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Wann lohnt sich welche Modernisierung bei Haus und Wohnung?

Eine eigene Immobilie spart nicht nur Miete, sondern verursacht regelmäßig weiterhin Kosten. Da ist es sinnvoll, mindestens noch einen weiteren, "kleinen" Vertrag zu besparen, denn irgendwann gibt es was zu reparieren - oder zu modernisieren.

Wer nach dieser Regel seine Immobilie finanziert hat, findet auf die Frage, ob und wann sich eine zeitgemäße Modernisierung lohnt, leichter eine Antwort, denn er hat eine finanzielle Basis. Zwar bieten Banken und Bausparkassen gegenwärtig dank des niedrigen Zinsniveaus extrem günstige Finanzierungen und obendrein gibt es noch eine Reihe von Fördergeldern aus staatlichen und teilweise auch kommunalen Mitteln. Die Modernisierung ist also einfacher als je zuvor. Doch in jedem Fall lohnt sich die Abwägung zwischen Investition und Nutzen - und die sollte möglichst genau berechnet werden.

Wieviel lässt sich mit welchen Maßnahmen einsparen?

Hier einige Beispiele aus einer Dokumentation der Bausparkasse Schwäbisch Hall: So kostete die Erneuerung von Heizung und Fenstern eines 1951 gebauten freistehenden Einfamilienhauses mit einem Vier-Personen-Haushalt und 150 m2 Wohnfläche auf den Neubaustandard 2009 rund 25.000 Euro. Allein die Erneuerung der Fenster und Ölheizung reduzierte die Energiekosten von damals 4.000 Euro um 1.000 Euro pro Jahr. Da die Energiekosten ständig steigen, würde sich diese Investition in weniger als 25 Jahren amortisieren. Ein Dach hält in der Regel 25 Jahre, die Modernisierung mit Wärmedämmung kostet rund 20.000 Euro und spart jährlich rund 1.000 Euro. Für 5.000 Euro kann man Solarzellen zur Warmwassernutzung aufs Dach montieren, was jährlich rund 200 Euro Energiekosten vermeidet. Die Dämmung einer Fassade für 18.000 Euro bringt jährlich 700 Euro weniger Heizkosten.

Hier können Sie ausrechnen, wieviel Sie mit welcher energetischen Sanierungsmaßnahme pro Jahr einsparen können.

Heute rechnen Modernisierer im Durchschnitt mit knapp 40.000 Euro Investitionssumme, jeder dritte glaubt aber, mit weniger als 20.000 Euro hinzukommen. Immerhin wollen 21 Prozent zwischen 40.000 und 100.000 Euro einsetzen. Das ist ein interessanter Markt für die Hersteller zeitgemäßer Elektrogeräte, für die Heizungsbranche und die vielen kleinen Handwerker, die sich mit Isolierung oder Solartechnik befassen.

Finanzielle Bestandsaufnahme vor der Modernisierung unerlässlich

Wer eine Modernisierung plant, sollte zunächst eine finanzielle Bestandsaufnahme machen. Auf welche Mittel kann man zurückgreifen? Neben vorhandenem Eigenkapital kann beispielsweise der "kleine" Bausparvertrag eingesetzt werden. Dazu ein "Modernisierungskredit", wie ihn Banken und Bausparkassen offerieren. Hinzu kommen Fördermittel und nicht zuletzt auch Familiendarlehen. Fördermittel sind unschlagbar günstig, denn sie müssen nicht mehr zurückbezahlt werden. Alle anderen Finanzierungen erfordern die pünktliche Rückzahlung und belasten somit den Familienetat.

In die Gesamtrechnung einzubeziehen sind auch die in vielen Formen möglichen "Eigenleistungen", die nur indirekt mit Geld aufzuwiegen sind. Man arbeitet quasi umsonst, investiert aber Freizeit und vielleicht auch Gesundheit. Wer diese Position in seine Planung einbezieht, muss realistisch betrachten, was er leisten kann und wie viel Zeit ihm neben seinem Job dafür bleibt. Eine ehrliche Bilanz, wie viele Urlaubstage man einsetzt oder wie viele Stunden man täglich beispielsweise für Behördengänge oder auf der Baustelle einsetzen kann, ist Voraussetzung, damit es nicht zu Fehlkalkulationen kommt. Keiner kann auf Dauer für zwei arbeiten. Mit anderen Worten: Wer seine eigene Leistung mit in das Modernisierungsbauvorhaben einbringt, sollte diese in die Gesamtplanung einbinden und mit allen Beteiligten abstimmen. Sonst verpuffen Energien und Ressourcen.

Nicht zu vergessen sind auch die Risiken des privaten Bauherrn, wenn er Bekannte oder Verwandte für sein Vorhaben einspannt. Zumindest sollte eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, die eigene Unfallversicherung sowie eine Unfallversicherung für Bauhelfer in die Kalkulation mit einbezogen werden.

