Sicher durch Bauabnahme und Gewährleistungsfrist

Bauabnahme: sorgfältige Prüfung vor dem Einzug

Die Bauabnahme ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg ins Eigenheim. Je sorgfältiger Sie die Bauleistungen prüfen, desto weniger Stress und Kosten entstehen im Nachhinein. Wir möchten Ihnen die notwendigen Formalitäten so leicht wie möglich machen. Hierfür erläutern wir die folgenden Punkte:

• Unterschied zwischen behördlicher und privater Bauabnahme
• Abnahmefristen und Abnahmevarianten
• Unterstützung durch Sachverständige
• Checkliste für eine gründliche Bauabnahme

Gewährleistung: nachträgliche Behebung auftretender Mängel

Sobald die Bauabnahme abgeschlossen ist, beginnt die Gewährleistung – das ist der Zeitraum, in dem der Bauherr bei nachträglich auftretenden Mängeln einen Anspruch auf Nachbesserung hat.

Das sollten Sie über die Bauabnahme wissen:

• Unterschied einer Gewährleistung nach BGB oder VOB
• Fristen und mögliche Unterbrechungen der Gewährleistungsfrist aufgrund von Nachbesserungen
• Häufig auftretende Baumängel
• Baumängel dokumentieren und Ansprüche durchsetzen
• Abwicklung des Gewährleistungsfalls

Behördliche Bauabnahme: Pflicht für alle genehmigungspflichtigen Bauvorhaben

Bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben ist eine behördliche Bauabnahme Pflicht. Hierbei prüfen die zuständigen Behörden (beispielsweise das Bauordnungsamt), ob das Bauwerk den geltenden Bauverordnungen und Normen entspricht. Dazu gehört beispielsweise:

• Einhaltung der vorgegebenen Höchstmaße für Höhe, Breite und Tiefe des Hauses
• Ordnungsgemäße Errichtung von zentralen bautechnischen Bestandteilen, wie Dach und Treppen
• Einwandfreie Funktion des Schornsteins und der Heizkessel (hierfür ist der Bezirksschornsteinfeger zuständig)

Nach erfolgreicher Abnahme erhält der Bauherr neben einem Protokoll den ersehnten Schlussabnahmeschein, wenn der Bau technisch und rechtlich mängelfrei ist. Nun erfolgt die private Bauabnahme, die in der Verantwortung des Bauherrn liegt.

Private Bauabnahme: am besten mit Sachverständigem

Bei der privaten Bauabnahme werden sowohl die einzelnen Bauleistungen als auch das gesamte Haus unter die Lupe genommen. Wir empfehlen Ihnen, die Bauabnahme in Begleitung eines Sachverständigen durchzuführen und alle Auffälligkeiten genauestens in einem Abnahmeprotokoll zu dokumentieren.

So finden Sie Bausachverständige und Gutachter

Bausachverständige werden von den Industrie- und Handelskammern oder Ingenieur- und Architektenkammern geschult. Diese Fachexperten sind allerdings rar gesät. Wenn Eile geboten ist, können Sie auch Architekten, Bauingenieure oder spezialisierte Gutachter zurate ziehen. Experten rund ums Thema Bauen finden Sie bei den entsprechenden Kammern und Verbänden.

Was Sie zur Beauftragung eines Architekten wissen sollten, erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel:

Wann beginnt die Gewährleistung bei Baumängeln?

Nach Abschluss der Bauabnahme und der Behebung dokumentierter Mängel beginnt die Gewährleistung, auch Gewährleistungsfrist genannt. Der Vertrag zwischen Bauherrn und Baufirma geht damit von der Erfüllungs- in die Gewährleistungsphase über. Das bedeutet nichts anderes als eine Mängelhaftung: Werden innerhalb einer bestimmten Frist weitere Mängel entdeckt, die der Bauunternehmer zu verantworten hat, ist er verpflichtet, diese zu beheben.

