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Der R+V-Bauherren­ratgeber: Gewährleistungs­anspruch nach der Abnahme

Wird das Haus mit Mangel abgenommen, kann derselbe Mangel nicht in der Gewährleistungsfrist bemängelt werden, denn die Abnahme löst eine Folge von wichtigen Rechtsfolgen für den Bauherren aus. Wir geben Tipps für die korrekte Bauabnahme.

Der Bauunternehmer ist nach der Abnahme nicht mehr verpflichtet, mangelhafte Leistungen durch mangelfreie zu ersetzen. Dem Bauherrn bleibt nur noch entweder der gesetzlich oder über den Bauvertrag geregelte Gewährleistungsanspruch auf Nachbesserung, die Minderung der in Rechnung gestellten Summe oder Schadenersatz. Voraussetzung ist, dass mangelhafte Leistungen von Seiten des Bauunternehmers nachgewiesen werden können. Experten raten daher, mögliche Fehlleistungen exakt zu dokumentieren. Hierzu sollten Beweise mit einem Fotoapparat gesichert werden oder entsprechende Gutachten von sachkundigen Experten eingeholt werden.

Generell sollten Bauherren eine Abnahme möglichst nicht alleine durchführen, sondern grundsätzlich sachkundige Experten heranziehen, die Termine auf der Baustelle direkt begleiten. Ein Mangel ist häufig für den Laien nicht als solcher erkennbar und daraus folgende Schäden können vielfach erst wesentlich später auftreten.

Mängel schriftlich fixieren

Nach erfolgter Abnahme können Mängel, die dem Auftraggeber bereits vor der Bauabnahme bekannt waren, nur noch dann geltend gemacht werden, wenn diese zuvor verbindlich festgelegt worden sind. Experten empfehlen, die Mängel unbedingt sofort bei Erkennbarkeit schriftlich dem Auftragnehmer anzuzeigen und mit Fristsetzung um Beseitigung zu bitten. Bis zur offiziellen Abnahme sollte und muss keinesfalls gewartet werden. Das gleiche gilt für vereinbarte Vertragsstrafen. Sind diese beispielsweise im Bauvertrag gesondert schriftlich vereinbart, verliert der Bauherr mit der Abnahme einen Anspruch auf diese Vertragsstrafen. Auch hier sollten die Gründe der möglichen Vertragsstrafen immer umgehend angezeigt werden.

Beweislastumkehr zu Lasten des Bauherren

Ist die Bauabnahme erfolgt, kehrt sich die Beweislast um. Nun muss der Bauherr beweisen, dass Mängel in der Leistung des Bauunternehmens vorliegen. Zugleich erfolgt ein so genannter Gefahrenübergang. Der Bauherr ist nach der Abnahme für etwaige Schäden an der ausgeführten Leistung selbst verantwortlich, beispielsweise für Sprünge oder Kratzer in Kacheln oder dem Bodenbelag. Vor der Bauabnahme sind der Lieferant oder Bauunternehmer für den Schutz ihrer Leistungen oder Produkte verantwortlich.

Verschiedene Abnahmevarianten

Bei der Abnahme ist zwischen verschiedenen Varianten zu unterscheiden, die auch entsprechende Auswirkungen auf den Gewährleistungsanspruch haben.

  • Ausdrückliche Abnahme

    Bei der ausdrücklichen Abnahme, die auch als erklärte Abnahme bezeichnet wird, teilen der oder die Bauunternehmer schriftlich mit, dass der Bau fertig ist und zur Abnahme bereit steht. Der Bauherr muss diese Abnahme nun innerhalb von zwölf Werktagen vornehmen. Experten raten, diese Frist unbedingt einzuhalten und die Bauabnahme dann mit der gebotenen Ruhe und Sorgfalt vorzunehmen, jedoch niemals alleine, wenn keine ausreichende Sachkenntnis vorliegt. Hier sind externe Sachverständige, im besten Fall der bereits vorhandene Baubegleiter, unabdingbar.
  • Fiktive Abnahme

    Lässt ein Bauherr die Frist von zwölf Werktagen verstreichen, gilt der Bau als fiktiv abgenommen. Es gibt allerdings noch weitere Formen einer fiktiven Abnahme. Zahlt der Bauherr in Folge der vom Bauunternehmer mitgeteilten Fertigstellung die Schlussrechnung für sein Haus, geht die Rechtsprechung ebenfalls von einer fiktiven Abnahme aus. Auch hier gilt die Frist von zwölf Werktagen. Innerhalb der Frist muss bei gegebenen Mängeln eine schriftliche Mängelrüge beim Bauunternehmer eingetroffen sein. Eine fiktive Abnahme liegt auch dann vor, wenn der Bauherr in sein neues Heim einzieht. Hier gilt eine Frist von sechs Werktagen bis der Bau als abgenommen gilt. Allerdings können für den Einzug entsprechende Ausnahmeregelungen mit dem Bauunternehmer vereinbart werden. Das teilweise Bewohnen des Neubaus gilt dagegen laut geltender Rechtsprechung nicht als Abnahme, wenn es dazu dient, dass die Bauarbeiten weitergeführt werden können.
  • Förmliche Abnahme

