • Nachweis zur privaten Krankenversicherung.
  • Gesellschaftervertrag, sofern vorhanden.
  • Aktueller Auszug aus dem Handelsregister (maximal drei Monate alt).
  • Verflechtungsübersicht bei zusammenhängenden Gesellschaften.
  • Nachweis (Verträge und gegebenenfalls Kontoauszüge) bei weiteren Darlehens-/Kreditverpflichtungen über die Höhe der Darlehens-/Kreditraten.
  • Nachweis zu weiteren Verpflichtungen/Unterhaltsleistungen anhand der Vertragsgrundlage.
  • Mitteilung, ob innerhalb der letzten fünf Jahre die Abnahme der Vermögensauskunft durch einen Gerichtsvollzieher stattgefunden hat.
  • Mitteilung, ob über das Vermögen ein Insolvenz- oder Vergleichsverfahren droht, angeordnet oder ein Antrag auf Insolvenzeröffnung mangels Masse abgelehnt wurde.

Erforderliche Unterlagen zu sonstigen Einkünften

  • Nachweise/Vertragsgrundlagen der Einnahmen hierzu.

Erforderliche Unterlagen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

  • Die letzte Einkommensteuererklärung sowie Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre.
  • Unterschriebene Mietaufstellung mit Angabe eventueller Leerstände oder alternativ Kopien der Mietverträge.
  • Sofern das Objekt von einer Beteiligung/Gesellschaft gehalten wird: Steuererklärung der Gesellschaft sowie Feststellungsbescheid.

Unterlagen über die Immobilie

Neben den Angaben zur Kreditwürdigkeit fordern die Banken auch detaillierte Informationen über die Immobilie oder das Grundstück. Je nachdem, ob Sie ein neues Haus bauen oder ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen, werden unterschiedliche Unterlagen benötigt.

Checkliste

In unserer Checkliste „Immobilienerwerb: Welche Unterlagen sind nötig?“ erhalten Sie einen Überblick, welche Unterlagen regelmäßig verlangt werden. Je nach Kreditinstitut kann es hier zu Abweichungen kommen. Am besten setzen Sie sich vorab mit ihrem Bankberater in Verbindung.

Checkliste „Immobilienerwerb: Welche Unterlagen sind nötig?“

Diese Informationen benötigt die Bank über die Immobilie oder das Grundstück

Lageplan der Immobilie

Hier kann oft als Grundlage der katasteramtliche Lageplan genommen werden, der ohnehin für den Bauantrag verwendet wird. In der Regel handelt es sich dabei um eine Liegenschaftskarte entweder im Maßstab 1:1000 oder 1:500. Erhältlich ist so ein Lageplan – abhängig vom Bundesland – entweder beim Katasteramt, öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren oder Sachverständigen.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist eine detaillierte Darstellung des zu errichtenden Gebäudes. Dazu gehört die Art der Bauausführung und der verwendeten Materialien. Da die Baubeschreibung ohnehin Bestandteil des Bauvertrags wird, sollte diese entsprechend sorgfältig angefertigt werden. Dies kann ein Rechtsanwalt oder ein Architekt vornehmen. Unser Tipp: Verbraucherschutzzentralen haben eine allgemein gültige Muster-Baubeschreibung entwickelt. Mit deren Hilfe können sich Bauherren einen Überblick darüber verschaffen, was eine Baubeschreibung beinhalten sollte. Erhältlich sind die Muster-Baubeschreibungen gegen eine geringe Gebühr bei den örtlichen Verbraucherzentralen. Jede Bank kann darüber hinaus aufgrund der Einzelsituation der jeweiligen Finanzierung weitere Unterlagen für erforderlich halten.

Gesamtkostenaufstellung

In der Gesamtkostenaufstellung müssen alle Kosten enthalten sein, die beim Kauf oder Erwerb einer Immobilie anfallen. Dazu gehören natürlich der Anschaffungspreis plus Nebenkosten wie Gebühren und Steuern, das eingesetzte Eigen- und Fremdkapital sowie die dafür anfallenden Kosten, etwa Zinsen und Gebühren. Diese Daten werden dann in einen ebenfalls erforderlichen Finanzierungsplan aufgenommen. Dort werden gegebenenfalls auch individuelle Besonderheiten wie zum Beispiel ein Erbbaurechtsvertrag, Kostenvoranschläge, Finanzierungsplan, etwaige Eigenleistungen des Bauherrn, Bescheinigungen über Erschließungsbeiträge, Wertgutachten, Mietverträge und Mieterverzeichnis bei vermieteten Objekten mit aufgenommen. Jeder Fall wird in der Praxis einzeln bewertet. Dementsprechend variieren auch die notwendigen Kreditunterlagen von Fall zu Fall.

Kreditsicherheiten

Kreditinstitute erwarten für ihre Darlehen entsprechende Sicherheiten vom Kreditnehmer. In der Regel sichert sich die Bank darüber ab, dass das Darlehen durch den Wert von Immobilie plus Grund und Boden abgedeckt ist. Dafür wird ein Beleihungswert berechnet.

Folgende Unterlagen und Informationen sind dafür in der Regel notwendig:

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Baubeschreibung
  • Baugenehmigung
  • Wohnflächenberechnung
  • Brandversicherungspolice

Als Kreditsicherheiten kommen auch noch andere Sachwerte, wie beispielsweise Wertpapiere oder Bausparverträge in Frage. Die Beleihungsgrenzen dieser Werte richten sich unter anderem nach ihrer Qualität und der Liquidierbarkeit und können stark variieren. Auch eine personenbezogene Sicherheit (Bürgschaft) ist möglich.

Autor/in

K. Waldheim

Aug. 2017

Produkte zu diesem Ratgeber Plus Artikel

Weitere Ratgeber Plus Artikel