Viele Menschen sehnen sich nach einem Eigenheim, doch oft fehlt das nötige Kapital. Der Mietkauf oder Optionskauf kann hier Abhilfe schaffen. Als Interessent mietet man ein Objekt und erhält die Option, dieses zu einem späteren Zeitpunkt zu einem festgeschriebenen Preis zu kaufen. Die bis dahin gezahlte Miete wird dann auf die zu zahlende Summe angerechnet.

Beim Mietkauf mietet man eine Immobilie, um diese dann zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Die bis dahin erbrachte Miete wird in großen Teilen auf die zu zahlende Summe angerechnet. Ein kleiner Anteil der Miete wird als Zins für den "Kredit" verrechnet. Der Mietkauf unterteilt sich in zwei verschiedene Grundvarianten: Es gibt den Optionskauf, also den Mietkauf mit der Option zum Kauf des Objektes. Hier beteiligt sich der Immobilieninteressent an einer Wohnungsgenossenschaft, die im Gegenzug das Objekt seiner Wahl kauft, an ihn vermietet und ihm die Möglichkeit gibt, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Die zweite Version ist das klassische Mietkaufmodell, bei dem sich der Käufer verpflichtet, die Immobile innerhalb eines bestimmten Zeitraums (beispielsweise zwei Jahre) zu kaufen. Hier wird dem Käufer die Kaufsumme vom Immobilienbesitzer mitsamt Zinsen gestundet und ein Preis ausgehandelt, der nach Ablauf der Frist und Gegenrechnung der bezahlten Miete fällig wird. Mietkauf geschieht immer zwischen Käufer und Verkäufer. Eine Bank als Zwischeninstanz ist in der Regel nicht involviert.

Der Mietkauf kommt durch einen Mietkaufvertrag zustande, in dem alle Pflichten und Rechte der Vertragspartner geregelt werden. Der Mietkaufvertrag besteht aus zwei Teilen, dem Mietvertrag und dem Vertrag über den Erwerb des späteren Eigentums. Beide müssen von einem Notar beurkundet werden. Meist muss der Mieter vor seiner notariellen Beurkundung eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leisten. Das entspricht dem Eigenkapitalanteil bei einer herkömmlichen Finanzierung. Um diese Anzahlung des Kaufpreises zu leisten, können aber ebenfalls monatliche Ratenzahlungen vereinbart werden. Im Rahmen des Mietkaufvertrages müssen sich beide Parteien einigen, wie die eingezahlten Gelder verwaltet werden. So ist es oft Verhandlungssache, ob und wie der Mieter an eventuellen Anlagegewinnen beteiligt wird. Auch über ein später eventuell benötigtes Sondertilgungsrecht sollte verhandelt werden.

Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist Miet- oder Optionskauf nicht weit verbreitet. "Dieses Kaufmodell ist ein Nischenprodukt", sagt Hermann-Josef Wüstefeld, Jurist vom DMB. ". Es gab immer mal wieder zeitlich begrenzte Wellen von Mietkaufangeboten, aber es hat sich nie so wirklich durchgesetzt." Seiner Meinung nach stellt sich die Frage, wo beim Mietkauf der Vorteil gegenüber einer herkömmlichen Finanzierung des Kaufes liegt. "Das muss man dann von Fall zu Fall entscheiden und genau prüfen, ob Mietkauf das richtige Kaufmodell für einen selbst ist", sagt Wüstefeld. "Man sollte sich auch immer noch von steuerrechtlicher Seite beraten lassen, damit man sich nicht eine Ersparnis ausmalt, die am Ende gar keine ist."

Der Experte rät beim Mietkauf grundsätzlich zur Vorsicht. Seiner Ansicht nach werden oft überteuerte oder mangelhafte Objekte, die sich über einen längeren Zeitraum nicht verkauft haben, als Mietkaufmodelle angeboten. Man sollte sich dabei immer fragen, warum der Verkäufer "Bank spielen" möchte. Schließlich gibt er dem Interessenten einen Kredit, der gegen Zinsen über einen bestimmten Zeitraum abgezahlt wird und setzt sich so dem Risiko aus, dass der Kaufinteressent nicht bezahlt.

Miet- oder Optionskauf kann für bestimmte Gruppen eine sinnvolle Alternative sein. Für viele Selbstständige etwa ist der Mietkauf meist die beste Lösung, da sie oft schlecht an Bankkredite herankommen. Besonders Unternehmer aus "Krisenbranchen", wie etwa dem Gastronomiebereich oder der Taxibranche, oder solche, die gerade erst selbstständig geworden sind, haben oft Schwierigkeiten an Darlehen von Banken zu kommen. Falls ein Immobilieninteressent unbedingt ein bestimmtes Objekt kaufen möchte, dafür allerdings keinen Kredit bekommt, bietet sich das Optionskaufmodell an. "So kann man sich das gewünschte Objekt schon einmal reservieren, und wenn die Mittel dann da sind, kann man es kaufen", sagt Wüstefeld vom DMB. Das Optionskaufmodell hat den Vorteil, dass man hier nicht zwingend an den Kauf gebunden ist, sondern nur die Möglichkeit dazu hat. So ist es kein großes Problem, wenn der Interessent entgegen seiner eigenen Erwartung nach einem gewissen Zeitraum immer noch nicht in der Lage ist, den Kauf der Immobilie zu finanzieren.

