Wer erstmalig eine Immobilie erwerben möchte, wird oftmals mit unbekannten Begriffen konfrontiert, die auch noch mit zusätzlichen Kosten verbunden sind. Hier geben wir Ihnen einen Überblick.

Die Auflassung ist die Einigung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer der Immobilie über den Eigentumsübergang und wird von einem Notar beurkundet. Die Auflassung wird beim Immobilienerwerb in der Regel gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags erklärt. Zwar gibt es auch die Möglichkeit dieses getrennt zu machen, ist jedoch wegen der juristischen Implikationen (die Auflassung ist nicht zwangsläufig Bestandteil des Kaufvertrags) und höheren Kosten unüblich.

Mit Kaufvertrag und Auflassung ist der Eigentumsübergang allerdings noch nicht vollzogen. Dieses erfolgt erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Bis dieser Eintrag erfolgt, können jedoch noch Monate vergehen. Ist der Kaufpreis schon bezahlt, können bis zur Eintragung ins Grundbuch aber noch besondere Ereignisse (beispielsweise Insolvenz des Verkäufers, Zwangsvollstreckung) eintreten, die den Immobilienerwerb durch den Käufer gefährden können. Um den Übergang des Eigentums ohne Risiko zu gewährleisten, ist eine so genannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eine rechtliche - und kostengünstige - Absicherung. Diese Erklärung wird vor einem Notar abgegeben und sichert den Eigentumsübergang an den Verkäufer bis der Grundbucheintrag letztlich erfolgt.

Insgesamt sind für Auflassung, Auflassungsvormerkung und Beurkundung des Kaufvertrags sowie die dazu gehörige Beratung rund ein bis eineinhalb Prozent des Kaufpreises als Notargebühren zu kalkulieren. Hinzu kommen die Auslagen des Notars und die Mehrwertsteuer.

Für den Grundbucheintrag benötigt der Käufer die notarielle Urkunde über die Auflassung und eine Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes. Für den Eintrag fallen noch einmal Gebühren beim Grundbuchamt an. Insgesamt sind für den Eintrag in das Grundbuch etwa 0,5 Prozent der Kaufsumme zu veranschlagen.

Bei einem Immobilienerwerb greift auch das Finanzamt zu. Als eine Art Umsatzsteuer auf Grundstückstransaktionen wird in Deutschland die Grunderwerbssteuer erhoben. Diese bemisst sich als Prozentsatz am Verkaufspreis. Der Steuersatz kann seit September 2006 von den Bundesländern selbst festgelegt werden. In Deutschland liegt der Grunderwerbssteuersatz bislang einheitlich bei 3,5%. Eine Ausnahme ist hier der Stadtstaat Berlin, hier müssen 4,5% des Kaufpreises als Steuer bezahlt werden. Ausgenommen von der Grunderwerbssteuer ist der Kauf eines Grundstückes vom Ehepartner oder von direkten Verwandten.

Viele Immobilienkäufer nehmen die Dienste eines Maklers bei der Suche nach dem Eigenheim in Anspruch. Für dessen Vermittlungsdienste zwischen Käufer und Verkäufer wird dann bei einer erfolgreichen Vermittlung eine Maklerprovision fällig. Die Höhe dieser Maklerprovision kann zwar grundsätzlich frei ausgehandelt werden, richtet sich in der Praxis aber nach den marktüblichen Konditionen und ist regional unterschiedlich. Als Basis der Provision wird hier in der Regel der Verkaufspreis genommen. Die Provision für den Makler errechnet sich aus einem Prozentsatz des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. In der Regel liegt dieser Prozentsatz bei drei bis sechs Prozent. Dabei kann der Makler die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufteilen, muss es aber nicht. Hier haben sich in den Bundesländern verschiedene Vorgehensweisen etabliert. In den meisten Bundesländern ist es üblich die Provision zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen.


Eva Blumenfeld, aktualisiert November 2008