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Mietrecht­änderungen: Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?

Das letzte Mietrechtsänderungsgesetz trat 2013 in Kraft. 2015 wurden die Maklerprovisionen neu geregelt und in vielen Regionen wurde die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. 2016 steht die nächste Reform vor der Tür. Was ist neu im Mietrecht, welche Mietrechtänderungen stehen bevor und was bedeutet das für die Rechte von Mietern und Vermietern? Wir geben einen Überblick.

Schutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Wird an einer vermieteten Eigentumswohnung Eigenbedarf angemeldet oder werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, gilt ein gesetzlich geregelter Schutz der Mieter vor Kündigungen. Mit dem sogenannten Münchener Modell gelang es jedoch Vermietern bisher, diesen Kündigungsschutz zu umgehen: Personengesellschaften, etwa eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), kauften ein Mietshaus. Anschließend ermöglichte die GbR ihren Gesellschaftern durch Eigenbedarfskündigungen die Nutzung der Wohnungen – noch bevor diese in Wohneigentum umgewandelt wurden.

Hier stärkt das Mietrechtsänderungsgesetz von 2013 die Rechte der Mieter: Der dreijährige Schutz vor Eigenbedarfskündigungen gilt nun auch nach dem Verkauf der Wohnungen an die Gesellschaft. Damit hat der Gesetzgeber eine Gesetzeslücke geschlossen, die zahlenmäßig in der Praxis aber keine große Rolle spielte. „Die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen steigt dennoch seit einigen Jahren. Und damit wächst auch die Gefahr für die betroffenen Mieter, ihre Wohnung zu verlieren“, warnt Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes (DMB).

Energetische Sanierung: Was ist das?

Im Bereich energetischer Modernisierungsmaßnahmen brachte das Mietrechtsänderungsgesetz von 2013 besonders umfassende Mietrechtsneuerungen mit sich. Was die Änderungen für Mieter oder Vermieter bedeuten, lesen Sie in unserem Ratgeber-Artikel:

Energetische Sanierung: Was sagt das Mietrecht dazu?

Schutz vor Mietbetrug

Beim Umgang mit Mietbetrügern, wie z. B. den sogenannten Mietnomaden, stärken die Mietrechtänderungen den Vermietern den Rücken. Ein Gericht kann im Fall der Mietnomaden einen säumigen Mieter dazu verpflichten, während eines Mietprozesses eine Sicherheitsleistung auf einem Sonderkonto zu hinterlegen. Das soll verhindern, dass sich die Mietschulden durch eventuelle Verschleppung des Gerichtsverfahrens weiter erhöhen und der Vermieter am Ende auf seinen Kosten sitzen bleibt.

Wenn der Mieter nicht zahlt

Hinterlegt der säumige Wohnungsmieter während eines Mietprozesses die Sicherheitsleistung nicht, kann der Vermieter einen Räumungstitel im Eilverfahren erhalten. Außerdem können Räumungstitel nun ebenso schnell auf eventuell unbekannte und unberechtigte Untermieter ausgeweitet werden.

Die sogenannte Berliner Räumung wird durch das Mietrechtsänderungsgesetz ebenfalls geregelt. Bei dieser wird zum Beispiel lediglich das Schloss ausgetauscht, ohne dass Möbel und Gegenstände aus der Wohnung abtransportiert und gelagert werden müssen. Damit entstehen dem Vermieter keine zusätzlichen Kosten mehr für das Ausräumen und Einlagern des eventuell noch vorhandenen Besitzes des Mieters.

Die noch vorhandenen Möbel und Gegenstände werden lediglich dokumentiert und aufgelistet. Der säumige Wohnungsmieter kann sein Hab und Gut mit einer Frist von einem Monat bei seinem Vermieter anfordern. Danach können die Sachen verwertet, also etwa durch den Gerichtsvollzieher versteigert, werden.

Kappungsgrenze: Mieterhöhung auf 15 Prozent begrenzt

In Gebieten mit überdurchschnittlich hohem Wohnungsbedarf können die Bundesländer die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen seit 2013 von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Die Mieten dürfen dann innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent und maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.