Förderung für energetische Maßnahmen

Je älter eine Immobilie ist, desto aufwändiger wird ihre Modernisierung oder die Renovierung. Vom Dach bis zum Keller gibt es viele Möglichkeiten, für ein Haus ein "update" zu planen. Solarpaneele oder Flachdachisolierung gehören zu den energetischen Modernisierungen, für die der Bund, das Land, die Gemeinde oder sogar die Energieversorger mehrere Tausend Euro Zuschüsse anbieten, die nicht zurückgezahlt werden müssen.

Seit 15.08.2012 sind die Förderzusätze deutlich erhöht worden. Für (thermische) Solaranlagen bis 18.000 Euro, für Biomasseanlagen bis 3.600 Euro und für Wärmepumpen bis 12.300 Euro. Die aktuellen Zahlen des Marktanreizprogramms veröffentlicht das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) auf seiner Webseite. Dort gibt es auch eine Fülle von Fragen und Antworten sowie weiterführende Hinweise zu ähnlichen Infoportalen. Sogar Anzeigetafeln, die das Einsparpotenzial visualisieren und somit für eine Modernisierung werben, werden mit maximal 2.400 Euro bezuschusst. Wie bei allen Zuschüssen gilt: Wenn die Mittel aufgebraucht sind, gehen Antragsteller leer aus. Wer schnell handelt, kann davon profitieren.

Bausparkassen und Banken haben sich individuell auf "Zuschussberatung" eingestellt und arbeiten mit kompetenten Experten zusammen. Sie ermitteln auf Basis eines Handwerkerangebots beispielsweise, welche Förderung für die geplante Modernisierung möglich ist und sie übernehmen teilweise auch die Kosten eines Energieberaters. Ihre Leistung ist die Recherche aller verfügbaren Fördergelder, verbunden mit einem Optimierungsvorschlag des geplanten Vorhabens bis hin zu unterschriftsreifen Förderanträgen. Im Hintergrund steht natürlich die Idee, mit diesem neuartigen Geschäft an der Finanzierung eines Kredits oder eines Bausparvertrages zu verdienen. Wo es Fördermittel gibt, erfährt man bei der Förderdatenbank.

Das geht heute so weit, dass bei einem Finanzierungsbedarf bis zu 50.000 Euro keine Objektunterlagen mehr gefordert werden. Es genügen die letzten zwei Einkommensnachweise und eventuell ein Grundbuchauszug, aber auf den Eintrag im Grundbuch wird verzichtet und somit entstehen auch keine Kosten dafür. Geboten werden Modernisierungsdarlehen mit Zinsfestschreibungen für mehrere Jahre oder auf die gesamte Zeit und einer klaren Zins- und Tilgungsrate. Das macht die Investition über das Darlehen kalkulierbar bis zum Laufzeitende - oder bis zum Ende der Zinsbindung. In diesem Fall könnte sich die Gesamtlaufzeit verlängern oder verkürzen oder der Gesamtbetrag erhöhen oder verringern.

Andere Möglichkeiten sind die Vorfinanzierung spezieller Bausparverträge mit einem auf zehn Jahre gebundenen Sollzins von aktuellen 2,39 Prozenten p.a. (effektiv). Bei 100 Prozent Auszahlung kostet das so zur Verfügung gestellte Modernisierungskapital von 50.000 Euro für "wohnwirtschaftliche Maßnahmen" monatlich rund 270 Euro. Bleibt für den Bauherrn die Gegenfrage: Kann ich die bisherigen laufenden Kosten für Heizung und Strom monatlich um diese Zusatzbelastung reduzieren? Oder, je nach finanzieller oder umweltpolitischer Position: Kann und will ich mir das wirklich leisten?

Selbst wenn die Modernisierung nicht alleine der Energieeinsparung dient, sondern den Komfort, etwa durch eine seniorengerechten Bauweise, verbessert, kann man mit einer Wertsteigerung der Immobilie rechnen, doch die ist schwer zu beziffern, weil die Standards immer besser werden.

Hilfestellung bei solchen Fragen können zugelassene, also beim Bundesamt für Ausfuhr und Wirtschaftskontrolle (BAFA) zertifizierte Energieberater geben. Man findet sie über www.bafa.de. Solche Fachleute kennen nicht nur die modernste Technik, sondern auch die bundesweiten und örtliche Vorschriften, die zu beachten sind. Nicht alle Renovierungsideen privater Bauherren lassen sich vom Traum in die Realität umsetzen. Neben der lokalen Bauordnung sind insbesondere die Landesbauordnung (LBauO), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Eneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) zu beachten. Mehr Infos im Netz: www.gesetze-im-internet.de.

Autor/in

Eva Blumenfeld

Nov. 2012

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