Wer ein Haus oder einen Anbau plant, muss sich auch Gedanken um Gewährleistungsfristen für die verschiedenen Arbeiten machen. Hier sind viele Details zu beachten. Wer dies nicht tut, könnte bei später auftretenden Schäden oder Mängeln auf den Kosten sitzen bleiben. Wir liefern einen Überblick.

Die Gewährleistung, die Mängelhaftung ist eine gesetzlich garantierte Regelung, die dem Käufer einer Sache im Falle einer mangelhaft gelieferten Ware zur Durchsetzung seiner Interessen zur Seite steht. Geregelt wird dies im Bürgerlichen Gesetzbuch, kurz BGB.

Der allgemein geläufige Begriff der Garantie hingegen ist eine vom Hersteller oder Händler einer Ware freiwillig angebotene Dienstleistung. Hier verpflichtet er sich innerhalb eines vorgegebenen Zeitraumes einer Schadensersatzleistung nach zu kommen. Beim Hausbau greifen diese Regeln und Begriffe jedoch nur bedingt.

Zunächst einmal ist ein Vertrag für den Bau eines Hauses, Teilen davon oder auch Modernisierungsmaßnahmen immer unter den Gesichtspunkten des Werkvertragsrechts des BGB zu betrachten. Dieses Werkvertragsrecht ist jedoch allgemein gehalten und kann für eine KFZ-Werkstatt genauso wie für eine Baufirma gelten. Da bei der Errichtung eines Einfamilienhauses durchaus speziellere vertragliche Probleme auftreten können, hat der Gesetzgeber die Verdingungsordnung für Bauleistungen, kurz VOB, eingeführt. Sie enthält einen rechtlichen Leitfaden zur Durchführung sämtlicher Baumaßnahmen, unter anderem natürlich auch Grundlagen für die Gewährleistung.

Zu beachten ist allerdings, dass die VOB ausdrücklich bei Vertragsabschluss zwischen beiden Parteien als Grundlage vereinbart werden muss. Die VOB gilt nämlich nicht automatisch als Vertragsgrundlage. Wird sie jedoch, auch in Teilen, als Vertragsgrundlage vereinbart, hat sie den Charakter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, kurz AGBs.

Für den privaten Bauherren eignet sich die VOB nicht unbedingt in allen Teilen als Grundlage für den Bauvertrag. Teil A befasst sich umfassend mit dem Vergaberecht, also mit komplizierten Regelungen zur Auftragsvergabe, die im Privatbereich so gut wie keine Beachtung finden.

Der Teil B der VOB enthält die für die Durchführung einer Baumaßnahme wichtigsten und gebräuchlichsten Regelungen in insgesamt 18 recht verständlichen Paragrafen, die bei Anwendung des BGB gar nicht oder nur teilweise Erwähnung finden. So ist gemäß VOB bei schriftlicher Anzeige eines Mangels die Verjährungsfrist unterbrochen. Passiert dies nach einem Zeitraum von drei Jahren, so ist der Unternehmer zu weiteren zwei Jahren Gewährleistung auf das mangelhafte Bauteil verpflichtet. Nach BGB-Recht wäre im Falle der Fristunterbrechung der umständliche Weg über Klage oder Gutachten zu beschreiten. Abnahmeregelungen sind in der VOB vielfältiger vorhanden, nicht jedoch immer zum Vorteil des Bauherrn. Während gemäß BGB der Bauherr der Abnahme einer Leistung immer zustimmen muss, kann nach VOB der Handwerker bei Schweigen des Bauherrn zwölf Tage nach Bekanntgabe der Fertigstellung der Arbeiten von dessen Einverständnis, also der Abnahme ausgehen. Ebenso enthält die VOB eindeutige Angaben bezüglich Strom- und Wasserversorgung, dem Materiallagerplatz oder der Überlassung von notwendigen Planunterlagen auf der Baustelle. Hierzu schweigt das BGB gänzlich. In der heutigen Zeit positiv können sich die umfangreicheren Kündigungsregelungen der VOB auswirken. So kann der Bauherr den Bauvertrag bei Insolvenz des Unternehmers kündigen, während das BGB-Recht diese Möglichkeit nicht bietet. Hier muss die Entscheidung des Insolvenzverwalters abgewartet werden, was die Fertigstellung des Baus erheblich verzögern könnte.

Teil C enthält allgemeine technische Vorschriften zu einzelnen Arbeitsbereichen wie beispielweise den Maurer- oder Gerüstarbeiten, zur eindeutigen Beschreibung der Leistung sowie zur Abrechnung.

Generell kann hier laut Experten keine endgültige Aussage getroffen werden. Der wichtigste Unterschied ist die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche, also die Zeit, in der ein privater Bauherr gegenüber der beauftragten Firma mangelhafte Ausführungen am Bauwerk geltend machen kann. Das BGB sieht hierfür eine Frist von fünf Jahren vor, die VOB hingegen verkürzt diese Zeit auf vier Jahre. Eine Ausnahme bilden maschinelle und elektrotechnische Anlagen oder Teile davon, bei denen Wartungsarbeiten Einfluss auf die Sicherheit und Funktionsfähigkeit haben. Hier gilt die Vierjahresfrist nur solange die Baufirma auch für die Wartung zuständig ist. Ansonsten muss sie nur zwei Jahre Gewähr leisten. Firmen haben daher ein Interesse den Vertrag gemäß VOB abzuwickeln, denn so müssen sie in der Regel ein Jahr weniger für die Ausführung ihrer Leistungen haften.