Übergang von der Erfüllungs- zur Gewährleistungspflicht

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Gewährleistung BGB – allgemeine Bestimmungen

• Allgemein gehaltenes Werkvertragsrecht, das für eine Werkstatt genauso gelten kann wie für eine Baufirma.
• Tritt automatisch in Kraft, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart worden ist.
• Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für Baumängel, die das Bauunternehmen zu verantworten hat.
• Verjährungsfrist kann nur unterbrochen werden, wenn ein offizielles Gutachten über den Schaden erstellt oder Klage eingereicht wird.
• Bei Insolvenz der Baufirma muss der Bauherr die Entscheidung des Insolvenzverwalters abwarten, was die Fertigstellung des Baus verzögern kann.

Gewährleistung VOB – flexible Regelungen

• Rechtlicher Leitfaden zur Durchführung sämtlicher Baumaßnahmen mit detaillierten Regelungen.
• Muss ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden und bekommt damit den Charakter von allgemeinen Geschäftsbedingungen.
• Gewährleistungsfrist von vier Jahren – mit Ausnahme von maschinellen und elektrotechnischen Anlagen, bei denen eine verkürzte Frist gelten kann.
• Bei schriftlicher Mängelanzeige ist die Verjährungsfrist automatisch unterbrochen, bis der Mangel behoben ist.
• Umfangreichere Kündigungsregelungen: Bauherr kann den Vertrag bei Insolvenz der Baufirma kündigen.

Häufige Baumängel in der Gewährleistungsphase

Nicht alle Baumängel sind bereits bei der Bauabnahme erkennbar. Einige tauchen erst nach zwei oder drei Jahren auf und fallen somit in die Gewährleistungsphase. Zu den typischen Mängeln, die sich erst nach einer Weile zeigen, gehören:

• Feuchtigkeitsschäden, zum Beispiel im Keller
• Bildung von Rissen und Blasen am Mauerwerk oder Putz
• Mangelhafte Abdichtung von Fenstern und Türen
• Ungenügende Dämmungsmaßnahmen
• Schlecht dimensionierte Wärmepumpen
• Falsche Heizlast-Berechnungen
• Fehlkonstruktionen bei Flach- und geneigten Dächern, zum Beispiel ungenügendes Gefälle oder fehlende Notüberläufe

Der Gewährleistungsfall: Beispiel Familie Huber

Ariane und Peter Huber sind vor zwei Jahren mit ihrer Tochter Lilly in ihr neu gebautes Einfamilienhaus gezogen. Nun stellen sie fest, dass der Keller feuchte Stellen aufweist – ein Mangel, der bei der Bauabnahme noch nicht erkennbar gewesen ist. Sie nehmen an, dass der Schaden in die Gewährleistungspflicht der Baufirma fällt, die das Haus für sie errichtet hat. Vertraglich müsste alles geregelt sein. Trotzdem überlegen sie genau, wie sie jetzt am besten vorgehen. Schließlich möchten sie nicht riskieren, auf den Kosten für die Schadensbehebung sitzen zu bleiben.

So wickelt Familie Huber den Gewährleistungsfall ab

• Zunächst beauftragen die Hubers einen Sachverständigen. Der bestätigt ihnen, dass es sich um einen Baumangel handelt.
• Dann verfassen sie in Abstimmung mit dem Gutachter eine schriftliche Mängelrüge, in der sie den Schaden detailliert beschreiben.
• Sie nennen ein konkretes Datum, bis wann der Schaden behoben werden sollte. Diese Frist lässt ausreichend Zeit für Begutachtungen und Bauarbeiten.
• Sie verschicken die Mängelrüge per Einschreiben mit Rückschein an die Baufirma.
• Nach einer eingehenden Prüfung akzeptiert das Bauunternehmen die Mängelrüge und übernimmt die Nachbesserung.

Hinweis: Sollte die Baufirma die Mängelrüge nicht akzeptieren, müssen Sie eventuell rechtliche Schritte einleiten.