Mietrecht­änderungen: Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?

Schutz vor Mietbetrug

Beim Umgang mit Mietbetrügern, wie z. B. den sogenannten Mietnomaden, stärken die Mietrechtänderungen den Vermietern den Rücken. Ein Gericht kann im Fall der Mietnomaden einen säumigen Mieter dazu verpflichten, während eines Mietprozesses eine Sicherheitsleistung auf einem Sonderkonto zu hinterlegen. Das soll verhindern, dass sich die Mietschulden durch eventuelle Verschleppung des Gerichtsverfahrens weiter erhöhen und der Vermieter am Ende auf seinen Kosten sitzen bleibt.

Wenn der Mieter nicht zahlt

Hinterlegt der säumige Wohnungsmieter während eines Mietprozesses die Sicherheitsleistung nicht, kann der Vermieter einen Räumungstitel im Eilverfahren erhalten. Außerdem können Räumungstitel nun ebenso schnell auf eventuell unbekannte und unberechtigte Untermieter ausgeweitet werden.

Die sogenannte Berliner Räumung wird durch das Mietrechtsänderungsgesetz ebenfalls geregelt. Bei dieser wird zum Beispiel lediglich das Schloss ausgetauscht, ohne dass Möbel und Gegenstände aus der Wohnung abtransportiert und gelagert werden müssen. Damit entstehen dem Vermieter keine zusätzlichen Kosten mehr für das Ausräumen und Einlagern des eventuell noch vorhandenen Besitzes des Mieters.

Die noch vorhandenen Möbel und Gegenstände werden lediglich dokumentiert und aufgelistet. Der säumige Wohnungsmieter kann sein Hab und Gut mit einer Frist von einem Monat bei seinem Vermieter anfordern. Danach können die Sachen verwertet, also etwa durch den Gerichtsvollzieher versteigert, werden.

Vorsicht vor Tricks von Maklern

Mietervereine berichten, dass Makler in einigen Fällen versuchen, Wohnungsinteressenten zu einem „spontanen“ Suchauftrag zu überreden. Ist die Wohnung aber bereits im Datenbestand des Maklers, ist dieser nicht im Auftrag des potenziellen Mieters tätig geworden – und eine Gebühr für einen solchen Auftrag damit nicht zulässig. Auch von Maklern verlangte Service- und Besichtigungsgebühren oder Reservierungsbestätigungen für eine angebotene Wohnung sind nicht erlaubt.

Maklerkosten von der Steuer absetzen

Ein Trost für Vermieter: Die Kosten für einen von ihnen bestellten Immobilienmakler können sie weiterhin komplett von der Steuer absetzen.

Zweckentfremdungsverbot: Keine Vermietung als Ferienwohnung mehr

Während in vielen ländlichen Gegenden reihenweise Wohnungen leer stehen, gibt es in beliebten Großstädten einen ganz anderen Trend: Dort werden Mietwohnungen immer häufiger als Ferienwohnungen angeboten. Wohnungssuchenden stehen sie dann nicht mehr zur Verfügung.

Deshalb versuchen viele Städte in Deutschland, gegen zweckendfremdete Mietwohnungen vorzugehen. Regelungen gibt es etwa in Berlin, Dortmund, Dresden, Freiburg, Hamburg, Köln, Konstanz, München, Münster und Stuttgart.

Besonders rigoros geht die Hauptstadt gegen die Vermietung von Ferienwohnungen vor

Seit 2014 gilt in Berlin: Wer dort eine Wohnung in einem normalen Wohnhaus an Touristen vermieten möchte, muss vorher eine Genehmigung einholen. Die gibt es aber nur in Ausnahmefällen. Verstößt jemand gegen das Gesetz, drohen ihm bis zu 100.000 Euro Bußgeld. Eine Übergangsregelung für Ferienwohnungen lief im April 2016 ab. Seitdem dürfen die Vermieter ihre Wohnungen auch nicht mehr auf Vermittlungsportalen für Ferienwohnungen anbieten.

Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot gibt es aber auch in Berlin

• Ein Wohnungsinhaber, der seine Wohnung weiterhin selbst nutzt, kann weniger als die Hälfte des Wohnraums an wechselnde Feriengäste vermieten („50-Prozent-Regel“).
• Eine etwa aus beruflichen Gründen gehaltene Zweitwohnung kann ein Wohnungsinhaber während seiner Abwesenheit weiterhin als Ferienwohnung vermieten. Das entschied das Verwaltungsgericht Berlin im August 2016. Allerdings hat das Gericht wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Urteils Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.