Wie lässt sich bei der Übertragung von Immobilien Erbschaftsteuer sparen? Eine Möglichkeit ist der sogenannte Nießbrauch: Sie überschreiben Ihr Haus oder Ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten auf Ihre Angehörigen, haben aber ein lebenslanges Nutzungsrecht. Die Dauer und die genauen Konditionen können Sie selbst festlegen.
Steuern sparen
Nießbrauch: So können Immobilienbesitzer Erbschaftsteuer sparen
Ganz allgemein ist mit Nießbrauch das Nutzungsrecht an einer bestimmten Sache gemeint, etwa einer Immobilie. Im Erbrecht spricht man von Nießbrauch, wenn Immobilienbesitzer ihre Wohnung oder ihr Haus bereits zu Lebzeiten an Angehörige weitergeben wollen. Es ist jedoch auch möglich, eine Nießbrauchsregelung unter nicht verwandten Personen zu treffen. In der Regel soll die Immobilie dabei zwar den Eigentümer wechseln, ansonsten aber alles beim Alten bleiben. In solchen Fällen wird im Zuge der Schenkung ein Nutzungsrecht zugunsten der bisherigen Eigentümer festgeschrieben, entweder auf Lebenszeit oder befristet. Dadurch verlieren die Schenkenden nicht alle Ansprüche und Nutzungsrechte an der Immobilie. Das Nießbrauchsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt (§§ 1030 ff.). Dort wird zwischen zwei Arten von Nießbrauch unterschieden:
Vorbehaltsnießbrauch
Zuwendungsnießbrauch
Nießbrauch umfasst ein lebenslanges Wohnrecht des Schenkenden – dazu kommen individuelle Absprachen. So kann der Schenkende sich weitere Rechte im Grundbuch eintragen lassen, zum Beispiel das Recht auf Vermietung.
Das Wohnrecht hingegen beinhaltet nur, dass der Schenkende lebenslang in der Immobilie wohnen darf.
Nießbrauch: Rechte und Pflichten
Wohnrecht: Rechte und Pflichten
Dank der Steuerreform von 2009 ist der Nießbrauch ein interessantes Steuersparmodell geworden. Doch wie können Sie durch Nießbrauch konkret Erbschaftsteuer sparen?
Steuerliche Freibeträge nutzen – auch mehrfach
Die Schenkungssteuer-Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenkendem und Beschenktem, die Steuersätze nach der jeweiligen Steuerklasse. Wenn der Wert der Schenkung unter dieser Grenze liegt, muss der Beschenkte keine Schenkungssteuern bezahlen. Im Abstand von zehn Jahren können diese Freibeträge erneut in Anspruch genommen werden.
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag in Euro | Steuersatz in Prozent |
| Ehegatten, Lebenspartner |
500.000 |
7-30 |
| Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder, Enkelkinder (wenn deren Eltern verstorben sind) |
400.000 |
7-30 |
| Enkelkinder |
200.000 |
7-30 |
| Eltern, Großeltern | 100.000 |
7-30 |
| Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder | 20.000 |
15-43 |
| Nicht verwandt | 20.000 |
30-50 |
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Die neuen Eigentümer müssen nach dem Tod des Schenkenden mit eventuellen Besitzansprüchen von Verwandten rechnen.
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Für die Instandhaltung und mögliche Sanierungsmaßnahmen müssen die Beschenkten als neue Eigentümer selbst aufkommen. Dafür benötigen sie finanzielle Rücklagen.
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Erblasser sollten es sich gut überlegen, ob sie ihre Immobilie tatsächlich verschenken wollen – vor allem dann, wenn sie noch darin wohnen. Denn das Eigentum geht auf den Beschenkten über. Sollte dieser in finanzielle Not geraten, steht damit auch die Immobilie auf dem Spiel. Der Nießbrauch bleibt bestehen, aber die Immobilie könnte ihren Eigentümer wechseln.
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Im Fall von Zuwendungsnießbrauch und Mieteinnahmen können für beide Seiten die Abschreibungsmöglichkeit verloren gehen: für den Schenkenden, weil er keine Einnahmen mehr erzielt, und für den Beschenkten, weil er Mieteinnahmen hat, ohne die Immobilie zu besitzen.
Wichtig
Das Nießbrauchsrecht erlischt nicht, wenn der ehemalige Eigentümer beispielsweise in ein Pflegeheim umzieht. Dann kann es sein, dass die Wohnung leerstehend bleibt. Deshalb sollten die Vereinbarungen so detailliert wie möglich erfolgen.
- Sie setzen einen Schenkungsvertrag auf, in dem Sie Ihre Immobilie beispielsweise an eines Ihrer Kinder übertragen. Vertraglich behalten Sie sich den Nießbrauch der Immobilie vor.
- Die Schenkung müssen Sie von einem Notar beurkunden lassen. Den neuen Eigentümer und den vereinbarten Nießbrauch lässt dieser zudem in das Grundbuch eintragen. Das Nießbrauchsrecht erlischt mit dem Tod des Schenkenden, wenn keine bestimmte Dauer festgesetzt wurde. Der Eintrag im Grundbuch wird nach Vorlage der Sterbeurkunde gelöscht.
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Immobilienbesitzer sollten sich frühzeitig mit der Frage auseinandersetzen, wie sie ihr Haus oder ihre Wohnung so an ihre Nachkommen weitergeben können, dass diese keine unnötigen Steuern zahlen, aber auch die Vererbenden kein Risiko eingehen.
Zuletzt aktualisiert: Juli 2020
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