Wer sich ein individuelles Haus bauen oder bestehende Immobilien ausbauen möchte, sollte die Hilfe eines Architekten hinzuziehen. Als Experte kann er den Bau in den unterschiedlichen Phasen begleiten und die Wünsche des Bauherren umsetzen. Architekten bieten inzwischen ein umfangreiches Dienstleistungsangebot.

Der Architekt befasst sich mit technischen, wirtschaftlichen und gestalterischen Planung sowie dem Bau von Gebäuden. Dabei ist der Berufbezeichnung Architekt gesetzlich geschützt. Es darf sich nur Architekt nennen, wer auch Mitglied in der Architektenkammer und von dieser auf der Architektenliste geführt wird. Voraussetzug dafür ist eine entsprechende Ausbildung und Berufspraxis. Architekten unterliegen einer Berufsordnung, deren Einhaltung durch die Kammer überwacht wird.

Architekten bieten in der Regel ein umfangreiches Angebot an Dienstleistungen an, die den Bauherren von der ersten Planung bis zur Fertigstellung des Baus begleiten. In den ersten Gesprächen mit dem Bauherrn werden dessen Vorstellungen erfasst, präzisiert und mit Skizzen und Zeichnungen in ein erstes Entwurfskonzept umgesetzt. Der Architekt kann dabei Anregungen und Ratschläge mit Blick auf das Baurecht, Kosten, technischen Rahmenbedingungen, Statik, Haustechnik und der Energie- und Ökoeffizienz einbringen.

Die konkrete Ausgestaltung der Hausform und Räumen werden vom Architekten dann so aufgearbeitet, dass der Bauherr seine Pläne bei den zuständigen Behörden zur Genehmigung vorlegen kann. Die Gespräche mit den Behörden und weiteren Fachplanern dafür können auch vom Architekten übernommen werden.

Je nach Wunsch und Geldbeutel des Bauherrn kann der Architekt dann auch Vorbereitung, Koordination und Überwachung des eigentlichen Hausbaus übernehmen. Dazu gehören die Anfertigung der notwendigen Bauzeichnungen, Leistungsbeschreibungen für die Handwerker und Terminpläne. Entsprechend der Vorbereitung kann vom Architekten dann auch das Einholen der Angebote, der Vergleich und die Kostenprüfung der Anbieter übernommen werden. Das gleiche gilt für die Kontrolle der Arbeiten auf der Baustelle und die Erfassung und Beseitigung von Baumängeln.

Architekten teilen ihre Dienstleistungen in neun so genannte Leistungsphasen ein. Diese haben jeweils einen Anteil an der Gesamtarchitektenleistung (unten in Prozent angegeben) und entsprechend an seinem Honorar. Die Leistungsphasen sind wie die Architekten-Honorare in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Die HOAI ist eine preisrechtliche Verordnung der Bundesregierung.

• Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung (3%)
  Hier werden unter anderem die Aufgabenstellung geklärt und die Größe und der grobe Zuschnitt der Immobilie festgelegt.
• Leistungsphase 2: Vorplanung (7%)
  Der Architekt erarbeitet anhand der Grundlagen mehrere Entwürfe für den Bauherrn und schätzt die Baukosten.
• Leistungsphase 3: Entwurfsplanung (11%)
  Nachdem sich der Bauherr für einen Entwurf entschieden hat, werden die Pläne dafür etwa mit einer zeichnerischen Darstellung des Gesamtentwurfs konkretisiert. Hier finden bereits die ersten Gespräche zwischen Behörden und Architekt/Bauherr über die Genehmigungsfähigkeit des konkreten Entwurfs statt.
• Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung (6%)
  Hier werden anhand der baurechtlichen Bestimmungen die notwendigen Bauanträge erarbeitet und gestellt sowie mögliche Fördermittel beantragt.
• Leistungsphase 5: Ausführungsplanung (25%)
  Der Architekt bestimmt die für den Hausbau zu verwendenden Materialien und Baustoffe. Zudem werden detaillierte Pläne für die Handwerker erstellt. Dazu gehören zum Beispiel zum Beispiel endgültige, vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen.
• Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe (10%)
  Die zu erbringenden Tätigkeiten am Neubau und die Menge der Materialien werden vom Architekten genau definiert. Diese Leistungs-Verzeichnisse gehen an die Handwerker, damit diese Angebote abgeben können.
• Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe (4%)
  Der Architekt prüft die Angebote und berät den Bauherren bei der Wahl der Handwerker. Hierzu wird unter anderem ein Preisspiegel für die Teilleistungen erstellt.
• Leistungsphase 8: Objektüberwachung (31%)
  In dieser Phase wird der eigentliche Hausbau vollzogen. Hier werden Ausführung der Arbeiten auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie dem Zeitplan überwacht. Der Architekt koordiniert die Arbeiten und überwacht diese gegebenenfalls. Zudem werden die Rechnungen geprüft und freigegeben und die behördliche Abnahme organisiert.
• Leistungsphase 9: Objekt-Betreuung und Dokumentation
  Diese letzte Phase dient der Betreuung des fertigen Objekts. Der Architekt nimmt dazu eine Objektbegehung vor und stellt die Mängel vor Ablauf der Verjährungsfristen fest. Sollten Mängel vorliegen, macht der Architekt die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem entsprechenden Bauunternehmen geltend und überwacht die veranlasste Mängelbeseitigung.

