Nießbrauch: So können Immobilienbesitzer Erbschaftsteuer sparen

Beispiel 1: Mit Vorbehaltsnießbrauch einmalig sparen

Peter Liebig (52) überträgt sein Mietshaus mit mehreren Wohnungen und einem Verkaufswert von 1,3 Millionen Euro an seinen Sohn Max (29) gegen lebenslangen Nießbrauch. Er selbst wohnt nicht in dem Haus. Peter behält sich das Recht auf die Mieteinnahmen vor. Diese belaufen sich nach Abzug der Betriebskosten auf 70.000 Euro pro Jahr.

Der Wert des Nießbrauchs beträgt 1.022.350 Euro, das entspricht 70.000 Euro x 14,605 (Vervielfältiger bei 28 Jahren Lebenserwartung nach § 14 Bewertungsgesetz BewG). Dieser Betrag wird vom Wert des Hauses abgezogen (1.300.000 Euro 1.022.350 Euro = 277.650 Euro). Für den Sohn errechnet sich daher eine Schenkung in Höhe von 277.650 Euro. Dieser Betrag liegt unterhalb des Schenkungsfreibetrags von 400.000 Euro. Die Übertragung der Immobilie bleibt somit für den Sohn steuerfrei.

Anders sähe es aus, wenn der Vater die Immobilie erst einige Jahre später überträgt. Denn mit abnehmender Lebenserwartung verringert sich die Höhe des Nießbrauchswertes.

Beispiel 2: Mit Vorbehaltsnießbrauch mehrmals sparen

Lisa Hartung (55) verschenkt zwei kleine Immobilien im Abstand von zehn Jahren an ihre Tochter Eva (32). Im ersten Haus hat Lisa bis zu der Schenkung selbst gelebt. Sie zieht nun in die Wohnung ihres Lebensgefährten. Da das Haus nur 350.000Euro Verkaufswert besitzt und der Schenkungssteuer-Freibetrag bei 400.000Euro liegt, muss Eva keine Schenkungssteuer zahlen. Per Nießbrauch hat sich die Mutter jedoch vorbehalten, dass sie von ihrer Tochter eine symbolische Miete erhält. Sollte Eva das Haus nicht mehr bewohnen, wird ihre Mutter andere Mieter suchen und die Einnahmen für sich verbuchen.

Es gibt noch ein zweites Mietshaus, das Lisa ihrer Tochter erst in zehn Jahren vererben wird, damit die beiden die Schenkungssteuer-Freibeträge erneut geltend machen können.

Beispiel 3: Mit Vorbehaltsnießbrauch Steuern senken

Karl Lindner (73) stirbt und hinterlässt seinem einzigen Sohn Julian (50) ein Haus mit einem Verkaufswert von 1 Million Euro. Paula Lindner, die 68-jährige Witwe von Karl und Mutter von Julian, hat ein lebenslanges Nießbrauchrecht und vermietet das Haus. Damit erzielt sie 24.000 Euro Miete im Jahr. Der steuerliche Wert des Nießbrauchs wird auf Basis der voraussichtlichen Lebenserwartung von Paula berechnet. Diese beträgt rund 18Jahre und entspricht dem Faktor 11,55 gemäß Anlage 9a Bewertungsgesetz (BewG).

Damit ergibt sich ein steuerlicher Wert des Nießbrauchs in Höhe von 277.200 Euro (24.000 Euro x 11,55). Um diesen Betrag reduziert sich die Steuerlast für den Sohn. Durch den Freibetrag von 400.000Euro für Kinder muss er lediglich für 322.800 Euro Erbschaftsteuer zahlen.

Beispiel 4: Mit Zuwendungsnießbrauch sparen

Anton Breuer (45) hat ein großes Gelände, auf dem mehrere Lagerhallen stehen, die er vermietet. Da sein 21-jähriger Sohn Ludwig bald studieren wird, bestellen sie einen Zuwendungsnießbrauch:

Ludwig darf für die Dauer von fünf Jahren die Hallen vermieten, sein Vater bleibt jedoch weiterhin der Eigentümer. Mit den Mieteinnahmen soll Ludwig sein Studium finanzieren, da er keine anderen Einkünfte hat. Die Mieteinkünfte belaufen sich jährlich auf etwa 25.000Euro. Anton müsste bei einer Einkommenssteuerbelastung von 40Prozent 10.000Euro Steuern auf die Miete zahlen, sein Sohn nur 4.000Euro. Durch dieses Modell lassen sich also etwa 6.000Euro Steuern sparen. Wenn Ludwig nach Abschluss seines Studiums selbst Geld verdient, rechnet sich das Modell nicht mehr in gleichem Maße.