Auf Mieter und Vermieter kommen weitere Mietrechtänderungen zu. Beim 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz wurde vor allem der Bereich der energetischen Gebäudesanierung neu geregelt. Dabei soll es jedoch nicht bleiben: Die nächste Mietrechtsreform ist bereits angekündigt und hält weitere Neuerungen bei der Umlage von Modernisierungskosten bereit.
Rund ums Wohnen
Energetische Sanierung: Was sagt das Mietrecht dazu?
Wichtige Mietrechtänderungen betreffen die energetische Gebäudesanierung. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz von 2013 wollte der Gesetzgeber für Vermieter Baumaßnahmen zur energetischen Sanierung vereinfachen und damit einen Beitrag zum Klimaschutz leisten.
Wie zuvor muss der Vermieter die Baumaßnahmen drei Monate vor Baubeginn ankündigen. Das soll dem Wohnungsmieter ausreichend Zeit geben, die Ankündigung überprüfen und sich auf die Bauarbeiten vorbereiten zu können. Sobald der Mieter die Ankündigung erhalten hat, hat er ein außerordentliches Kündigungsrecht zum übernächsten Monat.
Ankündigung der energetischen Modernisierung
In der Ankündigung der energetischen Modernisierungsarbeiten muss der Vermieter folgende Angaben machen:
- Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten
- Zeitraum der Ausführung
- Informationen über die zu erwartende Mieterhöhung oder Änderungen der Betriebskosten
Die Kosten der Sanierung sollte der Vermieter nachvollziehbar aufschlüsseln und dem Mieter auf Nachfrage ebenfalls vorlegen. Umlagefähig sind nur Sanierungskosten, die auch direkt dem Wohnungsmieter zugutekommen.
Der Vermieter muss seit 2013 in seiner Ankündigung keine konkreten Angaben über die Eigenschaften der einzelnen Bauteile mehr machen. Stattdessen kann er sich auf „allgemein anerkannte Pauschalwerte“ beziehen, um die erhoffte Energieeinsparung zu belegen (§ 555c Abs. 3 BGB). Das ist zunächst eine formale Vereinfachung für den Vermieter, sie kann für den Mieter aber ganz konkrete Folgen haben: Denn auf diese Pauschalwerte kann sich der Vermieter auch bei einer möglichen Mieterhöhung beziehen.
Bei einer Mieterhöhung gilt bislang: Der Vermieter darf pro Jahr maximal elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten als Mieterhöhungen an die Mieter weitergeben. Kosten, die nicht zur energetischen Sanierung gehören, sondern der Substanzerhaltung des Gebäudes dienen, dürfen nicht in die Erhöhungen eingerechnet werden. Eine gute Nachricht für Wohnungsmieter: Künftig – nach der geplanten Verabschiedung des Zweiten Mietrechtsnovellierungsgesetzes – sollen nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden können.
-
Künftig soll der Vermieter pro Jahr nur noch acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen können.
-
Eine Kappungsgrenze soll helfen, die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete zusätzlich auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von acht Jahren zu begrenzen.
-
Eine neue Härtefallklausel soll dafür sorgen, dass Wohnungsmieter nicht mehr als 40 Prozent ihres Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen.
-
Das Verfahren für die Berechnung der Umlage soll einfacher werden. Sind die Kosten nicht höher als 10.000 Euro, sollen die Vermieter künftig 50 Prozent als Erhaltungsaufwand abziehen. Den Rest können sie als Modernisierungskosten umlegen. Fördermittel sollen dabei nicht mehr zugunsten der Mieter berücksichtigt werden. Die geplante Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von acht Jahren und die Härtefallregelung sollen bei dieser Berechnungsmethode ebenfalls nicht gelten.
-
Der altersgerechte Umbau einer Wohnung soll künftig als Modernisierung gewertet werden. Die Kosten des Umbaus kann der Vermieter dann ebenfalls auf die Miete umlegen.
Das Gesetz ist noch nicht verabschiedet, sondern muss erst noch von den anderen Ministerien und dem Bundeskabinett gebilligt und anschließend vom Bundestag beschlossen werden.
Härtefallregelung
Von Gerichten ankerkannte Härtegründe
Anspruch auf Ersatzwohnung?
Lang andauernde Modernisierungsmaßnahmen
Recht auf Mietminderung eingeschränkt
Eine weitere Neuerung, die nicht alle Wohnungsmieter erfreuen dürfte: Seit den Mietrechtänderungen von 2013 können sie während der Modernisierungsarbeiten nicht mehr die Miete wegen Baulärm oder Schmutz mindern. Sollte dadurch die Gesundheit beeinträchtigt sein, können Sie vorab weiterhin ihren Einwand wegen unbilliger Härte gegen die Modernisierungsmaßnahme vorbringen.
Die Einschränkung bei der Mietminderung gilt nur, wenn es sich bei den Arbeiten um energetische Sanierungsmaßnahmen handelt und auch dann nur innerhalb der ersten drei Monate. Dauert die Maßnahme länger, kann der Mieter die Miete mindern.
Das Mietrechtsänderungsgesetz regelt auch das sogenannte Contracting neu. Bei diesem Verfahren betreibt nicht mehr der Vermieter eine Wärmeversorgungsanlage (zum Beispiel eine Zentralheizung in einem Mehrfamilienhaus), sondern ein Unternehmen. Seit 2013 kann der Vermieter auch ohne Zustimmung der Wohnungsmieter auf das Contracting-Verfahren umstellen und die Kosten für die Umstellung auf die Mietnebenkosten umlegen. Die Umstellung muss jedoch drei Monate vorher angekündigt werden und kostenneutral bleiben.
Voraussetzungen für das Contracting-Verfahren
- Für den Wohnungsmieter entstehen keine zusätzlichen Kosten.
- Die Wärme wird mit verbesserter Effizienz entweder aus einer neuen Anlage, einem Wärmenetz oder im Rahmen eines Betriebsführungs-Contracting einer bereits vorhandenen Anlage geliefert.
- Der Jahresnutzungsgrad muss bereits vor der Umstellung mindestens 80 Prozent betragen und die bisherigen Kosten dürfen nicht überstiegen werden.
Zuletzt aktualisiert: März 2017
R+V-Team
Mehr als nur die Versicherung! Das R+V-Team schreibt über Erfahrungen sowie Kenntnisse rund um die Produktpalette der R+V. So arbeitet ein bunt gemischtes Team daran, die Faszination und das Wissen für alles rund um das Thema Versicherungen zu teilen.