Das Architektenhonorar wird nicht frei verhandelt sondern ist wie oben erwähnt in der HOAI gesetzlich geregelt. In Honorartabellen werden die Mindest- und Höchstsätze geregelt und damit die Preisgrenzen festgeschrieben. Alle Mitglieder der Architektenkammer sind durch die Berufsordnung verpflichtet die HOAI anzuwenden. Dabei entscheiden zwei Faktoren über die Höhe des Honorars. Einerseits die Aufwändigkeit und Komplexität der Bauaufgabe, die nach fünf so genannten Honorarzonen definiert sind. Der Bau eines Einfamilienhauses beispielsweise entspricht der zweithöchsten Honorarzone IV. Der Honorarsatz wird dann anhand "erschwerender Aufwandskriterien" zwischen dem Mindest- und Höchstsatz eingestuft. Der zweite Faktor sind die anrechenbaren Kosten. Diese ergeben sich aus den gesamten Kosten für den Neubau. Als Faustregel sollten Bauherren etwa 10 Prozent der Baukosten veranschlagen.

Auch bei einem Fertighaus kann sich der Einsatz eines firmenunabhängigen Architekten schon alleine zur Kontrolle der durchzuführenden Arbeiten lohnen. Die Kosten der Bauüberwachung sind dabei nach Angaben des Hamburger Architektur-Experten Giorgio Gullotta Link zu: Giorgio Gullotta Architekten Hamburg, www.giorgiogullotta.com von der Größe und der gewünschten Ausstattung des Hauses, des Grundstücks und gegebenenfalls vom Baugrund abhängig. Grundsätzlich sollte man von einem Stundenhonorar gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HOAI (82 Euro zzgl. MwSt./h) ausgehen. "Am besten ist es, wenn man das im Einzelfall verhandelt", erklärt Gullotta. Doch schon bei der Baubeschreibung und Angaben wie "Fliesen enthalten" oder "Dachausbau möglich", könne sich der Einsatz eines Spezialisten lohnen. Oft fehle der fertige Fußboden im Dach oder die Fliesen seien nicht von der vom Bauherrn gewünschten Qualität, erklärt er. Dann könnten noch nachträgliche Kosten entstehen, die im Verkaufsexpose nicht sofort ersichtlich sind. "Daher sollte man sich auch beim Fertighausbau vor, während und nach der Bauphase von einem Architekten oder Bauingenieur beraten lassen", sagt Gullotta. Die Kosten dürften sich je nach Aufwand bei einem Fertighaus auf rund 1000 bis 1500 Euro belaufen.

Die Architektenkosten mögen, gemessen an der Bausumme, hoch erscheinen, können jedoch dem Bauherren viel Zeit, Ärger und noch höhere Kosten ersparen. Viele Bauherren können nicht immer an der Baustelle sein oder besitzen nicht genügend Material- und Ablaufkenntnisse. Dadurch können sie Fehler nicht einschätzen. Das kann auch lange nach Fertigstellung noch zu hohen Zusatzkosten führen. Hat der Bauherr inzwischen den Bau abgenommen, hat er meistens das Nachsehen. Durch die Überwachung des Bauvorganges und Objektbegehung nach Fertigstellung stellt der Architekt sicher, dass der Einzug ins neue Eigenheim nicht mit Ärger und Zusatzkosten verbunden ist.

In der Website der Architektenkammer Ihres Bundeslandes können Sie einen Architekten in Ihrer Nähe suchen.
Hier finden Sie eine Übersicht der Architektenkammern Link zu: Architektenkammern in Deutschland, www.architektenkammern.net in Deutschland.

Eva Blumenfeld, Juli 2008