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Sicher durch Bauabnahme und Gewährleistungsfrist

Endlich ist Ihr Hausbau abgeschlossen. Mit dem Einzug in die eigenen vier Wände endet für Sie eine spannende und anstrengende Zeit. Jetzt stehen noch die Bauabnahme und die danach beginnende Gewährleistungsphase bevor. Damit Ihnen keine Nachteile entstehen, geben wir Tipps zum Abnahmeprotokoll, zum fachgerechten Reklamieren und zu wichtigen Fristen.

Bauabnahme: sorgfältige Prüfung vor dem Einzug

Die Bauabnahme ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg ins Eigenheim. Je sorgfältiger Sie die Bauleistungen prüfen, desto weniger Stress und Kosten entstehen im Nachhinein. Wir möchten Ihnen die notwendigen Formalitäten so leicht wie möglich machen. Hierfür erläutern wir die folgenden Punkte:

  • Unterschied zwischen behördlicher und privater Bauabnahme
  • Abnahmefristen und Abnahmevarianten
  • Unterstützung durch Sachverständige
  • Checkliste für eine gründliche Bauabnahme

Gewährleistung: nachträgliche Behebung auftretender Mängel

Sobald die Bauabnahme abgeschlossen ist, beginnt die Gewährleistung – der Zeitraum, in dem der Bauherr bei nachträglich auftretenden Mängeln einen Anspruch auf Nachbesserung hat.

Das sollten Sie über die Bauabnahme wissen:

  • Unterschied einer Gewährleistung nach BGB oder VOB
  • Fristen und mögliche Unterbrechungen der Gewährleistungsfrist aufgrund von Nachbesserungen
  • Häufig auftretende Baumängel
  • Baumängel dokumentieren und Ansprüche durchsetzen
  • Abwicklung des Gewährleistungsfalls

Warum ist eine gründliche Bauabnahme so wichtig?

Bei der Bauabnahme wird Ihr neues Zuhause genauestens geprüft.

Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um: Sollten Schäden auftreten, muss nun der Bauherr beweisen, dass die Baufirma diese zu verantworten hat. Das können zum Beispiel gesprungene Kacheln oder verkratzte Bodenbeläge sein. Vor der Abnahme liegt die Nachweispflicht beim Bauunternehmer, dass sein Bauwerk mängelfrei ist.

Warum ist das so wichtig? Wer die Beweislast trägt, muss auch die anfallenden Kosten im Streitfall vorstrecken, zum Beispiel für einen Sachverständigen.

Nach der Bauabnahme kehrt sich die Beweislast um.

Sinnvolle Versicherungen rund um Bauen und Wohnen

Welche Versicherungen während der Bauzeit und nach dem Einzug ins eigene Haus empfehlenswert und sinnvoll sind, erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel:

„Versicherungen rund um Bauen und Wohnen“

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Behördliche Bauabnahme: Pflicht für alle genehmigungspflichtigen Bauvorhaben

Bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben ist eine behördliche Bauabnahme Pflicht. Hierbei prüfen die zuständigen Behörden (beispielsweise das Bauordnungsamt), ob das Bauwerk den geltenden Bauverordnungen und Normen entspricht. Dazu gehört beispielsweise:

  • Einhaltung der vorgegebenen Höchstmaße für Höhe, Breite und Tiefe des Hauses
  • Ordnungsgemäße Errichtung von zentralen bautechnischen Bestandteilen, wie Dach und Treppen
  • Einwandfreie Funktion des Schornsteins und der Heizkessel (hierfür ist der Bezirksschornsteinfeger zuständig)

Nach erfolgreicher Abnahme erhält der Bauherr neben einem Protokoll den ersehnten Schlussabnahmeschein, wenn der Bau technisch und rechtlich mängelfrei ist. Nun erfolgt die private Bauabnahme, die in der Verantwortung des Bauherrn liegt.

Private Bauabnahme: am besten mit Sachverständigem

Bei der privaten Bauabnahme werden sowohl die einzelnen Bauleistungen als auch das gesamte Haus unter die Lupe genommen. Wir empfehlen Ihnen, die Bauabnahme in Begleitung eines Sachverständigen durchzuführen und alle Auffälligkeiten genauestens in einem Abnahmeprotokoll zu dokumentieren.

