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Nießbrauch: So können Immobilienbesitzer Erbschaftsteuer sparen

Wie lässt sich bei der Übertragung von Immobilien Erbschaftsteuer sparen? Eine Möglichkeit ist der sogenannte Nießbrauch: Sie überschreiben Ihr Haus oder Ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten auf Ihre Angehörigen, haben aber ein lebenslanges Nutzungsrecht. Die Dauer und die genauen Konditionen können Sie selbst festlegen.

Was ist eigentlich Nießbrauch?

Ganz allgemein ist damit das Nutzungsrecht an einer bestimmten Sache gemeint, etwa einer Immobilie. Im Erbrecht spricht man von Nießbrauch, wenn Immobilienbesitzer ihre Wohnung oder ihr Haus bereits zu Lebzeiten an Angehörige weitergeben wollen. Es ist jedoch auch möglich, eine Nießbrauchsregelung unter nicht verwandten Personen zu treffen. In der Regel soll die Immobilie dabei zwar den Eigentümer wechseln, ansonsten aber alles beim Alten bleiben. In solchen Fällen wird im Zuge der Schenkung ein Nutzungsrecht zugunsten der bisherigen Eigentümer festgeschrieben, entweder auf Lebenszeit oder befristet. Dadurch verlieren die Schenkenden nicht alle Ansprüche und Nutzungsrechte an der Immobilie. Das Nießbrauchsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt (§§ 1030 ff.). Dort wird zwischen zwei Arten von Nießbrauch unterschieden:

Vorbehaltsnießbrauch

  • Das klassische Beispiel: Der Erbe wird neuer Eigentümer des Hauses, der Schenkende behält das lebenslange Wohnrecht. Der Vorbehaltsnießbrauch wird im Grundbuch festgeschrieben.
  • Eine weitere Möglichkeit: Der Schenkende überträgt eine Immobilie, in der er nicht selber wohnt. Er behält das Recht auf die Mieteinnahmen aus der übertragenen Immobilie, wenn auch der Beschenkte nicht selbst in der Immobilie wohnt. Auch in diesem Fall wird der Vorbehaltsnießbrauch im Grundbuch festgeschrieben.
  • Beide Varianten lassen sich miteinander kombinieren: Der Schenkende gibt nur das Eigentum ab, das Wohn- und Vermietungsrecht behält er.

Zuwendungsnießbrauch

  • Es geht auch umgekehrt: Der Schenkende bleibt zivilrechtlicher Eigentümer der Immobilie, gibt aber Nießbrauchsrechte wie Wohnrecht oder das Recht auf Mieteinnahmen ab. Der Beschenkte kann also in der Wohnung oder dem Haus wohnen oder es vermieten. Dass die Immobilie mit einem Nießbrauch belastet ist, wird im Grundbuch eingetragen.
  • Wohnt der Beschenkte in der Immobilie, haben der neue und der alte Eigentümer dadurch steuerliche Vorteile: Sie müssen nämlich keine Einnahmen versteuern, können aber trotzdem Kosten, etwa für die Instandhaltung der Immobilie, steuerlich absetzen.
  • Vermietet der Beschenkte die Immobilie und zieht die Mieteinnahmen ein, muss er diese versteuern, der Eigentümer aber in diesem Fall nicht.

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Was unterscheidet Nießbrauch von Wohnrecht?

Nießbrauch umfasst ein lebenslanges Wohnrecht des Schenkenden – dazu kommen individuelle Absprachen. So kann der Schenkende sich weitere Rechte im Grundbuch eintragen lassen, zum Beispiel das Recht auf Vermietung.

Das Wohnrecht hingegen beinhaltet nur, dass der Schenkende lebenslang in der Immobilie wohnen darf.

Nießbrauch: Rechte und Pflichten

  • Die Schenkenden erhalten durch den Nießbrauch über das Wohnrecht hinausgehende Nutzungsrechte.
  • Auch der Nießbrauch an der Immobilie wird in das Grundbuch eingetragen.
  • Müssen die Schenkenden beispielsweise in ein Pflegeheim, können sie immer noch von den Mieteinnahmen profitieren.
  • Der Nießbraucher behält den wirtschaftlichen Besitz: Er darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die erzielte Miete behalten. Da er nicht mehr Eigentümer ist, kann er die Immobilie jedoch nicht mehr vererben oder verkaufen.

Wohnrecht: Rechte und Pflichten

  • Beispiel: Eltern verschenken ihre Immobilie an die Kinder und können darin bis zu ihrem Lebensende wohnen.
  • Das Wohnrecht muss in das Grundbuch eingetragen werden und bleibt auch bei einem eventuellen Hausverkauf vollumfänglich bestehen.
  • Müssen die Eltern zum Beispiel aus gesundheitlichen Gründen ausziehen, haben sie keine weiteren Ansprüche mehr an die Immobilie oder auf eine finanzielle Entschädigung.
  • Im Gegensatz zum Nießbrauch hat der Schenkende nicht das Recht, das Wohnrecht auf Dritte zu übertragen oder die Immobilie zu vermieten.

