Hauseigentümer können mit Sonnenkraft Geld verdienen, auch wenn sie keine eigene Photovoltaikanlage besitzen, die diese Energie in Strom umwandelt. Der Trick: Das Dach wird an Investoren vermietet, die eine Solarzellenanlage installieren und betreiben. Der Betreiber profitiert von der gesetzlich garantierten Einspeisevergütung, der Dachbesitzer kassiert die Pacht. Für wen sich dieses Geschäft lohnt und welche Rahmenbedingungen erfüllt sein müssen.

Nicht jede Dachfläche kann gleichermaßen für eine Solarnutzung herangezogen werden. Südausrichtung, sonnige Lage ohne Schattenwirkung, Dachneigung und vor allem die statischen Gegebenheiten sind entscheidende Kriterien dafür, ob sich eine Photovoltaikanlage rechnet und damit die Dachfläche für Investoren interessant ist oder nicht.

Die zur Verfügung stehende Größe spielt dabei eine enorme Rolle. Je größer die Fläche, desto rentabler kann eine Anlage betrieben werden. Einfamilienhäuser fallen zumeist durch dieses Raster hindurch, da ihre nutzbaren Dachflächen zu gering sind und damit nicht genügend Solarmodulen für genügend Leistung Platz bieten können. Pro Kilowatt zu erzielender Leistung werden je nach Dachtyp etwa 10m² auf Schrägdächern sowie ca. 30m² Fläche auf Flachdächern benötigt. Professionelle Investoren zeigen meist erst ab einer Größe von ca. 200m² bei Schräg- sowie 400m² bei Flachdächern Interesse.

Weitere Grundvoraussetzungen sind zudem, dass die nächsten zehn Jahre keine Dachsanierung anstehen sowie ein Netzanschluss an das öffentliche Stromnetz vorhandenen sein sollte. Räumlichkeiten zur Unterbringung der Einspeisetechnik wie Wechselrichter etc. sollten ebenfalls zur Verfügung stehen.

Sind die baulichen Hürden gemeistert und die Eignung des Daches bestätigt, gilt es weiteres zu klären: Wer seine Dachfläche zu Verfügung stellt, muss sich auf langfristige Vertragszeiten einstellen. Der Gesetzgeber garantiert über einen Zeitraum von 20 Jahren die Einspeisevergütung und damit den eigentlichen Gewinn der Solaranlage. Die Bindung an einen Investor erfolgt demnach über einen Pachtvertrag mindestens über diese 20 Jahre.

Damit der Anlagenbetreiber auch bei einem Besitzerwechsel der Immobilie Zugriff auf die Photovoltaikanlage hat, muss ihm zudem eine sogenannte dingliche Sicherung eingeräumt werden. So wird ein Grundbucheintrag bezeichnet, der dem Investor das Recht einräumt, über einen Zeitraum von beispielsweise 20 Jahren die Anlage zu betreiben und im Fall von technischen Problemen oder der Wartung die Dachfläche zu betreten. Diese eigentlich unproblematische Gewährung der Dienstbarkeit kann sich bei zweitem Hinsehen als Problem herausstellen. Banken, die eine Photovoltaikanlage finanzieren, legen in vielen Fällen Wert darauf, die Dienstbarkeit auf den ersten Rang im Grundbuch zu platzieren, um die beste Garantie zum reibungslosen Betrieb der Anlage zu besitzen. Bei vielen Objekten, gerade im Privatbesitz, kann es jedoch nun sein, dass auf diesem ersten Rang die objektfinanzierende Bank steht. Nicht alle Banken räumen freiwillig Ihren Platz. Diesen Umstand sollte man vor einem Pachtvertrag natürlich eingehendklären. Vergütungsarten

Hat man sich dazu entschieden, seine geeignete Dachfläche für den Betrieb einer Photovoltaikanlage zur Verfügung zu stellen, ist zu klären wie die Vergütung aussehen soll. Hierzu finden sich in der Praxis derzeit mehrere gängige Vergütungsvarianten.