So finden Sie Bausachverständige und Gutachter

Bausachverständige werden von den Industrie- und Handelskammern oder Ingenieur- und Architektenkammern geschult. Diese Fachexperten sind allerdings rar gesät. Wenn Eile geboten ist, können Sie auch Architekten, Bauingenieure oder spezialisierte Gutachter zurate ziehen. Experten rund ums Thema Bauen finden Sie bei den entsprechenden Kammern und Verbänden.

Was Sie zur Beauftragung eines Architekten wissen sollten, erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel:

„Wie notwendig ist ein Architekt?“

Bauabnahme: Diese Varianten gibt es

Ausdrückliche Bauabnahme

Bei der ausdrücklichen Abnahme, die auch als erklärte Abnahme bezeichnet wird, teilt der Bauunternehmer schriftlich mit, dass der Bau fertig ist und zur Abnahme bereitsteht. Der Bauherr muss diese Abnahme nun innerhalb von zwölf Werktagen vornehmen. Experten raten, diese Frist unbedingt einzuhalten und die Bauabnahme mit der gebotenen Ruhe und Sorgfalt durchzuführen – am besten in Begleitung eines Sachverständigen.

Fiktive Bauabnahme

Ein Bau gilt als fiktiv abgenommen, wenn der Bauherr

  • die Frist von zwölf Werktagen ungenutzt verstreichen lässt
  • die Schlussrechnung für sein Haus vor der Behebung von Mängeln bezahlt
  • in sein neues Heim einzieht (siehe „stillschweigende Bauabnahme“)

Allerdings können für den Einzug Ausnahmeregelungen mit dem Bauunternehmer vereinbart werden. Das teilweise Bewohnen des Neubaus gilt in der Regel nicht als Abnahme, wenn die Bauarbeiten weitergeführt werden können.

Förmliche Bauabnahme

Die förmliche Bauabnahme führt der Bauherr innerhalb der zwölftägigen Frist durch, die ihm nach der Benachrichtigung durch die Baufirma zusteht.

Gemeinsam mit einem Sachverständigen dokumentiert er den Zustand des Hauses. Die Ergebnisse der Abnahme werden schriftlich in einem Abnahmeprotokoll festgehalten, das alle Vertragspartner im Anschluss erhalten. Der genaue Abnahmetermin und weitere (Sonder-)Regelungen können bereits im Bauwerksvertrag festgehalten werden.

Stillschweigende Bauabnahme

Die stillschweigende Bauabnahme erfolgt laut Rechtsprechung durch „schlüssiges Handeln“ des Bauherrn. Darunter versteht man bestimmte Handlungen der zukünftigen Hausbesitzer, die darauf schließen lassen, dass diese mit dem Bau zufrieden sind:

  • Einzug in das Haus: Sobald Sie in das Haus eingezogen sind, haben Sie sechs Tage Zeit für eine schriftliche Mängelrüge.
  • Weiterverkauf des Hauses
  • Inbetriebnahme des Heizkessels

Vermeiden Sie nach Möglichkeit diese Handlungen oder halten Sie Ausnahmeregelungen im Bauvertrag fest.

Abnahme nach VOB oder BGB

„Abnahme VOB“, „Teilabnahme VOB“ – diese Begriffe haben Sie wahrscheinlich schon einmal gehört. Dabei geht es um den Unterschied, ob ein Bauvertrag gemäß der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geschlossen wurde. Welche Bedeutung dies für Sie als Bauherrn hat, erläutern wir weiter unten.