Junge Familien, die sich ein Eigenheim wünschen, denen aber das nötige Kapital für die Finanzierung fehlt, finden im Mietkaufmodell eine Möglichkeit, schnell in die eigenen vier Wände ziehen zu können. Beim klassischen Mietkauf, also mit der Verpflichtung, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, erhält man quasi einen Kredit vom Verkäufer. Hier sollte man immer genau prüfen, ob die Finanzierung über den Mietkauf oder der direkte Kauf mit Hilfe einer Bankfinanzierung die bessere Option ist. Vor allem junge Familien sollten dabei auch immer die Möglichkeiten für staatliche Zuschüsse ausloten. In fast allen Bundesländern können sie Fördermittel oder zumindest vergünstige Kredite für den Kauf oder den Bau einer selbst genutzten Immobilie beantragen. Dies gilt meist nicht für Miet- oder Optionskauf. Junge Familien fahren deshalb wohl in den meisten Fällen mit dem direkten Kauf besser. Beim klassischen Mietkaufmodell sollte man darüber hinaus immer sicher sein, das benötigte Geld auch in dem vereinbarten Zeitraum zur Verfügung zu haben. Es handelt sich schließlich um eine verbindliche Vereinbarung mit dem Verkäufer.

Die Frage, ob sich ein Mietkaufmodell lohnt oder nicht, muss also immer im Detail betrachtet werden. Schließlich spielen verschiedene Faktoren hier eine Rolle. Grundsätzlich sollten Sie sich zuerst die Frage stellen, ob Sie unbedingt in einer Eigentumswohnung oder einem eigenen Haus wohnen möchten. "Fehlt das Kapital für ein Eigenheim, sollte man genau schauen, ob es sinnvoll ist, sich in Schulden zu stürzen. Schließlich ist man als vertragstreuer Mieter auch so in Deutschland bereits gut vor Kündigung oder ähnlichem geschützt", sagt Wüstefeld. "Eine wichtige Entscheidung wie der Kauf einer Immobilie sollte niemals über das Knie gebrochen werden." Wenn sich der Kaufinteressent zum Erwerb des Objektes entschieden hat, muss die jetzige und die künftige Liquiditätssituation unter die Lupe genommen werden. So kann man sich dann für das am besten passende Kauf- oder Mietkaufmodell entscheiden.

Wichtigste Voraussetzung ist dabei ein in der Höhe zur Monats-Rate angemessenes Einkommen. Als Maßstab hierfür kann die zuletzt gezahlte Miete herangezogen werden. Wird sie problemlos verkraftet und ist die monatliche Rate des Mietkaufvertrages nicht viel höher als die bisherige Miete, dann ist die Rate tragbar. Ein Vorteil des Mietkaufmodells ist die stabile Rate. Die Monatsrate bleibt über die gesamte Laufzeit des Mietkaufvertrages unverändert. Der Käufer ist somit unabhängig von der Zins- und Mietpreisentwicklung.

Mit der Zahlung der letzten Rate und der Zahlung des eventuell dann noch ausstehenden Restkaufpreises geht das Eigentum an den Mieter über. Falls kein Restkaufpreis vereinbart wurde, entstehen zwar in der Regel längere Rückzahlungszeiträume, aber dafür gibt es nach der letzten Rate keine hohen Kosten, die eventuell nicht aufgebracht werden können oder die andere Anschaffungen blockieren. Kann oder möchten Sie möglicherweise später mehr Geld zur Tilgung des Kaufpreises einsetzen, sollten Sie sich vorsorglich ein Sondertilgungsrecht im Rahmen des Mietkaufvertrages einräumen.

• Höhe der monatlichen Rate, der Anzahlung und des Kaufpreises.
• Höhe des Ansparbetrags als Teil der Monatsrate
• Wie sicher sind die eingezahlten Gelder, wie werden sie angelegt?
• Wie hoch ist der monatliche Ansparbetrag als Teil der monatlichen Rate?
• Wie ist die Immobilie im Fall einer Vermieterinsolvenz abgesichert?
• Was passiert bei Umzug, Scheidung oder Arbeitsplatzverlust?
• Wer bezahlt anstehende Renovierungsarbeiten während der Mietzeit?
• Sind Sondertilgungen möglich?
• Ist eine Abtretung des Mietkaufvertrags möglich?

Vorteile:

• Flexibilität: Beim Optionskauf haben Sie zwar die Möglichkeit jederzeit das Objekt zu kaufen, sind aber nicht zum Kauf verpflichtet und somit flexibler, etwa falls Sie umziehen müssen oder ähnliches.
• Stabile Rate: Die Monatsrate bleibt über die gesamte Laufzeit des Mietkaufvertrages unverändert. Sie sind unabhängig von der Zinsentwicklung.
• Eigentum ohne Bankkredit: Für Personengruppen, die aus Prinzip keinen Bankkredit bekommen, einen Immobilienkauf aber finanzieren könnten, bietet sich das Mietkaufmodell an. So kommen auch sie zum Eigenheim, und das ohne Bankkredit.

Nachteile:

• Meist keine Fördermittel für junge Familien: Junge Familien erhalten in fast allen Bundesländern Zuschüsse oder zumindest vergünstigte Kredite für den Bau oder Kauf einer Immobilie. Diese Fördermittel gelten meist nicht für Mietkaufmodelle.
• Viele schlechte Objekte: Oft werden mangelhafte oder schlecht zu verkaufende Immobilien mit Mietkaufmodellen angeboten, um sie so doch noch zu verkaufen.

Eva Blumenfeld, September 2009