Der Immobilienbesitzer kann prozentual am Ertrag beteiligt werden. Hier wird im Pachtvertrag ein prozentualer Anteil am Ertrag der Anlage, meist in Höhe zwischen zwei und fünf Prozent, vereinbart. Der Betreiber rechnet mit dem örtlichen Energieversorger den Ertrag der Anlage mittels der gesetzlich garantierten Einspeisevergütung ab. Der Besitzer wird gemäß festgelegtem Pachtanteil jährlich ausgezahlt. Dabei können sich jährlich schwankende Einnahmen aufgrund von Systemausfällen, Reparaturarbeiten oder schlechter Sonneneinstrahlung negativ auf die zu erzielende Pacht auswirken. Genauer kann die Pacht kalkuliert werden, wenn nach installierter Leistung in Kilowatt abgerechnet wird. Jede Photovoltaikanlage wird mit einer bestimmten Leistung angegeben, nach der die Pacht je nach Objektbeschaffenheit und Standort mit 16 bis 35 Euro pro Kilowatt abgerechnet werden kann. Hier ist der Vorteil, dass die Pacht unabhängig vom Ertrag und damit unabhängig von Systemausfällen oder schlechter Sonneneinstrahlung verdient werden kann.

Als dritte Möglichkeit kann noch eine Pacht in Abhängigkeit der belegten Quadratmeter auf dem Dach erhoben werden. Die gängigen Vergütungen liegen hier bei ca. zwei bis vier Euro pro Quadratmeter, immer je nach Objektstandort und -beschaffenheit. Ähnlich wie bei der Pachterhebung nach installierter Leistung kann hier der Ertrag genau berechnet werden und ist unabhängig vom eigentlichen Betrieb der Anlage.

Wichtig ist, sich bei Vertragsschluss über die genauen Zahlungsmodalitäten zu verständigen. Schnell kann aus einer jährlich erhofften Pacht aufgrund von Missverständnissen die Pacht für die gesamte Laufzeit über 20 Jahre werden.

Um sowohl als Investor als auch als Dachflächenbesitzer an geeignete Vertragspartner zu gelangen, sind im Internet mittlerweile unzählige sogenannte Dachbörsen entstanden. Hier kann der Immobilienbesitzer seine Dachfläche eintragen, beschreiben und somit für potentielle Investoren bekannt und interessant machen.

Gerade großflächige Dächer sind auch heute noch sehr gefragt, da die Zahl der Investoren und deren Kapital zumeist größer ist, als die vorhandenen und geeigneten Flächen. Die Chancen stehen also gut, für ein brauchbares Dach einen Investor zu finden, sofern die Grundvoraussetzungen stimmen.

Die am Markt befindlichen Solarunternehmen halten Ihre Kalkulationen zumeist so transparent, dass im Vorwege schon abgewogen werden kann, was mit einer bestimmten Dachfläche an Erträgen zu erzielen wäre. Auch die eigentlichen Pachtverträge gibt es als Musterverträge zumeist frei zugänglich im Internet.

Kommunen und Städte beteiligen sich mehr und mehr an der Vermittlung von geeigneten Dachflächen und somit an der Förderung der Photovoltaiktechnik. So sind auf vielen Internetseiten der Kommunen bereits entsprechende Dachbörsen eingerichtet, um auch Flächen auf öffentlichen Gebäuden nutzbar zu machen und den Kommunen und Städten so zusätzliche Einnahmen zu verschaffen.

Die garantierten Einspeisevergütungen gemäß dem Erneuerbare-Energien-Gesetz werden zukünftig sinken. Fachleute erwarten jedoch, dass die Kosten der notwendigen Solartechnik zukünftig analog zu den Gewinnerwartungen sinken werden. Die Rentabilität bleibt dadurch weitestgehend erhalten. Zudem gelten die bei der Errichtung gültigen Sätze über den gesamten Zeitraum der 20 garantierten Jahre.

Wer eine geeignete Dachfläche zur Verfügung hat, aber den eigenen Betrieb einer Photovoltaikanlage nicht durchführen kann oder möchte, der findet in der Möglichkeit, seine Immobilie Investoren zur Verfügung zu stellen, eine guten zusätzlichen Verdienst ohne große Risiken. Voraussetzung ist hierbei die genaue Betrachtung der angebotenen Pachtverträge. Je größer die Dachfläche ist, desto eher findet sie Anklang bei Investoren. Einfamilienhausbesitzer sollten sich daher vielleicht eher mit dem Gedanken auseinander setzen, eine Anlage für den Eigenbedarf zu betreiben, da hier die Investitionskosten einer Photovoltaikanlage überschaubar sind. Bei Mehrfamilienhäusern, Bauernhöfen oder Gewerbebetrieben kann sich eine Verpachtung jedoch durchaus rentieren, da die eigenen Investitionen gegen null tendieren und mit sofortigem Gewinn zu rechnen ist.

Eva Blumenfeld, Oktober 2010