Checkliste: So gelingt eine sorgfältige Bauabnahme

  • Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Bauabnahme.
  • Führen Sie die Abnahme gemeinsam mit einem Fachmann durch.
  • Prüfen Sie jeden Raum auf bauliche Mängel oder Ausführungsmängel (zum Beispiel Risse in der Wand, Waschbecken schief, Lichtschalter unterschiedlich hoch oder Fliesen gesprungen)
  • Prüfen Sie sowohl das Hausinnere als auch die Außenanlagen auf Mängel. Denken Sie auch an den Keller und das Dach.
  • Messen Sie die Räume nach und prüfen Sie die Wände mit der Wasserwaage.
  • Gleichen Sie die Ausführungen mit den Angaben in der Baubeschreibung ab.
  • Prüfen Sie, ob Sonderwünsche ausgeführt wurden.
  • Halten Sie Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) und sämtliche Mängel in einem Abnahmeprotokoll fest.
  • Lassen Sie sich technische Anlagen, wie zum Beispiel die Heizung, genau erklären und fordern Sie Bedienungsanleitungen an.
  • Unterzeichnen Sie das Abnahmeprotokoll erst dann, wenn Sie es gründlich durchgelesen haben und alle Mängel tatsächlich aufgeführt sind.

Vorlagen für das Abnahmeprotokoll

Vorlagen für ein BGB- oder VOB-Abnahmeprotokoll finden Sie unter anderem auf den Webseiten von Bauinstituten. In der Regel hat aber auch der Sachverständige, mit dem Sie die Bauabnahme durchführen, ein vollständiges Abnahmeprotokoll dabei. Das Protokoll ist das offizielle Dokument für eine Mängelanzeige bzw. der Hinweis auf zu behebende Missstände am Bau.

Bauleistungsversicherung: Für alle Fälle vorgesorgt

Ideal wäre es, wenn während der Bauphase alles reibungslos verläuft. Aber was tun, wenn Vandalismus, extreme Witterung oder Glasbruch zu Beschädigungen an der Baustelle führen?

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Wann beginnt die Gewährleistung bei Baumängeln?

Nach Abschluss der Bauabnahme und der Behebung dokumentierter Mängel beginnt die Gewährleistung, auch Gewährleistungsfrist genannt. Der Vertrag zwischen Bauherrn und Baufirma geht damit von der Erfüllungs- in die Gewährleistungsphase über. Das bedeutet nichts anderes als eine Mängelhaftung: Werden innerhalb einer bestimmten Frist weitere Mängel entdeckt, die der Bauunternehmer zu verantworten hat, ist er verpflichtet, diese zu beheben.

Übergang von der Erfüllungs- zur Gewährleistungspflicht

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Wie lange besteht eine Gewährleistungsfrist?

Die Gewährleistungsfrist bzw. die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche richtet sich nach den jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen. Haben Bauherr und Baufirma im Vertrag nichts anderes vereinbart, greift das Werkvertragsrecht des BGB. Dies sieht eine Gewährleistungspflicht von fünf Jahren vor.

Haben sich die beiden Vertragsparteien jedoch auf die VOB als Rechtsgrundlage geeinigt, verkürzt sich die Frist auf vier Jahre.

Ist also das BGB für den Bauherrn am vorteilhaftesten? Nicht unbedingt. Beide Regelwerke haben ihre Vor- und Nachteile – je nachdem, welche Aspekte Ihnen besonders wichtig sind. Was für Ihre Situation am sinnvollsten ist, kann am besten ein Experte entscheiden.

Im Folgenden finden Sie eine kurze Gegenüberstellung mit den relevanten Punkten.

Gewährleistung BGB – allgemeine Bestimmungen

  • Allgemein gehaltenes Werkvertragsrecht, das für eine Werkstatt genauso gelten kann wie für eine Baufirma.
  • Tritt automatisch in Kraft, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart worden ist.
  • Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für Baumängel, die das Bauunternehmen zu verantworten hat.
  • Verjährungsfrist kann nur unterbrochen werden, wenn ein offizielles Gutachten über den Schaden erstellt oder Klage eingereicht wird.
  • Bei Insolvenz der Baufirma muss der Bauherr die Entscheidung des Insolvenzverwalters abwarten, was die Fertigstellung des Baus verzögern kann.

