Den größten Teil des Erbes machen meist Immobilienwerte aus. Die Erben müssen jedoch alles über dem Wert gewisser Freibeträge versteuern. Damit die Erben nicht so viele Steuern zahlen müssen, können sogenannte Nießbrauchsvereinbarungen getroffen werden. Hier überträgt der Eigentümer einem Verwandten seine Immobilie zu Lebzeiten ohne dabei die Nutzungsrechte abzugeben.

Die Nießbrauchsregelung gibt Immobilieneignern die Möglichkeit, eigene Objekte zu Lebzeiten auf Verwandte zu übertragen, ohne ihre Ansprüche darauf - etwa ein Wohnrecht - ganz zu verlieren. Nießbrauch ist im Allgemeinen ein Nutzungsrecht an einer Sache. Das klassische Beispiel für Nießbrauch ist die Verschenkung einer Immobilie mit der Bedingung, im Grundbuch das lebenslange Wohnrecht für den Schenkenden festzuschreiben.

Bei einer anderen Form des Nießbrauches erhält der Schenkende nicht das lebenslange Wohnrecht, sondern das Recht auf die Mieterträge. Das Eigentum an dem Haus geht an den Beschenkten. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass der Schenkende die nächsten 20 Jahre die Mieteinnahmen der Immobilie erhält. Diese beiden Varianten können auch, wie es meistens der Fall ist, kombiniert werden. So würde dann der Schenkende nur das Eigentum abgeben, das Wohn- und Vermietungsrecht aber weiterhin behalten. Bei diesen Varianten spricht man im Allgemeinen von Vorbehaltsnießbrauch.

Der Zuwendungsnießbrauch ist die umgekehrte Form. Hier behält der Schenkende das Eigentum, gibt aber das Wohnrecht oder das Recht an den Mieteinnahmen an seine Kinder, Enkelkinder oder andere Verwandte ab. Damit bleibt der Schenkende weiterhin zivilrechtlicher Eigentümer. Im Falle eines Hauses, das vermietet wird, geht für beide Seiten die Abschreibungsmöglichkeit für das Objekt verloren. Für den Übertragenden, weil er nun keine Einnahmen mehr erzielt, für die beschenkten Verwandten, weil sie die Mieteinnahmen bekommen ohne die Immobilie zu besitzen. Der Vorteil für den Schenkeden ist der, dass er keine Einnahmen versteuern muss, jedoch Kosten, zum Beispiel für Instandsetzung, absetzen kann.

Für einen Schenkungsvertrag sind notarielle Beurkundung und eine Grundbucheintragung nötig. Im Schenkungsvertrag wird beispielsweise dem Kind oder Enkel die Immobilie unentgeltlich übertragen. Gleichzeitig behält sich der Schenkende den Nießbrauch vor. Ein Wohnrecht sollte unbedingt im Grundbuch eingetragen werden, damit es - beispielsweise im Fall eines Weiterverkaufs des Hauses - auch gegen Dritte wirksam ist. Vertraglich kann auch festgelegt werden, dass der Beschenkte die Immobilie nur mit Zustimmung des Nießbrauchsberechtigten belasten oder verkaufen darf. Empfehlenswert ist immer der Einbau einer Rückfallklausel für bestimmte Fälle. Ist der Beschenkte zum Beispiel grob undankbar, stirbt er vor dem Schenkenden, lässt er sich scheiden oder droht Vermögensverfall, so kann das Grundstück zurückgefordert werden. Das Nießbrauchsrecht lässt sich weder übertragen noch vererben. Es endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer, spätestens mit dem Tod des Nießbrauchers.

Beim klassischen Nießbrauch, also der Schenkung mit lebenslangem Wohnrecht, soll meist die Erbschaftssteuer gemindert werden. Zwar müssen auch Schenkungen versteuert werden. Wie bei Erbschaften gelten hier allerdings alle zehn Jahre bestimmte Freibeträge. So kann man also, den Immobilienbesitz bereits zu Lebzeiten steuerfrei an die eigentlichen Erben verschenken, vorausgesetzt man hat einen längeren Zeitraum zur Verfügung,. "Verschenkt man eine Immobilie, so können die steuerlichen Freibeträge mehrfach genutzt werden", sagt die Berliner Steuerberaterin Beatrice Leißering. Die Expertin für Erbschaftssteuer ist Mitglied im Deutschen Steuerberaterverband (DStV) und geht davon aus, "dass sich durch Nießbrauchsvereinbarung Vergünstigungen ergeben können."

Nießbrauch zählt als reale Schuld. Wird also eine entsprechende Übereinkunft getroffen, kann das Wohnrecht oder das Recht an den Mieteinnahmen mit in die Wertbemessung des Grundstücks einfließen. Bei einer Nießbrauchsvereinbarung, die dem Schenkenden das Recht an Mieteinnahmen sichert, ist die Bemessungsgrundlage für das Objekt der Wert der übergebenen Immobilie abzüglich der hochgerechneten Mieterträge. Die Hochrechnung der Mieterträge orientiert sich an einer amtlichen Sterbetabelle, die durchschnittliche Lebenserwartungen von Frauen und Männern enthält. Das Jahreseinkommen durch die Miete wird dann mit einem dem Alter des Schenkenden entsprechenden Faktor multipliziert. Je jünger der Schenkende bei der Übergabe ist, desto höher fällt dieser Betrag also aus. Etwa bei der Schenkung durch den 40-jährigen Vater, erhält der Beschenkte so oft selbst millionenteure Objekte ohne darauf Schenkungssteuer zahlen zu müssen. Die errechnete Schuldlast durch entgangene Mieterträge hat hier dann den Wert der Immobilie überstiegen. Hier hat die Schenkung einer Immobilie also einen enormen steuerlichen Vorteil im Vergleich zur Erbschaft.

Besonders wichtig ist dabei die frühzeitige Planung, da das Alter des Schenkenden zum Zeitpunkt der Übergabe entscheidend ist. Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Ein 50-jähriger Vater überträgt sein Mietshaus mit einem Verkehrswert von 1,3 Millionen Euro gegen lebenslänglichen Nießbrauch auf eines seiner Kinder. Die Mieteinnahmen belaufen sich auf 100.000 Euro im Jahr. Nach Abzug der Betriebskosten beziffert sich der steuerlich abzugsfähige Jahreswert des Nießbrauchs auf 70.000 Euro. Laut Sterbetafel hat der Vater noch eine Lebenserwartung von 28 Jahren, sodass der gesamte Nießbrauch 1,9 Millionen Euro wert ist. Der Kapitalwert des Nießbrauchs übersteigt den Verkehrswert des Grundstücks. Da der Nießbrauch vom Schenkungswert abgezogen wird, bleibt die Schenkung steuerfrei. Überträgt der Vater hingegen erst im Alter von 66 gegen Nießbrauch, würden trotz des hohen Freibetrags von 400.000 Euro für die Kinder Steuern fällig.

Verschenkt man ein Haus, verjähren die Pflichteilansprüche der Angehörigen des Schenkenden nach zehn Jahren. Beim Nießbrauch hingegen erlischt diese Forderung nie. Die neuen Besitzer müssen also immer auf eventuelle Besitzansprüche der Verwandten des ehemaligen Eigentümers gefasst sein und für den Fall der Fälle finanzielle Sicherheiten bilden.


Eva Blumenfeld, Oktober 2009