Generell wird die VOB rechtlich als einheitliches Werk betrachtet und kann daher als durchaus faire Grundlage für beide Parteien dienen. Eine Verlängerung der Gewährleistungsfrist auf fünf Jahre nach BGB zum Beispiel kann im Einzelfall immer ein extra zu verhandelnder Punkt sein.

Es sollte auch jedem Bauherrn vor Abschluss klar sein, was denn die zur Grundlage gelegten Regelungen tatsächlich beinhalten. Verlangt der Unternehmer also die Abwicklung der Baumaßnahme beispielsweise nach VOB, so muss er diese dem Bauherrn auch in Papierform aushändigen.

Ab einer gewissen Komplexität des Bauvorhabens ist die Einschaltung eines unabhängigen Sachverständigen oder eines baubegleitenden Architekten eindeutig zu empfehlen. Die Kosten, die gegebenenfalls nach Eintritt eines Streitfalls durch Schäden am Bauwerk oder missverständliche Vertragsunterlagen entstehen sind in den meisten Fällen höher als das Honorar für eine solche Fachkraft. Sowohl den Vertragsabschluss als auch den eigentlichen Bauablauf kann der Sachverständige mit Rat begleiten. Dies muss nicht unbedingt bei der Abwicklung von kleineren handwerklichen Bautätigkeiten wie beispielsweise dem Austausch eines Fensters notwendig sein, kann sich aber schon bei der Errichtung eines kleinen Wintergartens rechnen. Beim Neubau eines kompletten Einfamilienhauses sollte jedoch nicht auf einen unabhängigen Sachverständigen verzichtet werden.

Die Abwicklung eines Gewährleistungsfalles sollte - nach guter Vorbereitung der Vertragsunterlagen keine großen Probleme machen. Die vereinbarten Fristen sind eindeutig. Sie beginnen mit der Abnahme des Bauwerkes. Bei kleineren handwerklichen Leistungen ist der Beginn der Gewährleistungspflicht meist anhand der Rechnung belegt. Innerhalb des Gewährleistungszeitraumes sollten Sie als Auftraggeber entstandene Mängel unbedingt sofort schriftlich bei Ihrem Vertragspartner anzeigen. Halten Sie selbst kleinste Mängel und Auffälligkeiten schon während der Ausführung des vertraglich vereinbarten Bauwerkes oder der Leistung, schriftlich fest und melden diese sofort. Dabei sollten Sie die Mängel eindeutig beschreiben und eine eindeutige Frist zur Beseitigung der Mängel setzen, also ein konkretes Datum nennen.

Bezeichnungen wie "schnell", "unverzüglich" oder "innerhalb der nächsten Woche" haben rechtlich keinen Halt. Die Frist sollte der Dauer der Arbeiten angemessen sein. Hier stoßen Fachfremde wie fast jeder private Bauherr, dann allerdings schnell an Ihre Grenzen. Wie soll man erkennen, ob eine ausgeführte Leistung wirklich den Anforderungen entspricht? Einfacher und deutlicher wird es bei gravierenden Mängeln (undichte Dächer, eine nicht funktionierende Heizung). Aber nicht immer sind Mängel sofort zu erkennen. Manche Schäden können zudem erst viel später auftreten, eventuell sogar nach Ablauf der Gewährleistungsfrist.

Auch hier kann nur dazu geraten werden, unabhängige Bausachverständige einzubeziehen, die Bauabläufe begleiten und eindeutig bewerten können. Kontaktadressen zu diesen Sachverständigen hält die örtliche Industrie- und Handelskammer bereit.

Im Regelfall sollte der Unternehmer in der Lage sein, die entstandenen Mängel zu beseitigen. Ist dies jedoch nicht möglich, so kann eine Minderung der vertraglich vereinbarten Kosten in Betracht gezogen werden. Kommt der Unternehmer seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung gar nicht erst nach oder bleiben die angeführten Mängel an sich strittig, wird die Einschaltung eines Rechtsbeistands in den meisten Fällen unausweichlich sein.

Vor Ablauf der jeweiligen Gewährleistungsfristen, die Sie sich immer notieren sollten, sollte das komplette Gebäude oder die betreffende Leistung der Firma nochmals genau überprüft werden. Schließlich gibt es nach Ablauf der Frist kaum noch Möglichkeiten, Mängel ohne eigene Kosten beseitigen zu lassen.

Eine ausführliche und genaue vertragliche Vorbereitung kann ein guter Schutz sein, wenn der Gewährleistungsfall eintritt. Wurden grundlegende Dinge bereits unmissverständlich vor Ausführung der Leistung besprochen und schriftlich festgehalten, ist eine Behebung von Mängeln meist unproblematisch. Abhängig vom Umfang des Bauwerks empfiehlt sich die Beauftragung eines unabhängigen Sachverständigen, der alle Abläufe von Beginn an begleiten kann.


Eva Blumenfeld, Mai 2010