Die Kreditunterlagen sind die für den Kreditgeber erforderlichen Informationen und Dokumente und damit die Grundlage für eine Kreditbewilligung. Sie geben der Bank unter anderem Aufschluss über die Kreditwürdigkeit des Antragstellers und eine detaillierte Beschreibung des Kauf- oder Bauobjekts. Hinzu kommen Angaben und Nachweise zur Beleihbarkeit des Pfandobjekts.

Neben der eigenen Risiko- und Kostenkalkulation der Bank gibt es für den Kreditgeber auch gesetzliche Vorgaben, die er bei der Bewilligung eines Kredits einhalten muss. So müssen die Kreditinstitute ihre Kredite, abhängig von der Risikoeinstufung, mit entsprechendem Eigenkapital hinterlegen. Bei Krediten über 750.000 Euro sind die Institute nach §18 Kreditwesengesetz verpflichtet, sich vom Kreditnehmer dessen wirtschaftlichen Verhältnisse offen legen zu lassen.

Mit dem schriftlichen Kreditantrag werden die notwendigen Informationen beim Kreditinstitut eingereicht. Dieses bewertet dann anhand dieser Informationen die Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit (Bonität) und legt die Konditionen des Darlehens fest. Der zunächst unverbindliche Kreditantrag enthält Angaben zur Person und zur finanziellen Lage des Kreditnehmers, gegebenenfalls zu Sicherheiten sowie die Eckdaten des Kredits. Dazu gehören Höhe und Laufzeit, Rückzahlungswünsche und Verwendungszweck des Kredits. Abhängig vom Kreditgeber und auch der Höhe des Kredits kann der Umfang des Kreditantrags erheblich variieren.

Um die Bonität zu überprüfen verlangen Banken in der Regel einen Einkommensnachweis:

Bei Arbeitnehmern gehören dazu der Arbeitsvertrag, eine Verdienstbescheinigung des Arbeitgebers und die jüngsten zwei bis drei Gehaltsabrechnungen.

Selbstständige und Freiberufler müssen die jüngsten zwei Jahresabschlüsse und entsprechenden Einkommenssteuernachweise sowie eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) vorlegen. In dieser gibt der Unternehmer auf Basis seiner Finanzbuchhaltung unterjährig über seine Gewinn- und Erlössituation sowie über Vermögens- und Schuldverhältnisse Auskunft. Hier bietet sich im Zweifel auch eine schriftliche Auskunft des Steuerberaters an.

Neben den genannten Einkommensnachweisen können auch Wertpapierauflistungen und -abrechnungen, Mietverträge oder Rentenbescheide als Vermögensnachweise herangezogen werden.

Darüber hinaus stimmt der Kreditnehmer mit dem Antrag auch einer Prüfung der Bonität bei der Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) zu. Dort erfährt die Bank unter anderem, ob bereits Kredite bestehen und ob diese bisher immer fristgerecht zurückgezahlt wurden. Mit dem Abschluss eines Kreditvertrages unterzeichnet der Kreditnehmer auch eine entsprechende Schufa-Klausel, die die Weitergabe seiner Daten aus diesem Vertrag genehmigt.

Neben den Angaben zur Kreditwürdigkeit fordern die Banken auch detaillierte Informationen über die Immobilie. Dazu gehören unter anderem:

Lageplan der Immobilie

Hier kann oft als Grundlage der Katasteramtliche Lageplan genommen werden, der ohnehin für den Bauantrag verwendet wird. In der Regel handelt es sich dabei um eine Liegenschaftskarte entweder im Maßstab 1:1000 oder 1:500. Erhältlich ist so ein Lageplan abhängig vom Bundesland entweder beim Katasteramt, öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren oder Sachverständigen. Darüber hinaus ist nach Auskunft des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) insbesondere bei Bestandsimmobilien der Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf vorzulegen sowie der Kataster- oder Grundbuchauszug. Gegebenenfalls muss auch eine Teilungserklärung mit Teilungsplan bei Eigentumswohnungen vorliegen.

Baubeschreibung

Sie ist eine detaillierte Darstellung des zu errichtenden Gebäudes. Dazu gehört die Art der Bauausführung und der verwendeten Materialien. Da die Baubeschreibung ohnehin Bestandteil des Bauvertrags wird, sollte diese entsprechend sorgfältig angefertigt werden. Dies kann sowohl ein Rechtsanwalt, als auch ein Architekt vornehmen. Tipp: Verbraucherschutzzentralen haben eine allgemein gültige Muster-Baubeschreibung entwickelt. Mit deren Hilfe können sich Bauherren einen Überblick darüber verschaffen, was eine Baubeschreibung beinhalten sollte. Erhältlich sind die Muster-Baubeschreibungen gegen eine geringe Gebühr bei den örtlichen Verbraucherzentralen. Auch Lichtbilder vom Objekt werden von vielen Kreditinstituten gefordert. Zudem, so der BVR, können weitere bautechnische Unterlagen wie zum Beispiel Bauzeichnungen, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung oder Abnahmeschein (amtliches Protokoll wegen Prüfung des Rohbaus, bestimmter Anlagen oder Gebäudeteile) vom Kreditinstitut verlangt werden. Jede Bank kann nach Angaben des BVR aufgrund der Einzelsituation der jeweiligen Finanzierung weitere Unterlagen für erforderlich halten.

Gesamtkostenaufstellung

In dieser Aufstellung müssen alle Kosten enthalten sein, die beim Kauf oder Erwerb einer Immobilie anfallen. Dazu gehören natürlich der Anschaffungspreis plus Nebenkosten wie Gebühren und Steuern, das eingesetzte Eigen- und Fremdkapital sowie die dafür anfallenden Kosten wie etwa Zinsen und Gebühren. Diese Daten werden dann in einen ebenfalls erforderlichen Finanzierungsplan aufgenommen. Dort werden gegebenenfalls auch individuelle Besonderheiten wie zum Beispiel ein Erbbaurechtsvertrag, Kostenvoranschläge, Finanzierungsplan, etwaige Eigenleistungen des Bauherrn, Bescheinigungen über Erschließungsbeiträge, Wertgutachten, Mietverträge und Mieterverzeichnis bei vermieteten Objekten mit aufgenommen. Jeder Fall wird in der Praxis einzeln bewertet, so der BVR. Dementsprechend variieren auch die notwendigen Kreditunterlagen von Fall zu Fall.

Kreditinstitute erwarten für ihre Darlehen entsprechende Sicherheiten vom Kreditnehmer. In der Regel sichert sich die Bank darüber ab, dass das Darlehen durch den Wert von Immobilie plus Grund und Boden abgedeckt ist. Dafür wird ein Beleihungswert berechnet.

Folgende Unterlagen und Informationen sind dafür in der Regel notwendig:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Einheitswertbeschreibung des Finanzamts
• Baugenehmigung
• Wohnflächenberechnung
• Brandversicherungspolice

Eva Blumenfeld, aktualisiert Mai 2012