Die Kappungsgrenze betrifft jedoch nur die Bestandsmieten und keine Neuvermietungen – wer eine neue Wohnung anmieten möchte, dem hilft sie nicht. Deshalb führte die Große Koalition 2015 als zusätzliches Instrument die Mietpreisbremse ein.

Die Mietpreisbremse

Seit dem 1. Juni 2015 greift folgende Mietrechtänderung: Bundesländer können die Mietpreisbremse in Ballungsgebieten und anderen beliebten Wohngegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt einführen. Die Mietpreisbremse greift nur bei neuen Mietverträgen und nicht bei bereits bestehenden Mietverträgen. Die Regelung gilt bis Ende 2020.

Wo die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als ortsübliche Vergleichsmiete gelten die Angaben des örtlichen Mietspiegels. Wo es keinen Mietspiegel gibt, können auch Mietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden oder vergleichbare statistische Erhebungen herangezogen werden, so das Bundesjustizministerium.

Um überprüfen zu können, ob die vereinbarte Miete zulässig ist, hat der Mieter zudem einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter. Dieser muss dem Mieter dann zum Beispiel mitteilen, welche Miete der Vormieter gezahlt hat.

Gilt die Mietpreisbremse, darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Fakten zur Mietpreisbremse

Überhöhte Miete kann zurückverlangt werden

Ist die Miete höher, als sie nach den Regelungen der Mietpreisbremse sein dürfte, kann der Mieter sie auch nach Abschluss des Mietvertrags beanstanden und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Das gilt allerdings nur für die Miete, die er nach seiner Beanstandung gezahlt hat. Der Deutsche Mieterbund sieht diese Regelung kritisch, weil sie für den Vermieter ein Anreiz sein kann, es zunächst mit überhöhten Mieten zu versuchen. „Nach der jetzigen Rechtslage kann er den überhöhten Teil der Miete zwischen Vertragsabschluss und Rüge des Mieters behalten“, stellt DMB-Pressesprecher Ulrich Ropertz fest.

Diese Ausnahmen gelten bei der Mietpreisbremse

  • Vermieter können mindestens so viel Miete verlangen, wie schon der Vormieter gezahlt hat. Sie müssen die Miete also nicht senken.
  • Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
  • Auch bei umfassend modernisierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht. Als Richtwert für eine umfassende Modernisierung nennt das Bundesjustizministerium etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands, den die Investition erreicht.

Mieterbund ist skeptisch

Nach Einschätzung des Mieterbundes scheint die Mietpreisbremse auch noch nicht wie erhofft zu wirken. „Für die betroffenen Mieter ist nicht transparent, ob sie sich mit Erfolg auf die Grundregeln der Mietpreisbremse berufen können oder ob nicht eine der Ausnahmen wie eine hohe Vormiete oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen greift“, glaubt Ulrich Ropertz. Zu empfehlen ist deshalb, dass sich Wohnungsmieter zunächst von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt beraten lassen.

Maklerprovision: Wer bestellt, der bezahlt

Die Vermietung ihrer Wohnung konnten Vermieter sich lange einfach machen. Sie beauftragten einen Immobilienmakler und ließen den neuen Mieter die fällige Courtage bezahlen. Hier gibt es eine Mietrechtsänderung: Seit Juni 2015 sind die Provisionen für Makler neu geregelt. Es gilt jetzt das Bestellerprinzip. Das heißt: Wer den Immobilienmakler bestellt, bezahlt ihn nun auch. Vereinbarungen, die von dieser neuen Regelung abweichen, sind unwirksam und können mit einem Bußgeld geahndet werden. Die Rechte der Mieter wurden durch diese Neuerung also deutlich gestärkt.

Hat dagegen der Mieter den Makler ausdrücklich mit der Wohnungssuche beauftragt, muss er natürlich auch nach neuer Gesetzeslage die Provision bezahlen. Das Bundesverfassungsgericht hat das neue Gesetz nach Beschwerden einiger Immobilienmakler inzwischen für verfassungsgemäß erklärt.

