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Der R+V-Bauherren­ratgeber: Die Bauabnahme - Sorgfalt erspart böse Überraschungen

Die Abnahme von Bauleistungen ist ein zentraler und wichtiger Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Mit ihr sind bedeutende rechtliche und finanzielle Folgen verbunden. Wer hier nicht sorgfältig prüft, könnte später auf unzulässigen Bauleistungen sitzen bleiben. Wir sagen, worauf es ankommt und was beachtet werden sollte.

Genehmigung der Behörden

Generell ist zwischen einer behördlichen und der privaten Bauabnahme zu unterscheiden. Bei der behördlichen Bauabnahme prüfen die zuständigen Behörden (beispielsweise das Bauordnungsamt), ob der Rohbau oder das fertige Haus gemäß den geltenden Bauverordnungen und Normen errichtet wurde. Die Behördenvertreter schauen, ob die in der Baugenehmigung vorgegebenen Höchstmaße für Höhe, Breite und Tiefe des Hauses eingehalten wurden und zentrale bautechnische Bestandteile wie etwa das Dach oder die Treppen ordnungsgemäß errichtet wurden. Nach erfolgreicher Abnahme erhält der Bauherr von den Behörden die entsprechenden Dokumente, in der die technische und rechtliche Mängelfreiheit des Baus attestiert wird. Ebenfalls überprüft werden müssen der Schornstein und der Heizkessel des Hauses. Hierfür ist der Bezirkschornsteinfeger zuständig.

Private Bauabnahme schützt vor Handwerkerpfusch

Viel wichtiger für den Bauherren ist dagegen die private Bauabnahme. Mit dieser kann er sich gegen Handwerkerpfusch wehren und teure spätere Reparaturen und Nachbesserungen vermeiden. Sowohl einzelne Bauleistungen als auch das gesamte Haus müssen vom Bauherren oder einem Vertreter bei der privaten Bauabnahme abgenommen. Ist eine Bauleistung vollendet muss diese umgehend gesondert geprüft und abgenommen werden. Diese gesonderte Prüfung ist in sofern wichtig, als dass viele Mängel später nicht mehr sichtbar sind, wenn der Bau weiter fortschreitet. Unsachgemäß verlegte Leitungen oder Pfusch am Mauerwerk lassen sich schwer nachweisen, wenn erstmal der Putz an den Wänden ist. Das ist vor allem mit Blick auf die Gewährleistungsansprüche und die Beweispflicht über mögliche Baumängel ein zentraler Punkt.

Experten hinzuziehen

Für die Abnahme des Hauses wird eine gemeinsame Begehung und Abnahme vereinbart. Hier werden die Bauleistungen auf Mängel geprüft. Experten empfehlen, hier unbedingt einen Bauingenieur, einen fachkundigen Gutachter oder einen Architekten hinzuziehen. Sie haben die notwendige Fachkompetenz und können kombiniert mit ihrem praktischen Erfahrungsschatz Problembereiche besonders gründlich überprüfen und Fehler schnell erkennen. Auch handwerklich begabte Bauherren haben in der Regel nicht ausreichend Expertise, um fachliche Mängel umfassend und korrekt bewerten zu können. Das Ergebnis wird in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Auch festgestellte Mängel werden darin beschrieben und eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung gesetzt. Damit wahrt der Bauherr seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung. Das Abnahmeprotokoll muss schließlich von allen Beteiligten unterzeichnet werden.

In Ruhe prüfen

Der Bauherr und sein Experte sollten sich bei der Abnahme viel Zeit nehmen und entsprechend sorgfältig prüfen. Denn generell gilt: Wenn ein offensichtlicher Mangel bei der Abnahme übersehen wird, hat der Bauherr nach der Abnahme keinen Anspruch mehr auf Nachbesserung. Bei Streitfällen sollten unbedingt die Beweise für eine mögliche spätere juristische Auseinandersetzung gesichert werden. Hier hilft ein Fotoapparat oder eine Videokamera.

Darauf sollten Sie bei der Abnahme besonders achten:

  • Nehmen Sie sich viel Zeit für die Bauabnahme.
  • Führen Sie die Abnahme gemeinsam mit einem Fachmann durch.
  • Prüfen Sie jeden Raum auf bauliche Mängel oder Ausführungsmängel (zum Beispiel Risse in der Wand, Waschbecken schief, Lichtschalter unterschiedlich hoch, Fliesen gesprungen etc.)
  • Prüfen Sie bei der Hausabnahme nicht nur das Haus innen auf Mängel , sondern auch die Außenseiten und die Außenanlagen. Vergessen Sie dabei nicht den Keller und das Dach.
  • Messen Sie die Räume nach, prüfen Sie die Wände mit der Wasserwaage.
  • Geichen Sie die Ausführungen mit den Angaben in der Baubeschreibung ab - soweit dies noch nachprüfbar ist.
  • Prüfen Sie, ob Sonderwünsche ausgeführt wurden..
  • Halten Sie Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) schriftlich fest .
  • Halten Sie alle Mängel in einem Abnahmeprotokoll schriftlich fest.
  • Unterzeichnen Sie das Abnahmeprotokoll erst dann, wenn Sie es gründlich durchgelesen haben und alle Mängel tatsächlich aufgeführt sind.
  • Lassen Sie sich technische Dinge wie zum Beispiel die Heizung genau erklären und fordern Sie Bedienungsanleitungen an.

Autor/in

E. Blumenfeld, J.Ollenik

März. 2011

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