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Energetische Sanierungen und Mietminderung - die neue Mietrechtsreform

Der Klima- und Umweltschutz ist in der heutigen Zeit beherrschendes Thema. Dies gilt auch für den Bereich der Immobilienverbesserungen. Neue Dächer, neue Wärmedämmverbundfassaden - die Bautätigkeiten sind vielfältig. Was muss ich mir als Mieter jedoch zum Thema Baulärm, -staub und sonstigen Einschränkungen gefallen lassen und wann darf die Miete gemindert werden? Welche Folgen hat die neue Mietrechtsreform darüber hinaus? Wir bringen Licht ins Dunkel.

Aktuelle Rechtslage zur energetischen Sanierung

Der aktuelle (Stand Ende Mai 2012) Gesetzesentwurf der Bundesregierung des Mietrechtsänderungsgesetzes, kurz MietRÄndG, sieht weitreichendere Änderungen der Mieter- und Vermieterrechte bezogen auf energetische Sanierungen vor. War es bislang für den Mieter möglich, aufgrund von Bautätigkeiten entstandene Beeinträchtigungen durch Mietminderungen auszugleichen, so muss nach neuem Recht ein Zeitraum von 3 Monaten hingenommen werden, in dem der Vermieter Sanierungsarbeiten ohne Einschränkungen durchführen kann. Das gilt jedoch ausschließlich für energetische Sanierungsmaßnahmen, also Verbesserungen die der Energieeinsparung und somit dem Klimaschutz dienen. Laut einer Presseerklärung des Bundesministeriums für Justiz (BMJ) kann der Mieter jedoch bei der herkömmlichen Renovierung des Badezimmers nicht von seinem Minderungsrecht Gebrauch machen. Bei Überschreitung der dreimonatigen Bauzeit kann eine Mietminderung jedoch weiterhin geltend gemacht werden, ebenso wie bisher bei der vollständigen Unbenutzbarkeit der Wohnung während der Bautätigkeiten.

Die Bundesregierung möchte so Anreize für Vermieter zur energetischen Sanierung des bestehenden Wohnraumes schaffen, ohne dass dieser durch gesetzlich verankerte Minderungsansprüche mit finanziellen Einbußen oder weiteren Schwierigkeiten rechnen muss. Nach bislang veröffentlichter Rechtsprechung, so das BMJ, belaufen sich die Minderungsquoten bei energetischer Sanierung zwischen 10 und 20% der Miete. Diese Kosten werden den Vermietern zukünftig in den ersten drei Monaten erspart, die Mieter hingegen entlasten die niedrigeren Nebenkosten resultierend aus der Energiesparmaßnahme.

Mieterhöhung nicht grundsätzlich möglich

Maßnahmen, die dem reinen Klimaschutz dienen oder die Installation von Photovoltaikanlagen, durch die der Vermieter selbst erzeugten Strom in das öffentliche Versorgungsnetz einspeist, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. In allen anderen Modernisierungsfällen hat es der Gesetzgeber bei der gültigen Rechtsprechung belassen. Auch künftig dürfen wie bisher maximal pro Jahr 11% der Modernisierungskosten umgelegt werden. Falls es sich um Erhaltungsmaßnahmen bereits bestehender Bausubstanz handelt, selbst wenn hierbei Energieeinsparmaßnahmen anfallen, dürfen diese Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Diese Klarstellung im Interesse der Mieter fehlte bislang in dieser Eindeutigkeit im Gesetz, wie die Ausführungen des BMJ verdeutlichen.

Zusätzliche Stärkung der Vermieterstellung

Für den Vermieter werden über die Kostenfrage hinaus zusätzliche Anreize geschaffen, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. So werden die formalen Anforderungen an Begründungspflichten für eine Modernisierung drastisch eingeschmolzen. Waren vorher teilweise noch kostspielige Sachverständigengutachten notwendig, um bestimmte Arbeiten zu rechtfertigen, darf jetzt zum Großteil auf in der Praxis gängige Pauschalwerte zurückgegriffen werden.

Vormals gab es oft Schwierigkeiten zur Durchführung einer Maßnahme, wenn der Mieter mittels Härtefallprüfung dargelegt hat, dass die folgenden Mieterhöhungskosten nicht zu tragen sind. Nach neuer Gesetzeslage soll die zukünftige Härtefallprüfung erst in diesem folgenden Mieterhöhungsverfahren angewendet werden. Die Baumaßnahme kann so ohne Schwierigkeiten starten und der Mieter ist bei einer späteren Prüfung trotz durchgeführter Modernisierung geschützt vor Mieterhöhungskosten, die er selbst nicht tragen kann.

Welche weiteren Folgen ergeben sich aus dem neuen Gesetz?

Der Gesetzgeber versucht die Folgen für beide Parteien, Mieter und Vermieter, ausgeglichen zu halten. Im Weiteren finden sich Verbesserungen für beide Seiten zu den Themen Bekämpfung des Mietnomadentums, Mieter- bzw. Kündigungsschutz bei Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen sowie dem sogenannten Contracting, der Möglichkeit der gewerblichen Wärmelieferung durch spezialisierte Unternehmer.

Der Gesetzesentwurf der Bundesregierung wird voraussichtlich 2013 in Kraft treten. Laufende oder in diesem Jahr noch geplante Maßnahmen sind demnach noch nicht betroffen und unterliegenden der noch gültigen Rechtsprechung.

Autor/in

Eva Blumenfeld

Aug. 2012

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