Mit Nießbrauch Schenkungs- und Erbschaftsteuer sparen

Dank der Steuerreform von 2009 ist der Nießbrauch ein interessantes Steuersparmodell geworden. Doch wie können Sie durch Nießbrauch konkret Erbschaftsteuer sparen?

Steuerliche Freibeträge nutzen – auch mehrfach

Die Schenkungssteuer-Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenkendem und Beschenktem, die Steuersätze nach der jeweiligen Steuerklasse. Wenn der Wert der Schenkung unter dieser Grenze liegt, muss der Beschenkte keine Schenkungssteuern bezahlen. Im Abstand von zehn Jahren können diese Freibeträge erneut in Anspruch genommen werden.

Schenkungssteuer-Freibeträge und Steuersätze

VerwandtschaftsgradFreibetrag in EuroSteuersatz in Prozent
Ehegatten, Lebenspartner 500.000 7-30
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder, Enkelkinder (wenn deren Eltern verstorben sind) 400.000 7-30
Enkelkinder 200.000 7-30
Eltern, Großeltern 100.000 7-30
Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder 20.000 15-43
Nicht verwandt 20.000 30-50

Die Schenkung mindert das vererbbare Vermögen

Beim Schenkungssteuer-Freibetrag gilt nicht der reine Immobilienwert als Grundlage. Der Gegenwert des Nießbrauchs wird abgezogen. Das mindert also direkt den steuerlichen Wert. Um den Gegenwert des Nießbrauchs zu berechnen, werden das Alter des Schenkenden bzw. seine wahrscheinliche Lebenserwartung herangezogen. Der Berechnung liegen die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts zugrunde.

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Praxisbeispiele: Erbschaftsteuer sparen durch Nießbrauch

Beispiel 1: Mit Vorbehaltsnießbrauch einmalig sparen

Peter Liebig (52) überträgt sein Mietshaus mit mehreren Wohnungen und einem Verkaufswert von 1,3 Millionen Euro an seinen Sohn Max (29) gegen lebenslangen Nießbrauch. Er selbst wohnt nicht in dem Haus. Peter behält sich das Recht auf die Mieteinnahmen vor. Diese belaufen sich nach Abzug der Betriebskosten auf 70.000 Euro pro Jahr.

Der Wert des Nießbrauchs beträgt 1.022.350 Euro, das entspricht 70.000 Euro x 14,605 (Vervielfältiger bei 28 Jahren Lebenserwartung nach § 14 Bewertungsgesetz – BewG). Dieser Betrag wird vom Wert des Hauses abgezogen (1.300.000 Euro – 1.022.350 Euro = 277.650 Euro). Für den Sohn errechnet sich daher eine Schenkung in Höhe von 277.650 Euro. Dieser Betrag liegt unterhalb des Schenkungsfreibetrags von 400.000 Euro. Die Übertragung der Immobilie bleibt somit für den Sohn steuerfrei.

Anders sähe es aus, wenn der Vater die Immobilie erst einige Jahre später überträgt. Denn mit abnehmender Lebenserwartung verringert sich die Höhe des Nießbrauchswertes.

Beispiel 2: Mit Vorbehaltsnießbrauch mehrmals sparen

Lisa Hartung (55) verschenkt zwei kleine Immobilien im Abstand von zehn Jahren an ihre Tochter Eva (32). Im ersten Haus hat Lisa bis zu der Schenkung selbst gelebt. Sie zieht nun in die Wohnung ihres Lebensgefährten. Da das Haus nur 350.000 Euro Verkaufswert besitzt und der Schenkungssteuer-Freibetrag bei 400.000 Euro liegt, muss Eva keine Schenkungssteuer zahlen. Per Nießbrauch hat sich die Mutter jedoch vorbehalten, dass sie von ihrer Tochter eine symbolische Miete erhält. Sollte Eva das Haus nicht mehr bewohnen, wird ihre Mutter andere Mieter suchen und die Einnahmen für sich verbuchen.

Es gibt noch ein zweites Mietshaus, das Lisa ihrer Tochter erst in zehn Jahren vererben wird, damit die beiden die Schenkungssteuer-Freibeträge erneut geltend machen können.

Beispiel 3: Mit Vorbehaltsnießbrauch Steuern senken

Karl Lindner (73) stirbt und hinterlässt seinem einzigen Sohn Julian (50) ein Haus mit einem Verkaufswert von 1 Million Euro. Paula Lindner, die 68-jährige Witwe von Karl und Mutter von Julian, hat ein lebenslanges Nießbrauchrecht und vermietet das Haus. Damit erzielt sie 24.000 Euro Miete im Jahr. Der steuerliche Wert des Nießbrauchs wird auf Basis der voraussichtlichen Lebenserwartung von Paula berechnet. Diese beträgt rund 18 Jahre und entspricht dem Faktor 11,55 gemäß Anlage 9a Bewertungsgesetz (BewG).

