Wer über die nötigen finanziellen Mittel für sein Domizil im Ausland verfügt, sollte den Erwerb der Immobilie sorgfältig vorbereiten und sich vor allem mit den vor Ort geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen für einen Immobilienerwerb vertraut machen. So gibt es auch innerhalb der Europäischen Union trotz der zunehmenden Harmonisierung der Rahmenbedingungen noch gravierende Unterschiede, vor allem im zivilrechtlichen Bereich.

Niederlassungsfreiheit in der EU

Die Niederlassungsfreiheit innerhalb der EU bietet ihren Bürgern nahezu unbeschränkte Freiheit bei der Auswahl der Traumimmobilie. Allerdings müssen sich potentielle Käufer bei dem Erwerb einer Immobilie im Ausland mit fremden Rechtssystemen und -vorschriften auseinandersetzen. In manchen Ländern kann beispielsweise bereits eine mündliche Zusage als bindender Vertrag gewertet werden. Ebenfalls von wesentlicher Bedeutung sind die jeweils geltenden Baubestimmungen. So kann etwa der Ausbau und Umbau eines Hauses durch regionale oder kommunale Vorschriften verboten sein. Dieses kann vor allem bei vermeintlichen finanziellen Schnäppchen ein böses Erwachen nach sich ziehen.

Der Kauf einer Immobilie und mögliche Renovierungs- und Umbaumaßnahmen erfordern im Ausland neben dem entsprechenden finanziellen Aufwand auch einen nicht zu unterschätzenden zeitlichen Aufwand. So müssen unter anderem verschiedene Objekte besichtigt und fachmännisch begutachtet werden. Je weiter die in Frage kommende Region dabei vom eigentlichen Wohnort entfernt ist, desto höher sind die Reisekosten und Aufwand an (Urlaubs-)Zeit.

Die Experten der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilen verweisen auf länderspezifische Besonderheiten beim Erwerb einer Immobilie:

In Italien werden beim Erwerb einer Immobilie in der Regel sowohl ein Vorvertrag als auch ein Notarvertrag abgeschlossen. Der Vorvertrag ist voll verbindlich, er kann somit abhängig vom Vertragsinhalt auch bereits zum späteren Kauf der Immobilie verpflichten. In den Vorverträgen werden in der Regel Vertragsstrafen vereinbart. Der Vorvertrag muss dabei nicht notariell beurkundet werden. Auch der endgültige Kaufvertrag muss nicht notariell beglaubigt werden. Experten raten von einem solchen Vertrag allerdings ab, da er das Risiko birgt, dass der vorherige Besitzer möglicherweise noch eine Hypothek auf das Haus aufnimmt. Bevor die erste Unterschrift geleistet wird, sollten zunächst im Liegenschaftsregister die Eigentumsverhältnisse am Grundstück überprüft werden. Im Katasterregister erhält man einen Einblick in Lage und bauliche Situation des Objekts.

Generelle Kosten in Italien

Erwerbssteuer für den Zweitwohnsitz von rund 10% (Hypotheken-, Katastersteuern- und Registersteuer) Notarkosten zwischen 1% und 3,5% Gegebenenfalls Maklergebühren von 2% bis 6%

Generell gelten in Spanien Kaufvereinbarungen - ob mündlich getroffen oder "auf eine Serviette gekritzelt" - auch ohne notarielle Beurkundung als rechtskräftig. Wer sich aus den eingegangenen Verpflichtungen zurückzieht, kann sich damit schadensersatzpflichtig machen. Der Käufer sollte zudem vor dem Kauf einige wichtige Dokumente einholen, um spätere finanzielle Belastungen auszuschließen. Dazu gehören das Original oder eine entsprechende Kopie der Kaufurkunde aus dem Eigentumsregister und ein Grundbuchauszug, aus dem die Eigentumsverhältnisse und Belastungen der Immobilie hervorgehen. Zudem sollte man sich die Verträge mit Versorgungsunternehmen und deren Laufzeiten anschauen, sowie anhand von Quittungen die Zahlung der Grundsteuer in der Vergangenheit kontrollieren. Gehört die Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft ist besonders darauf zu achten, wie die Schuldverhältnisse sind. Zahlungsrückstände von Vorbesitzern oder auch anderen Eigentümern müssen unter Umständen von der Gemeinschaft aufgefangen werden.

