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Zwangs­versteigerungen - Jagd auf große Schnäppchen

Zwangsversteigerungen bieten die Möglichkeit günstig Immobilien zu erwerben. Wir geben Ihnen einen Überblick zum Thema Zwangsversteigerung.

Der Verkehrswert der Immobilie wird vom zuständigen Amtsgericht in einem Gutachten festgelegt. Beim ersten Versteigerungstermin muss mindestens die Hälfte des festgesetzten Verkehrswertes geboten werden. Die Gläubiger können die Grenze von 50 % für ein Mindestgebot im ersten Termin aber auch noch höher ansetzen, z.B. auf 70 %. Bei einem zweiten Versteigerungstermin entfällt diese Mindestgrenze für ein Gebot allerdings komplett. Ab dem zweiten Termin muss das Gebot des Bieters minimal die Kosten des Verfahrens (Ausschreibung, Gutachten, Termin etc.) decken. Aber die Rechtspfleger sind angehalten erst ab 30 % den Zuschlag zu geben.

Ob der von einem Gutachter festgelegte Verkehrswert auch dem wirklichen "Wert" des Objekts entspricht, kann man dem Berliner Immobiliengutachter Klaus Nowak zufolge "nicht pauschal sagen". Seiner Erfahrung nach sind bei Zwangsversteigerungen "sehr, sehr viele Objekte dabei, die bereits im freien Verkauf keine Abnehmer gefunden haben". Ohne die persönlichen Präferenzen des Interessenten in Bezug auf Zustand und Lage zu kennen, ist der "persönliche Wert" eines Objekts nicht nur bei Zwangsversteigerungen schwer zu bestimmen.

Immer mehr Objekte unter dem Hammer

Die Chancen, ein attraktives Schnäppchen bei einer Zwangsversteigerung zu finden, sind recht hoch. Immerhin fanden im Jahr 2009 rund 86.000 Versteigerungstermine statt. Nach Angaben des Verlags Argetra wurde der Verkehrswert der Immobilien dabei auf insgesamt 15,1 Mrd. EUR festgesetzt. Argetra veröffentlicht monatlich in seinem Versteigerungskalender die bundesweiten Termine für Zwangsversteigerungen. Den Angaben zufolge machen Immobilien aus der privaten Nutzung, also Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, rund zwei Drittel der Versteigerungstermine aus. Der Rest teilt sich auf in Mehrfamilienhäuser und Gewerbe- oder Büroimmobilien.

Regionale Unterschiede beim Angebot

Die Auswahl an Objekten schwankt deutlich zwischen den einzelnen Regionen Deutschlands. In den beliebten westdeutschen Städten wie Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und München ist die Zahl der jährlichen Versteigerungstermine im Verhältnis zur Zahl der Einwohner wesentlich geringer als beispielsweise in Dresden oder Chemnitz.

Den Angaben von Argetra zufolge waren in 2009 die Bundesländer Hessen, Saarland, Schleswig-Holstein und Hamburg stärker von Zwangsversteigerungen betroffen. Durch die Konjunkturschwäche könnte ein Anstieg der Zwangsversteigerungen unausweichlich sein, was allerdings erst in 2010 spürbar wird.

Gründlich informieren

Das Wichtigste vor dem Kauf einer Immobilie sind richtige und gründliche Informationen über das Objekt. Dabei sind persönliche Präferenzen, wie die Nähe zum bisherigen Wohnort oder dem Arbeitsplatz ebenso entscheidend, wie der Zustand der Immobilie. Laut Versteigerungsexperten Winfried Aufterbeck, Geschäftsführer des Argetra Verlages, suchen die zuständigen Amtsgerichte in der Regel qualifizierte Gutachter aus. Das erstellte Gutachten liegt dann bei Gericht im Vorfeld zur Einsicht aus. Für eventuelle Fehler bei der Begutachtung kann der vom Amtsgericht eingesetzte Experte allerdings nicht haftbar gemacht werden. Aufmerksames Lesen und Nachprüfen der Angaben bei einer Objektbegehung ist also unbedingt ratsam. Neben den Angeboten von Spezialverlagen wie Argetra werden Zwangsversteigerungen auch in Tageszeitungen inseriert und in den zuständigen Amtsgerichten ausgehängt.

Einfamilienhäuser rund ein Drittel günstiger

Generell ist Experten zufolge davon auszugehen, dass der vom Gutachter festgelegte Verkehrswert unterhalb des Marktwerts liegt. "Die Schätzer sind angehalten, keine Mondpreise zu verlangen," weiß Aufterbeck aus Erfahrung. Er hält bei einer Zwangsversteigerung Abschläge bis zu 30 % im Vergleich zum Marktwert durchaus für realisierbar. "Für Menschen, die die Immobilie selber nutzen wollen, lohnt sich der Kauf einer Immobilie durch eine Zwangsversteigerung fast immer", sagt Aufterbeck.

Checkliste für Hausversteigerungen:

Beim Ablauf einer Versteigerung sollte der Interessent einige wichtige Aspekte beachten. Experte Aufterbeck gibt Tipps aus über 25 Jahren Versteigerungserfahrung:

  • Bringen Sie Zeit und Geduld für den Kauf eines Hauses oder Eigentumswohnung mit. Es muss nicht immer gleich beim ersten Termin mit dem Zuschlag klappen.
  • Lesen Sie die Gutachten über das Objekt vor dem Versteigerungstermin gründlich.
  • Seien Sie rechtzeitig bei den Terminen, um alle Informationen, die von den verantwortlichen Rechtspflegern ausgegeben werden, zu bekommen.
  • Achten Sie auf mögliche Schuldbelastungen der Immobilien und berücksichtigen Sie diese bei der Abgabe ihres Gebots.
  • Versuchen Sie bereits im Vorfeld Informationen bei der entsprechenden Gläubigerbank zu sammeln und - wenn möglich - die "Schmerzgrenze" der Bank beim Preis auszuloten.
  • Bei einem Besichtigungstermin einer Eigentumswohnung sollten Sie auch die Wohnungen ober- oder unterhalb des zu versteigernden Objekts anschauen, um sich ein Bild von der Gesamtimmobilie zu machen.
  • Warten Sie nicht vergeblich auf Superschnäppchen: In der Regel erteilen die zuständigen Rechtspfleger weisungsbedingt erst ab einem Gebot von 30 % des Verkehrswertes den Zuschlag.

Autor/in

J. Ollenik, E.Blumenfeld

März 2010

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