Damit ergibt sich ein steuerlicher Wert des Nießbrauchs in Höhe von 277.200 Euro (24.000 Euro x 11,55). Um diesen Betrag reduziert sich die Steuerlast für den Sohn. Durch den Freibetrag von 400.000 Euro für Kinder muss er lediglich für 322.800 Euro Erbschaftsteuer zahlen.

Beispiel 4: Mit Zuwendungsnießbrauch sparen

Anton Breuer (45) hat ein großes Gelände, auf dem mehrere Lagerhallen stehen, die er vermietet. Da sein 21-jähriger Sohn Ludwig bald studieren wird, bestellen sie einen Zuwendungsnießbrauch:

Ludwig darf für die Dauer von fünf Jahren die Hallen vermieten, sein Vater bleibt jedoch weiterhin der Eigentümer. Mit den Mieteinnahmen soll Ludwig sein Studium finanzieren, da er keine anderen Einkünfte hat. Die Mieteinkünfte belaufen sich jährlich auf etwa 25.000 Euro. Anton müsste bei einer Einkommenssteuerbelastung von 40 Prozent 10.000 Euro Steuern auf die Miete zahlen, sein Sohn nur 4.000 Euro. Durch dieses Modell lassen sich also etwa 6.000 Euro Steuern sparen. Wenn Ludwig nach Abschluss seines Studiums selbst Geld verdient, rechnet sich das Modell nicht mehr in gleichem Maße.

Nießbrauch: Gibt es auch Nachteile?

Erbschaftsteuer sparen ist schön und gut, solange mit der Nießbrauchregelung alles glatt verläuft. Doch es gibt auch Nachteile:

  • Die neuen Eigentümer müssen nach dem Tod des Schenkenden mit eventuellen Besitzansprüchen von Verwandten rechnen.
  • Für die Instandhaltung und mögliche Sanierungsmaßnahmen müssen die Beschenkten als neue Eigentümer selbst aufkommen. Dafür benötigen sie finanzielle Rücklagen.
  • Erblasser sollten es sich gut überlegen, ob sie ihre Immobilie tatsächlich verschenken wollen – vor allem dann, wenn sie noch darin wohnen. Denn das Eigentum geht auf den Beschenkten über. Sollte dieser in finanzielle Not geraten, steht damit auch die Immobilie auf dem Spiel. Der Nießbrauch bleibt bestehen, aber die Immobilie könnte ihren Eigentümer wechseln.
  • Im Fall von Zuwendungsnießbrauch und Mieteinnahmen können für beide Seiten die Abschreibungsmöglichkeit verloren gehen: für den Schenkenden, weil er keine Einnahmen mehr erzielt, und für den Beschenkten, weil er Mieteinnahmen hat, ohne die Immobilie zu besitzen.

Wichtig: Das Nießbrauchsrecht erlischt nicht, wenn der ehemalige Eigentümer beispielsweise in ein Pflegeheim umzieht. Dann kann es sein, dass die Wohnung leerstehend bleibt. Deshalb sollten die Vereinbarungen so detailliert wie möglich erfolgen.

Das Nießbrauchsrecht muss notariell beurkundet werden.

Nießbrauch für Ihre Immobilie vereinbaren: So geht’s

  • Sie setzen einen Schenkungsvertrag auf, in dem Sie Ihre Immobilie beispielsweise an eines Ihrer Kinder übertragen. Vertraglich behalten Sie sich den Nießbrauch der Immobilie vor.
  • Die Schenkung müssen Sie von einem Notar beurkunden lassen. Den neuen Eigentümer und den vereinbarten Nießbrauch lässt dieser zudem in das Grundbuch eintragen. Das Nießbrauchsrecht erlischt mit dem Tod des Schenkenden, wenn keine bestimmte Dauer festgesetzt wurde. Der Eintrag im Grundbuch wird nach Vorlage der Sterbeurkunde gelöscht.

Alternativen zum Nießbrauch: Welche Möglichkeiten gibt es?

Ob Sie eine Immobilie vererben oder verschenken: Der Fiskus hält beim Nachlass die Hand weit auf. Wie Sie Steuern sparen können, erfahren Sie auch in unserem Ratgeber-Artikel Richtig vererben und Erbschaftsteuer sparen.

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Immobilienbesitzer sollten sich frühzeitig mit der Frage auseinandersetzen, wie sie ihr Haus oder ihre Wohnung so an ihre Nachkommen weitergeben können, dass diese keine unnötigen Steuern zahlen, aber auch die Vererbenden kein Risiko eingehen.

Richtig vererben und Erbschaftssteuer sparen

Autor/in

K. Waldheim

Juli 2020

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