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Eigentümergemeinschaft - die eigene Wohnung verpflichtet

Abbildung: Erhobene Hände (Quelle: Thinkstock)
Die Eigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Eigentümer eines Wohnhauses oder einer Wohnanlage. Sie entscheidet über die Verteilung der anfallenden Kosten wie beispielsweise die Müllentsorgung, die Bildung von Rücklagen für Reparaturen oder bauliche Maßnahmen an der Immobilie. Wer Wohneigentum in einer Gemein-schaftswohnanlage oder einem Mehrfamilienhaus erwirbt, bekommt zugleich Rechte und Pflichten übertragen. Diese ergeben sich aus den Bestimmungen zum Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) und den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander.

Teilungserklärung als Grundlage einer Eigentümergemeinschaft

Basis für Erwerb einer Eigentumswohnung ist die so genannte Teilungserklärung. Sie wird vom Grundstückeigentümer gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben und ist die Grundlage für die Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch. Inhalt der Teilungserklärung sind die Größe der Miteigentumsanteile an der Gesamtwohnanlage sowie Art und Umfang von Nutzungen. In der Regel enthält sie zudem die Grundlagen über den Gebrauch des Wohneigentums und Bestimmungen über die Miteigentums- oder Gemeinschaftsordnung. Experten raten daher, diese genau zu prüfen und im Zweifel auch von juristischen Fachleuten wie einem Rechtsanwalt auf die individuellen Folgen checken zu lassen. Denn ist eine Gemeinschaftsordnung einmal festgelegt, kann sie laut Gesetz nur mit der Zustimmung aller Eigentümer geändert werden.

Gemeinschaftsordnung - Regel für alle

In der Gemeinschaftsordnung sind die wichtigsten Regeln über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander festgelegt. Dazu gehören:

  • die Stimmrechte der Eigentümer
  • die Regeln für die Eigentümerversammlung
  • die Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum (z. B. Garten- und Parkplatzbenutzung)
  • Regelungen für den Gebrauch oder Beschränkungen (z. B. Haustierverbote) des "eigenen Eigentums", offiziell Sondereigentum genannt
  • Nutzung der Gemeinschaftsanlagen (z. B. Waschküche)
Die in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Regeln und Vereinbarungen werden gemäß den Ausführungen des WoEigG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht. Das bedeutet, dass alle getroffenen Vereinbarungen gesetzlich fest mit dem Wohnungseigentum verbunden sind und somit auch für den Rechtsnachfolger gelten. Vor einem Wohnungskauf sollte somit auch zwingend die Gemeinschaftsordnung genauestens untersucht werden, sofern diese nicht in ihrer Gesamtheit bereits mit der Teilungserklärung deutlich geworden ist.

Keine ungewollten Verpflichtungen eingehen

Neben der Gemeinschaftsordnung können die Eigentümer durch Beschlüsse mit einfacher Mehrheit weitere Bestimmungen über ihre gegenseitigen Beziehungen treffen. Hier sollten sich Experten zufolge vor allem Käufer, die in eine bestehende Eigentümergemeinschaft eintreten wollen, vorab über alle bestehenden Regelungen informieren. Denn diese auch "sonstigen Beschlüsse" genannten Vereinbarungen werden zwar nicht wie eine Teilungserklärung in das Grundbuch eingetragen, sind aber trotzdem für das neue Mitglied der Gemeinschaft verbindlich. In der Praxis ist in der Gemeinschaftsordnung häufig vorgesehen, dass der Käufer einer Wohnung für möglicherweise noch bestehende Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft haftet. Ist der Vorbesitzer beispielsweise mit dem Wohngeld im Rückstand, übernimmt der Käufer mit dem Erwerb auch dessen Zahlungsverpflichtung. Käufer sollten sich neben möglichen Altschulden auch über geplante größere Reparaturen informieren. Sollten diese anstehen, kommen auf den Käufer bei der Umlage höhere Kosten zu. Ansprechpartner ist hier der Verwalter, der Auskunft über bestehende oder zu erwartende Verpflichtungen und deren Höhe geben kann. Gegebenfalls sollten entsprechende Vereinbarungen mit in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Auch hier ist juristischer Expertenrat empfehlenswert.

Eigentümerversammlung - das "Parlament" der Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümerversammlung ist sozusagen das "Parlament" einer Eigentümergemeinschaft. Wer in eine Gemeinschaft eintritt, erhält auch automatisch einen Sitz und eine Stimme in der Versammlung. Mindestens einmal im Jahr muss diese mit einer schriftlichen Einladung abgehalten werden. Sie entscheidet über eine Reihe von wichtigen Regelungen für die Gemeinschaft. In der Regel sind das:

  • die Hausordnung
  • Wahl des Verwalters und des Verwaltungsbeirats
  • die Wirtschaftsplanung (wird in der Regel vom Verwalter aufgestellt)
  • die Jahresabrechnung
  • Rückstellungen für Instandhaltungen und Reparaturen
  • bauliche Veränderungen und größere Reparaturen
Wie detailliert sich die Versammlung mit bestimmten Begebenheiten auseinandersetzt und welche Aufgaben generell dem Verwalter überlassen werden, ist unterschiedlich und wird von jeder Eigentümerversammlung individuell festgelegt. Neben dem einmal jährlichen Pflichttermin kann die Versammlung immer dann einberufen werden, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dieses verlangen. Experten raten, regelmäßig an diesen Versammlungen teilzunehmen, denn rechtlich gelten sie bereits als beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.

Wichtige Entscheidungen nur einstimmig

Generell gilt dabei: Jeder Eigentümer hat eine Stimme. Es kann allerdings auch gesondert geregelt sein, dass die Eigentümer gemäß ihrem Anteil an der Gesamtwohnanlage mit unterschiedlichen Stimmanteilen ausgestattet werden. Welche Mehrheiten für Regelungen in den unterschiedlichen Bereichen ausreichen, wird von der Versammlung selber festgelegt. Experten empfehlen hier die Versammlungen und Abstimmungen ordnungsgemäß zu protokollieren. Das beugt Streitigkeiten etwa über den konkreten Inhalt von Beschlüssen vorbeugen. Grundsätzlich gilt aber immer die Einschränkung: Neben der Gemeinschaftsordnung können auch alle anderen einstimmigen Vereinbarungen nur mit der Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Dabei ist die Anwesenheit bei der Eigentümerversammlung unerheblich. Einstimmigkeit ist auch für bauliche Maßnahmen gesetzlich festgeschrieben (§22 WoEigG, sofern alle Eigentümer in ihren Rechten betroffen sind. Bauliche Maßnahmen sind Maßnahmen, die über die üblichen Maßnahmen zur Instandhaltung hinausgehen. Die Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den aktuellen Stand der Technik oder Modernisierungen, die keinen Eigentümer gegenüber anderen beeinträchtigen, können hingegen auch bereits mit einer Dreiviertel-Mehrheit beschlossen werden, notwendige Instandhaltungsarbeiten bedürfen sogar lediglich einer einfachen Stimmenmehrheit. Wer also eine Marmortreppe bauen oder einen Aufzug im Haus installieren will, der muss davon auch seine Eigentümergemeinschaft überzeugen. Die dringend notwendigen Malerarbeiten hingegen lassen sich etwas einfacher umsetzen.

Eva Blumenfeld, aktualisiert Juli 2012
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