So mancher Mieter dürfte nach Ansicht von Experten einen richtigen Schreck bekommen, wenn er nach diesem Winter seine Nebenkostenabrechnung öffnet. Angesichts der deutlich gestiegenen Energiepreise dürfte es bei fast allen Nebenkostenabrechnungen zu saftigen Aufschlägen kommen. Dabei stellt sich dem Mieter eine entscheidende Frage: Ist die höhere Rechnung wirklich auf gestiegene Heiz- und Warmwasserkosten zurückzuführen oder verstecken sich auch überhöhte oder unberechtigte Forderungen des Vermieters dahinter.

Nachforderungen des Vermieters von mehreren hundert Euro sind keine Seltenheit, weiß Jürgen Pfeilschifter vom Deutschen Mieterbund. Nach seinen Worten haben vor allem die deutlich gestiegenen Heizöl-, Gas-, Wasser- und Abwasserkosten die Nebenkosten auf neue Rekordhöhen getrieben.

In den letzten Jahren sind gerade die Kosten für Heizung und Wasser drastisch gestiegen, obwohl der Verbrauch aufgrund sparsamen und umweltbewusstem Verhaltens der Verbraucher zurückging. Eine Verteuerung der Miete durch die Nebenkosten um 50% ist inzwischen keine Seltenheit mehr.

Mieterschutzbünde und Verbraucherschützer raten dringend zu einer intensiven Prüfung der Nebenkostenabrechnungen. Denn: Mindestens 50 Prozent, - einige Experten sprechen sogar von 90 Prozent - der Abrechnungen sind falsch oder fehlerhaft. Das liegt unter anderem daran, dass sich im Mietrecht in den letzten Jahren ständig Veränderungen ergeben haben. Wer genau hinschaut, kann also bares Geld sparen. Wer Fehler findet, sollte zudem auf die Einhaltung der Formalien und Fristen achten, um seine Forderungen problemlos durchzusetzen. Rechtsexperten empfehlen hier innerhalb von 14 Tagen einen Rechtsbeistand (z.B. Mieterschutzverein) aufzusuchen und gegebenenfalls schriftlichen Widerspruch beim Vermieter einzureichen.

Besonders ostdeutsche Mieter sollten öfters mal einen Blick auf die Abrechnung werfen, rät Jurist Pfeilschifter. Denn bei manchem Vermieter werden die Heizungskosten für Leerstände gern auf die Mietergemeinschaft umgelegt. Bei der Überprüfung solcher Fehler sind den Mietern teilweise die Hände gebunden, denn sie haben laut BGH generell keinen Anspruch darauf, auf Anfrage Kopien sämtlicher Belege zu erhalten.

Beim Überprüfen der Nebenkostenabrechnung sollten Mieter auch einen Blick auf den Abrechnungsschlüssel werfen. Stimmt er mit den Vereinbarungen im Mietvertrag überein? Entspricht er geltendem Recht? Achten Sie auch auf Formulierungen: Werden etwa pauschal "sonstige Kosten" abgerechnet, können Sie dem widersprechen. Sie haben ein Anrecht darauf zu wissen, welche Kosten sich dahinter verbergen. Denn nur so ist die Abrechnung transparent und nachprüfbar.

Zu den Nebenkosten gehören:

• die Grundsteuer,
• Wasser, Heizungs- und Warmwasserkosten,
• Kosten für den Aufzug,
• Straßenreinigung,
• Müllabfuhr,
• Entwässerung,
• Beleuchtung,
• Schornsteinreinigung,
• Gartenpflege,
• Sachversicherungen,
• Haftpflichtversicherungen,
• Hauswart,
• Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz,
• maschinelle Wascheinrichtungen,
• Hausreinigung,
• Ungezieferbekämpfung

Haben Sie immer noch Bedenken, sollten Sie sich an Experten wenden, zum Beispiel an den örtlichen Mieterverein. Rechtliche Schritte gegen die Abrechnung sollten immer erst der letzte Schritt sein, denn die Kosten für Anwalt und ein mögliches Gerichtsverfahren können enorm sein.

Nicht zu den Nebenkosten zählen Verwaltungskosten wie zum Beispiel Kosten für eine Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon. Diese Kosten sind nicht umlagefähig. Auch Reparaturkosten muss der Mieter nicht zahlen und in vermieteten Eigentumswohnungen Instandhaltungskosten oder -rücklagen. Wenn der Hausmeister kleinere Reparaturen vornimmt oder Verwaltungsaufgaben übernimmt, müssen diese Kosten laut Urteil des BGH vollständig in der Betriebskostenabrechnung zu finden sein. Eine nicht um die Verwaltungskosten bereinigte Abrechnung der Hausmeisterkosten führt laut BGH zur Nichtverwendbarkeit der Rechnung, wenn diese nicht fristgerecht nachgebessert wird. Generell gilt: Der Mieter muss nur das als Neben- und Betriebskosten zahlen, was im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

Exakt und bestimmten Regeln folgend mussten Nebenkostenabrechnungen schon immer sein. Seit der Einführung des neuen Mietrechts im Jahr 2001 muss es aber auch recht schnell gehen. Der Gesetzgeber hat den Vermietern dabei im Vergleich zu der früheren Regelung relativ enge Fristen gesetzt. Ziel der Gesetzesreform war es, die Nebenkosten für den Vermieter überschaubar zu halten. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Abrechnung vorlegen. Ansonsten verliert er Ansprüche auf eventuelle Nachzahlungen. Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht selbst verschuldet. Umgekehrt gilt: Ergibt eine verspätet abgelieferte Nebenkostenabrechnung, dass der Mieter Geld zurückbekommt, hat er weiterhin Ansprüche darauf.

Wer große Schwierigkeiten hat, das Geld für die Nachzahlung auf einen Schlag aufzubringen, sollte seinen Vermieter darum bitten, die Summe in Raten zahlen zu dürfen, rät Pfeilschifter.

J. Ollenik, E. Blumenfeld aktualisiert April 2011