Vorsicht vor Tricks von Maklern

Mietervereine berichten, dass Makler in einigen Fällen versuchen, Wohnungsinteressenten zu einem „spontanen“ Suchauftrag zu überreden. Ist die Wohnung aber bereits im Datenbestand des Maklers, ist dieser nicht im Auftrag des potenziellen Mieters tätig geworden – und eine Gebühr für einen solchen Auftrag damit nicht zulässig. Auch von Maklern verlangte Service- und Besichtigungsgebühren oder Reservierungsbestätigungen für eine angebotene Wohnung sind nicht erlaubt.

Maklerkosten von der Steuer absetzen

Ein Trost für Vermieter: Die Kosten für einen von ihnen bestellten Immobilienmakler können sie weiterhin komplett von der Steuer absetzen.

Zweckentfremdungsverbot: Keine Vermietung als Ferienwohnung mehr

Während in vielen ländlichen Gegenden reihenweise Wohnungen leer stehen, gibt es in beliebten Großstädten einen ganz anderen Trend: Dort werden Mietwohnungen immer häufiger als Ferienwohnungen angeboten. Wohnungssuchenden stehen sie dann nicht mehr zur Verfügung.

Deshalb versuchen viele Städte in Deutschland, gegen zweckendfremdete Mietwohnungen vorzugehen. Regelungen gibt es etwa in Berlin, Dortmund, Dresden, Freiburg, Hamburg, Köln, Konstanz, München, Münster und Stuttgart.

Besonders rigoros geht die Hauptstadt gegen die Vermietung von Ferienwohnungen vor

Seit 2014 gilt in Berlin: Wer dort eine Wohnung in einem normalen Wohnhaus an Touristen vermieten möchte, muss vorher eine Genehmigung einholen. Die gibt es aber nur in Ausnahmefällen. Verstößt jemand gegen das Gesetz, drohen ihm bis zu 100.000 Euro Bußgeld. Eine Übergangsregelung für Ferienwohnungen lief im April 2016 ab. Seitdem dürfen die Vermieter ihre Wohnungen auch nicht mehr auf Vermittlungsportalen für Ferienwohnungen anbieten.

Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot gibt es aber auch in Berlin

  • Ein Wohnungsinhaber, der seine Wohnung weiterhin selbst nutzt, kann weniger als die Hälfte des Wohnraums an wechselnde Feriengäste vermieten („50-Prozent-Regel“).
  • Eine etwa aus beruflichen Gründen gehaltene Zweitwohnung kann ein Wohnungsinhaber während seiner Abwesenheit weiterhin als Ferienwohnung vermieten. Das entschied das Verwaltungsgericht Berlin im August 2016. Allerdings hat das Gericht wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Urteils Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Zweites Mietrechts­novellierungs­gesetz: Das plant die Politik

Das Bundesjustizministerium plant weitere Mietrechtsneuerungen und hat im April 2016 das Zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG) als Entwurf vorgelegt. Neben Neuerungen im Bereich der Modernisierungskosten sieht es folgende Änderungen im Mietrecht vor:

  • Berechnung der Wohnfläche: Bei der Festlegung der Miete oder Mieterhöhung soll künftig allein die tatsächliche Größe der Wohnung entscheiden, nicht mehr die vom Istzustand oft abweichenden Angaben im Mietvertrag. Bei einer Abweichung von höchstens zehn Prozent galt früher weiterhin die Vereinbarung aus dem Mietvertrag. Diese Regelung hat der Bundesgerichtshof bereits 2015 aufgehoben. Die vom Bundesjustizministerium geplante Neuerung greift dieses Urteil auf. Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent unter der Vereinbarung im Mietvertrag liegt, soll das künftig zu einer Mietminderung berechtigen. Liegt die Abweichung unter zehn Prozent, muss der Mieter zunächst nachweisen, dass dadurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Die Grundflächen von Balkonen, Terrassen und Dachgärten sollen künftig immer zu 25 Prozent angerechnet werden, sofern Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart haben.
  • Mietspiegel: Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmieten sollen künftig nicht mehr die vergangenen vier, sondern die vergangenen acht Jahre berücksichtigt werden. Das soll helfen, den Anstieg des Mietniveaus abzubremsen, weil die Preisentwicklung der vergangenen vier Jahre dann insgesamt weniger ins Gewicht fällt.

Autor/in

K. Waldheim

Februar 2017

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