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Das eigene Haus vererben: von Erbschafts- bis Schenkungssteuer

Wer Immobilienbesitz vererbt oder verschenkt, möchte, dass dieser ohne viel Aufwand und Kosten an die Erben übergeht. Doch der Fiskus hält beim Nachlass die Hand weit auf. Wir geben Tipps, wie Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung an die Nachkommen übergeben und dabei möglichst wenig Steuern zahlen.

Unnötige Steuern vermeiden

Sich zu Lebzeiten Gedanken darüber machen, was nach dem Tod mit dem eigenen Besitz passiert, ist nicht angenehm. Wenn es aber beispielsweise darum geht, eine Immobilie zu vererben, kann das für die Erben von großem Vorteil sein. Beim Aufsetzen des Testaments gibt es wichtige Punkte, die der Vererbende beachten sollte. Gerade unter dem Aspekt der Erbschaftssteuer können Immobilienbesitzer und Erbe bereits im Vorfeld einige Dinge regeln und dadurch verhindern, dass unnötig Steuern anfallen. Denn wer seinen Immobilienbesitz vererbt, hat ein Interesse daran, dass dieser ohne viel Aufwand und Kosten an die Familie geht.

So viel Erbe wie nie in Deutschland

Der Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht e.V. prognostiziert, dass in Deutschland bis zum Jahr 2020 2,6 Billionen Euro vererbt werden, davon Immobilien im Wert von einer Billion Euro. Das liegt vor allem daran, dass nun eine Generation zu Erblassern wird, die in den Wirtschaftswunderjahren damit begonnen hat, ihr Vermögen aufzubauen. Was viele nicht wissen: Bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer lässt sich ganz einfach Geld sparen.

Die Erbfolge

Grundsätzlich gilt auch bei den eigenen vier Wänden, dass Pflichtteile gemäß der gesetzlichen Erbfolge berücksichtigt werden müssen. Als Pflichtteil gilt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Anspruch darauf haben neben dem Ehepartner in sogenannter erster Ordnung die Kinder. An die Stelle verstorbener Kinder treten deren Kinder, also die Enkelkinder. Danach kommen in der Erbfolge die Eltern des Vererbenden. Verstirbt etwa ein Witwer mit zwei Kindern, würde ohne Testament sein Nachlass in zwei Hälften geteilt. Setzt der Witwer jedoch ein Kind als Alleinerbe ein, steht dem anderen noch ein Viertel des Nachlasswertes zu.

Kein Anspruch auf Sachwerte

Erben können auf Auszahlung bestehen

Es besteht immer nur ein Anspruch auf Geld, nicht auf Sachwerte. Der Pflichtberechtigte kann also eine Auszahlung verlangen, auch wenn dafür die Immobilie verkauft werden muss.

Nachlass regeln: Testament oder Erbvertrag?

Eine wichtige Absicherung ist ein notariell beglaubigtes Testament. Die Alternative ist, das Testament selbst zu verfassen, dann aber zwingend handschriftlich und vor allem nicht die Unterschrift sowie Orts- und Datumsangabe vergessen. Die Unterschrift des Erblassers muss den Abschluss eines jeden Testaments bilden. Der Gang zum Notar bietet aber Rechtssicherheit und erspart in der Regel die Kosten für einen Erbschein, der schnell die Anwaltskosten übersteigen kann.

Ein Erbvertrag wird zwischen zwei oder mehr Personen geschlossen. Anders als das Testament muss er zwingend notariell beglaubigt werden und kann auch nur mit Einverständnis aller Unterzeichner geändert werden. Nach dem Tod eines Vertragspartners ist keine Änderung mehr möglich. Vorteilhaft ist diese Lösung zum Beispiel für unverheiratete Paare, denn hier besteht kein gesetzliches Erbrecht, wenn ein Partner verstirbt.

Der Erbschein ist eine öffentliche Urkunde, die für den Rechtsverkehr feststellt, wer Erbe ist und welchen Verfügungsbeschränkungen dieser unterliegt.

Testaments­vollstrecker sind Experten bei der Nachlass­verwaltung

In einer Erbengemeinschaft kann schnell Uneinigkeit entstehen, ob die Immobilie verkauft oder behalten werden soll. Wenn Streit abzusehen ist, aber auch im Falle minderjähriger oder kranker Erben, sollten die Vererbenden einen Testamentsvollstrecker beauftragen. Er verwaltet den Nachlass und setzt den Willen des Testamentsverfassers durch.

Immobilie vererben oder verschenken?

