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Modernisierung durch den Vermieter: Welche Rechte haben Mieter?

Eine Modernisierung des Wohnraums durch den Vermieter hat weitreichende Folgen für den Mieter. Neben den Belastungen durch die Umbaumaßnahmen kann die Modernisierung auch eine Mieterhöhung nach sich ziehen. Wir sagen, wann der Vermieter modernisieren darf.

Achtung: Unterschied zwischen Modernisierung und Reparatur

Der Deutsche Mieterbund verweist darauf, zwischen Reparaturen und der Mängelbeseitigung auf der einen und Modernisierungen auf der anderen zu entscheiden. Zu Reparaturen und der Beseitigung von Mängeln ist der Vermieter verpflichtet und darf dafür keine Mieterhöhungen fordern. Das gilt auch für Maßnahmen die vom Gesetzgeber vorgegeben werden, wir z. B. durch Verordnungen zum Energie sparen. Bei Modernisierungen dagegen liegt es im freien Ermessen des Vermieters, ob er diese Maßnahmen durchführt und dann gegebenenfalls entsprechend auch die Miete erhöht.

Was zählt zu den Modernisierungsmaßnahmen?

Als Modernisierungen gelten Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern . Diese Baumaßnahmen können etwa eine Veränderung des Grundrisses der Wohnung, sanitäre Einrichtungen (neues Bad), Schallschutz, Belichtung oder Belüftung betreffen. Auch der Einbau einer Gegensprechanlage gilt als Modernisierungsmaßnahme, ebenso wie Baumaßnahmen zur Effizienzsteigerung bei Energie und Wasser wie etwa Wärmedämmung, neue Thermen oder Heizungsanlagen.

Ankündigungspflicht des Vermieters

Laut Gesetz muss der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig ankündigen. Dabei gilt eine Frist von spätestens drei Monaten vor Beginn der der geplanten Bauarbeiten. Bei der Ankündigung muss der Vermieter schriftlich mitteilen, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden sollen sowie deren Art und Umfang beschreiben. Hinzu kommen der Beginn der Maßnahmen und wie lange diese Arbeiten voraussichtlich dauern werden. Schließlich muss der Vermieter auch darlegen, mit welcher Mieterhöhung zu rechnen ist, wenn die Baumaßnahmen beendet sind.

Ausnahmeregelungen von der Ankündigungspflicht

Für die dreimonatige Ankündigungspflicht gibt es eine Ausnahmeregelung. Sie gilt für Maßnahmen, die mit keiner oder nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind. Das kann etwa der Einbau von Sicherheitsschlössern oder der Einbau einer Gegensprechanlage sein. Weitere Voraussetzung ist dabei, dass diese Maßnahmen zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Als Obergrenze für eine unerhebliche Mieterhöhung gelten hier 5%.

Widerspruchsmöglichkeiten

In der Regel muss der Mieter eine fristgerecht mitgeteilte und ordnungsgemäße Modernisierung dulden. Allerdings gibt es eine Ausnahmeregelung für den Fall, dass die Arbeiten eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Diese Härtegründe können in den Arbeiten selbst, den baulichen Folgen oder die zu erwartende Mieterhöhung liegen.

Dazu gehören beispielsweise:

  • Dass Lärm, Schmutz oder Umzug wegen Krankheit oder Alter nicht zugemutet werden können
  • Der Vermieter plant eine Luxussanierung mit unverhältnismäßig hohen Kosten
  • Der Grundriss ändert sich maßgeblich
  • Die geplante Modernisierung macht vorausgegangene Aufwendungen des Mieters überflüssig
  • Die Mieterhöhung ist für den Mieter unzumutbar (dieser Punkt muss im Zweifel in jedem Einzelfall möglicherweise vor Gericht geklärt werden)

Der Deutsche Mieterbund verweist in diesem Zusammenhang darauf, dass eine zu erwartende Mieterhöhung dann kein Härtegrund ist, "wenn mit der Modernisierung die Wohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird". Das ist den Angaben zufolge der Zustand, der bei zwei Dritteln aller Wohnungen gleichen Alters innerhalb eines Bundeslandes vorliegt.

Gerechtfertigte Mieterhöhungen

Der Vermieter kann nach Abschluss der Arbeiten 11% seiner Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Mieterschutz-Experten verweisen darauf, dass es bei Baumaßnahmen in der Regel eine Mischung aus Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ist. Allerdings darf der Vermieter nur den reinen Modernisierungsanteil als Berechnungsgrundlage für die Mieterhöhung verwenden. Entsprechend sollten Mieter genau prüfen, welche Maßnahmen der Modernisierung zuzurechnen sind und welche einer Instandsetzung.

Der Deutsche Mieterbund verweist zudem darauf, dass der Vermieter die Miete nicht erhöhen darf, wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, wenn eine Erhöhung vertraglich ausgeschlossen ist oder wenn die Modernisierungsarbeiten bereits vor Abschluss des Mietvertrages beendet waren.

Mietminderung während der Baumaßnahmen

Grundsätzlich ist während der Dauer der Baumaßnahmen bei einer Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung etwa durch Dreck, Lärm oder Kälte eine angemessene Mietminderung möglich. Diese Mietminderung unterliegt den gesetzlichen Regelungen und Bestimmungen für eine Mietminderung. Zudem hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht bei einer angekündigten Modernisierung. So kann bei der Ankündigung einer Modernisierung bis zum Ablauf des nächsten Monats die Wohnung bis zum Ende des darauf folgenden Monats gekündigt werden

Autor/in

Jochen Ollenik

Aug. 2003

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