Bauen + Wohnen

Zuerst einmal ist eine Ferienwohnung oder -haus ein Teil des Privatvermögens, das regelmäßig in die normale Einkommenssteuererklärung gehört, sofern mit dieser Immobilie Gewinne erzielt werden. Dies ist die Grundvoraussetzung einer steuerlichen Berücksichtigung: Die Wohnung muss mit einer Gewinnabsicht vermietet oder verpachtet werden. Alles, was in diesem Zusammenhang dann zu investieren ist, kann von der Steuer abgesetzt werden. Lediglich der erzielte Gewinn muss versteuert werden. Erwirtschaften Sie Verluste, mindern diese Ihre Steuerlast. Aber aufgepasst! Bei dauerhaftem Verlust kann eine steuerliche Berücksichtigung nicht erfolgen. Die Ferienimmobilie kann dann als sogenannte Liebhaberei ohne Gewinnabsichten gelten. Dem Finanzamt sollte vorweg über einen Zeitraum von 30 Jahren plausibel gemacht werden, dass die Einnahmen auf Dauer die entstandenen Kosten überschreiten werden beziehungsweise, dass diese Absicht besteht.

Die Gewinnabsicht wird dem Besitzer einer Ferienimmobilie in der Regel auch dann zugestanden, wenn eine uneingeschränkte Vermietungszeit vorliegt. Behält sich der Besitzer also keinesfalls einen gewissen Zeitraum zur Selbstnutzung übrig und unterschreitet er die ortsüblichen Vermietungszeiten nicht um 25 Prozent kann die Liebhaberei nicht mehr unterstellt werden, andernfalls ist das Finanzamt mittels einer Gewinnprognose vom Gegenteil zu überzeugen, urteilte der Bundesfinanzhof am 29.8.2007, (Aktenzeichen: IX R 48/06)
Beachten sollten Sie also:

• Gewinnprognose über 30 Jahre Laufzeit
• Vermietungszeit nicht weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Zeit
• Keine festen Zeiten für Eigenbedarf vorsehen

Außer der Einkommensteuer kann die Vermietung einer Ferienwohnung auch für die Umsatzsteuer eine Rolle spielen, denn sie unterliegt dem seit dem 01.01.2010 aktuellen Regelsteuersatz von 7 Prozent für Beherbergungsleistungen und muss an das Finanzamt abgeführt werden. Im Gegenzug kann hier natürlich die Umsatzsteuer der aus der Vermietung resultierenden Rechnungen als Vorsteuer geltend gemacht werden.

Fallen die Vermietungen bei Umsätzen unter 17.500 Euro im Jahr unter die Kleinunternehmerregelung nach Paragraph 19 Umsatzsteuergesetz, muss keine Umsatzsteuer berücksichtigt werden. Dies muss dem Finanzamt angezeigt werden.

Ist man bereits Unternehmer, so kann die Vermietung der Ferienimmobilie nicht aus den übrigen unternehmerischen Leistungen ausgenommen werden. Die Immobilie fällt dann zusätzlich mit allen anderen Umsätzen in die steuerliche Berücksichtigung und muss in der Umsatzsteuervoranmeldung ohne Einschränkungen berücksichtigt werden.

Galten die vorgenannten steuerlichen Aspekte lediglich für eine Immobilie im Inland, so sind Ferienhausbesitzer innerhalb der EU in den letzten Jahren besser gestellt worden. Für sie ist es nun übergreifend möglich, sowohl die Gewinne als auch Verluste, die mit einer Immobilie im EU-Ausland erzielt wurden, auf die heimische Steuer anrechnen zu lassen.

Bis 2008 war es nicht uneingeschränkt möglich, Verluste aus Auslandsimmobilien mit inländischen Einkünften zu verrechnen und so von einem verminderten Steuersatz zu profitieren. Aber ein Einspruch bei nichtanerkannten Mietverlusten wäre hier nur noch bei offenen Steuerbescheiden vor 2008 sinnvoll.

Weiterhin hat der Gesetzgeber nun auch eine Angleichung der Art der Abschreibung einer Immobilie im Ausland durchgeführt. Galt bislang nur für deutsche Immobilien die Möglichkeit der degressiven Abschreibung, also in fallenden Jahresbeträgen, so ist dies nun auch für die Immobilien im EU-Ausland möglich, in denen bislang lediglich eine lineare, also im Jahresbetrag gleichbleibende Abschreibung möglich war. Dadurch erhöhen sich in den Anfangsjahren die Vermietungsverluste beziehungsweise verringern sich die ausländischen Vermietungsüberschüsse.

Was bei Vermietobjekten im Ausland zu beachten ist:

• Überprüfung der noch offenen Steuerbescheide auf angerechnete Verluste
• Evtl. Beantragung der degressiven Abschreibung

Der seit 2006 eingeführte Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen kann auch für die Ferienimmobilie angewendet werden, sofern sie sich im EU-Ausland befindet. Absetzbar sind danach Handwerkerleistungen etwa bei der Modernisierung oder Renovierung der Ferienwohnung. Ebenso können Kosten für private Haushaltshilfen, Kindermädchen oder Pflegepersonal mit bis zu 20 Prozent des Rechnungsbetrages abgesetzt werden. Der Erstattungsbetrag beläuft sich bei Handwerkerleistungen auf maximal 1.200 Euro im Jahr, bei einer geringfügig beschäftigten Haushaltshilfe, wie es bei Ferienwohnungen im entfernten Ausland nicht ungewöhnlich sein dürfte, sind es immerhin maximal 20 Prozent der Aufwendung, höchstens jedoch 510 Euro.

Unter Umständen kann für die eigengenutzte Ferienwohnung eine Zweitwohnungssteuer in einigen Gemeinden fällig werden. Für den Zeitraum, in dem die Immobilie dann allerdings fremdvermietet ist, kann die Zweitwohnungssteuer anteilig als Werbungskosten abgesetzt werden.

Bei korrekter Anwendung der gültigen Steuergesetze lassen sich durch die Ferienwohnung viele Kosten sparen, jedoch empfehlen wir, gerade bei Immobilien im Ausland, eindeutig eine Beratung bei einem Steuerfachmann. Die teils sehr komplexe Gesetzgebung, auch im Ausland, kann für den privaten Vermieter schnell unübersichtlich werden. Kundige Hilfe finden Sie in der eigenen Umgebung schnell über die Internetseite des deutschen Steuerberaterverbandes (Link zu: Deutscher Steuerverband, www.dstv.de).

Außerdem sollten Sie im Vorfeld mit den Finanzbehörden klären, inwieweit eine Eigennutzung der Immobilie neben der Vermietung erfolgen kann. Sind die Gewinnaussichten trotzdem positiv, steht einer steuerlichen Anerkennung und dem erholsamen Urlaub in den eigenen vier Wänden nichts mehr entgegen.


Eva Blumenfeld, Juni 2010