Generelle Kosten in Spanien:

Grunderwerbssteuer bei gebrauchten Immobilien von 7% Mehrwertsteuer bei neuen Immobilien von 7% Notarkosten und Eintrag ins Grundbuch 1,5% Urkundensteuer: 1%

In Portugal sind Immobilien im Vergleich zu den stark nachgefragten Ländern und Italien noch verhältnismäßig günstig zu bekommen. Interessenten sollten allerdings bei in Frage kommenden Objekten vor allem die Bausubstanz kritisch beurteilen. Die Bauweise in Portugal entspricht dabei selten den, beispielsweise in Deutschland geltenden, Standards. Vor dem Kauf sollte man anhand eines Grundbuchauszugs kontrollieren, wer als Eigentümer des Hauses eingetragen ist. Anders als in Deutschland, ist der Eigentumserwerb nicht an den Eintrag in das Grundbuch gekoppelt. Experten raten daher wegen möglicher langwieriger juristischer Auseinandersetzungen von einem Kauf ab, wenn Eigentümer und die im Grundbuch eingetragene Person nicht identisch sind. Neben den Besitzverhältnissen sind dem Grundbuch in Portugal auch Belastungen des Grundstücks zu entnehmen. Die Löschung dieser Verpflichtungen wie etwa Hypotheken sollte bereits in den Vorvertrag aufgenommen werden.

Außerdem ist es wichtig, mit Blick auf die Steuerbelastung und spätere Bebauungsmöglichkeiten in Erfahrung zu bringen, ob die Fläche als landwirtschaftliches oder städtisches Grundstück ausgewiesen wird. Bei einem unbebauten Grundstück sollten bei der Gemeinde Informationen über die geltenden Bauvorschriften eingeholt werden. Bei einem bereits bebauten Grundstück ist die Wohnungs- oder Nutzungsgenehmigung des Bauamtes der Gemeinde zu kontrollieren. Wie in Italien ist es auch in Portugal üblich vor dem notariell beglaubigten Kaufvertrag einen zum Kauf verpflichtenden Vorvertrag abzuschließen. Aus ihm können bei Verletzung Schadensersatzansprüche erwachsen. Ein Vorvertrag ist in Portugal auch formlos gültig.

Generelle Kosten in Portugal

Steuern abhängig von landwirtschaftlichem oder städtischen Grundstück Grunderwerbsteuer rund 10% Stempelsteuer von 0,8% Notar- und Anwaltskosten bei rund 5%

In Frankreich gibt es regional unterschiedliche Regelungen für den Erwerb von Grundstücken. Generell üblich ist ein verbindlicher Vorvertrag, in dem in der Regel Vertragsstrafen vereinbart werden. Diese belaufen sich meist auf die im Vorvertrag vereinbarte Anzahlung von etwa 10% des Kaufpreises. Auch weitergehende Schadenersatzforderungen sind abhängig vom Vertragsinhalt möglich. Auf den Vorvertrag folgt ein notariell beglaubigter Kaufvertrag. Der Notar überprüft dabei auch mögliche Belastungen des Grundstücks etwa durch Hypotheken. Wichtig: Käufer von Immobilien haben in Frankreich innerhalb von sieben Tagen ohne Angabe von Gründen ein Rücktrittsrecht vom Vertrag.

Der neue Eigentümer wird dann in das Hypothekenregister eingetragen. Eine Ausnahme bilden hier die Regionen Elsass und Lothringen. Hier gilt die deutsche Regelung, dass, anders als in Rest-Frankreich, der Übergang des Eigentums zwingend an den Eintrag in das Grundbuch notwendig ist.

Generelle Kosten in Frankreich:

Erwerbssteuern von knapp 4,9%. Notarkosten etwa 3% Mehrwertsteuer von 20% bei Grundstücken und für jüngere Gebäude

Umfangeiche Hintergrundinformationen, Kontaktadressen und Ratschläge bietet die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilen (DAS) Link zu: Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien auf ihrer Webseite.

Eva Blumenfeld, Mai 2007