Wer sich als Immobilienbesitzer frühzeitig mit dem Thema auseinandersetzt, sollte sich eine weitere Frage stellen: Hat es vielleicht Vorteile, mein Haus oder meine Wohnung zu Lebzeiten weiterzugeben, also zu verschenken? Ob es günstiger ist, eine Immobilie zu verschenken oder zu vererben, hängt vom Einzelfall ab. Oft ist eine rechtliche Beratung sinnvoll.

Vererben

Auf den Erbfall sollte in jedem Fall gewartet werden, wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt oder der Erbe noch minderjährig ist. Denn bei minderjährigen Erben würde über eine künftige Veräußerung oder Belastung das Familiengericht mitentscheiden. Wenn das Eigenheim bei Berufsunfähigkeit oder im Alter zur Versorgung benötigt wird, sollte ebenfalls das Vererben dem Verschenken vorgezogen werden. Aus rein steuerlichen Gründen sollte sich kein Immobilienbesitzer für eine Schenkung entscheiden, weil es Aspekte geben kann, die wichtiger sind, als Steuern zu sparen. So oder so gilt aber, dass jeder Immobilienbesitzer zu Lebzeiten festlegen sollte, wer das Haus oder die Wohnung erbt – etwa mit einem Testament oder einem Erbvertrag.

Verschenken

Gerade bei größerem Vermögen bietet es sich an, die Immobilie bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation weiterzugeben. Das kann zu einer erheblichen Steuerersparnis führen, vor allem, wenn man dabei eine Generation überspringt – also die Immobilie direkt an ein Enkelkind weitergibt. Für manche geht es aber nicht nur um Geld, sondern um das beruhigende Gefühl, alles geregelt zu haben.

Der größte Unterschied zwischen Vererben und Verschenken besteht in den persönlichen Freibeträgen, die bei einer Schenkung alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden können. Grundsätzlich gilt: Geschenkt ist geschenkt. Deshalb: Die eigenen vier Wände nur zu Lebzeiten übertragen, wenn die Familien- und Vermögensverhältnisse gefestigt sind. Wer sein Eigenheim vor dem Tod überträgt, muss aber auch an sich denken. Ein ausgefeilter Übergabevertrag hilft dabei – er regelt Wohnungsrecht, Nießbrauch oder auch ein Rückforderungsrecht, falls der Beschenkte insolvent wird oder sich scheiden lässt.

Clever vererben

Freibeträge mindern die Steuerlast. Setzen Sie das seit 2009 geltende neue Erbrecht so ein, dass die erhöhten Freibeträge zu einer finanziellen Entlastung führen. Je näher der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt ist, desto höher die Freibeträge und desto geringer die Steuer.

Unterschiedliche Freibeträge

VerwandtschaftsgradHöhe des Freibetrags
Ehegatten, eingetragene Lebenspartner 500.000 EUR
Kinder, Stiefkinder 400.000 EUR
Enkel 200.000 EUR
Eltern, Großeltern 100.000 EUR
alle anderen Erben 20.000 EUR

Erben können eine Immobilie auch ablehnen

Wenn der Gegenwert für jeden Einzelnen klein ist und um diesen noch dazu ein rechtlicher Streit entbrennt, übersteigen die Rechtskosten schnell den möglichen Gewinn. Ebenso wichtig ist eine genaue Rechnung, welche Altlasten das Erbe durch Kredite oder dringende Sanierungen noch hat. In manchen Fällen ist es für potenzielle Erben daher sinnvoll, ihr Erbe abzulehnen.

Unsere Tipps

  • Mit einem Testament unbedingt noch zu Lebzeiten festlegen, wer Ihre Immobilie erben soll. Oder Sie verschenken Ihr Eigenheim und regeln damit alles im Vorhinein.
  • Nutzen Sie die Freibeträge des zu Beschenkenden, indem Sie Ihre Immobilie Stück für Stück verschenken, damit der Beschenkte den Freibetrag alle zehn Jahre erneut ausnutzen kann.
  • An erster Stelle steht Ihre Altersvorsorge. Nur wenn diese gesichert ist, sollten Sie Ihren Besitz verschenken.
  • Lassen Sie sich bei einer Schenkung einen Nießbrauch eintragen, damit Sie die Immobilie zu Lebzeiten selbst nutzen oder vermieten können.
  • Lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Erbrecht, einem Steuerberater oder Notar beraten, ob in Ihrer individuellen Situation eine Erbschaft oder eine Schenkung sinnvoll ist.
  • Wer eine Immobilie im Ausland besitzt und diese vererben möchte, sollte in jedem Fall juristischen Rat heranziehen. Auf der Seite Erbrecht-heute.de, finden Sie weiterführende Informationen, nach Ländern sortiert.

Autor/in

K. Waldheim

März. 2017

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