Gewährleistung VOB – flexible Regelungen

  • Rechtlicher Leitfaden zur Durchführung sämtlicher Baumaßnahmen mit detaillierten Regelungen.
  • Muss ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden und bekommt damit den Charakter von allgemeinen Geschäftsbedingungen.
  • Gewährleistungsfrist von vier Jahren – mit Ausnahme von maschinellen und elektrotechnischen Anlagen, bei denen eine verkürzte Frist gelten kann.
  • Bei schriftlicher Mängelanzeige ist die Verjährungsfrist automatisch unterbrochen, bis der Mangel behoben ist.
  • Umfangreichere Kündigungsregelungen: Bauherr kann den Vertrag bei Insolvenz der Baufirma kündigen.

Sicherheit während der Bauzeit

Ein Bauhelfer stürzt vom Gerüst, ein Unwetter verursacht Schäden am Bau, der Bauherr fällt wegen eines Unfalls aus: Auf einer Baustelle kann vieles passieren. Als künftiger Bauherr sind Sie für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich. Schließen Sie daher die notwendigen Versicherungen am besten schon vor Baubeginn ab.

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Häufige Baumängel in der Gewährleistungsphase

Nicht alle Baumängel sind bereits bei der Bauabnahme erkennbar. Einige tauchen erst nach zwei oder drei Jahren auf und fallen somit in die Gewährleistungsphase. Zu den typischen Mängeln, die sich erst nach einer Weile zeigen, gehören:

  • Feuchtigkeitsschäden, zum Beispiel im Keller
  • Bildung von Rissen und Blasen am Mauerwerk oder Putz
  • Mangelhafte Abdichtung von Fenstern und Türen
  • Ungenügende Dämmungsmaßnahmen
  • Schlecht dimensionierte Wärmepumpen
  • Falsche Heizlast-Berechnungen
  • Fehlkonstruktionen bei Flach- und geneigten Dächern, zum Beispiel ungenügendes Gefälle oder fehlende Notüberläufe

Der Gewährleistungsfall: Beispiel Familie Huber

Ariane und Peter Huber sind vor zwei Jahren mit ihrer Tochter Lilly in ihr neu gebautes Einfamilienhaus gezogen. Nun stellen sie fest, dass der Keller feuchte Stellen aufweist – ein Mangel, der bei der Bauabnahme noch nicht erkennbar gewesen ist. Sie nehmen an, dass der Schaden in die Gewährleistungspflicht der Baufirma fällt, die das Haus für sie errichtet hat. Vertraglich müsste alles geregelt sein. Trotzdem überlegen sie genau, wie sie jetzt am besten vorgehen. Schließlich möchten sie nicht riskieren, auf den Kosten für die Schadensbehebung sitzen zu bleiben.

So wickelt Familie Huber den Gewährleistungsfall ab

  • Zunächst beauftragen die Hubers einen Sachverständigen. Der bestätigt ihnen, dass es sich um einen Baumangel handelt.
  • Dann verfassen sie in Abstimmung mit dem Gutachter eine schriftliche Mängelrüge, in der sie den Schaden detailliert beschreiben.
  • Sie nennen ein konkretes Datum, bis wann der Schaden behoben werden sollte. Diese Frist lässt ausreichend Zeit für Begutachtungen und Bauarbeiten.
  • Sie verschicken die Mängelrüge per Einschreiben mit Rückschein an die Baufirma.
  • Nach einer eingehenden Prüfung akzeptiert das Bauunternehmen die Mängelrüge und übernimmt die Nachbesserung.

Hinweis: Sollte die Baufirma die Mängelrüge nicht akzeptieren, müssen Sie eventuell rechtliche Schritte einleiten.

Tipp: Nehmen Sie eine Schlussbegehung vor!

Ihre Gewährleistungsfrist läuft innerhalb der nächsten sechs bis zwölf Monate ab? Dann raten wir Ihnen, in Begleitung eines Sachverständigen eine sogenannte Schlussbegehung Ihres Hauses vorzunehmen. Der Experte stellt fest, ob der Bau Mängel aufweist, die Sie als Laie unter Umständen übersehen haben. Sollte dem so sein, können Sie diese Mängel noch innerhalb der Gewährleistungsfrist beanstanden. Dadurch minimieren Sie eventuelle Folgekosten.

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Autor/in

K. Waldheim

Okt. 2019

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