Wer Immobilienbesitz vererbt, möchte in der Regel, dass dieser ohne viel Aufwand oder Kosten an die Erben über geht. Doch der Fiskus hält beim Nachlass die Hand auf. Lesen Sie, wie Sie ihr Haus oder Ihre Wohnung an die Nachkommen übergeben, ohne dass dabei zu viele Steuern fällig werden.

Viele Menschen beschäftigen sich ungern mit ihrer eigenen Sterblichkeit. Früher oder später wird es jedoch jeden treffen und da kann es nicht schaden, sich Gedanken zu machen, was im Todesfall mit dem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung geschehen soll. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten das Wohneigentum an die Erben weiterzugeben: Die (schrittweise) Schenkung zu Lebzeiten oder das Vererben.

Für das Vererben und Verschenken von Wohnungen, Häusern und andern Besitztümern erhebt der Staat Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer. Hierfür gelten jeweils dieselben Freibeträge, die alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden können. Innerhalb einer Dekade mindert eine Schenkung den noch übrigen Freibetrag für eine Erbschaft. Angenommen, Sie haben zwei Wohnungen im Wert von je 300.000 Euro. Eine davon schenken Sie Ihrem Kind jetzt und die zweite Wohnung erst in 10 Jahren. Da eigene Kinder einen Steuerfreibetrag von 400.00 Euro pro 10 Jahre haben, bekommt es letztendlich beide Wohnungen, ohne Schenkungssteuer zahlen zu müssen.

Ein Vorteil der Schenkung liegt somit in der Mehrfachverwendung der Freibeträge, die beim direkten Erben so nicht möglich ist. Derzeit liegen die Freibeträge bei 500.000 Euro für den Ehegatten und 400.000 für jeden Nachkömmling. Wohnungen und Häuser werden dabei seit 2009 mit dem Wiederverkaufswert berechnet. "Liegt das eigene Vermögen samt Immobilienwerte oberhalb der Freigrenze, sollte man dieses bereits zu Lebzeiten auf die Nachkommen übertragen", sagt Rechtsanwalt und Notar Dr. Hubertus Rohlfing. Darüber hinaus bietet sich eine Schenkung an, wenn etwa die Kinder in das Haus einziehen und der künftige Erblasser noch eine Etage bis zu seinem Ableben für sich beansprucht. Hier kann dem ehemaligen Besitzer ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht gewährt werden. Der Besitz geht dann jedoch an die Nachkommen über. "Diese Variante bietet sich an, wenn die Nachkommen bereits in das Haus investieren wollen", erklärt Rohlfing, der Mitglied im Erbrechts-Ausschuss des Deutschen Anwaltvereins ist.

Die Schenkung kann jedoch auch Nachteile haben. Zum einen sollte man sich immer fragen, ob man sein Eigentum nicht lieber bis zum Ableben behält. Schließlich weiß man nie, was auf einen zukommt oder welche Voraussetzungen sich künftig ändern. Wird man etwa im Alter zu einem Pflegefall, so kann man sich von seinem erwirtschafteten Kapital oder der noch vorhandenen Wohnung eine wesentlich bessere Behandlung finanzieren, als die vom Staat gewährte.

Auch für den Beschenkten hat eine Schenkung nicht nur positive Seiten. Diese ist nämlich nicht zu 100 Prozent sattelfest. "Verarmt der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung, so kann er sein Geschenk jederzeit zurückfordern", weiß Experte Dr. Rohlfing.

Soll eine Immobilie den Besitzer wechseln, ist ein Notar notwendig. Das gilt auch bei einer Schenkung. Der Notar setzt die entsprechenden Urkunden auf und kann auch den Eintrag im Grundbuch erledigen lassen.

Die Freibeträge für das Erben wie für das Schenken sind für die direkten Verwandten relativ hoch. Bei der geplanten Weitergabe von Wohneigentum im engen Familienkreis ist daher meist kein Umweg über die schrittweise Schenkung notwendig. Die Steuerfreibeträge decken den Wert der meisten Häuser, insbesondere bei mehreren Erben. Schließlich gelten die Freibeträge pro Kopf. Bei der Weitergabe im weiteren Familienkreis, etwa an Nichten, Neffen oder Geschwister ist die Schenkung meist sinnvoller als das Vererben, da die Steuerfreibeträge hier sehr niedrig sind.

Die direkten Verwandten hingegen können sogar ein Eigenheim, das den Wert der Freibeträge übersteigt, steuerfrei erben. "Ein selbstgenutztes Familienheim stellt einen sachlichen Freibetrag dar und kann somit steuerfrei vererbt werden", sagt Dr. Rohlfing. Hierfür gibt es jedoch einige Bedingungen: Diese Regelung gilt nur für die Witwe beziehungsweise den Witwer und die direkten Nachkommen des Verstorbenen. Darüber hinaus müssen die Erben nach Ableben des ehemaligen Besitzers mindestens zehn Jahre in dem Haus wohnen. Ziehen der oder die Nachkommen innerhalb dieser Dauer aus dem Haus aus, so meldet sich das Finanzamt und fordert die volle Erbschaftssteuer nach. Das Vermieten, Verpachten oder Nutzen als Zweitwohnung ist auch nicht zulässig. Für die Kinder beschränkt sich der sachliche Freibetrag außerdem auf eine Wohnfläche von maximal 200 Quadratmetern.

Im Jahr 2010 ändern sich die Bedingungen für die indirekten Verwandten der Steuerklasse II. Diese sind etwa Nichten, Neffen und Geschwister. Zwar bleiben die im Vergleich zu Kindern und Ehefrau sehr niedrigen Freibeträge weiterhin bei 20.000 Euro. Jedoch sind die Steuersätze für die Betroffenen vermindert worden. So muss der Erbe bei einer Summe beziehungsweise einem Wert zwischen 20.000 und 50.000 Euro nun 15 Prozent Steuern zahlen, darüber steigt der Steuersatz schrittweise an. Bislang musste für die Steuerklasse II noch 30 Prozent der Gesamtsumme versteuert werden.

Eva Blumenfeld, Februar 2010