    Experten empfehlen Bauherren, wenn diese auf Nummer sicher gehen wollen, eine förmliche Abnahme des Baus vorzunehmen. Dabei sollte der Bauherr möglichst einen Experten zu Rate ziehen. Die förmliche Abnahme kann als einzige Art der Abnahme bereits im Bauwerksvertrag vereinbart werden. Der Termin und damit der Beginn der Gewährleistungsfrist für die Abnahme ist hier verbindlich festlegbar. Alle relevanten Ergebnisse der Abnahme in gemeinsamer Verhandlung schriftlich in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Mögliche Vorbehalte wegen offensichtlicher oder bekannter Mängel sind ebenso wie etwaige Einwendungen des Bauunternehmers oder Vereinbarungen zu den Vertragsstrafen darin aufzunehmen. Jeder Vertragspartner erhält anschließend eine Ausfertigung des Abnahmeprotokolls.
  • Stillschweigende Abnahme

    Die stillschweigende oder auch konkludente Abnahme erfolgt laut Rechtsprechung durch "schlüssiges Handeln" des Bauherrn. Das können verschiedene Handlungen des Bauherren sein. So gilt der Einzug in das Haus (sechs Tage Frist für eine Mängelrüge), ein umgehender Weiterverkauf des Hauses oder auch schon die Inbetriebnahme des Heizkessels als stillschweigende Abnahme. In dieser Zeit muss eine schriftliche Mängelrüge beim Handwerker eingetroffen sein.

Schäden nach der Abnahme

Doch auch wer eine korrekte Abnahme durchgeführt hat, sowie die vorhandenen Mängel gerügt und beseitigt wurden, ist noch nicht auf der sicheren Seite. Statistiken zeigen, dass rund die Hälfte aller "Anfangsschäden" innerhalb der ersten zwei Jahre auftreten und in den ersten fünf Jahren der weitaus größere Teil.

Gewährleistungsanspruch vom Vertrag abhängig

Ob beim Bauträger oder der bauausführende Firma für solche Schäden ein Gewährleistungsanspruch geltend gemacht werden kann, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Nach ihnen richtet sich die Dauer und Art des Gewährleistungsanspruches. Eine Möglichkeit der Gewährleistungsvereinbarung ist die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB). Da die VOB kein Gesetz ist, werden ihre Regelungen nicht automatisch Inhalt eines Vertrages. Ihre Anwendung muss besonders vereinbart werden. Ohne VOB-Vereinbarung gelten die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vorgesehenen Werkvertrags-Bestimmungen. Ein Unterschied zwischen den Regelungen der VOB und des BGB sind die Gewährleistungsfrist: Beim BGB verjähren Gewährleistungsansprüche nach fünf Jahren, nach einer VOB in vier Jahren. Ausschlaggebend für den Beginn der Frist ist der Zeitpunkt der Abnahme. Dieser Umstand ist besonders wichtig, wenn einzelne Bauleistungen bereits vor der endgültigen Abnahme entsprechend abgenommen wurden.

Unterbrechung der Fristen möglich

Sowohl im BGB als auch nach einer VOB-Vereinbarung können die laufenden Fristen unterbrochen werden. Ist die VOB vereinbart, wird die unterbrochen, wenn der Bauherr die Baufirma schriftliche auffordert vorhandene Mängel zu beseitigen Im Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es mehrere Regelungen. So wird die Frist beispielsweise unterbrochen, wenn der Bauherr gegen die Baufirma Klage einreicht. Für beide Regelungen gilt, dass die Verjährungsfrist so lange nicht läuft, wie der Auftraggeber mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beschäftigt ist.

Verhalten bei unklarer Schuldfrage

Nicht immer ist eindeutig festzustellen, welche der beauftragten Baufirmen für einen Mangel verantwortlich ist. Experten raten daher alle beteiligten Unternehmen entsprechend anzuschreiben, um keine Frist zu versäumen. Vor diesem Hintergrund ist auch von einem vorschnellen Gang vor Gericht abzuraten. Generell können direkt eingeleitete gerichtliche Schritte die Fronten nur verhärten. Nach der eindeutigen Klärung ist ein direktes Gespräch mit dem verantwortlichen Bauunternehmer Erfolg versprechender als ein langwieriger Prozess. Auch hier ist anzuraten, sachkundige Experten bei Feststellung eines Mangels oder Schadens heranzuziehen.

Autor/in

Eva Blumenfeld

Okt. 2013

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